容积率计算方法
1、建筑容积率(容积率)
指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。
2、建筑密度
指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)
3、道路红线
一般指城市支路以上的道路边界线。
4、绿线
指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。 5、蓝线
指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。3、建筑基地面积计算
(1)建筑基地边界
建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。
街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。
(2)建筑基地面积
建筑基地面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准。
不计入建筑基地面积的用地，主要包括:3000平方米以上公共绿地和居住小区以上级公共绿地;独立的公益设施和公共服务设施用地，如中学、小学和幼托用地;独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等;城市规划划定的有关控制线范围内的用地;城市道路用地。
中心城范围内，由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，公共绿地总面积的50%可以纳入建筑基地面积，但增加的建筑面积应不超过核定建筑面积(原建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的20%。
5、建筑面积计算
按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层，可不计建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。
6、建筑容积率计算
(1)在计算容积率时，地下室的建筑面积不计;屋顶层建筑面积不超过
标准
excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载
层建筑面积1/8的不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计。
(2)住宅层高不宜超过3.6米,办公建筑层高不宜超过3.9米。超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标。
(3)半地下室在室外地面以上部分的高度超过1.5米的，按下式计算建筑面积: A’,K×A
式中:A’—折算的建筑面积，K—半地下室地面以上的高度与其层高之比，A—半地下室建筑面积。
(4)市政设施用地选址确有困难的，可在一环以内的建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积;单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。
(5)商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照表二中商业、办公建筑的建筑密度指标规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应
至少占总建筑面积的10,，不足10,的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上(含两层)，仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。
(6)高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但应计入总建筑面积。架空层不应围合封闭改作他用或出售、出租。
(7)建设基地范围内，有部分用地被划入规划城市道路用地范围，且上述道路用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，则可适当增加允许建造的建筑面积。 已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如后来因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的建筑面积允许不变。
容积率计算
公式
小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载
:项目总建筑面积?项目总占地面积=容积率。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
容积率计算公式:
项目总建筑面积?项目总占地面积=容积率
在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率(%) 容积
上海市规划局
关于印发《容积率计算规则暂行规定》的通知
沪规法〔2004〕306号
(2004年4月2日)
各区(县)规划管理局、各派出机构、规划设计单位:
现将《容积率计算规则暂行规定》印发给你们，请遵照执行，并将执行中的情况及时反馈我局。
二??四年四月二日
容积率计算规则暂行规定
为了进一步明确规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则，根据《上海市城市规划管理技术规定》(以下简称《技术规定》)和有关技术标准，现作出如下规定:
一、有关概念
(一)住宅规划容积率
住宅规划容积率——又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”，是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。
(二)住宅建筑容积率
住宅建筑容积率——又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”，是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。
(三)商办建筑容积率
商办建筑容积率——又称“商办净容积率”，是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建
筑面积。
(四)核定建筑面积
核定建筑面积——是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积。
(五)可建建筑面积
可建建筑面积——是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积，根据有关奖励条款规定计算可增加的建筑面积，以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。
二、控制性详细规划中的容积率计算规则
(一)中心城内的控制性详细规划，应依据单元规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。
单元规划未制定前需编制的控制性详细规划，应按市规划局《关于中心城控制性详细规划编制审批工作若干意见的通知》(沪规法[2004]162号)规定的程序，核定该控制性详细规划的容积率等规划编制条件。
(二)中心城以外地区的控制性详细规划，应依据郊区区县域总体规划、新城总体规划、国家级产业园区总体规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。 上述总体规划未制定前需编制的控制性详细规划，可参照《技术规定》表二核定净容积率。
(三)编制控制性详细规划，应根据用地性质细分建筑基地，分别核定净容积率。建筑基地划分应符合以下规定(见示意图):
1、建筑基地应限定在单个街坊范围以内，建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界或相邻建筑基地边界为界限。
2、以下用地不得计入住宅建筑基地或商办建筑基地:
(1)按配置指标必须设置的小区级以上集中公共绿地;
(2)独立的公共服务设施用地，如中学、小学、幼托、养老院、菜场等用地;
(3)独立的市政公用设施或特殊用地，如邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等;
(4)独立的规划控制线范围内用地，如高压走廊用地、特殊管线安全距离内用地等;
(5)城市道路用地。
3、上述集中公共绿地、公共服务设施用地、市政公用设施用地等具体位置，在控制性详细规划中难以确定的，应按规划设计控制指标要求，明确在该街坊内的相关用地规模，并划定其与住宅建筑基地或商办建筑基地的示意界限。该用地规模指标作为强制性指标，在修建性详细规划或项目审批时均应予以落实。
三、建设项目中的容积率和建筑面积计算规则
(一)净容积率的计算
1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行。
2、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑基地，在核定净容积率时，首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定，细分建筑基地;再根据《技术规定》表二规定的指标，经按《技术规定》表三的折减率折减后，核定净容积率。
3、审核建设工程规划设计
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
时，商住综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比
例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。
(二)核定建筑面积的计算
核定建筑面积计算公式为:
核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。
(三)可建建筑面积的计算
1、可建建筑面积计算公式为:
可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。
2、奖励建筑面积按以下规则计算:
(1)实施绿地奖励面积:由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。
(2)实施道路奖励面积:中心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。
(3)同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。
3、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积:
(1)高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层，可不计核定建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。
(2)地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过,米的不计。 半地下室在室外地面以上部分的高度超过,米的，按下式折算建筑面积:,’,,, 式中:,’—折算的建筑面积，,—半地下室地面以上的高度与其层高之比，,—半地下室建筑面积。
(3)屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积,/,的部分可不计入核定建筑面积。
(4)高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的，可不计入建筑面积。
(5)市政设施用地选址确有困难的，可在建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积;单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。
4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的核定建筑面积允许不变。
四、本规定自2004年4月15日起施行。
表1:不纳入住宅(商办)建筑基地的用地类别
序号 用地类别 备 注 1 小区级以上集中公共绿地
向公众开放的公共绿地
2 独立的公共服务设施用地
中学、小学、幼托、养老院、菜场等
3 独立的市政公用设施或特殊用地
邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等 4 独立使用的控制线范围内用地
高压走廊用地、特殊管线安全距离内用地等
5 城市道路用地
支路(含支路)以上城市道路
建筑容积率计算规则
建筑容积率计算规则
颁布部门:鹤壁市城市规划管理局
颁布日期:2007/01/01
实施日期:2007/01/01
一、为进一步规范建筑容积率(以下简称容积率)计算方法，统一容积率计算规则，明确计入容积率的建筑面积数值和计入方式，根据有关法律法规及国家标准的规定，结合我市实际情况，制订本规则。
二、一般情况下，计入容积率的建筑面积的计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行;遇有下列情况，按照本规则规定执行。 三、标准层层高超出常规指标的建筑
(一)住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;住宅建筑标准层层高大于等于5.0米 (2.8米，2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。
跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 (二)办公建筑(包括写字楼)标准层层高大于等于4.8米的，不论层内是否有隔层，均
按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;办公建筑标准层层高大于等于5.8米(3.6米，2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率;办公建筑标准层层高大于等于9.4米(3.6米×2+2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。 (三)普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)标准层层高大于等于6.1米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米，2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率;普通商业建筑标准层层高大于10米(3.9米×2，2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。 门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。 四、地下、半地下空间
以室外地坪为基准，建筑物地下、半地下空间的顶板面高出室外地面不超过1.5米时，且不用于经营性使用的(用于经营性使用的停车场、库除外)，其建筑面积不计入容积率;建筑物地下、半地下空间的顶板面高出室外地面大于1.5米的，其建筑面积计入容积率。若因地势原因室外地坪高低不同时，按上述规定分别计算。
五、架空层、设备层
(一)建筑底层设架空层，空间开敞，无特定功能，只作为通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共开敞空间使用，其建筑面积可不计入容积率，但电梯井、门厅、过道等部分建筑面积应计入容积率。
(二)层高高度不超过2.2米的设备层，其建筑面积可不计入容积率。 六、坡屋顶、屋顶层
住宅建筑坡屋顶部分不作为单独套型而是和其下面一层通过户内楼梯连为一体作为跃层式套型使用的，可按坡屋顶部分建筑面积的1/2计入容积率。
屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积的1/8的可不计入容积率。
七、详细规划总图上应注明计入容积率的总建筑面积，并分别注明每一栋建筑计入容积率的建筑面积。
八、工业类、仓储类、文化体育类、教育类等类建筑暂不按本规则计算容积率，其计入容
积率的建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。
九、对本规则执行过程中遇到的其它情况，将及时予以补充和修正。
十、本规则自二,,七年一月一日起执行。
关于印发《无锡市建设项目日照分析技术管理规定》和《建筑面积与容积率计算规定》的通知
被阅览次数: 252 次
各处室、各分局:
《无锡市建设项目日照分析技术管理规定》、《建筑面积与容积率计算规定》已重新修订，自2008年2月1日起执行。原《关于印发〈无锡市建设项目日照分析技术管理暂行规定〉的通知》(锡规总〔2007〕21号)、《关于印发〈建筑面积与容积率计算暂行规定〉的通知》(锡规总〔2007〕22号)同时废止。此前已办理规划设计方案审查的建设项目，按原规定执行。
无锡市规划局
二??八年一月三十一日
无锡市建设项目日照分析技术管理规定
第一条 为规范建设项目日照分析工作，根据《城市居住区规划设计规范(2002年版)》(以下简称《规范》)、《江苏省城市规划管理技术规定(2004年版)》(以下简称《省规》)、《无锡市城市规划条例》(以下简称《条例》)和《无锡市城市规划条例实施办法》，结合本市规划管理实际情况，制定本规定。
第二条 日照分析是指相关专业技术部门利用计算机采用分析软件，在特定日期进行模拟计算拟建高层建筑群内部的日照情况或高层建筑(群)对北侧(含东北侧、西北侧)保留地块或已规划地块建筑的日照影响情况，并编制《日照分析报告》。日照分析结果作为规划管理部门进行建筑管理(审核方案、核发建设工程规划许可证)时的依据之一。
建设工程规划设计方案除符合日照要求以外，还应符合《省规》的其他规定。
第三条 本规定适用于拟建高层建筑或多、高层建筑群及其周边受影响建筑，其中的建筑是指《省规》第3.1条规定的居住建筑和医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所生活用房和大中小学教学楼等建筑。多层住宅建筑不作日照分析要求，其建筑间距根据《省规》要求控制。
第四条 调整建筑设计方案导致场地标高、建筑高度、位置、外轮廓、户型、窗户等改变的，应随调整方案重新报送日照分析报告。
第五条 日照分析应采用建设部或江苏省建设厅评估或鉴定通过的分析软件。
第六条 日照分析应保证受遮挡建筑主要朝向受阳面的窗户的日照有效时间满足《规范》，次要朝向按规定的建筑间距控制，不作日照分析。
第七条 日照分析参数为:
(一)地理位置:无锡市区，东经120?18′，北纬31?35′。
(二)有效日照时间带指大寒日北京时间8时至16时，冬至日北京时间9时至15时。
(三)时间统计采用累计日照时间方法进行分析，但小于30分钟的时间段不得累计。
(四)采样时间间隔可为1-5分钟。总平面分析时，可采用5分钟采样时间间隔;局部放大分析时，可采用1分钟采样时间间隔。
(五)采样点间距不超过1米×1米。
(六)采用“窗户分析”或“沿线分析(沿建筑物外墙轮廓线)”的方式;根据实际需要，可附加“单点分析”等其他分析方式 。
第八条 窗户日照的计算，以经确认的日照分析计算基准面左右两个端点为计算点;窗户(或阳台)的宽度小于等于2.0米的，按实际宽度的左右两个端点为计算点;宽度大于2.0米的，按2.0米计算，以窗户(或阳台)的中点两侧各延伸1.0米为计算范围(见附图一)。
计算基准面按以下规则确定(见附图二、三):
(一)一般窗户以外墙窗台面为计算基准面;
(二)转角直角窗户、转角弧形窗户、凸窗等，一般以居室窗洞开口为计算基准面;
(三)两侧均无隔板遮挡也未封窗的凸阳台，以居室窗户的外墙窗台面为计算基准面，对阳台顶板所产生的遮挡影响可忽略不计;
(四)两侧或一侧有分户隔板的凸阳台，凹阳台以及半凹半凸阳台，以阳台栏杆面与外墙相交的墙洞口为计算基准面;
(五)设计封窗的阳台，以封窗的阳台栏杆面为计算基准面。
满窗日照的窗户计算高度(含落地门窗、组合门窗、阳台封窗等门窗形式)按离室内地坪0.9米的高度计算。
第九条 日照分析客体建筑指在拟建建筑遮挡范围内，需做日照分析的居住或文教卫生建筑、幼儿园及其活动场地。
日照分析客体建筑范围和对象的确定应符合以下规则:
(一)按拟建高层建筑高度2 倍的扇形阴影范围确定;
(二)依据上述规定计算的范围最大不超过拟建建筑北侧200米半径扇形阴影范围(见附图四);
(三)上述范围内，设计方案经规划管理部门审定、或经批准尚未建设、以及正在建设的居住建筑和文教卫生建筑、幼儿园及其活动场地也应确认为客体建筑;
(四)客体建筑范围以外的建筑不进行日照分析。
第十条 日照分析主体建筑指对客体建筑产生日照遮挡的建筑。
日照分析主体建筑范围和对象的确定应符合以下规则:
(一)以已经确定的客体建筑为中心，调查了解周围可能对其产生遮挡的建筑。应以200米为半径作出扇形图，在此范围内进行调查(见附图五);
(二)在上述范围内，采用本规定第九条提出的规则，排除对客体建筑不形成遮挡的建筑，明确主体建筑的具体对象;
(三)在上述范围内，现有主体建筑应按实测图纸进行模拟分析;未建设或正在建设的项目，设计方案已经规划管理部门审定的高层建筑也必须纳入主体建筑范围。该项目设计方案，应由规划管理部门提供;
(四)除高度大于等于4米的旧建筑的围墙作为日照分析主体外，其他围墙一般不作为日照分析主体。
(五)主体建筑参与投影的主要建、构筑物均应纳入分析。
第十一条 主要日照分析资料应符合以下规定:
(一)覆盖所有主客体建筑范围的由具备规定资质的测绘单位测绘的数字地形图。
(二)拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子盘片(附有建筑坐标和屋顶标高)。
(三)已确定的客体建筑的平立面图(视具体情况确定是否提供)。
(四)已确定的主体建筑的总平面图和屋顶平面图(附有各屋顶详细标高)。
(五)根据本文规定，已确定纳入主客体建筑范围的正在建或已批未建的建筑的资料。
(六)本条第(三)(四)项规定的主客体建筑资料可按有关规定向市、区城建档案管理部门收集或请具备规定资质的测绘单位测绘;本条第(五)项规定中的主客体建筑资料可按有关规定向市、区规划管理部门收集。
(七)资料来源及提供资料的单位应在日照分析报告中注明。
第十二条 日照分析时，应先分析客体建筑的现状日照状况，再分析拟建高层建筑建设后的日照状况，以便作出对比，明确遮挡影响。
日照分析时，应对拟建高层建筑和拟建项目周围原有建筑(含设计方案经规划管理部门审定的、或经批准尚未建设、以及正在建设的)产生的日照遮挡影响进行叠加分析，叠加分析的先后次序以设计方案的批准日期为准。
第十三条 日照分析报告应当包含以下内容:
(一)委托方名称、地址、联系方式。
(二)受托方名称、地址、联系方式。
(三)日照分析项目情况:
1、建设项目名称、地点、用地范围;
2、本基地拟建主体建筑的基本情况(编号、使用性质、层数、高度、位置等);
3、根据本基地主体建筑的阴影覆盖范围确定的客体建筑的基本情况(编号、使用性质、层数、高度、位置、窗位编号、窗台高度等);
4、参与叠加分析的本基地外主体建筑的基本情况(编号、名称、层数、高度、位置等);
5、以上资料的来源说明;
6、进行日照分析所采用的分析软件及来源证明;
7、日照分析技术参数。
(四)日照分析结论:
1、沿线分析:明确在拟建建筑建设前后客体建筑是否符合日照要求，所能达到的日照时数。
2、窗户分析:计算出客体建筑每一分析窗位在拟建建筑建设前和建设后的日照时间段和有效日照时数，并列出每幢客体建筑的日照时间表，注明不满足日照要求的窗位;明确在拟建建筑建设前后不符合日照要求的客体建筑的窗户数及位置。
(五)附图:
1、客体建筑范围图(日照阴影覆盖范围图)(1:1000,1:2000);
2、主体建筑范围图(1:1000,1:2000);
3、日照分析计算图(1:500,1:1000)。
第十四条 报送日照分析报告应当附送以下材料:
(一)《日照分析报告》全文1份(含附图);
(二)进行日照分析的主要原始材料及其清单1份。
第十五条 规划行政主管部门对《日照分析报告》的报送材料和日照分析软件是否符合本规定进行审查。
第十六条 建设单位应对报送的《日照分析报告》及其附送材料的真实性负责，并应如实按照规划行政主管部门的要求提供或补充有关材料;报送材料不实或隐瞒有关情况而产生后果的，应承担相应的责任。
规划设计、建筑设计单位或咨询机构应对编制的《日照分析报告》的质量和正确性负责;由于《日照分析报告》不真实、不正确而产生后果的，规划设计、建筑设计单位或咨询机构应承担相应的法律责任。
第十七条 本规定自2008年2月1日起执行。
附图:请下载
一、满窗日照计算点示意图
二、转角窗、凸窗日照计算基准面示意图
三、阳台日照计算基准面示意图
四、客体建筑范围示意图
五、主体建筑范围示意图
建筑面积与容积率计算规定
第一条 为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则，根据《建设工程建筑面积计算规范》、《江苏省城市规划管理技术规定》和有关技术标准，结合实际，制定本规定。
第二条 审批建设项目，应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、《江苏省城市规划管理技术规定》和本规定。
第三条 建设项目的建筑面积计算分为核定建筑面积计算及可建建筑面积计算。
核定建筑面积是指建设项目中，根据容积率计算出的建筑面积。可建建筑面积是指建设项目中，根据容积率计算出的建筑面积、奖励建筑面积及不计入容积率计算的其他建筑面积之和。
核定建筑面积计算公式为:核定建筑面积,可建设用地面积×容积率。
第四条 可建建筑面积计算公式为:可建建筑面积,核定建筑面积+奖励建筑面积，不计入容积率计算的其它建筑面积。
第五条 容积率计算公式为:容积率=核定建筑面积/可建设用地面积。
第六条 实施公共开放空间奖励面积，在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供全天候开放空间的，可奖励建筑面积，但奖励的建筑面积总计不得超过该建筑基地核定建筑面积的10,;住宅建设项目的奖励建筑面积不得超过5000 平方米，公共建筑建设项目的奖励建筑面积不得超过10000 平方米。
开放空间条件和计算方法及开放空间增加建筑面积指标按《江苏省城市规划管理技术规定》执行。
第七条 建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项目的核定建筑面积，但须计入可建建筑面积:
(一)避难层中的避难空间。
(二)在室外地面以上部分的高度不超过1.2米的地下室或半地下室。
(三)沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层;
(四)设计作为交通、绿化、居民休闲健身等公共用途的非沿街建筑底层的架空部分的面积(架空层应以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞)。
(五)多层及高层建筑与其它空间不连通设计上无实际使用功能无通风采光窗的坡屋顶。
(六)居住区内独立建设的地上停车库当其提供的停车位(不含地面室外停车位)小于等于居住区应配建停车位总量的30%时，独立停车库的面积不计入核定建筑面积。独立建设的停车库不得改做其它功能使用。
第八条 建设项目的核定建筑面积按以下规定计算:
(一)超高层建筑避难层中的非避难空间(如设备间、楼梯间、其它功能性用房)按国家有关面积计算规范计算后计入核定建筑面积。
(二)地下室及半地下室，其室外地面以上部分的高度大于1.2米小于2.2米的，按A’,KA折算核定建筑面积(A’—折算的核定建筑面积，K—地下室及半地下室地面以上的高度与其层高之比，A—地下室及半地下室建筑面积);其室外地面以上高度超过2.2米的，全部计入核定建筑面积。
(三)处于自然或人造坡地中的建筑，其地下室或半地下室有一边在室外地面以上的部分大于1.2米小于2 .2米的(其地面以上高度超过2.2米的，全部计入核定建筑面积)，按照A’,KA计入核定建筑面积与容积率(地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值计算，车库入口部分除外)(如图，请点击这里)。
(四)设计作为商业、娱乐等经营性功能用途的地下室、半地下室按其使用面积计入核定建筑面积。
(五)居住建筑，设置下沉天井或以大开挖形式改善地下室室内环境时，当天井面积大于15平方米/户或开挖长度累计超过8米/户时，天井地坪或开挖后形成的地坪标高视同该建筑的室外地坪标高，参照坡地建筑折算地下室面积计入核定建筑面积。
(六)居住区内独立建设的地上停车库当其提供的停车位(不含地面室外停车位)大于30%时，超出部分面积应按国家有关面积计算规范计算后计入核定建筑面积。
(七)非沿街建筑底层的架空层中的电梯井、门厅等使用空间须计算实际面积计入核定建筑面积。
(八)住宅建筑的阳台(含入户有顶花园、空中花园)进深小于2.5米的部分计算1/2面积;大于等于2.5米的部分，其沿外墙进深大于2.5米部分的面积应计算全面积。
(九)住宅建筑当层高大于3米时，以3米为基准高度，按高度折算建筑面积后，计入核定建筑面积(如图);当户型设计(如跃层式住宅)有特殊需要时,住宅中的公共部位如起居室、餐厅可适当调整层高，形成户内挑高空间，按一层计算建筑面积，但该部分面积不得超过该户型建筑面积的10%。(如图，请点击这里)。
(十)标准层层高大于4.6米或裙房部分层高大于6米的办公、酒店建筑，不论层内是否有隔层，均按该层面积的2倍计算建筑面积后，计入核定建筑面积。
(八)一层层高大于6米，二层以上层高大于5.4米时的商业建筑，均按该层面积的2倍计算建筑面积后，计入核定建筑面积;单层面积达到5000平方米以上的大型仓储式商业用房，建筑层高可根据功能要求适当提高，其建筑面积按国家面积计算规范计算后，计入核定建筑面积与容积率;沿街商业建筑进深小于25米的，当层高大于4.5米时，以3.6米为基准高度，按高度折算建筑面积后，计入核定建筑面积。
(十一)公共建筑中的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入核定建筑面积。
(十二)建筑外墙外侧的保温隔热层，按保温隔热层外边线计算建筑面积，并在报审方案中单独注明保温隔热层面积。
第九条 本规定自2008年7月1日起施行。
容积率
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价
成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居
住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于
受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
目录
编辑本段简介 ....................................................................................................................... 13
定义 ................................................................................................................................ 13
计算公式 ....................................................................................................................... 13
相关规定 ....................................................................................................................... 13 编辑本段建筑特点 .............................................................................................................. 14 编辑本段容积率指标计算规则 ......................................................................................... 14 编辑本段对地价的影响...................................................................................................... 15
影响一 ............................................................................................................................ 15
影响二 ............................................................................................................................ 16
影响三 ............................................................................................................................ 16
影响四 ............................................................................................................................ 17
编辑本段对生活的影响...................................................................................................... 17
人口密度 ....................................................................................................................... 17
内部规划问
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
............................................................................................................... 17
安防问题 ....................................................................................................................... 17 编辑本段整顿违规现象.................................................................... 错误～未定义书签。7
开展自查自纠 ............................................................................. 错误～未定义书签。7
加大查办力度 ............................................................................. 错误～未定义书签。8
长效机制建设 ............................................................................. 错误～未定义书签。8
编辑本段存在问题 ............................................................................ 错误～未定义书签。9
地方不积极 ................................................................................. 错误～未定义书签。9
查办力度低 ................................................................................. 错误～未定义书签。9
程序不规范 ................................................................................. 错误～未定义书签。9
编辑本段治理工作安排.................................................................... 错误～未定义书签。9
简介
建筑特点
容积率指标计算规则
对地价的影响
对生活的影响
整顿违规现象
存在问题
治理工作安排
简介
建筑特点
容积率指标计算规则
对地价的影响
对生活的影响
整顿违规现象
存在问题
治理工作安排
展开
编辑本段简介
定义
容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
计算公式
容积率=地上总建筑面积?规划用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(
容积率
各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 相关规定
容积率一般是由政府规定的。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为
独立别墅为0.2~0.5,
联排别墅为0.4~0.7,
6层以下多层住宅为0.8~1.2,
11层小高层住宅为1.5~2.0,
18层高层住宅为1.8~2.5,
19层以上住宅为2.4~4.5,
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
编辑本段建筑特点
(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为:R,C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本,房屋单方造价，楼面地价，税，费
楼面地价,宗地总价,宗地内允许总建筑面积,土地单价,容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 编辑本段容积率指标计算规则
一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和;地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行;遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米，2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米，2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米，2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2，2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。
六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算;地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。
八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。
九、本规则规定的数值均含本数。
十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。
[1] 十一、本规则自发布之日起执行。
编辑本段对地价的影响
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:
影响一
遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土
容积率
地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低;当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 影响二
容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价;另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 影响三
容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
影响四
容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 对生活的影响
人口密度
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
内部规划问题
由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内 ，道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。
安防问题
由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。
容积率研究
【提要】
本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何
运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。
一、容积率的概念和由来
容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。
容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。
例:某地块面积10000m(1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m，则该地块容积率=20000/10000=2。
容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高;反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划
管理制度
档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载
(Zoning)中所采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor
Area Ratio，缩写为FAR;英国(包括香港地区)称作Plot
Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注)。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。
原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m/ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中;“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。
由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常常容易发生概念上的混乱和误解，从而造成决策失误，甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失，则是非常有害的。当前，我国的房地产业方兴未艾，城市土地的出让、转让还要进一步发展，而容积率的使用如此广泛，它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置，因此，对其性质和作用进行一番科学的分析和研究，实在是刻不容缓和十分必要的。
二、容积率是评价城市土地合理利用的重要指标
土地是国家不可再生的重要资源。城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源，具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一，也是规划设计和规划管理的重要任务和内容。
城市土地是否能得到合理利用，主要应从两方面着手:一是依靠科学的城市总体规划和各个层次的，具体的规划设计;二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其中，用地管理则是直接影响土地利用效率的。而在城市用地管理中，地块的划分和合理使用又是最基本的因素。
地块(plot、lot、site)，是指被城市道路所包围的，供修建用的地段;也是不同形式的城市用地结构中最基本的用地单元。在西方城市规划中，地块往往是土地再划分(Subdivision)的结果。我国现行的作法是通过控制性详细规划来划分地块。
地块的合理利用，决定于两个主要条件:使用性质和开发强度。
1.使用性质:即正确处理地块的用途与相邻用地之间(在功能上)的相容性与不相容性。
2.开发强度:即正确处理地块上建筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。目的是使地块得到有效而合理的利用，其集中的指标表述就是“容积率”。
因此，容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。
三、容积率的四个特性
1.容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
基本公式是:R=F/A„„„„„„(1)
式中:R——容积率
F——地块上的总建筑面积(m)
A——地块面积(m)
容积率所表述的是“净”地块上的建设容量。“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。人们在使用“容积率”时，常常不注意“净”地块的概念，提出“大块”或“成片”城市土地，如若干平方公里土地开发区的“容积率”等。这种“扩大的”容积率，由于包含着大量的公共用地，因此过分笼统，缺乏控制土地开发强度的实际意义，也失去了相互之间的可比性，而且容易在具体的规划管理工作中造成概念上的混乱。例如，一般的居住小区，“扩大的”容积率(以小区全部用地计算的)要比“净”地块容积率(以住宅用地或组团用地计算的)低一倍左右。
因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度;在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。
总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和;如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别。
2.在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比;同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。
当A为常数时，R=C?H„„„(2)
式中:C——建筑密度或建筑覆盖率，C=0,1
H——建筑层数(或平均层数)
C?A——建筑基底面积(m)
F——地块上的总建筑面积(m)
A——地块面积(m)
从公式(2)可以看到:
当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C;
当R每提高C的值，H平均提高1层。
3.楼面占地率〔注〕与容积率成反比
L=A/F=1/R„„„„„„(3)
式中——楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积)
从公式(3)可以看到:
当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高。
4.容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的
这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中。
在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆”。
从不同的利益承担和行为特点看:
政府(G)——土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设。
关心顺序(出让价格)、R、
意愿倾向:?
从提高R，可以吸引(D)，获得较高的P。
规划师(UP)——城市环境质量与整体效益的关心者。
关心顺序:C、H、R，
意愿倾向:?
从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求。
开发者(D)——房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润。
关心顺序:R、F、P(楼面地价)，
意愿倾向:?(P)尽可能提高R，获得更大的F，使P降低，即每平方米建筑面积所摊的土地费用最小。
因此在谈判中，矛盾往往表现为:
?(G)与(D)在提高“R”上有一致性，与(UP)有矛盾;
?(UP)与(G)在控制“C”和“H”上有一致性，与(D)有矛盾;
?(D)与(G)在“P”与“P上有矛盾，但与(UP)无直接关系。
一般说，土地所有者——政府(G)应是解决矛盾的主体;统一矛盾的基础则是城市规划(UP)。因为城市规划是城市整体利益的体现者。它既要考虑社会与环境效益，也要满足开发者(D)合理的经济利益。
因此，容积率R的确定应遵循下列两项原则:
(1)R的上限，取决于环境质量的最起码要求;
(2)R的下限，取决于开发者能承受的最高“楼面地价”P。
谈判过程中，可以用“调节系数法”来进行利益的协调。其指导原则是:土地所有者(G)应该在通过提高R，使F增加，P降低的情况下，与开发者(D)分享利益。但是，R的提高以不超过合理的上限为条件。
式中:I——谈判前后地块出让价格升值率
P——谈判前地块出让价格(元/m)
P′——谈判后的地块出让价格(元/m)
F——谈判前地块上可获得的总建筑面积(m)
F′——谈判后地块上可获得的总建筑面积(m)
μ——调节系数，μ=0,1
通过μ来调节土地所有者(政府)与开发者的利益，大致可分为四种情况:
(1)当μ=0时，价格升值率I=0，政府从提高R中无所得益，不合理;
(2)当0<μ<1时，政府与开发者双方都从提高R中得到利益。
政府得到的利益是出让价格的提高，升值率为I。开发者得到的利益是楼面地价的降低，即
式中:
Pf——谈判前的楼面地价(元/m)
P——谈判后的楼面地价(元/m)
(3)当μ=1时，P-P=0，开发者从提高R中无所得益，不合理;
(4)当μ>1时，P-P出现负值，开发者从提高R中反而受损。这种情况下，开发者将不期望提高R值。
以上四种情况，只有第(2)种情况，即0<μ<1时，是可以谈判的。政府可以酌情确定城市各个地段的μ值。下面试举一例，以说明如何操作:
某市一地块，土地面积A=8000m，规划确定容积率R=2.5，标定的土地出让价格=9，600，000元(每平方米土地1200元)
根据以上条件，地块上可建的总建筑面积:
F=A?R=20000m，
楼面地价P=9600000/20000=480元/m
开发者与政府谈判，希望提高容积率。根据对具体条件的分析，规划部门同意提高容积率0.3，即R′=2.5+0.3=2.8。
分两种情况计算:
(1)如果不考虑调节系数μ的情况。
开发者提高容积率后，在该地块上可建设的总建筑面积F′=A?R′=22400m，增加的面积F′-F=2400m;楼面地价降为P′=9600000/22400=428.6元/m。与原楼面地价相比:
(2)考虑调节系数μ的情况
假设政府(通过规划部门)确定该地块的调节系数μ=0.4，则政府可获得的地块出让价格升值率
开发者获得的楼面地价降值率I=1-F/F′(1+I)=0.064，即6.4%。
小结:以上两种情况相比，考虑调节系数μ(即第2种情况)显然较为合理。开发者要求提高R所得到的利益中，应该由政府分享一部分(即I)，这样既体现了较为公平的原则，也可适当节制开发者过分追求高容积率的欲望。
四、确定容积率的主要因素
1.地块的使用性质。这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等;
2.地块的区位。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区;
3.地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑;
4.地块的空间环境条件。即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等;
5.地块的土地出让价格，即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。
以上各项因素，应结合城市的实际情况，经过综合研究后确定。
此外，为了考虑到通过谈判可以得到利益，以及为不可预知的某些因素留有余地，公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。
五、地块容积率的宏观影响
地块容积率是城市规划中的一个微观问题。因此，人们往往以为某一、二个地块的容积率不合理是件“小事情”，不伤大局。然而，这种认识是不全面的。城市用地的结构是由很多地块组合起来的。如果地块容积率不合理，比如都超高一些，加起来就可能会突破整片地
区或整个城市合理的“环境容量”，从而带来明显的或潜在的城市“病害”。最直接的影响，往往是人口密度增高，交通流量增大，超过通道的容纳能力，甚至“侵占”了必要的公共设施用地和绿地，增加水、电、热、气的负荷等，从而使城市的整体效益下降，环境质量恶化。这些问题反过来也会影响投资环境的质量，降低开发的经济效益。因此，容积率虽“小”，敏感性很“强”。在实行市场经济和城市土地租让制度的条件下，“容积率”对城市土地利用和环境质量在宏观上的影响是不可忽视的。
(本研究过程中，得到李兵弟、赵洪才、张菁等同志的协助，特此致谢)
作者工作单位:中国城市规划设计研究院
〔注1〕(1)美国城市规划百科全书(Encyclopedia of Urban Planning，Arnold
Whittick)中有关容积率(Plot Ratio)的定义:
Plot
Ratio是英国城市规划中使用的名词，它表示地块上建筑物的总建筑面积与它所占用的地块面积之比„„。它与floor—space
index(建筑面积指数——加拿大使用的指标，译注)相似。只是，“建筑面积指数”中计算地块面积时，计入其周围次要道路的一半宽度;而容积率的计算则把道路面积除外。
(2)美国规划师学会的定义(摘自The Language of Zoning:A Glossary of Words and
Phrases，American Society of Planning Officials):
Floor Area Ratio是区划地块(zoning
lot)上允许修建的建筑面积与地块面积之比„„。FAR(容积率)要与其他控制容量的规定条件结合运用，如层数、空地、空间距离等要求。当仅用容积率时，意味着给开发者以很大的灵活性去决定:是覆盖大部分地块建一座低层建筑物，还是覆盖少部分地块建一座高层的，或者在不超过允许容量的情况下建一组建筑物。
〔注2〕1987年原城乡建设环境保护部颁发的试行“部标”:民用建筑设计通则(JGJ37—87)中正式列了“建筑容积率”指标;在1990年编制的“国标”:城市居住区规划设计规范(送审稿)中未列入容积率指标，而在正式批准稿(GB5C180—93)中列入了容积率，说明其数值与建筑面积毛密度相同。
〔注3〕进行房地产开发时，将楼面占地率L乘以单位土地出让价格P(元/m)，即等于当前常用的“楼面地价”P(元/m)。
P=L?P“楼面地价”P是开发者所关心的一项重要指标，它比较直观地反映出土地利用率及经济效益的高低。P愈小，对开发者愈有利。
关于印发《容积率计算规则暂行规定》的通知
来源: 2004-4-2
沪规法〔2004〕306号 各区(县)规划管理局、各派出机构、规划设计单位:
现将《容积率计算规则暂行规定》印发给你们，请遵照执行，并将执行中的情况
及时反馈我局。
二??四年四月二日
容积率计算规则暂行规定
为了进一步明确规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则，根据《上海市城市规划管理技术规定》(以下简称《技术规定》)和有关技术标准，现作出如下规定:
一、有关概念
(一)住宅规划容积率
住宅规划容积率――又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”，是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。
(二)住宅建筑容积率
住宅建筑容积率――又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”，是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。
(三)商办建筑容积率
商办建筑容积率――又称“商办净容积率”，是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建筑面积。
(四)核定建筑面积
核定建筑面积――是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积。
(五)可建建筑面积
可建建筑面积――是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积，根据有关奖励
条款规定计算可增加的建筑面积，以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。
二、控制性详细规划中的容积率计算规则
(一)中心城内的控制性详细规划，应依据单元规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。
单元规划未制定前需编制的控制性详细规划，应按市规划局《关于中心城控制性详细规划编制审批工作若干意见的通知》(沪规法[2004]162号)规定的程序，核定该控制性详细规划的容积率等规划编制条件。
(二)中心城以外地区的控制性详细规划，应依据郊区区县域总体规划、新城总体规划、国家级产业园区总体规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。
上述总体规划未制定前需编制的控制性详细规划，可参照《技术规定》表二核定净容积率。
(三)编制控制性详细规划，应根据用地性质细分建筑基地，分别核定净容积率。建筑基地划分应符合以下规定(见示意图):
1、建筑基地应限定在单个街坊范围以内，建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界或相邻建筑基地边界为界限。
2、以下用地不得计入住宅建筑基地或商办建筑基地:
(1)按配置指标必须设置的小区级以上集中公共绿地;
(2)独立的公共服务设施用地，如中学、小学、幼托、养老院、菜场等用地;
(3)独立的市政公用设施或特殊用地，如邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等;
(4)独立的规划控制线范围内用地，如高压走廊用地、
特殊管线安全距离内用地等;
(5)城市道路用地。
3、上述集中公共绿地、公共服务设施用地、市政公用设施用地等具体位置，在控制性详细规划中难以确定的，应按规划设计控制指标要求，明确在该街坊内的相关用地规模，并划定其与住宅建筑基地或商办建筑基地的示意界限。该用地规模指标作为强制性指标，在修建性详细规划或项目审批时均应予以落实。
三、建设项目中的容积率和建筑面积计算规则
(一)净容积率的计算
1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行。
2、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑基地，在核定净容积率时，首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定，细分建筑基地;再根据《技术规定》表二规定的指标，经按《技术规定》表三的折减率折减后，核定净容积率。
3、审核建设工程规划设计方案时，商住综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。
(二)核定建筑面积的计算
核定建筑面积计算公式为:
核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。
(三)可建建筑面积的计算
1、可建建筑面积计算公式为:
可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。
2、奖励建筑面积按以下规则计算:
(1)实施绿地奖励面积:由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共
绿地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。
(2)实施道路奖励面积:中心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。
(3)同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。
3、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积:
(1)高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层，可不计核定建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。
(2)地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过,米的不计。
半地下室在室外地面以上部分的高度超过,米的，按下式折算建筑面积: ,’
,,,
式中:,’―折算的建筑面积，,―半地下室地面以上的高度与其层高之比，,―半地下室建筑面积。
(3)屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积,/,的部分可不计入核定建筑面积。
(4)高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的，可不计入建筑面积。
(5)市政设施用地选址确有困难的，可在建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该
设施的建筑面积;单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。
4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的核定建筑面积允许不变。
四、本规定自2004年4月15日起施行。
表1:不纳入住宅(商办)建筑基地的用地类别
序号 用地类别 备 注
1 小区级以上集中公共绿地 向公众开放的公共绿地
2 独立的公共服务设施用地 中学、小学、幼托、养老院、菜场等
3 独立的市政公用设施或特殊用邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、
地 3.5万伏以上变电站等
4 独立使用的控制线范围内用地 高压走廊用地、特殊管线安全距离内用地
等
5 城市道路用地 支路(含支路)以上城市道路
浙公网安备 33021202002483