房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用

第七章　收益法及其运用 【本章的特点】 ■考题所占分值大 ■理论性非常强，技术含量高 ■计算题多，难度大 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 等的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节　收益法概述 一、收益法的含义 熟悉 二、收益法的理论依据 熟悉 三、收益法适用的估价对象和条件 掌握 1.收益法适用的估价对象 2.收益法估价需要具备的条件 四、收益法估价的操作步骤 熟悉 第二节　报酬资本化法的公式 一、报酬资本化法最一般的公式 掌握 二、净收益每年不变的公式 掌握 （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 （三）净收益每年不变的公式的作用 1.直接用于测算价格 2.用于不同期限房地产价格之间的换算 3.用于比较不同期限房地产价格的高低 4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整 三、净收益在前若干年有变化的公式 掌握 1.收益期限为有限年的公式 2.收益期限为无限年的公式 四、净收益按一定数额递增的公式 熟悉 1.收益期限为有限年的公式 2.收益期限为无限年的公式 五、净收益按一定数额递减的公式 熟悉 六、净收益按一定比率递增的公式 掌握 七、净收益按一定比率递减的公式 熟悉 1.收益期限为有限年的公式 2.收益期限为无限年的公式 八、预知未来若干年后的价格公式 掌握 第三节　收益期限的确定 第四节　净收益的求取 一、净收益测算的基本原理 掌握 1.基于租赁收入测算净收益的基本原理 2.基于营业收入测算净收益的基本原理 二、不同收益类型房地产净收益的求取 掌握 1.出租的房地产净收益的求取 2.营业的房地产净收益的求取 3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取 4.混合收益的房地产净收益的求取 三、求取净收益应注意的问题 熟悉 1.有形收益和无形收益 2.实际收益和客观收益 3.乐观估计、保守和最可能估计 四、净收益流模式的确定 熟悉 第五节　报酬率的求取 熟悉 一、报酬率的实质 二、报酬率的求取方法 1.累加法 2.市场提取法 3.投资报酬率排序插入法 第六节　直接资本化法 一、直接资本化法概述 熟悉 （一） 直接资本化法的含义及其基本公式 （二） 几种收益乘数法 1.毛租金乘数法 2.潜在毛收入乘数法 3.有效毛收入乘数法 4.净收益乘数法 二、资本化率和收益乘数的求取方法 熟悉 三、资本化率与报酬率的区别和关系 掌握 四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 了解 1.直接资本化法的优缺点 2.报酬资本化法的优缺点 第七节　投资组合技术和剩余技术 掌握 一、投资组合技术 1.土地与建筑物的组合 2.抵押贷款与自有资金的组合 二、剩余技术 1.土地剩余技术 2.建筑物剩余技术 3.自有资金剩余技术 4.抵押贷款剩余技术 第八节　收益法 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 和运用举例 一、收益法总结 二、收益法运用举例 第一节　收益法概述 1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。 主要方法：直接资本化法和报酬资本化法 收益法的本质是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格 2.收益法的理论依据（熟悉） 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。 基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。 例题：（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】 提示：参见教材P210、211 [答疑编号500434070101] 『正确答案』错误 『答案解析』如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。 3.收益法适用的估价对象（掌握） 收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。 4.收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测） 5.收益法的操作步骤（熟悉） 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。 预测估价对象的未来收益（净收益）。 求取报酬率或资本化率、收益乘数。 选用适宜的收益法公式计算收益价格。 第二节　报酬资本化法的公式 1.一般公式（掌握） ■一般公式——收益法的原理公式 -V：房地产在估价时点的收益价格 -A：房地产的未来净运营收益 -Y：房地产的报酬率 -n：房地产的收益期限 -V:房地产在估价 在实际估价中， 一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为： 后面各种公式均是此公式的特例。 以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为 公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位 2.净收益每年不变的公式（掌握） 【例7-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P216 [答疑编号500434070102] 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 净收益每年不变的公式的作用： 直接用于测算价格。 用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】  提示：参见教材P216 [答疑编号500434070103] 『答案解析』也就是租赁权价值。 年租金=30*12*1000=36万元 【重点】不同期限房地产价格之间的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格 在不同年期之间换算。 两房地产报酬率相等时， 两房地产报酬率不相等时， 例题：教材217页例7-3 提示：参见教材P217 [答疑编号500434070104] 答案：2409.98 解析： 己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（　）元/m2。【2006年真题】 A.3816  B.3899  C.4087  D.4920 提示：参见教材P218 [答疑编号500434070105] 『正确答案』D 另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。 4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97 326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920 用于比较不同期限房地产价格的高低。P219例7-5 提示：参见教材P219 [答疑编号500434070106] 答案： 用于市场法中因期限不同进行的价格调整。P219例7-6 提示：参见教材P219 [答疑编号500434070107] 答案： 用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。 3.净收益在前若干年有变化的公式（掌握） 收益期限为有限年的公式 -t:净收益有变化的期限 收益期限为无限年的公式 -t:净收益有变化的期限 适用范围： 根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格 【例7-7】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P221 [答疑编号500434070201] 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 【例7-8】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P221 [答疑编号500434070202] 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 与例7-7的38年收益期限的房地产价格300.86万元相比，例7-8收益期限为无限年的房地产价格要高9.34万元（310.20-300.86=9.34） 4.净收益按一定数额递增的公式（熟悉） 收益期限为有限年 公式： 公式的假设前提 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n 收益期限为无限年 公式： 公式的假设前提 净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未来第n年为A+（n-1）b 报酬率大于零为Y 收益期限为无限年 5.净收益按一定数额递减的公式（熟悉） 公式: -b：净收益逐年递减的数额 -未来第n年的收益：A-（n-1）b 假设前提 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减,未来第n年的价值为A-（n-1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n,且n小于等于A/b +1 确定合理经营期 年净收益为零时的期限 A-（n-1）b=0，求出n 【例7-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P222 [答疑编号500434070203] 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 【例7-10】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P223 [答疑编号500434070204] 『正确答案』该宗房地产的合理经营期限n计算如下： 令A-（n-1）b=0 有25-（n-1）×2=0 n=25÷2+1=13.5（年） 该宗房地产第13年的净收益为： A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元） 该宗房地产第14年净收益为： A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元） 所以合理经营年限为13.5年。 该宗房地产的收益价格计算如下： 6.净收益按一定比率递增的公式（掌握） 收益期限为有限年的公式 g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1 公式的假设前提 1.净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增 2.g﹤Y 3.收益期限为有限年n 如g=Y时，V = A× 【例7-11】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P225 [答疑编号500434070205] 『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下： 收益期限为无限年的公式 【例7-12】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。 [答疑编号500434070206] 『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下： 7.净收益按一定比率递减的公式（熟悉） ■收益期限为有限年的公式 ■收益期限为无限年的公式 有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE □有限年期的公式 -I：有效毛收入 -E：运营费用 -gI:I逐年递增的比率 -gE：E逐年递增的比率 有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减 无限年期的公式 【例7-13】预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P227 [答疑编号500434070207] 『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下： 合理经营期限的确定 【例7-14】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P2237 [答疑编号500434070208] 『正确答案』由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n: 因为I-E（1+gE）n-1=0 所示16-8（1+2%）n-1=0 n=36（年） 该宗房地产的收益价格计算如下： 注：这个n是1.02n＝2时求得的值，相当于使用年限N减去1后的值，请勿混淆。 8.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握） -V：房地产现在的价格 -Ai:房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益 -Vt：房地产在未来第t年末的价格 -t：持有房地产的期限 公式二:上式中净收益每年不变为A, 公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为△（了解） 公式四：如果预测的是未来价格每年上涨率为g，即Vt=V（1+g）t 公式五：净收益不是每年不变，而是按一定的数额b递增 公式六：净收益如果按一定的数额b递减， 公式七：净收益如果按一定的比率g递增 公式八，净收益如果按一定的比率g递减 【例7-15】某宗房地产现行的价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 提示：参见教材P230 [答疑编号500434070209] 『正确答案』获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下： 可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/m2上涨到3693元/m2 【例7-16】某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2 ,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。请求取该写字楼的价值。 提示：参见教材P230 [答疑编号500434070210] 【解】该写字楼目前的价值求取如下： 【例7-17】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。 提示：参见教材P230 [答疑编号500434070211] 【解】该旧办公楼的价值求取如下： 【例7-19】某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。 [答疑编号500434070212] 『正确答案』选用下列公式求取该宗房地产当前的价格： 根据题意已知： A=24000（元） b=1000（元） t=5（年） VT=V（1+3%）5（元） Y=9.5% 将上述数据代入公式后计算如下： 对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65（元） 公式适用条件 一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况 二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。 第三节　收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。 建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。 土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。 三种情况的处理： 两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。 建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。 建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值 出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限 第四节　净收益的求取 1.净收益测算的基本原理（掌握） 基于租赁收入测算净收益——投资法 基于营业收入测算净收益——利润法 对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益 3.1.1 基于租赁收入测算净收益 基本公式：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用 相关概念：净收益 潜在毛收入 空置和收租损失 有效毛收入 运营费用 运营费用的构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。  运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括） 不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量 不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧） 不包含改扩建费用——可用假设开发法来测算改扩建项目 不包含所得税——与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量 两个重要指标： 可以通过市场提取法获得 净收益率=1-运营费用率 某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。【2006年真题】 A.521  B.533  C.695  D.711 提示：参见教材P216、P233 [答疑编号500434070301] 『正确答案』A 年租金收入＝500×120×12＝72（万元） 运营费用＝72×25%=18（万元） 净收益＝72-18=54（万元） 【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（　）。【2008年真题】 A.电费  B.物业管理费  C.水费  D.供暖费  E.房地产税 提示：参见教材P234 [答疑编号500434070302] 『正确答案』CDE 2.基于营业收入测算净收益 特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开 与租赁收入测算净收益的区别 潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入 要扣除归属于其他资本或经营的收益 3.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握） 出租的房地产净收益的求取 计算公式：净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用 租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息 出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。 现实出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 中约定。 【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　）万元. 【2009年真题】 A.245 B.275 C.315 D.355 提示：参见教材P236 [答疑编号500434070303] 『正确答案』D 『答案解析』水电供暖费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。 500-30-50-65=355 营业的房地产净收益的求取 商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润 工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润 自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。 混合收益的房地产净收益的求取：3种方法 方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。 方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用 方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益 3.求取净收益应注意的问题（熟悉） 有形收益和无形收益 有形收益是由房地产带来的直接货币收益 无形收益是指房地产带来的间接利益 在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益 无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益 实际收益和客观收益 实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。 【重点】租约的限制 有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金 [例7-20]某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。 提示：参见教材P239 [答疑编号500434070304] [解]该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下： （1）商店一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元） 租赁期限外年净收益=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元） =375.69（万元） （2）商店二层价格的测算： 年净收益=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元） =229.21（万元） 该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元） 【重点】承租人权益价值评估 成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和 承租人权益价值评估 等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和 合同租金低于市场租金，承租人就有价值 合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负 有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值 乐观估计、保守估计和最可能估计 估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值 除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值 就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（　）。【2009年真题】 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.最可能的估计值 提示：参见P241 [答疑编号500434070305] 『正确答案』BE 『答案解析』预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。 4.净收益流模式的确定 净收益每年基本上固定不变 净收益A的求取方法： 过去数据简单算术平均法 未来数据简单算术平均法 未来数据资本化公式法（最合理的方法） 净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减 净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减 其他有规则的变动情况 [例7-22]某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示：参见教材P242 [答疑编号500434070306] [解]该宗房地产的收益价格求取如下： =25.02（万元）解释：将四年的收益转变为年金。 =244.67（万元）解释：再将年金转变为40年的收益现值。 第五节　报酬率的求取 1.报酬率的实质（熟悉） ■ 投资回收——所投入资本的回收，即保本。 投资回报——所投入资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。 投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率 房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同，所以报酬率也各不相同 【单选题】报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（　）。【2009年真题】 A.报酬率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 提示：参见教材P242 [答疑编号500434070401] 『正确答案』D 『答案解析』报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。 风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。 能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。 土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些 2.报酬率的求取方法（熟悉） 方法一 累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 方法二 市场提取法 无限年期，利用公式Y=A/V 有限年期，利用公式 采用试错法试算，再线性内插 收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式 方法三 投资报酬率排序插入法 搜集与报酬率有关的资料 将不同类型的报酬率从低到高按顺序排列 将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度所处的位置 根据位置，在图 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 上找出对应的报酬率 第六节　直接资本化法 1.直接资本化法概述（熟悉） 将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率，或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 ■ 第一种方式 ■ 第二种方法（乘数法） 【重点】乘数的类型 乘数种类 公式 优点 缺点 毛租金乘数法（租售比价） 房地产价值＝毛租金×毛租金乘数 ①方便易行②比较客观③避免多层次测算产生的误差 ①忽略了房地产租金以外的收入②忽略了空置率和运营费用的差异 潜在毛收入乘数法 房地产价值＝某一年的潜在毛收入×毛收入乘数 考虑了房地产租金以外的收入 但没有考虑空置和运营费用的差异比较粗略 有效毛收入乘数法 房地产价值＝某一年的有效毛收入×有效毛收入乘数 考虑了房地产租金以外的收入考虑了空置率 没有考虑运营费用的差异 净收益乘数法 房地产价值＝某一年的净收益×净收益乘数 是资本化率的倒数         2.资本化率和收益乘数的求取方法（熟悉） 资本化率和收益乘数——可用市场提取法 综合资本化率： 净收益率/有效毛收入乘数 资本化率与报酬率的关系（转换） 投资组合技术（组成部分求整体） 如果可比实例与估价对象的净收益流模式相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率 3.资本化率与报酬率的区别和关系（掌握） R和Y都是将房地产未来预期收益转换为价值的比率 区别：方法不同——资本化率是一步就将房地产未来预期收益转换为价值，而报酬率是通过折现方式实现，可以有多步 性质不同——资本化率是表示从收益到价值的比率，并不表示获利能力，而报酬率则是表示获利能力 影响因素不同——报酬资本化法中，净收益流模式不同，计算公式有所不同，而资本化法中是不区分净收益流模式 【重点】不同净收益流模式中报酬率与资本化率的换算（四种情况） 无限年期情况下 R=Y 有限年期 净收益按一定比率g递增且无限年期 R=Y-g 预知未来若干年后的价格相对变动情况 [例7-23]某宗房地产的未来净收益流见表7-4。假定报酬率为10%，请求取其资本化率。 某宗房地产的未来净收益流 年份 1 2 3 4 5 净收益（元） 5000 5250 5600 5850 65000             提示：参见教材P252 [答疑编号500434070402] 『正确答案』先求取该宗房地产的价值。该宗房地产的价值为其未来各年净收益的现值之和，计算结果见下表。 某宗房地产未来净收益的现值 年份 1 2 3 4 5 合计 净收益（元） 5000 5250 5600 5850 65000 现值（元） 4545.45 4338.84 4207.63 3995.63 40359.89 57447.17               求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即： =8.70% 例7-23由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。 4.直接资本化法与报酬资本化法的比较（了解） 直接资本化法的优点：不需要预测未来许多年的收益，只需测算第一年的收益。 资本化率或收益乘数直接来源于市场上收益与价格的对比关系，能较好地反映市场实际情况。 计算简单 缺点：要求有较多与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例依赖强。 报酬资本化法的优点：逻辑严密，理论性强， 每期的净收益或现金流量都明确，直观且容易理解 不必直接依靠与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取，而可以通过具有同等风险的投资就可以获得报酬率 缺点：需预测未来各期的净收益，较多地依赖估价师的主观判断 各种简化的收益流模式不一定符合实际情况。 选用条件——当市场存在大量可比信息时，直接资本化法会相当可靠，当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估值 第七节　投资组合技术和剩余技术 1.投资组合技术和剩余技术（掌握） 实质是求出土地或建筑物的各自的报酬率和资本化率，或分别测算其价值 投资组合技术：土地与建筑物的组合，抵押贷款与自有资金的组合， 剩余技术：土地剩余技术，建筑物剩余技术，自有资金剩余技术，抵押贷款剩余技术 （1）土地与建筑物的组合 三种资本化率： 总公式：土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率=房地价值×综合资本化率 ■ 三种资本化率的关系　 综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率×土地资本化率+建筑物价值占房地产价值的比率×建筑物资本化率 综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率×土地资本化率+（1-土地价值占房地产价值的比率）×建筑物资本化率 综合资本化率=（1-建筑物价值占房地产价值的比率）×土地资本化率+建筑物占房地产价值的比例×建筑物资本化率 土地价值占房地产价值的比率+建筑物价值占房地产价值的比率=1 【单选题】某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（　）万元。【2009年真题】 A.489.99  B.495.53 C.695.53  D.800.00 提示：参见教材P254-255 [答疑编号500434070403] 『正确答案』C 建筑物收益200*12%=24万 土地收益=60-24=36万 土地价值=36*=495.53 房地产价值=200+495.53=695.53 [例7-24]某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。请计算该宗房地产的综合资本化率。 提示：参见教材P255 [答疑编号500434070404] 『正确答案』该宗房地产的综合资本化率计算如下： =40%×6%+60%×8% =7.2% （2）抵押贷款与自有资金的组合 资金来源：自有资金、抵押贷款 抵押贷款常数＝年偿还额/抵押贷款金额 由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以一般不利用抵押贷款利率来计算报酬率，而应利用抵押贷款常数来计算 公式： 房地产价格=抵押贷款金额+自有资金额 房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益 房地产价格×综合资本化率=抵押贷款金额×抵押贷款常数+自有资金额×自有资金资本化率 综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）×自有资金资本化率 [例7-25]购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。 提示：参见教材P257 [答疑编号500434070501] [解]该宗房地产的综合资本化率计算如下： [例7-26]某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。请求取该宗房地产的价格。 提示：参见教材P257 [答疑编号500434070502] 『正确答案』该宗房地产的价格求取如下： 购买者要求的税前现金流量=5×12% =0.6（万元） 偿还抵押贷款的能力=2-0.6 =1.4（万元） 抵押贷款金额=1.4÷0.08 =17.5（万元） 该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额 =5+17.5 =22.5（万元） 2.剩余技术 土地剩余技术 剩余技术的含义，是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。 直接资本化法的土地剩余技术 净收益每年不变，收益期限为有限年情况下的土地剩余技术 [例7-27]某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。请计算该宗房地产的价值。 提示：参见教材P259 [答疑编号500434070503] 『正确答案』该宗房地产的价值计算如下： 土地价值= =260（万元） 该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元） 建筑物剩余技术 直接资本化法 净收益每年不变，收益期限为有限年下的情况 自有资金剩余技术 抵押贷款剩余技术 第八节　收益法总结和运用举例 某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（　）万元。【2008年真题】 A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81 提示：参见教材P216 [答疑编号500434070504] 『正确答案』B 某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（　）。【2008年真题】 A.8.8% B.10% C.18% D.18.6% 提示：参见教材P256 [答疑编号500434070505] 『正确答案』D 实际收益与客观收益的例题 [例7-28]某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。请选用所给资料测算该旅馆的价值。 提示：参见教材P263 [答疑编号500434070506] 『正确答案』该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，一般除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入=300×45×365×（1-20%）=394.20（万元） 年运营费用=394.2×30%=118.26（万元） 年净收益=394.2-118.26=275.94（万元） 旅馆价值=275.94÷10%=2759.4（万元） 过去收益和未来收益的例题 [例7-29]某宗房地产建成于2003年8月15日，此后收益期限为48年；2004年8月15日至2007年8月15日分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2008年8月15日至2010年8月15日可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2011年8月15日起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。请利用上述资料测算该宗房地产2007年8月15日的收益价格。 提示：参见教材P263 [答疑编号500434070507] 『正确答案』该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2007年8月15日收益价格测算如下： 选用的计算公式为： 根据题意已知： A1=94（万元） A2=93（万元） A3=96（万元） A=95（万元） Y0=9% n=48-4=44（年） t=3（年） 将上述数字代入公式中计算如下： =1029.92（万元） 比较完整的收益法测算过程 [例7-31]估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。 估价需要：评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。 提示：参见教材P265 [答疑编号500434070508] 答案： 估价过程： （1）选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选取用收益法。具体是选取用收益法中的报酬资本化法，公式为： （2）搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下： 1）租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。 2）月租金平均为35元/m2（净使用面积） 3）出租率年平均为90%。 4）经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。 5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 6）其他税费（包括城镇土地使用税、营业税等）为租金收入的6%。 （3）测算年有效毛收入： 年有效毛收入=31200×35×12×90%=1179.36（万元） （4）测算运营费用 1）经常费： 经常费=10×12=120.00（万元） 2）房产税： 年房产税=1179.36×12%=141.52（万元） 3）其他税费： 年其他税费=1179.36×6%=70.76（万元） 4）年运营费用： 年运营费用=1）+2）+3）=120.00+141.52+70.76=332.28（万元） （5）计算年净收益： 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847.08（万元） （6）确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。 （7）计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为： 上述公式中的收益期限n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期限为45年），因此 =8354.59（万元） 估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元，约合每平方米建筑面积1606.73元。