陆家嘴信托锦瑞5号江苏无锡滨湖安置房信托之滨湖建屋无锡城开及无锡金源实力分析
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耶鲁财富罗应军
导读:本文对《陆家嘴信托—锦瑞5号江苏无锡滨湖安置房集合资金信托
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》借款人 滨湖建屋 及担保人 无锡城开和 无锡金源 经济实力进行分析，为您的投资提供参考。
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1.无锡市滨湖区位于江苏省无锡市西南部，被定位为无锡城市核心功能区后，新兴产业已成燎原突破之势，环湖科教研发产业带的知名度不断提升、集聚力不断增强，经济实力不断增强。
2.本信托计划资金投向是对滨湖区胡埭镇政府10.22亿元的应收账款收益权，在43号文下，属于
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政信，未来还款有保障。《陆家嘴信托—锦瑞5号江苏无锡滨湖安置房集合资金信托计划》(网址:)，募集资金用于受让无锡滨湖建屋发展有限公司(以下简称“滨湖建屋”)因建设无锡市滨湖区胡埭镇征地拆迁安置房富安三期(E、F地块)项目而对江苏省无锡市滨湖区胡埭镇政府102200万元的应收账款收益权;第一还款来源为无锡市滨湖区胡埭镇政府的还款，还款来源有保证。
3.借款人 滨湖建屋 是无锡市滨湖区保障性住房管理中心的全资子公司。截至2014年9月30日，公司净资产5.21亿元，资产负债率40.18%;2013年全年收入3.52亿元，净利润0.68亿元。
4.担保人 无锡城开 是无锡市滨湖区国有资产管理委员会的全资子公司，是无锡市滨湖区建设主体。截至2014年8月31日，公司净资产19.2亿元，资产负债率55.19%;2013年全年收入5.45亿元，净利润0.46亿元。
4.担保人 无锡金源 实际控制人是无锡市滨湖区政府。截至2014年9月30日，公司净资产24.05亿元，资产负债率24.47%;2013年全年收入3亿元，净利润1654万元。
一、项目简介
(一)项目期限。24个月;
(二)规模。5亿元;
(三)预期收益。
100万元?单笔认购金额<300万元 8.8%
300万元?单笔认购金额<2000万元 9.3%
2000万元?单笔认购金额<5000万元 9.8%
5000万元?单笔认购金额 10%;
(四)收益分配。按年分配利息收益,信托到期还本付息;
(五)资金用途。
受让滨湖建屋建设无锡市滨湖区胡埭镇征地拆迁安置房富安三期(E、F地块)项目而享有的对江苏省无锡市滨湖区胡埭镇政府10.22亿元的应收账款收益权;资金用于无锡市滨湖区胡埭镇征地拆迁安置房富安三期(E、F地块)项目的建设。
(六)增信措施。
1.应收账款质押
滨湖建屋 将对江苏省无锡市滨湖区胡埭镇政府10.22亿元应收账款提供质押担保。
2.连带担保
(1)无锡市城开投资发展公司(以下简称“无锡城开”)提供连带责任担保。
(2)无锡金源产业投资发展集团有限公司(以下简称“无锡金源”)提供连带责任担保。
(七)交易结构。
二、借款人 滨湖建屋 简介
(一)公司简介
公司成立于1988年7月，注册资本2亿元，是无锡市滨湖区保障性住房管理中心的全资子公司;主要负责无锡市滨湖区保障性住房的建设，其收入主要来自于无锡滨湖区胡埭镇支付的富安三期E、F块项目建设代建费用，总计约10.22亿元。
(二)财务简介
截至2014年9月30日，公司总资产8.71亿元(其中流动资产5.79亿元)，净资产5.21亿元，资产负债率40.18%;2013年1-12月，公司实现主营业务收入3.52亿元，净利润0.68亿元;
(三)信用状况
查询央行征信系统，截至2014年10月31日，公司对外担保4800万元，银行贷款32500万元。
经全国法院被执行人信息查询，公司及其法定代表人张利华均无被法院执行情况。
(四)小结
综上所述，滨湖建屋 主要负责无锡市保障性住房的建设，公司财务状况良好，收入稳定;随着国家对保障房建设的政策及资金支持，公司经营将进一步向好，融资更加便利，还款能力较强。
三、担保人之一 无锡城开 简介
(一)公司简介
公司成立于1993年11月,注册资本91347万元，最终股东为无锡市滨湖区国资委，主要负责新城开发和区级重点工程的建设。
(二)财务简介
截至2014年8月31日，公司总资产42.85(其中流动资产21.78亿元)，净资产19.2亿元，资产负债率55.19%;2014年1-8月实现营业收入1606万元，净利润1141万元;2011-2013年经营现金流量净额分别为1.47亿元，2.37亿元和4.11亿元。
(三)信用简介
查询央行征信系统，截至2014年10月31日，公司对外担保360132万元，贷款余额127300万元。
经全国法院被执行人信息查询，公司及其法定代表人均无被法院执行情况。
(四)小结
无锡城开 最终股东为无锡市滨湖区国资委，主要负责新城开发和区级重点工程的建设，业务多元化;背靠无锡市滨湖区政府，具有较强的抵御经济下行的能力;公司财务状况良好，担保能力强。
四、担保人之一 无锡金源 简介
(一)公司简介
公司成立于2008年12月25日，注册资本20亿元，实际控制人是无锡市滨湖区政府。
(二)财务简介
截至2014年9月30日，公司总资产31.84亿元，净资产24.05亿元，资产负债率24.47%;2014年1-9月实现营业收入2.21亿元，净利润1234万元。
(三)信用简介
查询央行征信系统，截至2014年10月31日，公司对外担保635231万元，贷款余额7000万元。
经全国法院被执行人信息查询，公司及其法定代表人均无被法院执行情况。
(四)小结
无锡城开 最终股东为无锡市滨湖区国资委，滨湖区被定位为无锡城市核心功能区，随着新兴产业逐渐转移进来，环湖科教研发产业带的知名度不断提升、集聚力不断增强，滨湖区政府实力也不断提高，具有较强的抵御经济下行的能力;政府财政稳定，担保能力强。
五、地方债政策
2013年12月31日，国家发展与改革委员会允许地方政府平台公司发行债券用于“借新还旧”。
六、信托公司 陆家嘴信托 简介
公司注册资本30亿元，控股股东为上海陆家嘴金融发展有限公司(持股71.606%)。
截止2013年12月31日，公司净资产11.46亿元，托管资产为675.57亿元。
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