广州市程界西村土地综合开发方案

广州市程界西村土地综合开发 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 1 2008 土地资源管理专业综合实习 程界西村土地综合开发方案 实 习人 员: 姓名:高 俊欣学 号:200830250805 姓名:陈科 学 号:200830250802 姓名:崔恺 学 号:200830250706 姓名:黄 慧慧学 号:200830250405 姓名:刘 雯婷学 号:200830250714 姓名:欧 雪莹学号:200830250517 姓名:沈湃 学 号:200830250816 姓名:宋 彩琼学 号:200830250718 姓名:王 西挺学 号:200830250618 姓名:魏 茂东学 号:200830250819 姓名: 徐 卓君学号:200830250823 姓名: 詹 丽君学号:200830210128 实 习时 间:2011 年 6 月 2 目录 第 一部 分 程 界 西村 改造 方案 第一章 程 界 西村 改 造项 目基 本 情 况. 11 第一章 程 界 西村 改 造项 目基 本 情 况. 12 1.1 改造项目背景 12 1.2 项目用地概况 12 1.3 项目现状环境 14 1.3.1 高密 度建筑 影响通 风采 光. 14 1.3.2 道路 建设不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 , 存在 安全隐患. 14 1.3.3 缺乏 公共配 套设施 以及 公共活动 空间14 1.3.4 地下 经济繁 荣 15 1.4 程 界西村 民及村 集体改 造诉求15 1.4.1 村民 乐意接 受改造. 15 1.4.2 村民 倾向回 迁本村 ,就 地安置15 1.4.3 村民 要求保 留传统 建筑15 1.4.4 村民 要求补 偿标准 适当 提高 16 1.5 政府公共利益的诉 求 17 第二章 城 中 村改 造 相关 政策 分 析18 2.1 “三旧”改造政策. 18 2.2 城中村(旧村)改 造政 策. 18 第三章 程 界 西村 改 造规 划21 3.1 程界西村改造总目 标 21 3.1.1 社会 目标. 21 3.1.2 经济 目标. 21 3.1.3 环境 目标. 21 3.2 程界西村改造原则. 21 3.3 改造运作模式 21 3.4 改造思路 23 3.5 改造运作模式. 24 3.5.1 改造 策略. 24 3.5.2 、改 造要点 :. 24 3.6 员村地区程界西 村改造 村民拆迁 安置补 偿方案24 第四章 改 造 测算 与 经济 平衡 26 4.1 改造拆复建建筑 面积. 26 4.1.1 改造拆复建建筑面 积 26 4.1.2 相关指标说明 26 4.2 拆复建改造成本 26 4.2.1 拆迁费用27 4.2.2 复建费用27 3 第五章 程介西村融 资地块 面积确定 方法29 5.1 通过市场比较法 确定 融 资地块出 让楼面 地价 29 5.1.1 选取可比实例 29 5.1.2 实例概况29 5.2 交易情况修正. 30 5.3 交易日期修正. 30 5.3.1 广州市土地成交楼 面地 价走势30 5.3.2 采用价格变动率求 取交 易日期修 正系数. 31 5.4 区域因素及个别 因素修 正31 5.5 估价对象比准楼 面地价 31 5.6 确定融资地块面积. 31 第六章 改造总 体规划32 6.1 各项目用地面积 32 6.2 用地比例 32 6.3 改造效果对比分 析33 6.4 改造前后土地利用 状况 对比 33 6.5 改造开发时序 34 第 七章 复 建 房小 区 规划 35 71 规划要求分析. 35 7.1.1 规划基本要求 35 7.1.2 规划结构要求 35 7.2 规划条件分析 35 7.2.1 外部因素分析 35 7.2.2 内部因素分析 35 7.2.3 村民意愿分析 35 7.3 小区总体规划 36 7.3.1 总体功能分布:36 7.3.2 道路系统36 7.3.3 景观 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 36 7.3.4 配套设施37 7.4 户型. 38 7.4.1 村民户型、面积偏 好分 析. 38 7.4.2 程界花园户型设置. 39 第 二部 分 项 目总论 与环 境分 析 第一章 项目总论 41 1.1 项目经济效益指 标41 1.2 项目研究总论 41 1.2.1 商品房项目. 41 1.2.2 商业街项目 41 1.2.3 酒店项目. 41 1.3 总体项目定位及简 介 41 1.3.1 商品房项目. 41 4 1.3.2 商业街项目 42 1.4 整体改造效果. 43 1.4.1 整体改造效果图43 1.4.2 交通环境改造 44 第二章 宏 观 环境 分 析. 45 2.1 宏观经济环境 45 2.1.1 国内生产总值 (GDP ). 45 2.1.2 全社会固定资 产投资46 2.1.3 外资利用程度46 2.1.4 消费指数. 46 2.1.5 城市居民收支 情况 47 2.1.6 人口状况. 47 2.2 政策环境48 2.3 广州市城市规划48 2.4 广州市房地产市场 情况49 2.4.2 房产市场情况51 第三章 中 观 环境 分 析. 52 3.1 项目所在区域概况. 52 3.1.1 地理位置. 52 3.1.2 交通状况. 52 3.1.3 教育科研设施 :. 53 3.1.4 房地产项目情 况. 53 3.2 项目所在区域发展 规划54 第四章 微 观 环境 ??项 目地 块 分 析. 55 4.1 地块基本概况 55 4.1.1 地块区域位置55 4.1.2 地块四至范围56 4.1.3 地块用地现状56 4.1.4 地块紧邻周边 环境 57 4.1.5 地块交通环境 分析 58 4.1.6 地块配套设施 分析 59 4.1.7 地块自然人文 环境分 析. 59 4.1.8 地块周边产业 业态环 境分析59 4.1.9 区域规划分析60 4.1.10 地块控制性规划 分析 62 4.1.11 地块发展潜力分 析63 4.1.12 地块 SWOT 分析64 第 三部 分 商 品房? 东淞 雅居 第一章 商 品 房项 目 市场 分析. 66 1.1 房地产政策分析66 5 1.1.1 2010 至 2011 年国家房地产政策 分析 66 1.1.2 2010 至 2011 年广州市房地产政 策分析67 1.1.3 “十二五”规 划对商 品房的影 响分析. 68 1.1.4 限购政策对广州市 商品 房买卖影 响 68 1.2 广州市商品房市场 概况69 1.2.1 广州市商品房成交 情况 分析 69 1.2.2 广州市商品房供应 情况 分析 70 1.2.3 广州市商品房需求 情况 分析 70 1.2.4 广州市商品房价格 分析71 第二章 项 目 区域 楼 盘以 及竞 争 楼 盘分 析71 2.1 项目区域楼盘分析. 71 2.2 竞争楼盘分析 71 2.2.1 都市兰亭. 72 2.2.2 美林海岸花园72 2.2.3 江源半岛花园73 2.2.4 理想青年荟 74 2.2.5 邦泰国际公寓74 2.2.6 元邦明月星辉75 2.3 竞争楼盘的参数对 比分 析. 76 2.3.1 项目特色 分析76 2.3.2 人群定位分析76 2.3.3 户型分析. 76 2.3.4 价格分析. 77 2.3.5 项目特色分析77 2.3.6 人群定位分析77 2.3.7 户型分析. 77 2.3.8 价格分析. 78 第三章 项 目 市场 定 位. 78 3.1 项目 SWOT 分析. 78 3.1.1 SWOT 独 立分析78 3.1.2 SWOT 组 合分析79 3.2 项目目标市场选 择79 3.3 目标客户定位 79 3.4.1 目标客户细分 79 3.4.2 目标客户分析 79 3.4 市场定位建议 80 3.5 产品理念80 第四章 项 目 规划 建 议. 81 4.1 产品规划的原则性. 81 4.2 规划目标81 4.2.1 基本要求. 81 4.2.2 规划结构要求81 6 4.3 规划方案81 4.3.1 地块现状81 4.3.2 规划条件分析82 4.4 总体分区规划 82 4.4.1 规划经济技术 指标参 数. 82 4.4.2 总体功能分布 83 4.4.3 道路系统和景 观布置83 4.4.4 楼栋分布. 83 4.5 建筑设计建议 84 4.5.1 建筑风格84 4.5.2 建筑色彩84 4.6 绿化系统与中央景 观区84 4.6.1 小区绿化系统84 4.6.2 中央景观区 84 4.7 户型. 85 4.7.1 户型组合. 85 4.7.2 户型创新85 4.7.4 主力户型设计 特色介 绍. 86 4.8 精致配套86 第五章 前 期 物业 管 理介 入88 5.1 物业管理公司的选 择 88 5.2 物业管理费用的确 定 88 5.3 对本区物业管理的 建议88 5.3.1 服务宗旨88 5.3.2 管理方式88 5.3.3 管理设施88 第六章 项 目 营销 策 划方 案88 6.1 项目定价88 6.1.1 定价依据. 88 6.1.2 定价过程. 89 6.1.3 项目中各楼栋 定价建 议. 90 6.1.4 车位销售价格 建议 91 6.2 定价策略91 6.2.1 付款方式优惠 折扣 91 6.3 项目核心价值及市 场突 破点 92 6.3.1 项目核心价值 :. 92 6.3.2 市场突破点:92 6.3 推广分期及节奏92 6.3.1 引导期营销 92 6.3.2 公开期营销 93 6.3.3 开盘期营销 93 6.3.4 强销期营销 94 6.3.5 持续期营销 95 7 6.4 商品房营销费用预 算 95 6.5 项目销售计划 96 6.5.1 销售进度安排 :. 96 6.5.2 销售进度控制96 6.5.3 销售危机处理97 第 四部 分 商 业 街? 滨南 古道 文化 商业 街 第一章 滨 南 古道 文 化商 业街 项 目 市场 环 境调 查 与分 析99 1.1 项目地块自然环境 分析99 1.2 项目 SWOT 分析100 1.2.1 项目 SWTO 独 立分析 100 1.2.2 SWOT 组 合分析 102 1.3 竞争对手概况与对 比分 析103 1.3.1 现有竞争对手概况 与对 比分析:103 1.3.2 未来竞争板块: 106 1.4 市场供求分析. 108 1.4.1 商业地产交易市场 供求 分析. 108 1.4.2 消费者市场供 求分析 109 第二章 滨 南 古道 项 目产 品策 划. 115 2.1 滨南古道项目产品 设计 基本依据115 2.2 产品定位 115 2.3 产品主题设定. 115 2.4 总体布局 116 2.4.1 经营布局 116 2.5 商铺设定 117 2.5.1 商铺类型 117 2.6 外形及内部结构设 定. 123 2.7 绿化景观设计. 123 第三章 商 业 街项 目 营销 方式 与 形 象包 装 123 3.1 市场营销渠道与推 广主 题的确定123 3.1.1 营销渠道的选择 ?? 自 行寻租. 123 3.1.2 项目主题的确定 ?? “ 梦回 971 ?? 滨南古道” 岭 南文化第 一街 123 3.2 项目营销方式与形 象包 装123 3.2.1 引导期营销123 3.2.2 公开期营销124 3.2.3 强销期营销126 3.2.4 持续期营销126 3.3 营销费用及其参考127 3.3.1 营销过程必要支出127 3.3.2 常用广告媒体收费 标准 参考表 127 3.4 租金付款方式. 128 8 第 五部 分 酒 店 ?汉 庭连 锁 第一章 酒 店 部分 市 场调 研分 析 131 1.1 2011 年广州市酒店 业市 场经济运 营情况131 1.2 区域酒店情况分 析 131 1.2.1 员村- 琶洲区域酒店类 型及结构131 1.2.2 员村- 琶洲区域酒店经 营情况分 析. 133 1.3 广州市经济型连 锁酒店 经济运营 情况分 析135 1.4 区域竞争性分析. 136 1.4.1 员村周边区域酒店 情况 136 1.4.2 会展中心周边 酒店情 况137 1.4.3 超市部分可行性分 析. 137 1.5 .项目的 SWOT 分析. 138 第二章 酒 店 设计 经 营规 划建 议 139 2.1 总体布局. 139 2.2 建筑外立面设计. 1392.3 连锁酒店客房各 房型及 面积. 139 2.4 客房装修风格及 配套建 议 139 2.5 酒店配套设计. 140 第 六部 分 项 目 财务 分析 与项 目评 价 第一章 项 目 各种 数 据的 估算142 1.1 主要经济技术指标142 1.2 融资地块总成本 费用估 算 142 1.2.1 商品房项目开 发成本 142 1.2.2 商品房项目开发费 用. 143 1.2.3 酒店(含超市)项 目开 发成本 143 1.2.4 酒店开发费用 143 1.2.5 超市开发费用 143 1.2.6 投资计划与资 金筹措 144 1.2.7 项目商品房销 售总 收入、酒 店(含 超市) 收益 预测表. 144 1.2.8 借款还本付息估 算表 与财务费 用145 1.3. 税金估算. 146 第二章 项 目 财务 评 价147 2.1. 全部投资现金流 量表与 动态盈利 分析. 147 2.2 利润表与静态盈利 分析 148 2.2.1 利润表 148 2.2.2 静态盈利指标. 148 2.23 静态盈利分析. 149 2.3 项目财务分析指标 汇总 149 第三章 项 目不 确 定性 分析150 9 3.1 项目临界点分析150 3.2 敏感性分析 150 附表: 152 1. 商品房开发 成本表 152 2. 酒店建安工 程费表 153 3. 超市建安工 程费表 154 4. 酒店和超市 地块前 期工程 费155 5. 酒店和超市 项目开 发期间 税费. 156 10 11 第一章 程 界 西村 改 造 项 目 基 本情 况 1.1 改 造项 目背 景 随着广 州市 社会 经济 的不 断发展 , 城区 土地 供需 矛 盾越演 越 烈 。 为缓 解土 地 供需矛 盾 , 促 使广 州市 稳定健 康可 持续 发展 以及 改善民 生 , 加 快建 设现 代 化宜居 城 市 和国 家 中 心城 市 , 广州 市政 府颁 布多 项 文 件推动 三旧 改造 的进 行。 根据“ 穗府[2009]56 号文 ”的规 定, 广州 市将 加快 对城中 村的 改造 。 本改造 区域 位于 天河 员村 地区, 是“ 穗府[2009]56 号文” 中列 出的 52 条 全面 改造村 落之 一。 根 据 《琶洲- 员 村地 区控 制性 详 细规划 》 , 琶洲 ?员 村地 区 规划定 位为 珠江 新城 的 CBD 延伸 区, 其良 性发 展将 利于打 通广 州“ 东进” 、“南拓” 的 通道 , 加快 城市 发展 步伐 , 因 此处 于这 区域 中 的程界 西村 能否 成功 改造 将极大 影响 到员 村地 区 CBD 延伸 区功 能的 实现 与否 ,基于 这个 缘由 ,对 程界 西村进 行全 面改 造。 1.2 项 目用 地概 况 表 1-2- (1)项目用地基 本情况表 2 2 地块面积 122200m 建筑面积 239800m 2 2 宅基地占地面积 79800m 宅基地建筑面积 209700m 宅基地户数 745 户籍人口 2235 人 地块四至 北至佳 乐商 务酒 店, 员村 地铁 站 B 出 口; 东至 红砖 艺术厂 ;南 至东和 花苑一 期二 期; 西至 广州 绢麻厂 、员 村二 横路 。表 1-2-(2)土地 利用现 状表 地物 占地面积 建筑面积 2 村办企业 8000 ? 14100 m 2 2 村委会办公楼 5000 m 10000 m 2 公园 6000 m - 2 2 小学 2000 m 4500 m 2 池塘 5000 m - 2 2 祠堂 2000 m 1500 m 2 14400m - 道路12 地块航拍图13 1.3 项 目现 状环 境 从实地 调查 来看 , 程界 西 村整体 的环 境相 对较 差: 1.3.1 高密 度建 筑影响通 风采 光 一 些 楼 房 已 经 不 只 三 层 半 高 , 有 些 达 到 六 层 高,这 些超 高的住 宅多 为 在原设 计基 础上加 建、 扩 建, 很多 是违 章建 筑。 密密 麻麻的 楼房 相互 紧挨 着, 只能从 彼此 间的缝 隙看 到 一丝光 线, 我们俗 称“ 一 线天 ” 以 及 “ 握手 楼” , 高 建筑密 度的 楼房 对正 常的 采光和 通风 产生 消极 的影 响。 6 层 高的 建筑 ,两 栋楼 间 握手的 距离 ,仅 有一 线光线 。底 层的居 民利 用 骑楼下 少许 空间晾 衣服 , 底层几 乎终 日不 见阳 光, 通风采 光情 况不 甚乐 观。 1.3.2 道路 建设 不规范, 存在 安全隐 患 村内建筑物缺乏规划 引导 ,错落混乱,村内道 路狭 小拥挤, 分布凌乱,不成系统,无 法满足人流、物流、停车 及消防的基本 要求,一旦发生火灾等紧 急情况,救护车或消防车 等车辆较难进 入事故 发生 现场 ,存 在安 全隐患 ,居 住环 境让 人堪 忧。 这是村 内相 对较 为宽 敞的 道路 , 但 仍无 法供 消防 车 、 救 护车 等车 辆通过 。 越 往村 内行 进, 发现道 路越 来越 窄, 九 曲 十八弯 的路 况经 常 让人迷 路。 1.3.3 缺乏 公共 配套设施 以 及公 共活动 空间 公共配 套设 施建 设较 为落 后, 如排 水设 施不 合理 导 致村内 经常性 内涝 , 杂乱 的电 线 和电话 线等 不只 影响 城市 景观 、 不 方 便居民生 活,且会构 成消防的安 全隐患。学 校、 幼 儿园、 14 医疗卫 生等 量少 质低 。 另 外除了 在两 所祠 堂外 池塘 的附近 有小 片公 共活 动空 间外 , 几 乎没 有能 给予 村 民 活动的 公共 活动 场地 和绿 地。 冼姓公 祠外 有较 为开 阔的 公共活 动空 间, 不过 其中 很多地 方被 作为 停车 所用 , 真正 被居 民活 动 所 用 不多, 绿化 较少 。 众多杂 乱的 电线 、电 话线 等都搭 在一 根电 线杆 上易 发生事 故, 邻 近 民居 ,存 在消防 隐患 1.3.4 地下 经济 繁荣不具备 经营 资格 的 、 生 产卫 生环境 恶劣 的家 庭小 作 坊隐匿 其中 ,为 周边 居民 提供食 品、 粮油 等生 活用 品, 其产品 不仅 影响 市场 的正 常运作 , 而 且对 周边 居民 的 身 体健康 构成 威胁 。外表不 过是 一间 破陋 的临 时搭建 的建 筑物 , 内里 却 是一家正在炼油的小作坊 ,类似这样的作坊在村里 不 少,其 产品 质量 令人 堪忧 1.4 程 界 西 村民 及村 集体 改造 诉求1.4.1 村民 乐意 接受改造 猎德 、 林 和村 等城 中村 的 成功改 造 , 使 村民 知道 改 造不但 不会 危及 到他 们的 权益 , 反 而使 居住 环境 得到改 善, 村集 体和 个人 经济收 入得 到提 高, 生活 得到极 大改 善, 同时, 基 础设施 得到 完善 , 区 域的 整 体价值 得到 提升 ,因 此, 村民乐 意接 受改 造。 1.4.2 村民 倾向 回迁本村 ,就 地安置 现已公 布的 各城 中村 改造 补偿安 置方 案中 , 大 部分 采用 “ 就地 安置 ” 模 式, 在 改造范 围内 选择 一 个 或几个 地块 作为 村民 复建 房用地 。 从中 , 可以 看出 多数村 民有 着强 烈的 “ 眷 恋故土 ” 情结 , 倾向 于 “ 回 迁本村 ,就 地安 置” 的改 造安置 模式 1.4.3 村民 要求 保留传统 建筑 从众多 城中 村的 改造 案例 中发现 , 对 于具 有精 神象 征 意义的 历史 见证 物, 如祠 堂 、 书院 等传 统建 筑, 村民大 多选 择保 留并 修缮 ,保证 历史 文化 得 以 保留 与传承 。15 表 1-4-3 各城 中村 改造 情况 城中村 复 建 房 安置 地 点 祠 堂 文 物处 理 猎德村 以未来新 光快速 路为界 ,分 为桥东、 桥 原状完整 保留联 系猎德 涌以 及存放龙 舟的风 水塘 ? 西、桥西 南,桥 东作为 村民 福建安置 区 ?慈菇塘 ,按原 状集中 复建 5 座典型宗祠 并在其 与慈 。 菇塘之间 设置活 动广场 , 依此形成 宗祠文 化区。 横沙村 在丰乐北 路西侧 将建起 首期 复建房 保留祠堂 ,参照 上海新 天地 的设计理 念改造 书香街 。 文冲村 以文冲中 路以东 、 广新路 以 北, 大沙东 路以南 保留并修 , 葺原有 祠堂、 文化 活动室 等 ,打造 传统文 化 小巷以西 为复建 房地块 , 休闲区。 1.4.4 村民 要求 补偿标准 适当 提高 村民要 求改 造拆 迁补 偿安 置方案 能够 提高 回迁 标准 和配套 更多 商业 设施 , 从 而 补偿个 人出 租收 益 的 损失。 从下 面表 格列 出的 城中村 补偿 方案 中看 到, 无论是 面积 补偿 方式 , 指 标面积 购买 标准 、 弃 产货 币 补偿标 准等 , 方案 制定 者 在合乎 法律 政策 要求 内都 尽量提 高补 偿的 标准 以满 足村民 的经 济需 求 , 达 到 总 体经济 利益 平衡 。 表 1-4-4 各 城中村 补偿 方式 表 回迁总建筑面积计算 标准 面积补偿 指标面积 超建面积 弃产货币 村 购买标准 如何补偿 补偿标准 主体建筑 飘窗、阳台、飘 楼 以四层 或四 层以 下的 建 按照 50% 计 B 补 偿方式 1000 1000 元 / 平 方 58 米 00 文 筑面积 为合 法面 积进 行 入回迁 面积 (框架 、 元/ 平 方米 元/ 平 方米 补偿和 安置 ,拆 一补 一 冲 混合结 构) 采用阶 梯级 差方 式计 算回 迁 不计入 回迁 面 A 补偿 方式 3500 1100 元 / 平 方 35 米 00 杨 安置面 积, 如原 有房 屋不 足 2 积,只 作材 料 (框架、 元/ 平 方米 元/ 平 方米 层的, 补 够 2 层, 原有 房 屋不 补偿 按 1100 箕 混合结 构) 足 3 层的 ,补 够 3 层 ,原 有房 元/ 平 方米 屋不 足 4 层, 补够 4 层, 但最 计算 多不得 超 过 4 层加 10 ?梯 间 面积。 3500 3500 采用阶 梯级 差方 式计 算回 迁安 村民可 二选 一 方案一 : 1800 元 / 平 方 米 冼 置面积 ,如 原有 房屋 不 足 2 层的 方 案 : 方 案 一 : 不 算 (框 架 、 A 补偿 方式 元/ 平 方米 元/ 平 方米 ,补 够 2 层, 原有 房屋 不 足 3 层 回迁面 积, 按照 村 混合结 构) 的,补 够 3 层 ,但 最多 不 得超过 2000 元/ 平 方给 方案二 : 3 层加 10 ? 梯间 面积 。 予材料 补偿 。 B 补 偿方式 方案二 : 按 50% 计入回 迁面 积。 16 1000 四层及 以下 为合 法面 积, 按实 有合法 产权 证明 B 补 偿方式 1. 框 架结 构: 弃产 横 际宅基 地面 积乘 以 4 , 每 栋房屋 且符合 一户 一宅 1000 元/ ? 元/ 平 方米 5800 元/ 平 补偿安 置 住 宅面 积最 高 240 ? , 范畴的 , 按 50% 2. 混 合结 构 沙 合法面 积大 于 240 ?小 于 或等 计算补 偿面 积 :800 元/ ? 方米 于 320 ?, 其 建 筑面 积按 比例 并安置 ,否 则 3. 砖 木结 构 放弃指 标 置换成 商业 面积 ,超 出 320 ? 按比例 置换 成 :600 元/ ? 的建筑 面积 按80% 计 算补 偿面 商业面 积 4. 简 易有 墙 面积 积后, 再按 比例 置换 成商 业面 体:250 元/ ? 4800 元/ 平方 米 积,其 余 20% 按超 建面 积 进行 5. 简 易无 墙 补偿 体:100 元/ ? 注:A 补 偿方 式 ?? 建筑 面 积( 阳 台、 飘 楼不 纳入 计 算面 积) 以 回迁 安 置后 建筑 面 积( 不包 括 公共 分 摊面 积) 计 算,1 平方米补回 1 平方米。 B 补偿方式??建筑面积(含 阳台、飘楼)以回迁安置后建筑面积(包括公共分摊面积)计算,1 平方米补回 1 平 方米,阳台、飘楼面积按 50% 计。 (以上 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 均 摘自新闻报道) 1.5 政 府公 共利 益的 诉求 通过对 程界 西村 的改 造 , 达到拓 展员 村地 区的 建设 空间 、 保 障 其 发展 用地 , 推 进更好 地 节 约集 约用 地 ,顺 利实 现员 村 CBD 延 伸区功 能的 目的 ,同时也 是改善 城市 面貌 和人 居环 境,提高居 民生 活品 质 , 响应市 政府 十二 五规 划, 提升居 民幸 福感 指数 的重 要途径 。17 第二章 城 中 村改 造 相 关 政 策 分析 城中村 改造 属于 “三 旧” 改造( 旧城 镇、 旧厂 房、 旧村庄 改造 )中 旧村 庄改 造。 2.1 “ 三旧 ”改 造政 策 表 2-1 “ 三旧 ”改造相 关政 策一览 表 序号 政策 政策内容 1 《国务 院关 于促 进节 约集 约用地 规定必 须强 化土 地管 理, 稳步推 进土 地节 约集 约利 用,大 力提 高用 地效 率 的通知 》 ( 国发[2008]3 号) ,健全 节约 集约 用地 长效 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 。 强化 农村 土地 管理 ,稳步 推进 农村 集体 建 设用地 节约 集约 利用 。 2 《国土 资源 部广 东省 人民 政府共 明确的 各项 工作 。国 土资 源部在 开展 国土 资源 领域 相关改 革时 将广 东省 列 同建设 节约 集约 用地 试点 示范省 为先行 先试 地区 ,并 给予 广东政 策指 导。 广东 将进 一步完 善耕 地保 护责 合作协 议》 及《 广东 省节 约集约 用 任目标 体系 和保 障措 施, 积极开 展土 地管 理制 度改 革,探 索土 地合 理利 地试点 示范 省工 作方 案》 用新机 制, 开展 土地 标准 体系建 设, 建立 健全 土地 管理共 同责 任, 探索 土地管 理新 经验 。 3 《关于 推进 “三 旧” 改造 促进节 约 确定“ 三旧 ”改 造是 我省 在土地 资源 供需 矛盾 日益 突出的 情况 下, 拓展 集约用 地的 若干 意见 》 ( 粤 府[200 建设空 间、 保障 发展 用地 的重要 途径 ,是 推进 节约 集约用 地试 点示 范省 9] 78 号) 建设的 重要 内容 。明 确了 总体要 求和 基本 原则 ,合 理确定 改造 范围 ,科 学 规划、 因地 制宜 地推 进“ 三旧” 改造 ,完 善“ 三旧 ”改造 涉及 的各 类历 史用地 手续 ,加 大财 政支 持力度 ,拓 宽“ 三旧 ”改 造筹资 渠道 。 4 《转发 省国 土资 源厅 关于 “三旧 ” 要求认 真编 制“ 三旧 ”改 造规 划 及年 度实 施计 划, 确定“ 三旧 ”改 造规 改造工 作实 施意 见 试行 的 通知》 划为 期 5 年, 分年 度实 施 。要求 完善 历史 用地 手续 ,安排 “三 旧” 改造 (粤府 办[2009]122 号) 用地周 转指 标, 明确 对边 角地、 夹心 地、 插花 地的 处理, 分散 土地 归宗 , 明确各 部门 职责 5 《广州 市推 进节 约集 约用 地试点 提出了 总体 要求 和工 作目 标、主 要任 务、 实施 步骤 、保障 措施 。明 确各 示范工 作实 施方 案》 政府部 门的 具体 工作 任务 6 《关于 加快 推进 “三 旧” 改造工 对推进 旧城 更新 改造 、 “ 城 中村” (旧 村) 整治 改造 、 旧厂房 改造 土地 处 作的意 见》 (穗 府[2009]56 号) 置三大 内容 提出 了具 体的 意见。 对目 标任 务、 职责 分工、 改造 模式 、资 金筹措 方式 等内 容做 出明 确要求 。其 中, 确定 了全 市 52 条 全面 改造 “城 中村” 名单 7 《广州 市旧 城更 新改 造拆 迁补 就旧城 更新 改造 拆迁 补偿 安置 相 关工 作做 出了 明确 要求 偿安置 工作 指导 意见 (试 行) 》 8 《广州 市旧 城更 新改 造规 划纲要 分析背 景与 形势 ,明 确旧 城更新 指导 思想 与基 本原 则,提 出保 护和 优化 》 (征 求意 见稿 ) 广州旧 城格 局, 制定 了旧 城更新 改造 指引 小结: 从政策发 展来看 , “三 旧”改 造源于 国家对 土地 节约集 约利用 的要求 。广 东省人 多地少 ,建设 用地 需求 量大, 土地 供需 矛盾 十分 突 出。 进行 “ 三旧” 改造 是 广东省 缓解 当前 土地 供需 矛盾的 重要 途径 , 也是 广 东省推 进土地节约 集约 利用 的重 要突 破口。 而 广州 作为 推进 节 约集约 用地 的试 点市, 正 积极进 行 “三 旧” 改 造工 作, 针对 老 城区的 “中 调” 、产 业的 “ 退二进 三” 、城 中村 改造 等 工作取 得了 显著 成效 。而 2011 年是 “三 旧” 改造 工 作的攻坚期, 各项 工作 都将 加快 步伐, 并注 重处 理好 前期 发现的 各种 问题 。 2.2 城 中村 (旧 村) 改造 政策18 表 2-2 城 中村( 旧村) 改造 政策内 容一 览表 政策 政策方向 政策内容 《关于推 基本原 则 政府引 导, 市场 运作 ;明 晰产权 ,保 障权 益 ; 统筹 规划, 有序 推进 ;节约 进“三旧” 集约, 提高 效率 ;尊 重历 史,客 观公 正 改造促进 改造范 围 布局散 乱、 条件 落后 ,规 划确定 改造 的城 镇和 村庄 ; 列入 “万 村土 地整 节约集约 治”示 范工 程的 村庄 等可 列入“ 三旧 ”改 造范 围 用地的若 权属变 更 土地利 用总 体规 划确 定的 城市建 设用 地规 模范 围内 的旧村 庄改 造, 原农 干意见》 村集体 经济 组织 可申 请将 农村集 体所 有的 村庄 建设 用地改 变为 国有 建 (粤府[200 设用地 的。 其中 ,确 定为 农村集 体经 济组 织使 用的 ,交由 农村 集体 经济 9] 78 号) 组织自 行改 造或 与有 关单 位合作 开发 建设 。 补偿方 式 旧村庄 改造 涉及 收回 或者 收购土 地的 ,可 以货 币方 式向原 使用 权人 补偿 或支付 收购 款, 也可 以置 换方式 为原 使用 权人 重新 安排用 地。 置换 的土 地其使 用权 价额 折抵 不足 的可以 货币 不齐 。 财政政 策 1. 市 、县 人民 政府 应保障 开展组 织实 施“ 三旧 ”改 造工作 经费 。对 “三 旧”改 造涉 及的 城市 (城 镇)公 共基 础设 施建 设, 应从土 地出 让 金 中安 排相应 的项 目资 金予 以支 持。 2. 在 旧村 庄改 造中 ,市、 县人民 政府 通过 征收 农村 集体建 设用 地进 行经 营性开 发的 ,其 土地 出让 纯收益 可按 不高 于 60% 的 比例, 依照 有关 规定 专项用 于原 农村 集体 经济 组织的 发展 。3. 鼓 励各 地探 索利 用社会 资金开 展“ 三旧 ”改 造。 改造主 体 1. 土 地权 利人 自行 改造; 2. 政 府统 一组 织实 施“三 旧”改 造的 ,可 在拆 迁阶 段通过 招标 的方 式引 入企业 单位 承担 拆迁 工作 ;也可 在确 定开 发建 设条 件的前 提下 ,由 政府 将拆迁 及拟 改造 土地 的使 用权一 并通 过招 标等 方式 确定土 地使 用权 人; 3. 各 市、 县人 民政 府可以 探索引 入市 场主 体参 与“ 三旧” 改造 的具 体方 式。 完善历 史用 地 纳入“ 三旧 ”改 造范 围、 符合土 地利 用总 体规 划和 “三旧 ”改 造规 划、 手续 没有合 法用 地手 续且 已使 用的建 设用 地, 符合 规定 条件的 可以 完善 相关 用地手 续。 其中 ,涉 及的 各类历 史用 地手 续工 作应 当在 2012 年前 完成 。 《转发省 权属变 更 符合下 列条 件的 旧村 庄集 体建设 用地 可申 请转 为国 有建设 用地: 国土资源 1. 该 集体 建设 用地 在土地 利用总 体规 划确 定的 城市 建设用 地规 模范 围内 厅关于“ 且符合 城乡 规划 ; 三旧”改 2. 土 地权 属清 楚, 无争议 ; 造工作实 3. 经 本集 体经 济组 织(或 村民代 表大 会)2 /3 以上 人员同 意; 施意见 试 4. 已 纳入 “三 旧” 改造年 度实施 计划 。 行 的通知 》 (粤 府办[2009]122《关于加 总体要 求 改制先 行, 改造 跟进 。将 农民转 为居 民, 村委 会转 为居委 会, 村集 体经 快推进“ 济组织 转制 为股 份制 企业 ,土地 转为 国有 ,纳 入城 市管理 和保 障体 系。 三旧”改 改造模 式 1. 全 面改 造模 式。 对位于 城市重 点功 能区 、对 完善 城市功 能和 提升 产业 造工作的 结构有 较大 影响 的 52 条“ 城中村 ” , 应按 照城 乡规 划 的要求 , 以 整体 拆 19 意见》 ( 除重建 为主 实施 全面 改造 。 穗府[20 2. 综 合整 治模 式。 对位于 城市重 点功 能区 外, 但环 境较差 、公 共服 务配 09]56 号) 套设施 不完 善的 “城 中村 ” ,以改 善居 住环 境为 目的 ,使环 境、 卫生 、消 防、房 屋安 全、 市政 设施 等方面 基本 达到 要求 。 改造主 体 全面改 造原 则上 以所 在村 的集体 经济 组织 为主 体 运作方 式 全面改 造项 目立 足于 市场 运作, 除村 集体 经济 组织 自行改 造外 ,应 当通 过土地 公开 出让 招商 融资 进行改 造。 鼓励 村集 体经 济组织 自主 实施 改造 。 用地范 围 全面改 造项 目用 地范 围原 则上以 旧村 的用 地范 围为 基础, 合理 整合 集体 经济发 展等 用地 ,实 行连 片整体 改造 。 财政政 策 1. 全 面改 造项 目通 过土地 公开出 让融 资的 ,土 地公 开出让 收入 中的 改造 成本部 分, 在土 地公 开出 让后先 行拨 付给 村集 体经 济组织 。 2. 全 面改 造项 目未 实行 土 地公开 出让 ,由 村集 体经 济组织 采取 其他 方式 融资改 造的 ,需 缴交 的土 地出让 金可 以适 当延 期。 3. 除 市政 府土 地储 备项目 外,未 来 5 年 全面 改造 项 目的土 地纯 收益 的 60% 支出用 于支 持村 集体 经济 发展。 剩余 的土 地纯 收益 由市、 区政 府 按 8 :2 的比例 分成 。区 留成 部分 应设立 专项 资金 ,用 于“ 城中村 ”整 治改 造和 旧城更 新改 造项 目, 以 及 改造项 目周 边的 市政 基础 设施、 公共 服务 设施 建设等 用途 。 拆迁补 偿安 置 1. 补 偿安 置方 式: 原有合 法产权 的房 屋, 被拆 迁人 可以选 择复 建补 偿、 办法 货币补 偿, 或者 二者 相结 合的补 偿安 置方 式。 2. 确 定住 宅房 屋拆 迁补偿 安置基 准建 筑面 积。 基准 建筑面 积是 确定 “拆 一 补一” 复建 补偿 面积 和货 币补偿 金额 的依 据。 3. 安 置住 房建 设: 改造主 体应当 优先 建设 复建 补偿 安置房 ,确 保被 拆迁 人及早 入住 。旧 村未 拆除 、安置 房未 建成 的, 除公 建配套 和消 防工 程外 的其他 建设 项目 不得 开工 建设。 安置房 确权 和 全面改 造项 目的 安置 房 含 非住宅 复建 安置 房 可以 办 理国有 房地 产权 证, 交易 并注明 未办 理土 地有 偿使 用手续 。安 置房 交易 转让 时,房 屋业 主应 当按 照基准 地价 的 30% 缴 交国 有土地 使用 权出 让金 。 优惠政 策 按照“ 拆一 补一 免一” 的 原 则,在 市的 权 限 范围 内, 实行税 费减 免和 返还 优惠政 策, 吸引 社会 资金 参与全 面改 造, 激励 村集 体经济 组织 和开 发建 设单位 建设 旧城 更新 改造 安置房 ,引 导现 代产 业在“ 城中村” 改 造区 域集 聚发展 。 城中村改造 ? 列出住 宅类 用地 与非 住宅 类用地 不同 项目 类型 的复 建费用 标准 ,规 范城 复建费用 中村改 造复 建成 本测 算。 标准指引 《加强市“ ? 将城中 村公 开出 让地 块获 得的土 地出 让金 纳入 专项 资金管 理, 用于 支持 三旧”改造 其他融 资能 力相 对较 弱的 “三旧 ” ( 旧城 区、 旧村 庄 、旧厂 房) 改造 项目 专项资金管 。 理的意见》 小结: 在《 关于 加快 推进 “三旧 ”改 造工 作的 意见 》 (穗 府[2009]56 号) 的关 于广州 市推 进“ 城中 村” 旧村 整 治改 造的 实施 意见 中列出 了全 市 52 条全 面改 造“城 中村 ”的 名单 ,而 本案改 造的 程介 西村 恰 好在 这 52 条 全面 改造 的名 单中, 适用 上述 所列 的全 面改造 模式 的相 关政 策。 而根据 琶洲 ?员 村地 区城 20市设计深化及控 制性详细 规划,本案所在 区域未来 将形成会展商贸 、金融服 务和文化创意三 大核心功 能,故本案表现 出较好的 发展潜力,加之 本案的区 位优势较明显, 改造资金 的筹集具有较大 优势,改 造前景 明朗 。第三章 程 界 西村 改 造 规划 3.1 程 界西 村改 造总 目标 坚持 以人 为本 , 尊 重村民 , 在 坚持 多方 共赢 和切实 保护 村民 合法 权益 前提下 , 从 实际 出发 , 根 据 省、 市 公布 的 “ 三旧” 改 造相关 政策 法规 , 制 定合 理可行 的改 造方 案, 通过 改造, 达到 社会 、 经 济、 环 境三大 方面 的共 同协 调发 展。 3.1.1 社会 目标 推进天河 员村 地区的 城市 化进程, 让城 中村真 正融 入城市, 成为 城市发 展中 一支积极 的推 动力量 。 有利于 实现 员 村 CBD 延 伸 区功能 ,带 动整 体区 域的 竞争力 。 3.1.2 经济 目标 实现村 民自 身利 益和 城市 经济的 双赢 格局 。 实现 村 民和集 体收 益共 同增 长 。 通过改 造达 到节 约集约 用地目 的, 提升 土地 的利 用价值 ,实 现城 市土 地资 源的再 发展 。 3.1.3 环境 目标 降低建 筑密 度 , 消 除治 安 消防隐 患 , 对 其重 新进 行 有序合 理规 划 , 实 现村 民 人居环 境和 城市 环境 的 整体提 升。 3.2 程 界西 村改 造原 则 (1 ) 坚持“ 政府 主导, 村 为主体 ,利益 归村, 一村 一策, 多方共 赢”原 则, 政府政 策支持 ,不投 入资 金,改 造成 本全 部由 拍卖 地块所 取得 资金 承担 。 (2 )以 提高 居民 生活 、居 住环境 为宗 旨, 确保 程界 西村集 体经 济可 持续 发展 。 3 )盘 活土 地, 促进 土地 的节约 集约 利用 ,释 放员 村地区 的区 位价 值。 (4 )全 面改 造?? 集中 安 置?? 统一 补偿 ,根 据程 界西村 实际 情况 来制 定改 造规划 方案 3.3 改 造运 作模 式 基于半 市场 化改 造模 式, 结合程 界西 的实 际情 况演 进的: 由政 府出 台政 策、 开发商 提供 资金 技 术 、 村集体主 导 , 三方共 同完 成城中村 改造 。这种 改造 模式 主要 思路 是: 村 集体 主导,开 发商 介入改 造, 村集体 与开 发商 联合 开发 ,作为 整个 项目 的投 资主 体。 (1 )响 应政 府总 体改造 原则 : 全面改造的“ 城中村” 按照“ 改制先行,改造跟进” 的原 则,将农民转 为居民 ,村 委会 转为 居委 会,村 集体 经济 组织 转制 为股份 制企 业, 程界 西村 的 土地 全部 转为 国有 土地, 纳入城 市管 理和 保障 体系 。 (2 ) 根据实 际情况将改 造 范围划分为三大地块 , 分 别是村 集体 复建 房用 地 、 村集体 经济 用地 、 融 资用地 。村 集体 将融 资用 地直接 用于 拍卖 筹措 改造 资金, 拍卖 地块 直接 转变 为国有 进入 一级 土地 市 场 , 村集体 经济 用地 、村 民复 建房用 地亦 都转 变为 国有 用地 村 集 体 经 济用 地 、 村民 复建 房 用 地 将根 据 《 关于 加快 推 进“ 三旧” 改 造工 作 的意 见 》 ( 穗 府[2009]56 号文)附 件 2 关于广州 市 推进“ 城中村”旧村 整治 改 造的实施意 见 当中 的第五 大点第二十 三条条款 转 变为国 有用 地( 视为 没办 理土地 有偿 使用 手续 的划 拨国有 土地 )(3 ) 开发商参与拍卖, 拍 得该地块。 拍 卖所 得资 金 必须专 款用 于城 中村 的改 造建设 , 资 金由 区政 21 府和村 共同 监管 ,防 止地 块烂尾 。村 集体 利用 拍卖 地块所 得资 金完成对本村 改造建 设与 拆迁 补偿 。 (4 ) 以村集体为改造主体 ,由 其负 责改 造事 项 ,包 括组织 修订 程界 西村