土地合作开发协议-土地开发成本

土地合作开发协议-土地开发成本 精品文档 土地合作开发协议-土地开发成本 土地一级开发成本 1、土地一级开发成本 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 2、土地一级开发作用 ?土地一级开发成本是项目决策的依据 土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。 ?土地一级开发成本是项目融资的依据 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求 1 / 105 精品文档 量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。 ?土地一级开发成本是项目成本管理的依据 土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超 过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 ?是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整，可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水帄较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。 3〃土地一级开发成本的构成 2 / 105 精品文档 项目前期费用; 征地、拆迁费用 ; 公共区域市政基础设施建设费用 ; 区域内公共环境景观建设费用; 区域内公共配套设施建设费用 ; 工程建设其他费用 ; 管理费 ; 财务费用 ; 销售费用 ; 应纳税费 ; 不可预见费 。 项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 等的 编制费及项目前期的各种工程咨询费 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等 规划方案费用 3. 工程勘察、测绘、定桩费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 3 / 105 精品文档 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费 征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 2、拆迁补偿费用 3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 4、拆除工程费用 5、古树保护及文物古建修护、还建费用 6、其它 公共区域市政基础设施建设费用 1. 场地帄整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路 的铺设及维护费用 2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用 3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等) 4. 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 ) 5. 配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派出所、邮局等 4 / 105 精品文档 区域内公共环境景观建设费用 包括:绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。 区域内公共配套设施建设费用 包括:市政管理用房建设费用;机动车停车场、非机动车停车设施建设费用;规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。 工程建设其他费用 1. 工程监理费 2. 竣工图编制费 3. 建设期区域管理费用 4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 5. 项目后评价费用 6. 其他 管理费 5 / 105 精品文档 指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水帄、资源投入情况等进行核算。 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 财务费用 指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。 销售费用 包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门 规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一 6 / 105 精品文档 级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。 应纳税费 土地一级开发涉及的应纳税种主要有:营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。 不可预见费 包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。 目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其中，以云南城投、中天城投等房地产A股上市企业所代表的‚企业与政府的收益分成模式?，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将‚生地?变为‚熟地?，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。 7 / 105 精品文档 一、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集 体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到‚三通一帄?、‚五通一帄?或‚七通一帄?的建设条件，再进行有偿出让或转让的过程。 鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是:地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的‚比较优势?——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。 二、土地一级开发收益分成模式的运作要点 土地一级开发的两条收益途径 土地整理的收益模式通常有两条途径:一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过 8 / 105 精品文档 上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发;或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。 共同出资设立项目公司 房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门共同出资设立，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。 通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。 土地一级开发净收益的分成 一般来讲，‚土地一级开发净收益?被定义为，‚国有土地使用权出让价款?减去‚土地一级开发成本?，再减去‚政府提取的各项费用?。其中，土地一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设 9 / 105 精品文档 其他费用、相关税费等构成。按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失地农民保障金等。 项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定，无疑是一级开发 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 当中最为关键的条款。按笔者所查阅的数个土地收益分成的案例来看，项目公司往往要占到净收益的‚大头?。以中天城投和云南城投为例。中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区帄方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺:用土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本;投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区政府与华润贵阳按照3:7 的比例进行分成[1]。xx年底，云南城 投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市万亩范围的土地一级开发权。合同显示，所述土地一级开发的期限自xx年5月30日至2016年5月30日，云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5、5分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的50%[2]。 分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。项目公司在拿到按比例分配的一级开发净收益后，在扣除经营成本等费用、提取法定公积金等程序后， 10 / 105 精品文档 公司股东可对剩余的税后利润进行分红。 通过土地一级开发净收益的分成设置，房地产企业以及地方政府的利益捆绑关系被深化了一层。与房地产二级开发的项目相比，房地产企业在土地一级开发的利益分配上与地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一级开发项目的市场风险相对较小。 土地一级开发保底收益的设置 在一些土地一级开发的收益分成案例中，房地产企业甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。在上述云南城投在昆明的土地一级开发案例中，另设有保底条款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。而漳州发展则更是与地方政府达成了固定回报加上收益分成的方式，从事土地一级开发，从而确保了较高的投资回报和相小的投资风险。2016年，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，在与漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心三方共同签订的《漳华路 龙文段配套开发用地一级开发合作协议书》中，三方约定:公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的固定收益，此外，公司还将获得地块挂牌出让净收益的18%[3]。 此外，在一些一级开发委托合同中，房地产企业会通过 11 / 105 精品文档 与政府约定土地‚招拍挂?的单位成交底价，来实现最低收入的底线。房地产企业也会与地方政府约定，对投入资金规模进行限制——如锁定土地一级开发的帄均单位成本，要求超出部分由地方政府承担。在上述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定:每亩土地开发成本不高于32 万元，若实际成本高于上述额度，由漳州市龙文区政府及当地城市建设开发中心负责所有超额成本。 参与土地规划的设计工作 在土地一级开发的收益分成模式中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个‚准规划部门?;开发商可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。 在符合城市总体规划基础上，开发商往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中;同时，房地产企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为开发商获取二级开发权方面提供了更多的先机。因为开发商用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。 此外，为了保证土地出让收益的实现，在一级开发委托合同中，一些房地产企业也会与政府约定，在可出让经营性用地中，商住用地的最低比例。 12 / 105 精品文档 参与政府的土地‚招牌挂?工作 土地一级开发的普遍模式是，房地产企业将土地帄整完毕后，交由当地国土 资源部门挂牌出让。虽然土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的时间，但却可以通过合同条款的约定，大致与政府部门约定每年落实到本项目的土地出让指标，从而把握土地供应的节奏。 在一些土地一级开发的案例中，房地产企业还约定可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。通过对土地出让规模、推出时间，以及交易底价等因素施加影响，房地产企业可在某种程度上做到随行就市，将土地收益保持在合适的区间内。 土地一二级市场联动的优势 土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于房地产企业在土地一级开发阶段已和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心;二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低[4]。在这种情况下，房地产企业可以在获得一级开发阶段收益的同时，获取相对低成本的土地，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可以获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 13 / 105 精品文档 由于房地产行业明显受制于政策的因素，因此大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，以获得整理收益的最大化。 当然，不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲。? 三、所蕴藏的风险: 政策风险 相比较二级市场土地‚招拍挂?和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。随着土地 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。 在《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中，国务院规定，‚从xx年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’。?在财政部发布的《国有土地使用权出让收支管 14 / 105 精品文档 理办法》中，规定:‚任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。?在2016年12月财政部发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》中规定，‚确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。? 鉴于上述土地出让收入全额缴纳地方国库的规定，本文所述的土地一级开发收益分成模式的合规性是需要进一步明晰的。企业在一级开发阶段的利润分成以何种形式回到企业，也就成为了目前一级开发模式中的关键点。各地政府一般都把握‚谁投资谁受益?的原则，以各种方式将收益按照承诺分配给企业。也许是出于 规避以上规定的考虑，在由上海城投公司实施综合一级开发的上海新江湾城案例中，上海城投与地方政府约定，土地出让收入按7:3分配，具体执行则选择以‚土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同，70%跟上海城投签订土地一级开发补偿合同?的方式操作[5]。 融资风险 土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大。前述云南城投环湖东路进行土地一级开发及建设的预计总成本 15 / 105 精品文档 达到了亿元。这些巨额融资，往往来源于房地产项目公司的股本融资或债券、债务融资。虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄已往往达到十数亿资金的规模，资金需求的压力可见一斑。如果遇到政府融资窗口、行业新规定等不利变化，资金筹集周期不确定的风险就将凸显出来。 可以说，减少融资风险、保证融资渠道的畅通，是土地一级开发成功的关键。 政府行为的风险 在土地一级开发的参与方中，地方政府的强势地位是毋庸置疑的。虽然房地产企业已通过收益分成等多种渠道将双方利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府强硬违约发生的风险。 以绵世股份为例进行说明。绵世股份参股35,的公司中新绵世从xx年起，在成都郊县郫县犀浦镇龙梓万片区从事旧城改造的土地一级开发项目[6]。2016年3月绵世股份发表公告称，‚鉴于郫县城市整体规划和开发进程等的调整，该项目的合作方郫县土地储备中心及其政府土地主管部门与中新绵世公司协商，在保证土地开发方中新绵世利益的前提下，对该项目进行提前终止和结 算，由郫县土地储备中心对中新绵世已投入开发成本进 16 / 105 精品文档 行补偿、并同时给予中新绵世合理的投资收益补偿。?虽然获得了一定的投资收益补偿，但地方政府提前终止的通知，使得中新绵世在该项目上未来持续的盈利化为泡影，不得不将‚该项目及相关工作转移给郫县土地储备中心指定的第三方?。而截止这个公告发布之时，该项目尚未有土地上市拍卖。 可持续性的风险 xx年底出台的《土地储备管理办法》规定，土地储备工作的具体实施，将由政府下属事业单位土地储备机构完成;各地土地储备中心同时被授予向银行贷款的权力，贷款时需要向银行抵押土地使用权证。以《土地储备管理办法》为分水岭，北京乃至全国土地储备模式发生了重大改变。 以北京为例。在xx年之前，北京的土地一级开发流行的是企业主导型模式，即通过授权或招标方式选择开发企业实施一级开发，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8,。但《土地储备管理办法》赋予了各地土地储备中心向银行获得土地储备贷款的权力。xx年之后，北京市主要采取‚市、区联合储备?的模式，商业银行土地储备贷款对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市土地储备整理中心，各区设有分中心，土地储备工作由市和区联合开展。区土地储备整理中心获得信贷资金后，作为事业单位无法直接进行一级土地开发工作，一般均须成立一家融资帄台公司专门负责相关土地一级 17 / 105 精品文档 开发。帄台公司将生地变为熟地，便可通过‚招拍挂?方式将土地投入市场，拍卖所得收入直属市财政[7]。在这一融资模式中，商业银行发放的土地储备贷款往往只是政府土地一级开发进行贷款融资的冰山一角，因政府还可以通过帄台公司获得大量的银行贷款。 可以说，目前的政策在大方向上是确保政府能垄断土地一级市场，不太鼓励企业参与到土地一级开发的过程中来。从2016年开始，包括北京、海南等省市都有意强化了政府收编土地一级开发权，使一般企业无法介入。因而，企业通过与政府收益分成而获得土地一级开发的超额收益的机会，实际上是越来越少了。 征地、拆迁工作的风险 土地对涉地单位、个人的重要性不言而喻。相关单位、个人对征地、拆迁及安置方案的利益诉求不尽相同，存在因方案设计不合理、或方案沟通程度不足，导致征地、拆迁周期不确定的风险。 市场风险 相对于二级开发，土地一级开发的周期一般较长。由于宏观经济形势、楼市调控政策的变化，往往会对土地市场景气程度有一定影响，从而可能引发土地分期和滚动开发的周期不完全确定、土地上市能否成交的风险。 四、总结 18 / 105 精品文档 尽管仍然存在着种种风险，但与房地产二级开发相比，土地一级开发的分成收益模式往往收益率更高，并能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，选择土地一级开发的收益分成模式，一般会给房地产企业带来较强的盈利能力，A股市场上的绵世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。 [1] 本案例资料来源于中天城投2016年7月7日发布的《关于调整投资方案暨全面收购华润贵阳股权的关联交易公告》。 [2] 本案例资料来源于云南城投xx年5月12日发布的《云南城投置业股份有限公司第五届董事会第五次会议决议公告》。 [3] 本案例资料来源于漳州发展2016年12月30日发布的《董事会重大合同公告》。 [4] 在前述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定:当地块挂牌出让时，若漳州发展最终中标摘牌，漳州市龙文区政府同意，本公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及应分得的土地出让收益于成交确认日转为地价款;若由非漳州发展中标摘牌，漳州市龙文区政府应在土地出让收入到达其财政专户之日起30 日内将本公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及应分得的土地出让 19 / 105 精品文档 收益支付给漳州发展。 [5] 本案例资料选自中国房产信息集团，新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约帄方公里，其中由上海城投公司实施综合开发的为5帄方公里。 [6] 根据相关协议约定，由郫县土地储备中心负责项目的用地手续及拆迁安置工作，中新绵世方面负责提供项目实施所需的全部资金，项目整理出来的土地对外公开出让取得收入后，郫县土地储备中心先按中新绵世在项目的实际投入返还成本，再按项目土地出让收入的23,支付中新绵世投资收益。此案例资料来源于2016年3月15日发布的《北京绵世投资集团股份有限公司关于参股公司正在进行的土地一级开发项目提前终止和结算的公告》。 [7]北京案例的相关资料来源于《北京千亿土地储备贷款成房市推手》，载于《21世纪经济报道》2016年4月17日版。 成片开发土地出让合同 成片开发土地出让合同 第一章总则 第一条本合同双方当事人:出让方:中华人民共和国,,,,,省,,,,市 土地管理局;受让方:,,,,,,,,,,,,;根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及 20 / 105 精品文档 地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权。在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。 第二章定义 第四条本合同所使用的特定词语定义如下: 1.“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。 2.“总体规划”指经中国政府批准的,,,,,,,开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3.“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。 4.“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章出让地块的范围、面积和年限 21 / 105 精品文档 第五条甲方出让给乙方的地块位于,,,,,,。。 第六条第五条所指地块总面积为,,,,,平方米。 第七条本合同项下的土地使用权出让年限为,,,,,,年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章土地用途 第八条本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目为主的工业区，亦准许,,,,用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。。 第九条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。 第五章土地费用及支付 第十一条乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、乙方向第三方转让时的土地增值税以及国家有关土地的税。 第十二条该地块的土地使用权出让金为每平方米,,,,元人民币，总额为,,,,元人民币。 22 / 105 精品文档 第十三条本合同经双方签字后,,,,,日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的,,,,共计,,,,元人民币，作为履行合同定金，定金抵作出让金。 乙方应在签订本合同后,,,,日内，支付完全部土地使用权出让金。 第十四条乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后,,,,日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 第十五条乙方同意从,,,,年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年,,,,月,,,,日。土地使用费每年每平方米为,,,,,,元人民币。 第十六条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。银行名称:,,,,,,,银行,,,,,,分行，帐号为,,,,,,,。 甲方银行、帐号如有变更，应在变更后,,,,日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。 第六章土地使用权转让 第十七条乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件后，有权将合同 23 / 105 精品文档 项下全部或部分地块的余期使用权转让。 第十八条土地使用权转让的受让人除法律另有规定外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 双方签订的转让合同，不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同规定。 第十九条乙方在作出转让,,日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后,,,日内，应将转让合同及有关附件的正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按国家有关规定缴纳土地增值税。 第二十条自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十一条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。 第七章土地使用权出租 第二十二条乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。 24 / 105 精品文档 第二十三条出租人与承租人签订的租赁合同不得违背中华人民共和国法律、法规和本合同的规定。 第二十四条土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。 第二十五条本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。 第八章土地使用权抵押 第二十六条乙方有权将本合同项下全部或部分地块余期使用权向一个或数个抵押人作出一个或数个抵押。抵押人与抵押权人签定的抵押合同不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定。 每一抵押所担保的债务必须是乙方为开发本合同项下的地块所承担的债务。 第二十七条乙方在作出抵押,,,日前应通知甲方。乙方在抵押合同签字后,,,日内应将抵押合同，以及由此获得的经公证的期票及有关附件正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权抵押登记。 依照有关规定处分抵押财产而取得被抵押土地使用权的抵押权人或第三人，应在实现抵押权后,,,日内，办理土地使用权变更登记手续。 第二十八条依据第二十七条而取代乙方抵押权人或第三人，享有并承担合同规定的权利和义务。 25 / 105 精品文档 第九章期限届满 第二十九条本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得地块建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。 第三十条本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，须在期满,,天前向甲方提交续期申请书，并经甲方同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，签订续期出让合同，并重新办理土地使用权登记手续。 第三十一条本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 第十章不可抗力 第三十二条任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不负责任。 但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。 第三十三条遇有不可抗力的一方，应在,,小时内将事件的情况以信件或电报的书面形式通知另一方，并且在事件发生后,,,日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能 26 / 105 精品文档 履行或需要延期履行理由的报告。 第十一条违约责任 第三十四条如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。 第三十五条如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金,,,的违约金。 第三十六条乙方在该地块上未按开发计划进行建设，应缴纳已付出让金,, ,,的违约金;连续两年未投资建设的，甲方有权无偿收回该地块土地使用权。 第三十七条如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的,,,,缴纳滞纳金。 第三十八条如果乙方未按合同规定期限和要求完成公用设施建设，则应在规定完成日期至少,,,,日前通知甲方。如果甲方认为必要，可根据情况适当延长完成日期;如没有在规定期限内通知甲方，或甲方有理由认定上述延期理由无法成立并不同意延期，甲方有权无偿收回部分土地使用权。该部分土地使用权占全部土地使用权的比例与未开发的公用设施占全部要求开发的公用设施比例相等。 第三十九条在颁发土地使用证后，因不可抗力的特殊情况，乙方在,,,,年内未能招引并安排该地块内所有兴建 27 / 105 精品文档 的项目，则应在规定日期至少,,,日前通知甲方，经双方协商，可根据情况适当延长本合同规定的建设期限，否则，甲方有权无偿收回并安排建设项目地块的使用权。 第十二章通知 第四十条本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址应为: 甲方: 乙方: 法人住所地,,,,,,,; 法人住所地,,,,,,,; 邮政编码,,,,,,,,; 邮政编码,,,,,,,,; 电话号码,,,,,,,,; 电话号码,,,,,,,,; 电传,,,,,,,,,,; 电传,,,,,,,,,,; 传真,,,,,,,,,,; 传真,,,,,,,,,,; 电报挂号,,,,,,,,; 电报挂号,,,,,,,,; 任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后,,,,,日内应将新的地址通知另一方。 第十三章适用法律及争议解决 28 / 105 精品文档 第四十一条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。 第四十二条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向,,,,,仲裁委员会申请仲裁。 第十四章附则 第四十三条本合同经双方法定代表人签字，并经有权一级政府批准后生效。 第四十四条本合同采用中,,,,两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式,,份，双方各执,,份。 第四十五条本合同于,,,,年,,月,,日在中国,,,,省,,,市签订。 第四十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。 甲方: 乙方: 中华人民共和国,,,,,省,,,,,,,,,,,市,,,,土地管理局,,,,,,, 法定代表人 法人代表人 ,,,,,,,, ,,,,,,,, 附件:土地使用条件 一、成立开发企业 土地使用者须依照中华人民共和国有关法律、法规成 29 / 105 精品文档 立从事土地开发经营的开发企业，开发企业依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定取得开发区域的土地使用权。开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权和司法管辖权，开发企业与其他企业的关系是商务关系。 开发企业的经营活动应遵守中华人民共和国的法律、法规，其合法权益受中华人民共和国法律保护。二、界桩定点 《国有土地使用权出让合同》正式签订后,,,日内，,,,,市土地管理局会同开发企业依出让宗地图各界址点实地核定所示座标的界桩;面积无误后，双方在出让宗地图上签字认定。界桩由开发企业 妥善保护，不得私自改动，界桩遭到破坏或移动时，应及时报告,,,,,市土地管理局，请求恢复界址测量，重新埋设界桩。 三、土地利用要求 开发区域内土地使用必须符合本合同规定的土地用途。 开发区域内生活配套设施用地应控制在总用地的,,,以内。 开发企业应编制开发区域内的成片开发规划，成片开发规划应在得到批准后实施。 开发区域在城市规划范围内的，开发企业拟定的成片 30 / 105 精品文档 开发规划必须符合城市总体规划要求，并按有关规定报省级政府批准。严格按批准的规划实施，如确需修改，必须征得原批准机关同意。 四、公用设施 开发区域内的全部公用设施由开发企业在本合同生效之日起,,,日内，建成并使其达到中国现行设计和施工规范标准。 开发企业投资建设区域内自备电站、热力站、水厂等生产性公用设施的，可由开发企业自主经营，也可交地方公用事业企业经营。公用设施能力有富余，需要供应区域外，或需要与区域外设施联网运行的，开发企业应与地方公用事业企业按国家有关规定签订合同，按合同规定的条件经营。 开发企业需接引区域外的水、电、热等资源，提供接点和服务的，须与中国政府有关部门另签合同，并由地方公用事业企业负责经营。 开发区域的邮电通信事业，由邮电部门统一规划、建设与经营。也可以经,,,省邮电主管部门批准，由开发企业投资，或者开发企业与邮电部门合资建设通信设施，建成后移交邮电部门经营，并根据双方签订的合同，对开发企业给予经济补偿。 开发企业可以按照国家交通主管部门的统一规划建设和经营专用港区和码头。开发区域地块范围涉及海岸港湾或 31 / 105 精品文档 者江河建港区段时，岸线由国家统一规划和管理。 公用设施完成后，开发企业可以依照中华人民共和国法律组成一个或多个对公用设施进行开发、经营为目的的合资、合作企业。 开发企业必须根据总体规划要求，在该开发区域内为政府行政、司法管理部门无偿提供公用设施，如办公用房等。 相邻双方必须相互合作，并根据需要授予对方必要的相邻权，以及其他权利以保证开发区域与相邻区域的交通往来和开发建设的顺利进行。 五、设计、施工、竣工 开发区域内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求及成片开发规划，涉及交通、管线、消防、环保、人防、绿化等，须报中国政府有关主管部门审批后建设，交由地方政府派出机构管理。 开发企业在签订本合同,,,日内按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动土施工，并在,,,,年,,月,,日以前建成不少于,,,,平方米的标准或专业厂房。 六、项目引进 开发企业负责吸引投资者到开发区域投资，并保证自土地使用证颁发之日起,,,年内招引并安排区内所有的建设项目，,,,年内所有建设项目全部竣工投产。 在开发区域内兴建的建设项目，其建设应符合成片开 32 / 105 精品文档 发规划的要求，并按建设项目审批管理的有关规定报经中国政府有关部门批准。 在开发区域举办企业，应符合国家有关投资产业政策的要求。属于下列情况的项目不得兴建: 有污染环境又无符合规定的环保措施的项目; 为中国政府所禁止的建设项目和生产产品 一级土地开发成本核算 一级土地开发成本估算表 一级土地开发成本估算表 流程 收费项目 计量单位 工程量 费率 费用 万元) 收取标准 一、征地、拆迁安置补偿费及有关税费 征地、 拆迁安置补偿费及有关税费 安置 (一)征地 1 2 征地补偿费 青苗及地上物补偿 费 有收益的非耕 地占用费 菜地补偿 新垦菜地基金 防洪费 耕地占用税 征 3 地 税 费 元/亩 元/亩 元/亩 元/亩 元/亩 元/平米 元/亩 按国家标准收取 6-10 倍于近三年产值的平均值 3-6 倍 6-10 倍于近三年产值的平均值 100 万人以上按 7000-1000 元/亩 缴纳 20 33 / 105 精品文档 元/建设用地平方米 9 元/平方米 非农业建设项目占用耕地的，耕 地开垦费按 10,14 元,平方米 收取。其中，占用望天田的按 10 元,平方米收取，占用旱地的按 12 元,平方米收取， 占用水浇地、 灌溉水田、 菜地的按 14 元,平方 耕地开垦费 元/亩 米收取。非农业建设项目占用基 本农田的，耕地开垦费按 20,24 元,平方米收取。其中，占用望 天田的按 20 元,平方米收取， 占 用旱地的按 22 元,平方米收取， 占用水浇地、灌溉水田、菜地的 按 24 元,平方米收取。 小计 (二)拆迁安置补偿费 拆迁安置补偿费 安置 民宅拆迁补 拆迁 1 补偿 费 偿费 非民宅拆迁 补偿费 回迁安置用 房亏损 元/平米 元/平米 元/平米 万元 2 搬迁补助费 拆迁非住宅房屋造 万元 3 成停产、停业的补偿 费 被拆迁房屋室内自 万元 4 行装修装饰的补偿 金额 万元 5 34 / 105 精品文档 拆迁公司服务费 小计 万元 万元 二、收购和置换过程中发生的有关补偿费用 收购和置换过程中发生的有关补偿费用 收购或置换土地需 要支付的土地价款 元/平米 三、市政基础设施建设有关费用 1 2 3 4 5 6 7 8 9 给水 雨水 污水 电力 电信 天然气 供热 道路 地面平整 小计 四、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 招标、 1 2 招标、拍卖和挂牌交 易服务费 土地出让底价评估 费 小计 五、财务费 万元 万元 万元 万元/延 米 万元/延 米 万元/延 米 万元/延 米 万元/延 米 万元/延 米 万元/延 米 万元/延 米 元/平米 万元 贷款利息 万元 六、土地储备开发供应过程中发生的可研、设计、审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政 土地储备开发供应过程中发生的可研、设计、 可研 律师、工程监理等费用， 和土地主管部门核准的其它支出。 和土地主管部门核准的其它支出。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 可行性研究 拨地钉桩 勘测定界 地勘 规划设计 土地一级开发实施 方案 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 七、管理费及其他 1 2 管理费 物 35 / 105 精品文档 价上涨 小计 八 合计 万元 万元 万元 万元 按设计 工作量和收费标准计算 按建安成本的 3%提取 环评编制费 交评编制费 地质灾害评估费 拆迁评估 审计费 律师费 监理费 不可预见费 小计 取 1-13 之和的 5% 取一 , 六之和的 2% 按建安成本的 6%计提 万元 万元 成片土地开发融资论作者:丰雷 中国房地产金融 2002年06期 中图分类号: 文章编号:1006-7388(2002)03-0034-04 文献标识码:A 1 引言 成片土地开发，是指政府将成片土地使用权出让给一级开发商或者由政府自己担任一级开发商，负责成片土地的基础设施建设并取得开发收益的过程。我国各类开发区的土地开发即属此类。成片土地开发具有大规模性、长期性、综合性和多主体性等特征。 成片土地开发的前期资金筹集对于成片土地开发经济效率主要体现在对开发进度的影响上。广泛的筹资渠道和充足的资金供应能够保证成片土地开发顺利启动，并维持正常的开发进度及缩短开发周期，尽可能地减少对土地的占用和闲置，从而提高成片土地开发的经济效率。 资金的筹集是成片土地开发进行实物投资的保 36 / 105 精品文档 证。成片土地开发过程中的基础设施建设、标准工业厂房的兴建，以及配套生活服务设施建设等，无不有赖于巨额资金的投入。因此，成片土地开发前期资金的筹措和有效运用，是成片土地开发亟需研究的重要课题之一。尤其是在发展中国家，政府资金短缺，而各方面的需求旺盛，资金的筹集往往成为成片土地开发成败的关键。 2 成片土地开发融资的国际经验借鉴 从国际经验看，成片土地开发的资金来源主要有以下几种。 中央政府资金(Government Financing) 中央政府投资的具体方式包括:(1)每年的政府年度预算，由政府机构直接用于成片土地开发;(2)由政府预算划拨资本，设立专门机构;(3)由政府以贷款方式提供给所属机构循环运用。公司除养护工业区所需的一切开支外，如有盈余解缴国库。总之，中央政府出资的具体方式各不相同，新西兰直接由中央政府开发，印度则由省政府开发，而英国是由半独立的工业地产公司开发，但其共同点是，开发区的资金主要来源于中央政府。 地方工业基金及债券(Municipal Financing) 地方进行成片土地开发，多由地方政府与当地民间团体共同组织不以营利为目的的基金会，募集基金，从事工业区等的开发。资金募集范围甚广，包括地方政府拨款、捐募、发行债券或股票等。如加拿大魁北克省，授权各市政府设置工业基金(Industrial Foundations)，供购买工业用地及兴建厂房用。 私人 37 / 105 精品文档 资金(Private Financing) 发达国家开发区开发建设的私人资金来源广泛，主要为商业储蓄银行、人寿保险公司及各种信托基金等。其中，商业储蓄银行通常只能提供中短期资金。人寿保险公司对于开发区的资金融通，或者以抵押贷款的形式提供，如印度;或者干脆直接斥资经营，如美国。此外，美国开发工业区的私人公司、地方团体或基金会，在筹得初期股本后，不但可以从抵押银行和保险公司获得资金，还可以从养老基金、教育事业基金、捐助基金会、投资公司、房地产开发公司等获得资金融通。 国际性资金(International Financing and Assistance) 开发区的开发资金还可从各国政府间及国际间的金融机构获得。例如，欧洲的联邦开发公司(The Commonwealth Development Corpforation)以英联邦国家为贷款对象，美洲的美洲大陆开发银行(The Inter-American Development Bank)以会员国家资金融通为对象，亚洲的亚洲开发银行(The Asian Development Bank)也对会员国提供开发资金贷款。国际开发总署(The International Development Association)在各国政府同意及保证下，通过各国金融或工业开发团体提供资金资助。 3 中国成片土地开发融资特点分析 成片土地开发需要大量的前期启动资金，而对于公共产品的提供、基础设施的建设等，政府负有不可推卸的责任，政府财政拨款在其中都占有较大的比重。然而改革开放以来，我国 38 / 105 精品文档 成片土地开发的资金筹措却形成了鲜明的中国特色，即政府特别是中央政府并未对成片土地开发和基础设施建设投入太多财力，而是在各地的实践中形成所谓的负债开发、外资开发、“以地集资”、“以地生财”等思路。这对成片土地开发经济效率产生极大影响。 过度依赖银行贷款 在政府淡化其公共产品提供职能的倾向下，再加上资本市场的不发达，导致利用银行贷款成为我国成片土地开发主要的资金来源。1980,1993年，我国五个经济特区基本建设投资和土地开发投资累计500多亿元，其中:银行贷款占40%，利用外资占10%，内联企业投资占9%，各特区的自筹和自身积累占40%，国家投资仅为1%。按照另一项统计，截止1988年10月底，我国各开发区已开发土地平方公里，完成基建投资亿元，其中绝大部分是信贷资金。以天津经济技术开发区为例，据不完全统计，1984,1987年底，各类金融机构在区内贷款累计达亿元，其中仅建设银行发放的各类贷款就达亿元。而1984年我国贷款利率为%，自1985年4月起，国家专项贷款的利率上升到%、%、%，最后达到%，上升到几乎4倍，其贷款利息负担之重可想而知[6]。 过度依赖银行贷款存在着严重的缺陷。首先，由于成片土地开发需要的资金量巨大，造成贷款利息负担过大;其次，大量依靠银行等金融机构的贷款进行成片土地开发，在造成巨大的还贷压力的同时延长了开发周期，加大了政府和开发公司的风险，不 39 / 105 精品文档 利于成片土地开发的顺利进行。事实表明，我国1992、1993年的“房地产热”、“开发区热”以及之后的骤冷，很重要的一个原因是由于银根紧缩，各开发区资金来源无着，由此导致大量的开发区开发建设以失败告终。此外，“条子款”、“人情债”等不规范操作，加大了开发商投机倾向，如果成片土地开发失败，国有银行将成为最大的受害者。 利用外资的成败 利用外资参与本国基础设施项目的建设在国际上是较常见的，但主要集中于项目融资领域，如采取BOT方式等。吸引外资全面介入本国特区、开发区建设，进行成片土地开发，特别是直接进行开发并参与管理，而在国际上少有先例，是极具中国特色的事物。我国利用外资参与特区、开发区的成片土地开发的案例很多，如早期深圳特区的福田新市区和珠海特区的夏湾工业区，以及后来影响深远的洋浦经济技术开发区、苏州工业园区、无锡新加坡工业园、天津经济技术开发区中的MGM工业区和韩国工业园等。 然而，希望完全依靠外资进行成片土地开发和开发区基础设施建设是一种不切实际、一厢情愿的想法，在实践中已被证明是不可行的，上述深圳、珠海、洋浦、天津等失败案例均已经佐证。 探讨我国引进外资进行成片土地开发失败的深层次原因，可从以下几方面进行。 首先，开发模式需要注意的是，引进外资进行成片土地开发失败的案例，无一不是采取外商独资开发模式，相比之下，以苏州工业园区和无锡 40 / 105 精品文档 新加坡工业园为代表的中外合资合作模式却取得了成功。因此，并非不能引进外资进行成片土地开发和基础设施建设，而是需要注意引进外资开发的具体方式。实践表明，外商独资模式较难成功，中外合资合作模式则较为可行。 其次，外商独资模式较难成功的一个深层次原因，是政府与外资企业的关系难以协调。外商为主导进行成片土地开发的目标函数与政府的目标函数具有极大的差异，前者多为追求利润最大化，现实中则努力提高土地转让价格以及水电等基础设施服务收费;后者则主要考虑开发区的整体利益和长远利益，现实中以招商为核心，以区内投资商的税收为资金回收的主要途径。二者之间虽然也有共同利益，但是目标差异却大于目标中的一致之处。因此，政府与外资企业在成片土地开发过程中形成了一种典型的不合作博弈。这一点与以内资企业为主导的成片土地开发模式类似，然而，内资企业的有关信息毕竟较容易为本国政府所掌握，双方的博弈较易形成均衡。此外，在与外商的博弈过程中，由于信息的不对称，政府一般处于明显的劣势地位。比如政府对外资企业本身的情况不能充分了解，对外商进行成片土地开发和基础设施建设的实际情况也往往难以客观把握。当政府明显感到不能实现自己的目标函数时，有时也会采取一些措施来促使二者的博弈达到均衡，例如不兑现原本承诺给予外商的一些优惠政策等。一般而言，政府为了成片土地开发的长远利益采取极端 41 / 105 精品文档 措施的情况较少，由于外商的原因导致开发失败的情况为多。 第三，外商独资模式失败的另一个深刻内因在于，由于一国的房地产业、土地开发领域所具有的强烈的地域性及其对外资企业介入所产生的排斥作用。一般来说，外资企业进入他国的房地产业、土地开发领域比较困难。如果说对于当地不动产市场的一些表象的规律尚可采用“市场调查”、“可行性研究”等技术手段加以估测的话，那么对于当地不动产市场的一些深层次问题，如地域文化等对不动产市场的影响等，则非外人所能准确掌握。外资进入他国房地产业已然必须小心谨慎，对成片土地开发而言就更是如此。因为成片土地开发涉及大面积土地使用权的交易，当地的政策取向、当地政府的目标函数等，也同样较难为外商所掌握，从而加大了外资企业的投资风险。理论分析表明，外资介入成片土地开发甚至进一步参与其中的具体管理，以独资的方式难以担当这一“重任”。 “以地生财”思路的反思 我国成片土地开发前期资金筹集的另一大特点，就是中央各部委资金的注入。典型的案例是深圳特区，中央各主要部委几乎都独立地承担成片土地开发。 中央各部委参与特区成片土地开发，起了极大的示范作用。内地各省市政府、国有企业等的资金也大量涌入特区从事土地开发。据统计，截至1990年底，深圳、珠海、厦门、汕头四个经济特区实际吸纳的国务院所属40多个部委以及各类内资达到亿元，占同期 42 / 105 精品文档 累计基本建设投资总额的%[5]。其中，中央各部委资金占相当大的比重。中央各部委资金介入成片土地开发，与我国民营企业集团不壮大，财政制度不健全以及各单位“小金库”盛行的现实不无联系，而其所带来的示范效应和有可能产生的腐败问题则更需要进一步的探讨。 改革开放以来，由于土地资源的稀缺性以及制度创新效应，特区、开发区地租地价开始显现，成片土地开发得以在国家投入资金很少的情况下全面展开，形成了多种筹资模式。其中国有银行贷款、外资、中央各部委资金以及其他内地资金，构成了特区、开发区成片土地开发早期资金来源的主体。这种现象可以称为中国成片土地开发“以地生财”的新思路，对成片土地开发经济效率产生了重大的影响。 这种“以地生财”的开发思路应从利弊两方面进行分析。有利的方面是融通了资金，加快了特区、开发区成片土地开发的步伐，促进了当地经济的发展，然而不利之处及其负作用的深远影响则更需深入探讨。关键在于，这种政府不积极承担基础设施建设责任而过分依赖外来资金进行成片土地开发的筹资结构，造成了各地区成片土地开发大量以生地出让为主。在这种开发思路下，大规模低地价的生地出让，国有土地的地租收益特别是级差地租收益往往为外来资金所获取，造成国有资产流失;由于生地出让的单位地价低，欲引进足够资金必须大量圈地，进一步造成土地闲置浪费和低效率使用。显然，如果政府的宏 43 / 105 精品文档 观调控措施实施不及时，力度不够大，手段不够完善，则极易造成土地投机盛行并产生地产泡沫。我国1992、1993年的房地产热、开发区热与这种成片土地开发资金来源结构有莫大关系。 收稿日期:2002-01-18 作者介绍:丰雷 中国人民大学公共管理学院土地管理系讲师，博士。北京 100872 土地开发成本核算 土地开发成本的核算 目录 目录 一、知识必备 核算重点 1.土地开发费用的归集与分配 2.完工土地开发成本的结转 核算科目 二、土地开发成本核算示例 一、知识必备 核算重点 土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。 1.土地开发费用的归集与分配 企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本—— 44 / 105 精品文档 房屋开发”账户核算外，其他土地开发支 出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费等土地开发支出可直接记入各土地开发成本明细分类账，这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。 配套设施费的归集与分配。 配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况: ?与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户;分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。 ?与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设 45 / 105 精品文档 施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。 开发间接费用的归集与分配。 企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。 2.完工土地开发成本的结转 已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法: 为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。 46 / 105 精品文档 开发完成后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。 开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。 为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目;对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。 核算科目 设置开发成本——土地成本二级科目，三级明细科目主 47 / 105 精品文档 要包括:土地征用及拆迁补偿费;前期工程费;基础设施费; 公共配套设施费。 二、土地开发成本核算示例 借:开发成本——土地开发 5000000 贷:银行存款 5000000 借:开发成本——土地开发 550000 贷:应付账款——应付工程款 550000 借:开发间接费用 28500 贷:应付职工薪酬 28500 借:开发成本——土地开发 89000 ——土地开发 133500 贷:开发间接费用 222500 借:开发产品——土地开发 5675500 贷:开发成本——土地开发 5000000 开发成本——土地开发 36500 开发成本——土地开发 550000 48 / 105 精品文档 开发成本——土地开发 89000 最新成片开发土地出让合同范本 成片开发土地出让合同 第一章 总 则 第一条 本合同双方当事人: 出让方:中华人民共和国,,,,省,,,,市土地管理局; 受让方:,,,,,,,,; 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条 甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条 乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。 第二章 定 义 第四条 本合同所使用的特定词语定义如下: 49 / 105 精品文档 ,(“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。 ,(“总体规划”指经中国政府批准的,,,,开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 ,(“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。 ,(“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章 出让地块的范围、面积和年限 第五条 甲方出让给乙方的地块位于,,,,。。 第六条 第五条所指地块总面积为,,,,平方米。 第七条 本合同项下的土地使用权出让年限为,,,,年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章 土地用途 第八条 本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目为主的工业区，亦准许,,,,,用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。。 50 / 105 精品文档 第九条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条 件》，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。 第五章 土地费用及支付 第十一条 乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、乙方向第三方转让时的土地增值税以及国家有关土地的税。 第十二条 该地块的土地使用权出让金为每平方米,,,,,元人民币，总额为,,,,元人民币。 第十三条 本合同经双方签字后,,,,,,日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的,,,,,,共计,,,,元人民币，作为履行合同定金，定金抵作出让金。 乙方应在签订本合同后,,,,日内，支付完全部土地使用权出让金。 第十四条 乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后,,日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中 51 / 105 精品文档 华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 第十五条 乙方同意从,,,,年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年,,,,月,,,,日。土地使用费每年每平方米为,,,,元人民币。 第十六条 除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。银行名称:,,,,银行,,,,分行，帐号为,,,,。 甲方银行、帐号如有变更，应在变更后,,,,日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。 第六章 土地使用权转让 第十七条 乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件后，有权将合同项下全部或部分地块的余期使用权转让。 第十八条 土地使用权转让的受让人除法律另有规定外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 双方签订的转让合同，不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同规定。 第十九条 乙方在作出转让,,,,日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后,,,,日内，应将转让合同及 52 / 105 精品文档 有关附件的正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按照国家有关规定缴纳土地增值税。 第二十条 自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。 第七章 土地使用权出租 第二十二条 乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。 第二十三条 出租人与承租人签订的租赁合同不得违背中华人民共和国法律、法规和本合同的规定。 第二十四条 土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。 第二十五条 本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。 第八章 土地使用权抵押 第二十六条 乙方有权将本合同项下全部或部分地块余 53 / 105 精品文档 期使用权向一个或数个抵押人作出一个或数个抵押。抵押人与抵押权人签定的抵押合同不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定。 每一抵押所担保的债务必须是乙方为开发本合同项下地块所承担的债务。 第二十七条 乙方在作出抵押,,,,日前应通知甲方。乙方在抵押合同签字后,,,,日内应将抵押合同，以及由此获得的经公证的期票及有关附件正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权抵押登记。 依照有关规定处分抵押财产而取得被抵押土地使用权的抵押权人或第三人，应在实现抵押权后,,,,日内，办理土地使用权变更登记手续。 第二十八条 依据第二十七条而取代乙方抵押权人或第三人，享有并承担合同规定的权利和义务。 第九章 期限届满 第二十九条 本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无取得地块建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。 第三十条 本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，须在期满,,,,天前向甲方提交续期申请书，并经甲方同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让 54 / 105 精品文档 金及其他条件后，签订续期出让合同，并重新办理土地使用权登记手续。 第三十一条 本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 第十章 不可抗力 第三十二条 任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不负责任。但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。 律师365 第三十三条 遇有不可抗力的一方，应在,,,,小时内将事件的情况以信件或电报的书面形式通知另一方，并且在事件发生后,,,,日内，向另 一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。 第十一章 违约责任 第三十四条 如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。 第三十五条 如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金,,,,,的违约金。 55 / 105 精品文档 第三十六条 乙方在该地块上未按开发计划进行建设，应缴纳已付出让金,,,,,的违约金;连续两年未投资建设的，甲方有权无偿收回该地块土地使用权。 第三十七条 如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的,,,,,缴纳滞纳金。 第三十八条 如果乙方未按合同规定期限和要求完成公用设施建设，则应在规定完成日期至少,,,,日前通知甲方。如果甲方认为必要，可根据情况适当延长完成日期;如没有在规定期限内通知甲方，或甲方有理由认定上述延期理由无法成立并不同意延期，甲方有权无偿收回部分土地使用权。该部分土地使用权占全部土地使用权的比例与未开发的公用设施占全部要求开发的公用设施比例相等。 第三十九条 在颁发土地使用证后，因不可抗力的特殊情况，乙方在,,,,年内未能招引并安排该地块内所有兴建的项目，则应在规定日期至少,,,,日前通知甲方，经双方协商，可根据情况适当延长本合同规定的建设期限，否则，甲方有权无偿收回并安排建设项目地块的使用权。 第十二章 通 知 第四十条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址应为: 甲方: 乙方: 法人住所地,,,,,,;法人住所地,,,,,,; 56 / 105 精品文档 邮政编码,,,,,,,;邮政编码,,,,,,,; 电话号码,,,,,,,;电话号码,,,,,,,; 电 传,,,,,,,;电 传,,,,,,,; 传 真,,,,,,,;传 真,,,,,,,; 电报挂号,,,,,,,;电报挂号,,,,,,,; 任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后,,,,日内应将新的地址通知另一方。 第十三章 适用法律及争议解决 第四十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。 第四十二条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向,,,,仲裁委员会申请仲裁。 第十四章 附 则 第四十三条 本合同经双方法定代表人签字，并经有权一级政府批准后生效。 第四十四条 本合同采用中,,,,两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式,,,,份，双方各执,,,,份。 第四十五条 本合同于,,,年,,,月,,,日在中国,,,,省,,,,市签订。 第四十六条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。 57 / 105 精品文档 甲方: 乙方: 中华人民共和国,,,,,省 ,,,,,,,,, ,,,市 ,,,,,,,,, 土地管理局 ,,,,,,, 法定代表人 法人代表人 ,,,,,,,,,, ,,,,,,,, 附件:土地使用条件 一、成立开发企业 ,(, 土地使用者须依照中华人民共和国有关法律、法规成立从事土地开发经营的开发企业，开发企业依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定取得开发区域的土地使用权。开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权和司法管辖权，开发企业与其他企业的关系是商务关系。 开发企业的经营活动应遵守中华人民共和国的法律、法规，其合法权益受中华人民共和国法律保护。 二、界桩定点 ,(, 《国有土地使用权出让合同》正式签订后,,,,日内，,,,,市土地管理局会同开发企业依出让宗地图各界址点实地核定所示座标的界桩;面积无误后，双方在出让宗 58 / 105 精品文档 地图上签字认定。界桩由开发企业妥善保护，不得私自改动，界桩遭到破坏或移动时，应及时报告,,,,市土地管理局，请求恢复界址测量，重新埋设界桩。 三、土地利用要求 ,(, 开发区域内土地使用必须符合本合同规定的土地用途。 ,(, 开发区域内生活配套设施用地应控制在总用地的,,,以内。 ,(, 开发企业应编制开发区域内的成片开发规划，成片开发规划应在得到批准后实施。 ,(, 开发区域在城市规划范围内的，开发企业拟定的成片开发规划必须符合城市总体规划要求，并按有关规定报省级政府批准。严格按批准的规划实施，如确需修改，必须征得原批准机关同意。 四、公用设施 ,(, 开发区域内的全部公用设施由开发企业在本合同生效之日起,,,,日内，建成并使其达到中国现行设计和施工规范标准。 开发企业投资建设区域内自备电站、热力站、水厂等生产性公用设施的，可由开发企业自主经营，也可交地方公用事业企业经营。公用设施能力有富余，需要供应区域外，或需要与区域外设施联网运行的，开发企业应与地方公用事业 59 / 105 精品文档 企业按国家有 关规定签订合同，按合同规定的条件经营。 ,(, 开发企业需接引区域外的水、电、热等资源，提供接点和服务的，须与中国政府有关部门另签合同，并由地方公用事业企业负责经营。 ,(, 开发区域的邮电通信事业，由邮电部门统一规划、建设与经营。也可以经,,,,省邮电主管部门批准，由开发企业投资，或者开发企业与邮电部门合资建设通信设施，建成后移交邮电部门经营，并根据双方签订的合同，对开发企业给予经济补偿。 ,(, 开发企业可以按照国家交通主管部门的统一规划建设和经营专用港区和码头。开发区域地块范围涉及海岸港湾或者江河建港区段时，岸线由国家统一规划和管理。 ,(, 公用设施完成后，开发企业可以依照中华人民共和国法律组成一个或多个对公用设施进行开发、经营为目的的合资、合作企业。 ,(, 开发企业必须根据总体规划要求，在该开发区域内为政府行政、司法管理部门无偿提供公用设施，如办公用房等。 ,(, 相邻双方必须相互合作，并根据需要授予对方必要的相邻权，以及其他他项权利以保证开发区域与相邻区域的交通往来和开发建设的顺利进行。 60 / 105 精品文档 五、设计、施工、竣工 ,(, 开发区域内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求及成片开发规划，涉及交通、管线、消防、环保、人防、绿化等，须报中国政府有关主管部门审批后建设，交由地方政府派出机构管理。 ,(, 开发企业在签订本合同,,,,日内按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动土施工，并在,,,,年,,,,月,,,,日以前建成不少于,,,,平方米的标准或专业厂房。 六、项目引进 ,(, 开发企业负责吸引投资者到开发区域投资，并保证自土地使用证颁发之日起,,,,年内招引并安排区内所有的建设项目，,,年内所有建设项目全部竣工投产。 ,(, 在开发区域内兴建的建设项目，其建设应符合成片开发规划的要求，并按建设项目审批管理的有关规定报经中国政府有关部门批准。 ,(, 在开发区域举办企业，应符合国家有关投资产业政策的要求。属于下列情况的项目不得兴建: 有污染环境又无符合规定的环保措施的项目; 61 / 105 精品文档 为中国政府所禁止的建设项目和生产产品。 文档来源:律师365 合同栏目，找律师就上律师365 新开发土地的成本法估价探讨 新开发土地的成本法估价探讨 摘要:成本法是新开发土地价格评估的一种有效方法。在评估实践中，相关估价规范本身的不足及估价人员对规范认识的偏差是成本法估价结果偏差重要原因之一。新开发土地的成本法估价结果偏差的校正可以从三个方面入手:明确新开发土地的成本构成，特别那是有关土地增值收益和销售税费的处理;进行包括年期、用途、区位等方面的宗地条件修正;根据市场资料对积算价格进行供求状况修正。 关键词:新开发土地;成本法;价格评估;价格修正 作者简介:朱晓刚，1974，男，河南洛阳人，郑州信息科技职业学院环境工程系讲师，房地产估价师，土地估价师，房地产经纪人，管理学硕士。主要从事不动产估价与投资分析方面的教学和研究。邮编450008。 0.引言 成本法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法，其本质是以土地的重新开发成本为导向求取估价对象的价值，以成本法估价求得的不动产评估价格称为积算价格。虽然不动产的价格大多取决于其 62 / 105 精品文档 效用而不是花费的成本，但是在一些交易稀少和非收益性房地产的估价中，市场法和收益法难以适用，作为三种基本评估方法之一的成本法就成为了一种有效选择。而且在外部市场环境处于相对均衡状态下，积算价格能较好的反应不动产的价值，体现公开市场价格水平。因此不动产估价实践中，成本法依然是也应该是主要的估价方法之一。特别是对新开发土地的价格评估，成本法是一种有效的方法。《城镇土地估价规程》 指出:“成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估”。《房地产估价规范》 指出:“新开发土地和新建房地产可采用成本法估价„„”。然而，在评估实践中，因为现行相关估价规范本身的不足及估价人员对规范的认识偏差，导致成本法评估价格常常偏低而使方法本身的应用饱受质疑，因此有对成本法评估中一些问题进行讨论的必要。 1.成本法的理论依据及基本公式 成本法的理论依据可已从买方和卖方两个角度来看。对于买方而言，获取一 处不动产主要有两种途径，即建造和购买，其所愿意承担的购买价格不能高于重新建造该不动产所必须的花费。所以从买方的角度看，成本法的理论依据为替代原理。对于卖方而言，其可以接受的卖价不能低于重新购建该不动产所必 63 / 105 精品文档 须的各项成本之和。所以从卖方的角度看，成本法的理论依据为生产费用价值论。据此，《规范》和《规程》对新开发土地的成本法估价公式分别表述为如下公式?和公式?: 新开发土地价格 取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 ? 新开发土地价格 土地取得费+土地开发费 +税费+利息+利润+土地增值收益 ? 2.成本法评估结果偏差的原因 成本法在不动产价格评估中往往以其评估价格的偏差而遭诟病，从评估实践来看，造成评估结果偏差的原因大致可归纳为三个方面。其一是对构成不动产价格的各项成本认识不明确。积算价格源自对各项成本费用加和，若对新开发土地的成本构成不明确，在价格评估过程很可能出现错记、漏记、重复计算等情况，进而直接影响积算价格的合理性。其二是在具体宗地价格评估中缺乏对区域平均积算价格的修正或修正不合理。成本法评估的新开发土地积算价格是整个开发区域的平均价格，而具体评估实践中的估价对象往往是宗地，由区域平均价格到具体宗地价格，必须根据宗地的具体情况进行修正。若不然，则价格难以体现土地的异质性特征，与具体宗地的实际条件难以匹配。其三是没有根据市场供求状况对评估价格的修正。成本法评估很难体现供求原 64 / 105 精品文档 则和竞争原则，长期市场均衡是其重要的假设前提。而市场并非总是处于均衡状态，当市场处于非均衡状态时，积算价格难以体现市场中真实的供求关系，难以反映不动产真实的市场价格水平，因此有根据市场状况对积算价格进行修正的必要。 3.成本法评估结果偏差的的校正措施 明确新开发土地的成本构成 土地取得的方式主要有三种:农地征收、城市房屋征收、市场购买，取得方式的不同会使价格的评估路径不同，在评估中需要注意的关键点也不同。2016年7月1日开始施行的《闲置土地处置办法》规定市、县人民政府供应的土地必 须是“净地”，禁止“毛地”出让，这使得城镇土地市场上流转的土地皆为熟地。通过市场购买方式取得的土地，其价格中已包含了土地开发费、利息、利润等各项成本费用，土地取得费即为土地价格。因此，前述公式?和?主要适用于农地征收和城市房屋征收两种土地取得方式下新开发土地价格的评估。由公式?和公式?可以看出，《规范》和《规程》给出的新开发土地的细化公式是有所不同的。根据《规程》和《规范》及相关条文解释，公式?和公式?中相关参数的总体内涵大致相同，不同之处是《规范》中没有明确计入土地增值收益，而《规程》中没有明确计入销售税费，这可能导致对准则理解上的偏差和操作上的漏记。 65 / 105 精品文档 《规范》条文说明中将土地增值收益列入土地取得成本中，以出让金的形式出现。但是在评估实践中因为在土地取得成本理解上的偏差导致了漏记的情况，进而产生评估结果上的偏差。土地增值收益是国家土地所有权在经济上的实现方式，在我国有偿有限期的土地使用制度下，土地价格应当也必须体现土地的所有者权益。因此在新开发土地价格评估中应该计入土地增值收益，在成本法评估中土地增值收益以土地取得费、土地开发费、税费、投资利息、投资利润之和为基数，乘以土地增值收益率来求取。 在《规程》中新开发土地的成本构成中没有包含销售税费，在土地估价机构的评估实践中也往往漏记，这与市场交易中的土地价格内涵不一致。在市场交易中正常市场价格为卖方净得与其要承担的税费之和。如果积算价格没有包含销售税费，意味着卖方正常利润难以实现，甚至所付出成本也难以得到完全补偿。这不符合公平市场原则，交易也难以达成。因此新开发土地价格评估中应将销售税费计入成本。销售税费主要包括“两税一费”和交易手续费中应由卖方承担的部分。在土地二级市场中交易中“两税一费”等实际发生。而在土地一级市场中，政府在出让土地时并未牵涉卖方税费，销售税费在土地出让底价评估中是否计入成本,根据替代原则，综合条件相当的土地应该具有相当的价格。而且，当市场价格充分体现了土地的质量水平，土地资源的合理配 66 / 105 精品文档 置就更容易实现。因此，不管一级出让市场还是二级转让市场，成本法评估新开发土地时都应将销售税费计 入成本。 因此，新开发土地的成本法估价公式可修正为: 新开发土地价格 土地取得费+土地开发费+税费 +利息+利润+土地增值收益+销售税费 ? 公式?土地开发费中包含土地开发环节的管理费用，税费指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用，销售税费则指土地在流通环节必须支付的相关税收和费用，其他各项成本参照《规范》相关要求取值。 进行宗地条件修正 通过上述公式?评估的价格是区域平均价格，在具体宗地价格评估时还需根据宗地的具体条件对区域平均价格进行修正，主要包括年期修正、可出让面积修正、宗地生熟程度修正、用途修正、区位修正。 年期修正。评估实践中的宗地多为有限年期的土地使用权价格，而由公式?求取的价格为无限年期价格，应对其进行年期修正。年期修正系数为: k年期 1,1 n(1,r) 式中:k年期为年期修正系数，r为土地还原利率，n为土地使用权年限。 可出让面积修正。公式?评估的价格为区域平均价格， 67 / 105 精品文档 一个区域土地开发完成后，并非所有土地都能够出让或转让，而不能够出让的基础设施、公用设施等用地的成本要通过可出让部分的土地价格来体现。因此，宗地价格评估时要对区域平均价格进行可出让面积修正，可出让面积修正系数为: k可出让面积 总土地面积 可出让的土地面积 宗地生熟程度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。当然，在进行宗地生熟程度修正是要充分考虑估价对象的范围。宗地生熟程度修正往往以具体的数额来表示。 宗地用途修正。土地用于不同的用途价格是有很大差异的，而新开发土地的成本法估价过程中各参数的取值均未体现开发完成后土地用途差异。因此，在宗地评估中必须进行用途修正。《规程》和《规范》中均未明确要求对成 本价格进行用途修正，评估实践中也很少考虑，或者即使进行了修正，但修正系数的取值随意、缺乏依据。在宗地评估中用途修正系数可利用基准地价成果来确定。成本价格类似于基准地价用途分类中的综合用途，因此，可以通过待估宗地所在级别或邻近级别的综合地价水平与相应宗地规划用途的地价水平对比得出用途修正系数。即: k用途 相应级别宗地规划用途基准地价 相应级别综 68 / 105 精品文档 合用途基准地价 区位修正。区位对土地的价格具有极端重要性，土地价格因其区位条件的不同而异。土地的异质性使宗地区位条件各异，区域平均价格难以体现这种差异。因此，在宗地评估中应当进行区位因素修正。和用途修正一样，《规程》和《规范》未作相关具体要求，评估实践中区位修正也常被忽略，或即使修正了修正，修正系数的取值也缺乏依据，具有较强的主观性。区位修正系数可利用基准地价修正体系，根据宗地用途选择反映其区位条件且价格敏感的因素，参照相应级别的宗地地价影响因素条件说明表和地价修正系数表，结合宗地自身区位条件来量化确定。 除了这些方面的修正外，还要根据估价对象的实际进行容积率修正、商业用地的临街深度修正、宽深比修正等。公式?进一步调整为: 新开发土地价格 (土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 +土地增值收益+销售税费) 年期修正系数 可出让面积修正系数 ? 用途修正系数 区位修正系数 其他修正系数+生熟程度修正额 进行市场供求状况修正 不动产价格最终由市场供求关系决定，而不取决于其成本。虽然新开发土地的各项成本费用也会因该类土地市场供 69 / 105 精品文档 求的变化而变化，但是这个变化由土地市场传导到相关成本费用市场需要一定的时间，存在一定的滞后性。因此，积算价格在市场处于非均衡状态的情况下难以反映市场供求关系。要使积算价格被市场认同，就应当根据市场供求状况进行修正。当该类土地市场供不应求时，以正常成本评估的价格往往偏低，应对积算价格进行正向修正;当该类土地市场供过于求时，以正常成本评估的价格往往偏高，应对积算价格进行负向修正。 4.小结 成本法估价结果的可靠性依赖于合理的成本费用计取以及适当的价格修正。成本费用的合理计取除了需要充分了解估价对象外，还需要明确的计费依据。而价格修正中相关修正系数的取值直接决定修正的有效性。因此，要使成本法在包括新开发土地的各种不动产价格评估中得以广泛应用并取得良好效果，评估方法本身的优化研究还需进一步深入，服务于评估中相关参数选取的数据支持体系尚需进一步完善。 参考文献: [1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S].北京:中国标准出版社，2001. [2] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局. 房地产估价规范(GB/T 50291-1999) [S].北京:中国建筑工业 70 / 105 精品文档 出版社，1999. [3] 柴强.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社，xx. [4] 郭静娟，徐寿波.房地产成本法估价技术的创新研究[J].生产力研究，xx:106-109. [5] 理查德?M?贝兹，赛拉斯?J?埃利.不动产评估基础[M].北京:经济科学出版社，2002. [6] 艾建国，吴群.不动产估价[M].北京:中国农业出版社，2002. 国有成片开发土地出让合同 第一章 总则 第一条 本合同双方当事人: 出让方:中华人民共和国_________省_________市土地管理局; 受让方:_________; 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条 甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条 乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年 71 / 105 精品文档 限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。 第二章 定义 第四条 本合同所使用的特定词语定义如下: 1(“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。 2(“总体规划”指经中国政府批准的_________开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3(“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。 4(“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章 出让地块的范围、面积和年限 第五条 甲方出让给乙方的地块位于_________。。 第六条 第五条所指地块总面积为_________平方米。 第七条 本合同项下的土地使用权出让年限为_________年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 72 / 105 精品文档 第四章 土地用途 第八条 本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目为主的工业区，亦准许_________,用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。。 第九条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。 第五章 土地费用及支付 第十一条 乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、乙方向第三方转让时的土地增值税以及国家有关土地的税。 第十二条 该地块的土地使用权出让金为每平方米_________元人民币，总额为_________元人民币。 第十三条 本合同经双方签字后_________日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的_________,共计_________元人民币，作为履行合同定金，定金抵作出让金。 73 / 105 精品文档 乙方应在签订本合同后_________日内，支付完全部土地使用权出让金。 第十四条 乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后_________日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 第十五条 乙方同意从_________年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年_________月_________日。土地使用费每年每平方米为_________元人民币。 第十六条 除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。银行名称:_________银行_________分行，帐号为_________。 甲方银行、帐号如有变更，应在变更后_________日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。 第六章 土地使用权转让 第十七条 乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件后，有权将合同项下全部或部分地块的余期使用权转让。 第十八条 土地使用权转让的受让人除法律另有规定 74 / 105 精品文档 外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 双方签订的转让合同，不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同规定。 第十九条 乙方在作出转让_________日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后_________日内，应将转让合同及有关附件的正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按照国家有关规定缴纳土地增值税。 第二十条 自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。 第七章 土地使用权出租 第二十二条 乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。 第二十三条 出租人与承租人签订的租赁合同不得违背中华人民共和国法律、法规和本合同的规定。 75 / 105 精品文档 第二十四条 土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。 第二十五条 本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。 第八章 土地使用权抵押 第二十六条 乙方有权将本合同项下全部或部分地块余期使用权向一个或数个抵押人作出一个或数个抵押。抵押人与抵押权人签定的抵押合同不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定。 每一抵押所担保的债务必须是乙方为开发本合同项下地块所承担的债务。 第二十七条 乙方在作出抵押_________日前应通知甲方。乙方在抵押合同签字后_________日内应将抵押合同，以及由此获得的经公证的期票及有关附件正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权抵押登记。 依照有关规定处分抵押财产而取得被抵押土地使用权的抵押权人或第三人，应在实现抵押权后_________日内，办理土地使用权变更登记手续。 第二十八条 依据第二十七条而取代乙方抵押权人或第三人，享有并承担合同规定的权利和义务。 第九章 期限届满 76 / 105 精品文档 第二十九条 本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得地块建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。 第三十条 本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，须在期满_________天前向甲方提交续期申请书，并经甲方同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，签订续期出让合同，并重新办理土地使用权登记手续。 第三十一条 本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 第十章 不可抗力 第三十二条 任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不负责任。但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。 第三十三条 遇有不可抗力的一方，应在_________小时内将事件的情况以信件或电报的书面形式通知另一方，并且在事件发生后_________日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。 第十一章 违约责任 77 / 105 精品文档 第三十四条 如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。 第三十五条 如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金_________,的违约金。 第三十六条 乙方在该地块上未按开发计划进行建设，应缴纳已付出让金_________,的违约金;连续两年未投资建设的，甲方有权无偿收回该地块土地使用权。 第三十七条 如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的_________,缴纳滞纳金。 第三十八条 如果乙方未按合同规定期限和要求完成公用设施建设，则应在规定完成日期至少_________日前通知甲方。如果甲方认为必要，可根据情况适当延长完成日期;如没有在规定期限内通知甲方，或甲方有理由认定上述延期理由无法成立并不同意延期，甲方有权无偿收回部分土地使用权。该部分土地使用权占全部土地使用权的比例与未开发的公用设施占全部要求开发的公用设施比例相等。 第三十九条 在颁发土地使用证后，因不可抗力的特殊情况，乙方在_________年内未能招引并安排该地块内所有兴建的项目，则应在规定日期至少_________日前通知甲方，经双方协商，可根据情况适当延长本合同规定的建设期限，否则，甲方有权无偿收回并安排建设项目地块的使用权。 78 / 105 精品文档 第十二章 通知 第四十条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址应为:甲方:_________;乙方:_________。 任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后_________日内应将新的地址通知另一方。 第十三章 适用法律及争议解决 第四十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。【5】 第四十二条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向_________仲裁委员会申请仲裁。 第十四章 附则 第四十三条 本合同经双方法定代表人签字，并经有权一级政府批准后生效。 第四十四条 本合同采用中_________两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式_________份，双方各执_________份。 第四十五条 本合同于_________年_________月_________日在中国_________省_________市签订。 第四十六条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合 79 / 105 精品文档 同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。 甲方:_________ 乙方:_________ 法定代表人:_________ 法定代表人:_________ _________年____月____日 _________年____月____日 附件 土地使用条件 一、成立开发企业 1(1 土地使用者须依照中华人民共和国有关法律、法规成立从事土地开发经营的开发企业，开发企业依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定取得开发区域的土地使用权。开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权和司法管辖权，开发企业与其他企业的关系是商务关系。 二、界桩定点 2(1 《国有土地使用权出让合同》正式签订后_________日内，_________市土地管理局会同开发企业依出让宗地图各界址点实地核定所示座标的界桩;面积无误后，双方在出让宗地图上签字认定。界桩由开发企业妥善保护， 80 / 105 精品文档 不得私自改动，界桩遭到破坏或移动时，应及时报告_________市土地管理局，请求恢复界址测量，重新埋设界桩。 三、土地利用要求 3(1 开发区域内土地使用必须符合本合同规定的土地用途。 3(2 开发区域内生活配套设施用地应控制在总用地的_________,以内。 3(3 开发企业应编制开发区域内的成片开发规划，成片开发规划应在得到批准后实施。 3(4 开发区域在城市规划范围内的，开发企业拟定的成片开发规划必须符合城市总体规划要求，并按有关规定报省级政府批准。严格按批准的规划实施，如确需修改，必须征得原批准机关同意。【5】 四、公用设施 4(1 开发区域内的全部公用设施由开发企业在本合同生效之日起_________日内，建成并使其达到中国现行设计和施工规范标准。开发企业投资建设区域内自备电站、热力站、水厂等生产性公用设施的，可由开发企业自主经营，也可交地方公用事业企业经营。公用设施能力有富余，需要供应区域外，或需要与区域外设施联网运行的，开发企业应与地方公用事业企业按国家有关规定签订合同，按合同规定的 81 / 105 精品文档 条件经营。 4(2 开发企业需接引区域外的水、电、热等资源，提供接点和服务的，须与中国政府有关部门另签合同，并由地方公用事业企业负责经营。 4(3 开发区域的邮电通信事业，由邮电部门统一规划、建设与经营。也可以经_________省邮电主管部门批准，由开发企业投资，或者开发企业与邮电部门合资建设通信设施，建成后移交邮电部门经营，并根据双方签订的合同，对开发企业给予经济补偿。 4(4 开发企业可以按照国家交通主管部门的统一规划建设和经营专用港区和码头。开发区域地块范围涉及海岸港湾或者江河建港区段时，岸线由国家统一规划和管理。 4(5 公用设施完成后，开发企业可以依照中华人民共和国法律组成一个或多个对公用设施进行开发、经营为目的的合资、合作企业。 4(6 开发企业必须根据总体规划要求，在该开发区域内为政府行政、司法管理部门无偿提供公用设施，如办公用房等。 4(7 相邻双方必须相互合作，并根据需要授予对方必要的相邻权，以及其他他项权利以保证开发区域与相邻区域的交通往来和开发建设的顺利进行。 五、设计、施工、竣工 82 / 105 精品文档 5(1 开发区域内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求及成片开发规划，涉及交通、管线、消防、环保、人防、绿化等，须报中国政府有关主管部门审批后建设，交由地方政府派出机构管理。 5(2 开发企业在签订本合同_________日内按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动土施工，并在_________年_________月_________日以前建成不少于_________平方米的标准或专业厂房。 六、项目引进 6(1 开发企业负责吸引投资者到开发区域投资，并保证自土地使用证颁发之日起_________年内招引并安排区内所有的建设项目，_________年内所有建设项目全部竣工投产。 6(2 在开发区域内兴建的建设项目，其建设应符合成片开发规划的要求，并按建设项目审批管理的有关规定报经中国政府有关部门批准。 6(3 在开发区域举办企业，应符合国家有关投资产业政策的要求。属于下列情况的项目不得兴建: 有污染环境又无符合规定的环保措施的项目; 为中国政府所禁止的建设项目和生产产品。 〖5〗 国有成片开发土地出让合同 第一章 总则 83 / 105 精品文档 第一条 本合同双方当事人: 出让方:中华人民共和国_________省_________市土地管理局; 受让方:_________; 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条 甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条 乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。 第二章 定义 第四条 本合同所使用的特定词语定义如下: 1(“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。 2(“总体规划”指经中国政府批准的_________开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 84 / 105 精品文档 3(“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。 4(“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章 出让地块的范围、面积和年限 第五条 甲方出让给乙方的地块位于_________。。 第六条 第五条所指地块总面积为_________平方米。 第七条 本合同项下的土地使用权出让年限为_________年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章 土地用途 第八条 本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目为主的工业区，亦准许_________,用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。。 第九条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，依照有 85 / 105 精品文档 关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。 第五章 土地费用及支付 第十一条 乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、乙方向第三方转让时的土地增值税以及国家有关土地的税。 第十二条 该地块的土地使用权出让金为每平方米_________元人民币，总额为_________元人民币。 第十三条 本合同经双方签字后_________日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的_________,共计_________元人民币，作为履行合同定金，定金抵作出让金。 乙方应在签订本合同后_________日内，支付完全部土地使用权出让金。 第十四条 乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后_________日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 论房地产开发中的土方成本管理 摘要:土方工程在整个房地产项目的开发过程中涉及面较广，主要有前期的场地平整、施工过程中的基坑开挖回填、市政工程的土方开挖回填、园林景观的土方平衡等，其对成本有着不可忽视的影响。如果不采取有效防范措施及加强管理，将会对整个项 86 / 105 精品文档 目的开发进度计划及成本控制带来不利影响。本课题通过对土方施工过程中可能存在的成本控制问题进行剖析，拟寻求切实可行的解决办法来尽量减少或避免给开发商造成不必要的损失。 关键词:土方工程 土方问题 成本控制 正文: 一. 绪论 土方工程在整个房地产项目的开发过程中涉及面较广，主要有前期的场地平整、施工过程中的基坑开挖回填、市政工程的土方开挖回填、园林景观的土方平衡等，其对成本有着不可忽视的影响。如果不采取有效防范措施及加强管理，将会对整个项目的开发进度计划及成本控制带来不利影响。本课题通过对土方施工过程中可能存在的成本控制问题进行剖析，拟寻求切实可行的解决办法来尽量减少或避免给开发商造成不必要的损失。 二. 项目开发过程中成本管理遇到的土方问题 我们可从北京三环某项目A的全过程施工中来发现土方成本控制遇到的问题。该项目总建筑面积万m2，共18栋楼。 1、在进行基坑开挖前，由于工期较为紧张，没有对整个的施工方案进行统筹安排、合理规划，所有楼栋全部同时开工，导致开挖出来的土方没有空间进行堆放，只能随挖随 87 / 105 精品文档 运，没有充分考虑到土方回填用土因素。结果导致外购大量回填土方，约10万m3，土方成本增加近200万元。从施工过程来看，造成此结果的根本因素在于施工方未能采用更为合理的是施工方案而仓促施工引起成本的不可控制。 2.在总包单位、小市政单位、园林单位交叉作业的时候，进场前相互之间没有进行场地移交交底，各单位的遗留渣土没有及时清走，而现场管理人员没有及时发现问题并解决问题，时间一长，不能对各单位承担的土方责任划分清楚，结果现场遗留的8000 m3渣土，不能找到相应的责任单位，最后只能委托小市政单位进行清运，外运单价23元/m3，导致土方成本增加万元。显然这是由于甲方在总分包交叉施工时未能进行有效的现场管理造成的。 3. 在小市政工程及园林景观工程的结算过程中，我们发现小市政工程及园林景观工程的合同工程量清单中未包括回填后多余土方外运子项，造成回填后的多余土方大多不能及时清理外运，过后较难确定责任单位，小市政土方施工单位往往会提出签证确认。该部分土方工程为合同外增加工程，由于土方和场地的不规则性，现场签证确认该部分工程量时很难准确核量，有时现场工程师未注意开挖后土的松散性，而按堆土体积核量，造成土方工程量的增加。显然由于合同约定的不清楚造成了土方成本的不可控制。 从以上项目A的案例可看出，土方成本的增加主要由三 88 / 105 精品文档 方面因素造成:不合理的土方施工方案、现场管理的不到位以及合同约定的不清楚等。故以下笔者就这三方面展开探讨，寻求一些切实可行的解决办法。 三. 土方工程的成本控制拟解决方法 为了对土方工程成本进行有效控制，针对上述成本管理中的土方问题及成本控制面临风险，应采取相应的防范应对措施。现从土方施工方案、现场管理及合约管理三方面结合案例对土方成本控制分别进行阐述。 采取合理的施工方案来控制土方成本 房地产公司在土地二级市场上拿到的土地一般是经过三通一平的的，但在一些地方政府的实际操作中，土方平衡及场地平整往往在现状地交给房地产商后交由房地产商来执行。这就给房地产开发增加了成本，因而成本管理人员就需要根据现状场地尽可能地去降低土方成本。 案例1 某滨海经济开发区项目，紧邻滨海公路，占地18公顷，场地标高低于滨海公路的标高米左右，全部为沼泽地且局部有较深积水，勘察单位无法进行场地勘探。现考虑两个方案:1、采取一步回填碾压到位的方案。按照常规的施工方案及规划方案，需要将场地标高回填至滨海公路的标高，并进行逐层碾压，然后勘察单位进场钻孔勘察。成本部的测算费用见下表，总费用达14，377，500元，且工期需2个月，直接影响勘察工作的进展。2、采取两阶段土方回填 89 / 105 精品文档 的方案。第一步则仅回填米高，且不做碾压，因距室外施工有1年左右的时间，可通过铲车的自行碾压和土方的自然下沉来达到密实度。第二步，等到室外施工时再进行剩余1米的土方回填，采取逐层碾压的方式。方案2的估算费用为11，196，000元，见下表。这样既减少了以后的基坑挖方量，又因为楼座的下体积而减少了土方的回填量。同时由于时间差的原因采取了不同的施工方法从而降低土方回填碾压的价格，保证了勘察单位的如期进场勘察，总体降低土方费用3，181，500元， 降低费用约%。 项目名称 工程量 单价 合价 一步回填碾压方案 回购土方 585，000 9，652，500 回填碾压 450，000 4，725，000 小计 14，377，500 两步回填方案 回购土方 520，000 8，580，000 回填碾压 160，000 1，680，000 铲车推土平整 312，000 936，000 小计 11，196，000 成本差异 3，181，500 从上表可以看出，根据现场不同的状况，采取合理的施 90 / 105 精品文档 工方案，可以有效的降低成本。 通过加强合约管理来控制土方成本并减少因土方问题而受到的索赔 1.在条件允许的情况下尽量采用土方工程量包干的方式。若土方工程量包干，结算土方工程量增减的风险由甲乙双方承担，根据笔者以往结算情况来看往往有利于甲方。若土方工程量暂定，就会增加许多不确定因素，如放坡系数的确定，土方开挖前后标高测量精度和误差等，也给成本的动态控制带来不确定性。 2.在合同条款中明确场地移交前后土方变化量责任单位。在总包合同中若包括基础土方回填后多余土方外运工程，在总包单位将施工场地移交给小市政单位前要进行标高测量，总包单位接受场地时和将场地移交给小市政单位前的多余土方要由总包单位负责外运，若由小市政单位外运，价差应由总包单位承担。若总包合同中未包括基础回填后多余土方外运，则该部分土方应包括在小市政土方施工合同中。 3.在施工合同中明确小市政和园林景观回填后多余土方外运由承包单位负责并在措施费中考虑该费用，就会将该部分土方工程纳入合同内，也不会出现现场土方签证，便于土方成本的预测和控制。 4.在土方合同工程量清单中列明土方施工的具体范围、部位，有合同外部位且工程量较大的土方工程，可另行分包 91 / 105 精品文档 或委托，便于统计和控制成本。若施工现场较小，回填土需要场内运输，工程量清单中列出包干运距的单价，以免出现合同外签证。 5.在对土方工程招标时，无论其在在总包范围还是分包范围内，在招标文件中明确要求土方报价均为综合单价，即包括土方工程实体性费用、措施性费用及其它不可预见因素的费用，这样就可以大大降低土方工程索赔的机率。 案例2: 北京某住宅开发项目总承包招标，总建筑面积为27万m2，在对挖方工程综合单价报价时要求包含如下内容: 修坡、找平或清底、以及拍底和修正底边，包括清除软土和额外的砼填充料; 当挖掘超过指示的深度，则用砼填充; 有关坡面、路堑或工程任何部位的放线工作，以及所有曲线的放线工作，均遵守工程师的指示; 掘出残根、旧混凝土或砖基础、砂浆刷面、铺砌、地面砼和类似项目、管件或排水管、检查井、沟槽和其它废弃工程、将管道或排水管消毒和填充封闭，并用坚硬的和干燥的材料填塞露空的地方; 在挖方时临时支撑现有的管件、管道、排水管或电缆和类似项目，以及修复对上述设备所引致的任何损害。 人工开挖、或按所需的其他预防措施，以防止损坏桩基 92 / 105 精品文档 础或斜撑和支撑。 挖出的土方外运应包括装运、由承包人提供和经政府批准的垃圾场、卸土场或堆土场; 管件和管道的挖槽单价还应包括按需要加深或加阔坑槽，以容许管件和管道底层放在坚固的土壤和方便接缝工作。 通过对总包投标单位的投标报价分析，其土方综合单价平均为23元/m3，包括上述所含一切费用，作为合同单价，该费用为包干费用，不得调整。 实践证明，这种承包方式切实可行，效果较好，在本项目大约20万m3的土方开挖实施过程中，虽然遇到一些旧房砖基础、砼基础及其它地下障碍物，由于土方综合单价为包干费用，因而没有发生一份工程洽商或索赔现象，从而大大降低了土方成本控制风险。 通过加强对现场的管理来控制土方成本 1. 做好各承包商进出场的土方方格网绘制交底工作，做好场地移交前后标高测量资料并三方签字确认，在场地移交总平面图中对标高变化较大的范围加注说明或划出边线，便于计算时划分区域。接收和移交场地选取标高点的位置和数量要尽量前后一致，减少偏差，便于对比计算。由项目部会同监理、各承包商进行此项工作，主要包括: 1) 建设单位向总包单位移交施工现场，并进行土方方 93 / 105 精品文档 格网绘制交底工作，按照合同约定，若属建设单位责任范围内的渣土，该渣土清运费用由建设单位承担;总包单位场地移交给市政、园林等独立直接分包商施工前需清理场地内的建筑垃圾、杂物，测量方格网图。 2)园林单位同小市政土方方格网绘制交底工作，若属小市政单位遗留土方及垃圾，由项目部及时通知小市政单位进行清运; 2 .加强施工现场的土方管理工作，及时发现问题并解决问题，主要包括以下几个方面: 1) 项目部应加强现场土方外运施工管理，及时通知责任单位及时将其土方和渣土运走，并做好记录，防止其土方在场内倒运; 2)在小市政单位进场时，由项目部组织小市政、总包单位、监理及成本管理部召开一个施工现场交底会议，并做土方及渣土现状分析，并明确责任方; 3)在园林单位进场时，由项目部组织小市政、园林单位、监理及成本管理部召开一个施工现场交底会议，并做土方及渣土现状分析，并明确责任方; 4)现场出现的垃圾及渣土应及时查明责任方，项目部应先书面告之责任方要求其立即清运。若其置之不理，则项目部可径直委托第三方将上述垃圾及渣土运走，费用由责任方承担; 94 / 105 精品文档 案例3: 如上述案例2中的项目，在总包工程开始进入施工收尾阶段，随着外檐逐步亮相，室外 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 ，室外上下水、雨污水、热力管道、道路、电力电信管沟等小市政工程也开始进行交叉施工，同时园林景观工程也开始进行施工准备工作，10多家施工单位同时进行交叉施工，给土方工程管理来带来很大困难和不可预见因素。 在此情况下，成本部及项目部会同监理单位召开土方清运管理专题讨论会，就土方管理方法及预防措施达成共识，主要从严格执行合同条款和加强现场监督两方面来进行管理，最后形成会议纪要，各部门会后积极落实会议精神，齐心协力加强现场土方清运管理。 1、严格执行合同条款。在总分包施工合同中对土方问题通过相应合同条款进行明确规定，如强调合同中约定所含的土方费用:场地处理至设计地坪?300mm的费用，垃圾和余土清运费，及现场扬尘治理用水车等费用。规定并分别约定各承包单位退场时移交场地标高，多次在监理例会中对承包商强调这方面的合同要求，若达不要求，将按合同约定进行扣款，从而促使承包商严格遵守合同，自觉将责任范围内的渣土清走。 2、加强现场监督管理。通过工程师每天的现场巡检，及时发现问题，一旦哪里出现土堆或渣土，及时向项目部汇 95 / 105 精品文档 报，并调查确认责任方，责令其限期整改和清运。通过大家积极监管，该项目一直到竣工没有出现不明渣土，将公司的损失降到最低程度。 总之，土方工程管理虽然不可预见因素较多，困难重重，通过以上案例表明，只要严格执行合同条款、提前采取预防措施、加强现场监督管理，仍然能取得良好效果。 四.结束语 成本管理中的土方问题是房地产开发中成本控制的一个重要方面，且具有一定难度和不可预见性。通过以上对成本管理中的土方问题的分析，我们可以认识到:为实现对土方成本的进行有效控制和管理，在招标和签订合同阶段应该完善和制定相应的合同条款来约束施工方;在施工前，要严格审核和采用施工方报审的合理的土方施工方案;在施工阶段要利用合同条款严格把控土方的现场管理。同时要求成本控制人员要对施工管理全过程积极介入，提高土方工程成本控制工作的主动性，使得土方成本控制能够真正落在实处。 政企合作开发下土地开发成本管理研究 [摘要]随着城镇化进程的不断加快，大批城市新区和产业园区不断涌现，政企合作区域开发成为当前的重要模式，本文以淮南市山南新区为例，介绍土地合作开发下成本确认模式，通过对该模式的分析，提出合作开发下政府进一步规范土地成本管理的相关措施和建议。 96 / 105 精品文档 [关键词]合作开发;土地开发成本;土地预结算成本;管理措施 doi:/ [中图分类号][文献标识码]A[文章编号]1673-019408-0016-04 目前，政企合作区域开发模式多出现在二三线城市，且多存在于土地一级开发环节。这种模式的典型特点是:政府组建建设指挥部或管委会，负责行政管理和社会管理;企业设立项目公司，负责筹集资金并组织实施，双方共同推动区域开发工作。 合作开发下土地一级成本的核算是指合作双方将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出合作区域内总成本和单位成本的过程。 从经济学角度讲，土地作为一种商品，有其自身的价值。按照价值规律，土地的价格围绕价值上下波动，但不会偏离过大。土地一级开发成本很大程度上决定了划拨及土地挂牌上市的价格。因此在政企合作进行土地一级开发的模式下，如何对土地开发成本实施有效的监管，成为新区财政部门面临的一个重要课题。 1 合作开发下土地开发成本管理的意义 对一级市场利益主体有重大现实意义 97 / 105 精品文档 按照“政府主导、市场运作、滚动开发”的策略， xx年山南新区管委会与中铁四局签订了《淮南市山南新区首期土地投资开发合同》。合同约定，中铁四局从土地供应收入中获得土地开发补偿费用，该费用包括2部分:土地开发成本的全部和土地增值部分的35%分成。土地开发过程中供应的地块按照供应地块的预结算成本进行分配，土地开发完成竣工决算后供应地块按照调整后的土地预结算成本进行分配。由此可见，在合作开发过程中，土地预结算成本对于投资方资金回收以及政府对土地价格和供应量的控制都有重大意义。 决定区域发展潜力 区域开发不同于单个房地产项目的开发，追求的不是自身利益最大化，而是通过开发促进城市经济、社会、生态、文化等各方面的共同发展。不单追求经济效益，同时还要考虑社会效益和环境生态效益。从这个意义上说，土地一级开发成本是一把“双刃剑”，如果土地成本过高，则对入驻单位的吸引力和带动作用有所下降，不利于新区早聚人气、多聚人气，如果土地成本核定过低，无法弥补征地拆迁等必要成本性成出，那么合作企业参与土地开发的积极性会降低，直接影响土地合作开发效率。 2 山南新区与中铁四局合作区内土地开发成本确认模式 98 / 105 精品文档 土地开发总成本构成 合同约定在起步区15平方公里范围内，土地开发成本为:土地取得费用，道路及非经营性管网、蓝线内水系、绿线内公共绿地绿化建设成本，土地开发辅助工作费用，公摊项目摊入成本，资金成本及双方同意的其他费用。 土地预结算成本 单位预结算成本P=/，单位预结算成本每年计算一次，由双方财务部门在每年年初计算完成，作为当年土地供应收入分配的基础。下年按移动平均法进行调整。 以2016年山南新区土地单位预结算成本计算为例，简要说明计算过程: 计算合作区内总成本:如表1已发生成本按实际发生费用计算，未发生成本按规划数量减已发生数量乘当前预计单位成本计算，总成本为已发生成本加上未发生成本。 计算总净地面积s:按规划数量21 714亩乘净地率%求得。 合作区内土地预结算成本为P=/=/=万元/亩。 3 成本确认过程中出现的问题 从xx年至今，山南新区管委会和中铁四局每年都要进行土地预结算成本的确认工作，首先由山南新区财政局和中铁四局财务部门按上述成本测算方法分别测算年度土地预结算成本，然后由新区财政局对双方测算结果存在的差异进 99 / 105 精品文档 行逐项核实，再以书面形式将审核意见反馈给对方，在双方达成一致意见的基础上，报双方高层联席会审定，最终确定年度土地预结算成本。 近几年，山南新区财政局和中铁四局财务部门在土地预结算成本的认定上均存在不同程度的差异，随着起步区15平方公里土地开发全面铺开，差异率也逐年上升。从理论上讲，双方基于同一种方法计算得出的结果，应大体相同，但实际情况却并非如此，例如2016年，双方计算的土地总成本差异约4亿元，以此为基础测算的单位预结算成本相差5万元/亩。为何会产生如此之大的差异，主要问题集中在以下几个方面。 理念差异 从理论上讲，待土地开发完成竣工决算后，土地预结算成本还要据实调整，已供应地块还要按照调整后的土地预结算成本进行清算。但投资方为了加快回收成本速度，提前回笼资金，往往会抬高土地预结算成本。?抬高单位标准，由于总成本是由已发生成本和未发生成本构成，未发生成本是按未发生数量和当前单位成本进行估算，考虑到相关安置、建设成本价格上涨因素，适当提高未发生项目预计成本是可行的，但过高预计未发生项目单位成本，就会虚增总成本，进而造成土地预结算成本偏高。2016年公共绿地建设项目，中铁四局测算数据和山南新区财政局相差4 315万元，就是 100 / 105 精品文档 由于投资方过高预计了绿化建设单位成本。?更改规划数据。投资方为了使土地预结算成本达到预期数额，往往会擅自加大规划数量，更改规划数据，进而提高开发土地总成本。2016年安置补偿项目，双方测算数据相差3 101万元，就是由于中铁四局方面未经沟通，增加安置面积造成的。?加大公摊项目摊入成本。公摊项目摊入成本主要为洞山隧道、高压线路改造工程等合作区内受益项目按合同约定比例计入土地开发总成本的费用。公摊项目成本一般是按照概预算计量，最终根据决算进行调整。2016年公摊项目摊入成本，双方差异6 000万元，是由于上述两个项目均已峻工审计，投资方仍按概算额进行摊入。 从新区管委会角度看，政府有责任在土地合作开发过程中发挥主导作用，为稀缺的土地资源提供更为充分的利用和保护，避免土地资源浪费或不合理溢价，抑制房地产经济泡沫，使新区土地运作步入良性、稳定发展的轨道。因此新区财政部门每年度都会本着实事求是的原则，对土地预结算成本进行认真核实，力求做到“合理”、“共赢”。 口径不同 从表3中可以看出，双方土地总成本计算差异主要集中在土地取得成本上，其中差异最为显著的就是征地补偿项目，差异为亿。主要原因就是对于该项目，双方统计口径不一致。一般情况下，征地拆迁费用应由投资方按一定面积及 101 / 105 精品文档 标准将款项支付给新区财政局，由管委会下属的土地储备中心负责实施。但由于项目征收任务紧迫，投资方资金周转不利等因素，新区财政局往往也会先行支付部分资金，然后再向投资方提交资金支付函，资金到位后再用于其他建设项目。这就造成款项来源与实际用途不相符的情况。财政局在确认已发生征地拆迁成本时，是按实际发生费用计算，中铁四局方面是以按一定标准应支付给管委会的征地费用来统计。由于口径不同，每年双方在征地补偿费用的认定上均存在较大差异。 合作区域界定问题 由于双方合作开发区域只是山南新区占地面积的一部分，有的征地及建设项目完全在约定的合作区域内，但也有部分项目会不可避免地超出合作区，和中铁四局计算土地成本时，只应考虑在合作范围内发生的费用，这就涉及到土地开发成本在区域内外进行分摊的问题。由于双方财务部门对土地坐标界定缺乏相关专业知识，这就需要双方土地部门对范围内外土地的面积进行划分。每年在进行土地成本确认时，误将范围外成本计入范围内的情况时有发生。 4 加强土地成本管理的措施 明确权利义务，细化合作协议 经过多年实践，政企合作区域开发模式下土地成本的核定工作正在逐步规范。在合作之初，双方通常会依照合作框 102 / 105 精品文档 架协议中相关规划数据进行测算，合作过程中，主要通过建立协商机制来解决问题，当合作出现分歧难以协商解决时，就会借助经济手段和法律手段来解决。为了保障双方权益，避免不必要的矛盾和纠纷，就必须进一步细化和规范合作协议，仅凭框架协议还不够，应该针对实施中可能会遇到的问题进行深入分析和研究，以主协议约束权利义务、退出机制、分配机制、违约处理方式等关键要点，同时，还要根据实际情况以附件的形式约束开发范围、投资规模、成本核算方式、土地出让节奏、资金结算流程等技术要点，形成“主协议+多个附件”的形式。 加强部门协作，建立协调机制 虽然土地成本的核算工作由合作双方财务部门负责，但由于区域开发涉及领域较多，相关领域专业性较强，影响因素也较多，财务部门对工程计价、报批图纸、拆迁面积等相关资料及数据缺乏专业理解，这就要求双方土地、规划、建设部门全力配合，土地成本管理本身就是综合性工作，只有各部门协调配合，才能对土地成本实施有效控制。?管委会内部要建立科学规范的工作流程。形成以财政为牵头单位，各部门各司其职的土地成本核算及管理机制。每年在进行土地预结算成本确认时，有些部门总会相互推诿，认为成本核算是财政的事，不愿意整理、提供相关资料，或提供的资料质量粗糙，造成财政部门工作十分被动。?要建立与合作单 103 / 105 精品文档 位的对接机制。明确在成本核算过程中如果发生由于情况变化而导致的成本增加的处理方式，这样做可以避免相互扯皮，促进工作效率的提高。 提高政府信用，保障合法权益 在合作开发过程中如果政府信用观念淡薄，在与投资方的合作过程中，凭借其强势地位出现不承诺、不兑现等严重违背市场化原则的行为，就会很大程度上抑制合作方的投资信心。?政府意志导致投收方收益的不确定性。近几年，投资方在土地成本测算时之所以人为抬高各项费用，部分原因也是由于其没有完全按时回收已供应地块的成本补偿费用。土地成交后，土地出让金由开发商缴纳给市财政局，市财政扣除各项计提费用后再拨付给山南新区，如2016年出让的两个地块，市政府同意将该地块上缴的土地款作为市某公司的入股资金，市财政不予拨付，至使投资方在该地块上投入的各项费用至今未得到补偿。?政府执行力导致投收方收益的不确定性。例如，有的已供应地块，开发商未按合同缴清土地价款，合作方自然得不到相应补偿，其中一个重要因素是由于部分地块征地拆迁工作尚未完成，没达到交付条件。因此政府应加强对征地拆迁工作的综合协调，解决征地过程中遇到的问题。 合理编制预算，控制开发成本 新区财政部门应积极发挥财政职能，在土地部门配合下 104 / 105 精品文档 按照收支平衡的原则合理编制年度土地出让收支预算，其中土地出让收入预算应按照年度土地供应计划、地价水平等因素编制，土地支出预算应结合年度土地收储计划及土地开发成本并按规定的用途、支出范围和支出标准编制，合作单位也应对土地投入做相应预算安排。同时对于拆迁补偿费用，可以商定一个合理的包干资金总额，实际使用中超出部分由政府承担。这样彼此心中有数，有利于双方土地成本控制。 完善资金流程，明确债权债务 区域开发本质上属于债权投资，工程款通过工程验工计价的方式确认企业投资行为，认可度不高;征地费用政府先行支付，再向合作方申请的方式，有悖于合作开发的初衷，还会如前所述造成双方统计差异，可行的方式是改变资金支付流程，把所有资金分批划入政府专用账户，由政府安排使用，其中建设工程款以验工计价确认的金额再拨付给企业使用。这样既有验工计价确认投资，又有银行转账凭证作为资金往来凭据，征地费用在资金来源和使用上又达成一致，形成债权债务关系上就有了更多的凭据。 区域开发政企合作模式已经是大势所趋，只有借助科学化和规范化的成本管理模式，才是政企合作关系得以持续并最终保障区域开发工作成功的最佳途径。 105 / 105