中金国际：华联股份 华联集团资产注入增持股权

中金国际：华联股份 华联集团资产注入增持股权 中金国际:华联股份 华联集团资产注入增持股权 商业地产开发和购物中心管理在我国具备良好的发展空间，华联股份(进入该股吧，新版行情)通过集团资产注入实现向该业务的转型。华联股份公告:向北京华联集团(北华联)购买其持有的五家商业地产公司各100%的股权，收购资产预估价8.4 亿元，公司 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 以3.39 元/股的价格向集团公司发行最多不超过247,787,610 股。 􀂋 投资者可关注和把握此次资产注入带来的投资机会，我们将在更深入了解其后续项目注入情况和中长期发展规划后适当考虑调整其投资评级。 􀂋 华联股份基本面有望得到实质性改善。我们是在资产注入推迟的情况下下调了该公司的评级，而此次重组有望实质性的改善其基本面。重组完成后，公司将拥有7 个商业地产项目，合计达到16 万平米，盈利能力有望获得明显提升。同时，北华联也将成为其第一大股东，持股比例达到59.8%，这将有利于北华联将华联股份作为其今后商业地产业务的发展平台。我们估计后续还会有新项目注入，将进行持续的跟踪。 􀂋 股价有资产价值的支持，资产注入后的每股资产净值与目前股价和换股价格基本一致。此次资产注入预评估价格8.4 亿元，加之持有的两家购物中心物业合计2 亿元、华联综超和财务公司股权价值4.06 亿元和2 亿元、现金和负债基本持平，因此公司资产净值为16.86 亿元。考虑到股本将增加至4.97 亿股，对应每股资产净值为3.39 元，与目前股价和3.39 元的换股价格基本持平。此外，该股是在此轮大市反弹刚启动时停牌的，从技术面上也能够获得一定的支持。 公司此次公告的盈利预测主要是考虑了5 家购物中心注入带来的收益(2009 年1536 万元)，而尚未考虑到后续新项目的盈利贡献。因此，虽然公司此次公告的总体盈利预测低于我们的预期，我们不调低其盈利预测。由于向集团定向增发带来的股本稀释，公司09-10 年市盈率为33 倍和22 倍，虽不是低水平，但是:?物业持有类公司市盈率相对较高，如房地产开发和持有相关公司09 市盈率仍在27 倍以上;?公司资产价值已经能够对股价形成一定支撑;?新业务才刚刚开展，提升空间较大，业务的日益成熟将有效降低其市盈率水平。 公告拟收购集团五家商业物业公司，向商业地产开发和购物中心管理业务转型 华联股份公告:拟通过向华联集团定向增发的方式购买其持有的五家商业地产公司各100%的股权，包括北京华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理有限公司、合肥信联顺通置业有限公司和合肥达兴源商业管理有限公司。这5 家公司分别持有北京广安门店、江苏紫金店、无锡店、合肥长江路店和合肥蒙城路店的商业物业。 华联股份本次购买资产预估价8.4 亿元，公司计划以3.39元/股的价格向集团公司发 ;资产重组完成后，北华联将成为公司第一大股东，持股比例行最多不超过247,787,610 股 达到59.8%。本次发行中华联集团认购的股份自发行结束之日起36个月内将不得上市交易或转让。 重组完成后，公司资产构成和基本面均得到明显改善，目前股价已具备一定资产价值支撑 我们是在资产注入推迟的情况下下调了该公司的评级，而此次重组有望实质性的改善其基本面。重组完成后，公司将拥有7 个商业地产项目，合计达到16 万平米，盈利能力有望获得明显提升。 目前公司各项资产合计净值为16.86 亿元，考虑到股本将增加至4.97 亿股，对应每股资产净值为3.39 元，与目前股价和3.39 元的换股价格基本持平。因此，公司目前股价已具备一定资产价值支撑。 此外，北华联通过资产重组成为第一大股东，也有利于其将华联股份作为商业地产业务的发展平台。我们估计后续还会有新项目注入，将进行持续的跟踪。 购物中心开发和管理业务在我国具备广阔发展空间 在美国购物中心销售占服装服饰市场的40%以上，而我国这一比例只有16%。因此，购物中心的兴起符合我国购物模式改变和消费升级趋势，具备广阔的发展空间。购物中心是零售管理和商业地产相结合的运营模式，是各类店铺的主要存在形式。购物中心的营业面积在5 万平米以上，内设旗舰百货店和综合超市，品牌专卖店林立，集购物餐饮休闲娱乐为一体，停车等服务设施齐备。因此，可最大限度的满足现代人一站式购物、休闲的需要，符合快节奏的生活状况。 购物中心以收取租金和经营管理费为盈利的主要来源。持有购物中心可获得持续的租金 收益，市场平均回报率一般为总投资的10%(税后)，并有望随着租金水平的提升而提升。但另一方面，购物中心的经营并不是简单的收租金。一个好的购物中心开发经营者需要具备地产和商业的双重技能，从事“商业管理”而非“物业管理”。 在商品经济较为发达的国家，大型购物中心运营公司应运而生。而目前该业态在我国的发展才刚刚起步，发展很快，但仍然存在很多的不足和问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 :1) 行业结构仍较为分散，没有出现市场份额较大、占据行业领先地位的购物中心运营商和管理者。2) 专业化不强，往往是地产商在做购物中心的经营，对零售业认识不深、管理能力相对薄弱。 北京华联发展购物中心的优势 依据国外经验，一个好的购物中心运营商所应当具备的能力包括: 1) 选址和拿地能力。大型商业物业的建设需要符合城市发展规划、需要获得当地政府的批准。 2) 物业结构 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、市场定位和主题特色策划适合目标消费群体。 3) 不同业态零售商、品牌店、餐饮店的组合能力、招商能力和调整能力。 4) 租金结构配比能力。依据不同的租户类别给予区别性的租金，一般而言:旗舰店租户可以获得相对低廉和平稳的租金，购物中心以此来激励旗舰店为其吸引更多的客流;而小面积的租户的租金水平会较高并且每年均有调整。 5) 营销宣传和统一服务能力，发展会员、巩固常顾客。 在国外，不少商业地产商和运营管理商是分开的，但往往在选址初期，运营管理商便介入了物业的评估和设计，以有利于构建出适合消费者需求的物业。也有不少公司既从事物业的开发又从事购物中心的管理，获取两方面的盈利。无论是何种模式，对商业零售、地产开发方面的知识两者缺一不可。 我们认为，北京华联集团和华联股份在购物中心开发和管理中具备以下优势: 1)具备零售背景的购物中心运营商 北京华联集团从事百货和大型综合超市的经营，是零售业出身的购物中心运营商，更加 了解消费者的需求，业态配置和商品结构更能够符合各个地区消费的不同档次和发展趋势。 实践证明，拥有零售业根基的购物中心运营商更容易从竞争中胜出。例如，日本的永旺 持有和运营购物中心为百货和集团，已形成了购物中心、百货和超市共同发展的良好格局; 超市业务提供了良好的开店场所，而其在百货和超市经营方面的经验，也使其在购物中心定位、管理方面更胜一筹。 3) 经营管理更加专业化 已拥有专业的购物中心经营管理团队和多年的经营管理经验，能够使购物中心定位清晰、营销策划有效、品牌引进顺畅，在较短时间内获得客流量的提升。 4) 拥有强大的店铺资源，广阔的融资渠道 北京华联以自建、租赁和受托管理三种方式获得购物中心经营场所，目前还拥有除此次资产注入外的多家店铺储备，为今后的发展打下了坚实的基础。此外，北京华联还有国开行4.5 亿的贷款额度，为物业开发建设奠定了资金保障。 5) 以社区购物中心为主要业态，更加服务民生和我国经济现状 我国城市扩容、人口激增、居民聚居区众多且距老城区又较远，这是社区购物中心蓬勃发展的主要因素，这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。 投资建议:关注和把握此次资产注入带来的投资机会我们将在更深入了解其后续项目注入情况和中长期发展规划后适当调整其投资评级。 公司此次公告的盈利预测主要是考虑了2009 年5 家购物中心注入带来的1536 万元收益，而尚未考虑到后续项目的盈利贡献。因此，虽然公司此次公告的盈利预测低于我们的预期，我们不调低其盈利预测。 由于向集团定向增发带来的股本稀释，公司2009-2010年市盈率为33 倍和22 倍，虽不是低水平，但是物业出租类公司市盈率相对较高，目前其资产价值已经能够对股价形成一定支撑。此外，公司新业务才刚刚开展，提升空间较大，业务的日益成熟将有效降低其市盈率水平。 风险提示:?各项目开发和运营时点变化可能带来盈利的波动性。?单纯按市盈率计算 估值已经不低。