人力资源物业管理方案2

蚌埠市人力资源社会保障大楼物业管理 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 蚌埠市置信物业有限公司蚌埠市人力资源社会保障大楼物业服务方案蚌埠市蚌埠市人力资源社会保障大楼地下一层，共18层，院内绿化面积11000平方米，服务内容：清扫保洁、客户服务、工程维修、安保及秩序维护、绿化租摆、化粪池清理、空调维保、电梯维保、绿化养护等项目。一、蚌埠市人力资源社会保障大楼物业管理组织架构物业服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。蚌埠市人力资源社会保障大楼项目部按“直线制”设定管理组织架构。管理处下设客服部、保洁部、安防部、工程部、绿化管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业服务服务的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。蚌埠市人力资源社会保障大楼管理处管理服务组织架构图：项目部人员配置及管理1、各岗位人员任用标准（1）项目负责人大专以上学历（含大专），政治素质好，持有物业服务经理上岗证，具有2年以上大型物业服务服务工作经验，熟悉物业服务有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，敬业、乐业。（2）客服接待员大专以上学历（含大专），年龄25周岁以下，身高1.60CM以上，形貌端庄秀丽，语言表达能力强，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，有较强的组织协调能力，敬业、乐业、勤业。（3）保洁员身体健康，品行端正，年龄男性50岁以下，女性45岁以下，掌握清洁、养护知识，了解各保洁员具、药剂的使用规范。具有较强责任心和积极的工作态度，能吃苦耐劳。（4）维修工身体健康，高中以上学历，电力系统或相关专业，有相关行业资质证书，有3年以上工作经验，有大型企业设备操作管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。（5）安防部1）安防部领班高中以上学历，身体健康，政治素质好无违法犯罪记录，有消防设备管理证，熟悉国家有关法律、法规和安防的有关知识，具有较强的管理协调能力。有3年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2）安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，年龄45岁以下，身高170CM以上，身体健康、品行端正无违法犯罪记录，工作认真负责。3）专职车辆管理员高中以上学历，年龄40岁以下，身体健康，矫正视力为1.5，品行端正无违法犯罪记录，工作认真负责。（6）绿化管理男女不限，身体健康，品行端正。有3年以上本职相关工作经验，专业知识强，工作认真负责，能吃苦耐劳，敬业、乐业。二、人员配置表 序号 工种 人员数量 岗位职责 备注 1 管理部1人 经理1人 负责项目运作，监督各项制度的执行情况，完成年度管理目标。 持有物业服务经理上岗证,具有相关3年工作经验。 2 客服部1人 客服人员1人 负责大厅的引导接待及会议服务工作。 30岁以下女性，身高160以上，相貌端正。善于沟通。 3 工程部2人 水电工1人 掌握设备用房设备的使用说明，及时处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，定期定时对设施、设备进行巡视、检查，对发生的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 及时向上级领导汇报。 身体健康，高中以上学历，电力系统或相关专业，有相关行业资质证书，有3年以上工作经验。 勤杂工1人 4 保洁部16人 保洁主管1人 对公共区域做日常清理、保洁及环境维护，负责所管辖区域内的垃圾收集。 身体健康，品行端正，掌握清洁、养护知识，了解各保洁员具、药剂的使用规范。具有较强责任心和积极的工作态度，能吃苦耐劳。 邻班（兼领导办公室清洁)1人 1-3楼层保洁4人 地下室、院内保洁1人 保洁人员5人 机动人员3人 轮休岗1人 5 保安部20人 保安主管1人 对管辖区内公共消防安全秩序。对管辖区内公共安全秩序，对外来访客进行询问与登记，在发生突发事件时，及时报警。（立岗：为日常工作时间，由两人配合值班） 高中以上学历，退伍军人优先，身体健康、品行端正无违法犯罪记录，工作认真负责。持有相关证件。 大厅1人 保安领班兼巡逻岗3人 地下室1人 监控岗3人 3个门岗10人 6 绿化部1人 绿化人员1人 负责院内绿化的修剪，浇灌 具有相关工作经验。 合计：41人管理规章制度体系◆管理处主任巡查制度◆劳动安全责任制度◆回访制度◆ 档案管理 财务及档案管理制度档案管理制度培训安全生产档案管理制度人事档案管理制度人事档案管理制度范本 制度◆员工考核奖惩制度◆会议接待制度◆会务接待等级制度◆保洁部 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ◆保洁员安全操作制度◆公共卫生间管理制度◆消杀制度◆工程部管理制度◆配电房管理制度◆临时用电管理制度◆弱电机房管理制度◆二次供水消杀管理制度◆水池水箱管理制度◆污水井、化粪池管理制度◆空调开启管理制度◆装修施工管理制度◆消防泵房管理制度◆亮化管理制度◆物品、人员出入管理制度◆安防部领班巡查制度◆消控中心岗位制度◆蚌埠市人力资源社会保障大楼封闭管理制度◆消防管理制度◆消防培训制度◆绿化管理制度………物业服务方案1、物业服务工作方案（1）安全管理服务方案1）安全管理运作流程2）安防服务运作A、管理策划为了给蚌埠市人力资源社会保障大楼提供一个安全、祥和、温情的服务氛围，我公司根据其独特的地理位置、特点，制订出相应的治安防范措施，以确保区域内因物业服务而造成的刑事治安案件责任发案率为零，火灾责任发生率为零，三车责任丢失率为零。安全防卫和治安防范等级制度是根据防卫对象的不同、治安环境的不同及治安现场危急程度的不同等具体情况而采取相应等级的对策和措施的治安保卫制度。我们将在新蚌埠市人力资源社会保障大楼建立三级安防制度：三级安防—夜间巡查防范等。二级安防—发生二级火灾、发生自然灾害、发生持械斗殴案件等的处理。一级安防—发生群众集会示威游行；坏分子团体肇事有破坏行为；发生重大案件等的处理。根据上述不同等级的安防要求，我们制定了相应的安防制度，配置了相应的人员布置，以确保保卫对象的安全及消除任何对蚌埠市人力资源社会保障大楼的危害。B、消防工作管理消防安全责任重大，这是我们多年得出的切身体会。“全员皆兵，预防为主”是我们开展消防管理工作的方式和原则。全员皆兵是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员，他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位，履行该岗位职责。预防为主是天天讲天天抓的日常工作内容，包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。消防管理关键工作环节有：a、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，设消防宣传栏、收看录相、散发宣传材料等向业主、办理业务人员、员工宣传消防知识。b、加强监督加强监督检查可防患于未然，将对蚌埠市人力资源社会保障大楼范围内一切涉及消防安全的进出车辆、违禁品查验、公共场所禁烟进行监督检查，明确规定进出车辆必须配备灭火器材，我们在蚌埠市人力资源社会保障大楼范围内定时定点进行检查，将事故消灭在萌芽状态。c、模拟演习我们每年安排一次大规模消防模拟演习，提高业主、办理业务人力员、员工的消防意识，增强自救能。3）区域管理作业规程A、规范区域安全管理工作，防止治安事件，制止和劝阻违反蚌埠市人力资源社会保障大楼规定行为保障辖区的秩序正常。B、职责a、部门经理负责抽检、指导区域、安全管理工作。b、安防班长负责区域安全岗的检查、监督工作，协助部门经理处理突发事件。c、安防员负责具体实施区域安全管理工作。C、程序要点。a、安全管理的基本要求。a.1安防员在门岗值勤过程中应严格执行蚌埠市人力资源社会保障大楼（考试中心、支队机关）各项规章制度，做好出入登记工作，密切注意不安全因素。a.2安防员在执行24小时巡逻、监控过程中，发现治安、盗窃、破坏等情况，应立即制止并报告上级领导及有关部门，严禁脱岗睡岗。a.3对所辖区域实行24小时监控，发现可疑人员跟踪监视，发现治安、盗窃、破坏等情况，应立即制止并报告上级领导及有关部门，严禁脱岗睡岗。a.4对区域内代办年审、复核的非法人员，应劝其离开辖区。a.5对区域内衣冠不整，精神不好人员让其离开，不要造成围观。a.6对区域内的施工进行监管，对有碍交通的施工进行管理或制止。b、区域安全管理的基本任务。b.1预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为：——结伙斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女或者进行其他流氓活动的。——在车辆、行人通行的地方施工，对沟井坑穴不覆盖防板、标志，防围的，或者故意损毁、移动覆盖防护板、标志、防围的。——埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵等消防设施或将消防器材挪作他用的。——违反蚌埠市人力资源社会保障大楼规定，破坏草坪、花卉、树木的。——违反蚌埠市人力资源社会保障大楼规定，张贴涂画、分发小广告的。b.2保护各类突发事件现场，疏导群众，维护秩序。b.3维护区域内交通秩序，做好门岗执勤，劝阻非考试车辆进入考场。b.4为办理业务人员指引带路，救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮助遇到困难的残疾人、老人和儿童。b.5受理拾遗物品，设法送还失主。b.6认真受理客户投诉。（2）车辆管理服务方案1）机关及来访车辆管理A、门岗（安防）人员应熟悉掌握蚌埠市人力资源社会保障大楼车位规划情况，合理安排引导机动（非）车辆慢行，按规定行驶方向行驶，车辆位置停放适当，首先保证业主停车位使用。负责对蚌埠市人力资源社会保障大楼的停放车辆进行巡视查看巡视时应详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、刮蹭、未关好车门窗、未上锁等现象及时通知车主并作好记录，保证车辆安全。（3）清洁服务方案清洁管理流程图为充分展现蚌埠市人力资源社会保障大楼洁净、和谐的环境，体现出净化、绿化、美化的人文环境，我们针对蚌埠市人力资源社会保障大楼的保洁人员进行了合理配置，明确了每个保洁岗位责任范围。1）管理策划：全员保洁：在蚌埠市人力资源社会保障大楼管理处，上至管理处经理，下至操作人员，树立全员保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，客服员、工程维护员、安防员、绿化管理员不仅仅负责本职服务工作，还将承担起蚌埠市人力资源社会保障大楼清洁监督等工作。专业养护、责任分明，以“四有”促进管理。有专业管理，以一名保洁主管负责组成保洁部，全面管理。有专业队伍，日常保洁组工作分工层层落实。有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金。有严格遵守的保洁制度和标准化的作业方式。2）服务运作（包括但不限于）A、蚌埠市人力资源社会保障大楼、考试中心、支队机关面与路面：实行全天候保洁，无杂物，无垃圾，道路洁净。B、公共绿地1次/月集中清理，内有纸屑、塑料袋等杂物要随时清理。C、道路和硬铺地面1次/天清扫，定时巡回保洁。D、标识、宣传栏、座椅、路灯照明设施1次/日擦拭。E、办公楼会议室地面、桌面、主席台、抽屉在会前、会后各清扫、擦拭一次，无会议的每天保洁一次。F、业务大厅随时保洁，每季度打蜡、抛光1次，如遇阴雨天气要采取必要的措施保持室内地面、走道、楼梯清洁。G、楼内通道、楼梯、楼梯扶手2次/日清扫，擦拭。H、楼内厕所4次/天清扫、擦拭、除味。I、楼内通道、会议室墙面除灰、蛛网1次/天清扫。J、楼道、会议室玻璃门、窗2次/天擦拭。K、消防通道1次/天清扫。L、清洁完成后进行保洁巡视，做到无废弃杂物。M、按有关规定向规定范围内喷洒、投放鼠药、消毒剂、除虫剂。N、落水、排水等保持通畅，每年清掏二次化粪池、保证脏水不外溢。O、门前三包区域每日定时保洁，保持卫生洁净。P、雨、雪天应及时对蚌埠市人力资源社会保障大楼道路积水、积雪进行清扫。3）监管措施卫生保洁工作离不开监管，在管理处负责人的组织下，保洁主管每日对蚌埠市人力资源社会保障大楼辖区进行全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每月进行评比检查，对未达标的卫生死角制定整改方案予以清理。4）保洁员安全操作制度A、清洁设备必须经过培训方可操作，操作必须严格按照各设备操作规程。B、清扫人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。C、保洁员不得私自拨动任何机器、设备开关，以免发生事故。D、保洁员在不会使用机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。E、手提式电动清洁设备，性能应安全可靠，并有漏电开关保护。F、高空作业和登高作业应作好防滑措施，系好安全带，穿好防滑软底鞋，严禁穿高跟鞋或拖鞋作业，2米以上清洁作业必须有人在旁协助看护。G、化学清洁剂的使用应按说明操作。H、调配酸溶液时，应注意将酸缓慢注入水中，搅拌均匀，严禁将水倒入酸中，保洁员在操作时，必须戴好劳动防护手套。I、储存酸液的容器应加盖，并设有明显标志，有专人专处保管存放，酸液的使用必须有主管、领班安排和现场监督。J、大风作业时，应将玻璃门、窗或其他各种门、窗固定牢固，防止大风把门刮毁，伤害身体。K、使用升降机进行操作时，必须由工程人员演示使用方法，搭乘人员必须佩带安全带，地面有人员协助看护，操作区域处“工作进行中，告示牌警告”；发生故障时，应及时通知工程人员到现场解决。L、任何电动清洁设备操作时发生故障，都应首先切断电源，由专业维修人员进行检查维修，保洁员不得自行拆装清洁设备。M、清洁人员应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。N、在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。（4）绿化管理服务方案（一）绿化管理方案、措施1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积，配置日常绿化管理人员1人，绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。2、制定绿化养护、管理制度，制订养护计划，健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行，按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作，使养护计划落到实处。3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动，以及管理处员工的垂身示范，感染业主，强化业主的绿化保护意识，防止人为毁坏。4、在绿化特色方面，重在营造生机盎然的环境氛围，在大门入口处和大楼主要公共区域，以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境，展示“民政家园小区”绿色文化。5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录，主要品种挂牌标识，养护工作有计划、有实施、有记载。6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地，规划专门场地，根据业主的喜好，种植树木，比如结婚纪念树，小朋友的同龄树等，并制作统一的标牌。(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业，小区配备修剪刀等进行局部修整。2、清除杂草:每月1次，对草坪杂草严重混杂的进行换草。3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根据生长情况，安排好重点施肥。4、做好浇水工作，尤其在夏季，草皮和花草作为重点。5、及时修剪整形，达到形状整齐，造型美观，层次分明。6、补苗。清除枯枝死树，及时补栽，保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种，保证草坪的完整率达到98%以上。7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察，发现病虫害及时对症施药，每季度全面防治。（5）设备维护服务方案基础设施和工作环境管理流程图1）设备物业服务服务的任务A、负责范围内各设备系统的运行操作、日常巡视、定期检查保养、故障排除检修、应急处理工作。B、制定各系统设备应急方案，并定期演练，逐步完善管理程序。C、制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整，确保设备在最佳的运行状态。D、物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护。E、供水、供电、电信等专业单位在物业服务区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。F、协助和监督好专业设备维保单位的工作，接受相关单位的指导、监督、安全等工作的联系和管理。G、物业档案资料的建立和保管及有关物业服务费用的台帐管理，记录各设备系统维修时物料的流向。2）设备物业服务服务的目标A、无重大设备责任事故发生。B、无重大安全事故发生。C、管理和维护公共设施设备，是其处于优良的状态，充分发挥设备的功能，提升应用价值，延长使用寿命，最大限度使设备得以保值。D、合理、科学地控制成本，为业主提供优质高效的服务。E、导入ISO9000系列以上质量管理体系。按ISO14000环境质量保证体系、OHSAS18000职业安全卫生管理体系提供服务。3）设备物业服务服务的标准与要求A、建立健全设备物业服务制度，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。B、设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰；建立设备台账，登记详细，账务相符。C、设备机房环境整洁卫生，物品摆放有序。机房内严禁吸烟、饮酒等与工作不相符的事宜，无关人员不得随意入内。D、落实设备安全运行、岗位责任制；分工明确，定期巡检和维护保养设备，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，并按规定记录设备运行状况。配电机房、监控系统及消控系统等重要部位应提供每天24小时技术与人员保障，确保随时处置各类突发情况。E、严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受业主和业务办理人员对物业服务服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。有用户投诉和服务要求时，应在10-15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复客户处理进展情况。投诉率不超过2‰；处理率和回访率100%。F、每月底向甲方提交设备管理服务运行情况工作报告。G、按档案管理的要求，将设备管理服务运行情况工作报告。H、严格按规范做好设备管理服务，确保各类设备系统正常使用，完好率应到达98%以上。I、保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，提前告知甲方。按招、投标文件岗位配置配足员工，不得擅自减少。经抽查，发现员工数减少，且无正当理由，甲方有权按实际减少的人数扣除相应的人均管理服务费，乙方应按要求补足规定人数。J对各类消防、器材每月检查、测试一次并将检查、测试的结果书面报甲方。K、进一步做好各类设备管理台账，记录各类维修材料损耗及流向情况，并定期分析物耗情况。L、积极开展节能降耗工作，每月提供能耗数据分析报告，提出合理化建议。M、必须保管好甲方所有的工作设备图纸，因乙方原因遗失图纸所造成的损失，由乙方承担。N、在设备管理过程中，不得随意更改原系统设备在使用、控制或性能上的各项技术指标和要求，确需更改或进行技术改造须经甲方同意。O、配合有关部门做好蚌埠市人力资源社会保障大楼、考试中心、支队机关安全工作，制订和完善各类设备系统突发事件应急处理预案，并定期培训和操演。P、及时落实业主要求的其它合理服务事项。（6）档案资料管理方案档案资料的管理是物业服务服务工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为蚌埠市新蚌埠市人力资源社会保障大楼共用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指导和服务。我们针对蚌埠市新蚌埠市人力资源社会保障大楼的物业服务服务形式，做到每一项管理服务工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，充分利用计算机系统对原始文件资料进行管理，完善档案管理工作，从物业服务服务的角度记录蚌埠市人力资源社会保障大楼、考试中心、支队机关每一个设备设施、配套设备、绿化管理的基础档案，配备专职档案管理人员，建章立制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。我们将蚌埠市新蚌埠市人力资源社会保障大楼的档案管理实行原始资料与电脑管理资料相结合，做到各种档案资料并重，互相补充，形成管理服务无盲点网络。原始资料包括：纸张、文字、卷宗、录像带、胶卷、照片、图表等形式；电脑资料包括：电脑软、硬盘储存系统。（7）客户服务方案客户服务的任务客户服务是一种了解和创造客户需求，以实现客户满意为目的企业全员、全过程参与的一种经营行为和管理方式。其内涵包括：客户永远是对的;视客户为朋友;强化现代服务理念，提升服务品位;正确处理好服务与经营的关系。物业客户服务是物业服务企业为提高其服务的质量，发生在客户(业主)与物业服务企业之间的相互活动。包括：有形展示服务(通知);结合服务的不可分离性，随时改进自己的产品(服务的销售和消费);提供个性化的服务产品(服务套餐);注重服务性价比(有偿、无偿的认识);增加客户服务的转移成本(服务的固有成本)。根据蚌埠市新蚌埠市人力资源社会保障大楼管理服务要求，蚌埠市人力资源社会保障大楼管理处客户服务除一般性邮件报刊收发以外，还要负责领导办公室接待茶水供应。客服部负责业主会议接待服务工作，按照会务接待程序做好会场茶水、清洁等工作。客户接待会务服务程序管理职责管理处经理全面负责、指导检查会务服务管理工作。会务协调员负责协调实施会务接待服务工作。适用范围本程序适用于蚌埠市新蚌埠市人力资源社会保障大楼会务接待服务工作。工作标准精心组织、热情服务，为树立物业服务良好窗口服务形象增光。工作程序a、会务服务要求提供茶具的要求、矿泉水、茶点的摆放、会议桌上纸、笔的摆放等。b、会务的车辆停放根据上级通知的会议时间、人数、车辆数量等通知安防部落实。c、会务通知会议登记程序一经全部确认，将制作一份会议通知单，通过《各部门工作流转单》将信息快速传递到各部门。d、会务接待服务接受任务，掌握开会对象、人数和要求。备好洁净、完好的茶杯。事先检查接待会场的清洁卫生情况，发现问题及时处理或上报。按规定着装，礼仪、仪表端庄整洁。使用标准的普通话或英语与客户进行交流。提前20分钟到岗，站立迎候与会者。站姿端正，脸带微笑，文明问候与会者，对来宾表示欢迎。恭候领导或宾客光临，并及时引座。根据领导需要及时沏茶。会议开始前5分钟上完茶水。会议期间保持岗位有人，每隔30分钟续水一次，间隔时间前紧后松，同时要观察与会者喝水时茶杯的倾斜角度，以便及时续水，进入会议室保持走路轻、讲话轻、操作轻。会议完毕，笑脸相送。会议结束后，打扫会议室，使会议室保持原有的干净。积极参加培训，做好工作日记，完成领导交办的其他工作。2、物业服务年度 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 （1）设备管理服务年度工作计划 序号 项目 具体内容 实施步骤 技术要求 责任人 一 变配电室 变配电室清洁维护保养1、测试输出线路绝缘电阻（1）测量各路输出电缆的绝缘电阻（2）测量低配间输出电缆绝缘电阻并清洁、坚固2、检查开关抽屉与汇流牌接插件的接触良好3、检查汇流牌与电缆铜接头的平整、紧密 1、按规定预先通知各用户点2、通知监控室断开其监控电源3、断开空气开关和隔离开关和低压室内的配电屏空气开关及隔离开关，断开生活泵控制箱电源，消防泵控制箱2路电源， 严格按照《电业安全工作规程》和《低压用户电气装置规程》执行 二 空调机组 清洁外机与内机。检查管道。检查滤网。检查机架。 经常清洗滤网。2、管道的重新包扎。3、机架的除锈油漆。4、外机与内机的清洁维护 参照空调机的使用与维护（具体见说明书） 三 动力与照明 低配间部分办公楼低配间强电井，公共部位电箱，清洁维护保养1、清洁、坚固各接线端子螺栓。2、清洁各汇流排。3、抽检大容量空气开关的动作，触点是否良好。4、检查隔离开关触点情况。5、检查电器设备是否有发过热的现象发生。6、各配电屏，电器设备清洁。 1、提前七天发通知给业主。2、通知监按室断开其监控电源。3、断开各楼强电井内分电屏的分路空气开关，并断开隔离开关，打开电屏柜门。断开公共部位的分电屏电源开关前，先试验双工器电源切换是否正常，然后再断电源开关。分别断开各楼的低配间的空气开关和隔离开关。 严格按照《低压用户电气装置规程》和《电业安全工作规程》进行清洁维护保养。 公共照明控制柜1、检查电柜内钟控定时开关。清洁控制柜内部及外表接线端子紧固。 1、观察柜内有无发热，烧焦的痕迹。2、用刷子清除柜内的灰尘垃圾。3、坚固所有螺栓。4、检查后有的接地装置是否良好。 严格按照《低压用户电气装置规程》进行清洁维护及保养。 四 泵房管道 生活水泵的维修保养1、泵体检查2、设备的清洁、加油3、启动与运转电流是否正常4、电机绝缘电阻测量5、控制箱检查与清洁6、相关阀门和管道检查、7、仪器仪表的校验8、轴承的清洁、润滑9、泵体的除锈油漆 1、切断保养水泵的电源，悬挂相关的标示牌2、分别对水泵和电机进行相关的检查、测量和保养工作3、对相关仪器、仪表、水阀、稳压罐进行检查和保养4、检测电机的起动电流与运转电流5、测试电机的绝缘电阻≥2MΩ6、检查水泵的接地装置情况7、检查水泵的渗、漏水情况8、每天做好水泵的保养，并有记录9、巡视检查水泵运转情况 按照水泵的操作程序、计量的管理条例进行实施，运转参数符合铭牌之规定 室外雨水井、污水井、格栅池的清洁维护保养1、检查、清污泥井盖及除锈油漆 1、检查雨、污水井内是否有堵塞，清除污泥，井盖除锈油漆 参照相关规定进行保养 供水阀的维修保养1、每年二次检查阀体、阀杆、压盖平衡情况 1、检查外观是否清洁2、开、关要自如，无阻力3、及时更换填料4、调整压盖平衡无滴水5、阀杆加油和阀体清洁 参照相关规定进行保养 四 泵房管道 管道阀门的清洁维护保养1、每半年对管道的全部进、出口作点检2、每年对管道进行整修、油漆、保持管道整体的完好、整洁 1、每半年对管道的全部进、出口和接口作点检、发现距、冒、滴、漏情况和潜在的隐患及时解决，对阀门、阀扦、压盖进行检查，并对阀杆进行加油。压盖如喷水严重，要及时调整或更换填料，并在值班日记上作好记录2、每年对管道进行整修，油漆，保持管道整体的完好、整洁，并在设备台帐上作好记录3、无法解决疑难问题，联系有资质单位进行维修和施工 参照相关规定进行保养和对外来施工人员的管理和监督 二次供水水箱半年一次的清洗、消毒和水质取样化验1、清洗、消毒、位控制阀检查情况 1、委托有资质的单位对水箱进行清洗2、双方签订委托服务协议书3、确定清洗时间后，提前三天以书面形式通知业主4、切断水泵电源，并挂上“有人工作，禁止合闸”的标识5、关闭进水总阀6、排空水箱里的水7、清洗8、放空水箱清洗下来的水9、水质取样 参照二次供水水箱清洗操作流程和水质化验报告单 五 消防设施 消防设备（泵房、水系统）清洁维护保养1、检查消防泵2、检查喷淋泵3、检查喷淋稳压泵、消防稳压泵4、检查稳压罐5、检查湿式装置6、检查泄压阀7、检查水流指示器8、控制柜，电机清洁等 1、检查前先通知消控室值班人员，并切断消防泵电源2、重点检查消防泵、喷淋泵3、检查消防阀门，水力警铃、连接口压力表4、检查泄压阀阀门过滤器5、测试电机绝缘电阻，阻值为≥2MΩ6、检查电器控制箱7、检查各信号反馈是否正常，接触是否良好8、消防泵体、管道的清洁、油漆、电机的润滑 1、各项指标符合规定2、电机三相电流不平衡率要≤5%3、额定电流≤铭牌上的数据 消防设备（烟感、湿感、手报、显示屏清洁维护保养1、抽检烟感、温感、手报、显示屏2、消防主机内部线头坚固，备用电源测试3、消防主机内设备常规清洁保养打印机清洁 1、检查烟感、温感的灵敏度2、检查手报、话筒完好情况3、清洁消控主机，检查各接插件4、并做好原始记录 参照相关消防系统文件的支持 户外消防接合器维护保养1、清洁、除锈油漆、上油润滑 1、外表清洁2、检查接合器完好无损及转动部分上油 参照相关消防系统文件的支持 六 监控设施 监控主机的清洁维护保养1、电脑及其监控设备清洁2、设备运行状态的检测 1、用吸尘器对电脑及其监控设备进行清洁2、对电脑常规保养3、并做好相应的原始记录 参照公司监控文件要求 监控摄象头的清洁维护保养1、检查、维护、清洁2、调整摄象头的清晰度 1、用专材料清洁摄象头2、检查接线螺栓是否松动3、调节摄象头焦距光图4、清洁摄象头表面灰尘 参照公司监控文件要求 七 移动电具 接线及绝缘检查，清洁保养、损坏部件更换 1、清洁保养2、接线及绝缘测试3、损坏部件更换4、试验移动电具的运行情况，确保电具运行安全、正常 1、绝缘电阻符合≧2MΩ要求2、外观完好无损3、电线无松动，破损4、参照移动电具装置敷设和使用要求 八 应急照明 应急照明的校验1、对办公楼区域应急照明进行试验2、对办公楼区域应急照明诱导指示灯进行检测、校验 1、.检查应急灯是否亮,如不亮检查充电电池是否老化，并更新电池2、清洁灯具3、接线是否老靠，对充电电池充放电 参照《低压用户安全规程》的要求 九 安全出口灯 安全出口灯的维护保养1、试验、清洁2、原器件完好无损 1、按动试验按钮,如指示灯不亮则打开检查修理2、清洁安全出口灯的面板 参照《低压用户安全规程》的要求 十 卫生间 公用厕所的维护保养1、排风机定期测试绝缘2、检查卫生洁具，管道是否渗漏3、阀门是否完好 1、测量排风电机绝缘电阻是否符合标准2、检测排风噪声在标准范围之内3、卫生洁具、管道保持畅通。4、龙头的紧固。 1、绝缘电阻符合≧2MΩ要求2、按公司标准进行维修、施工 十一 饮水机 饮水机的使用与保养1、检查电源、插座，开关龙头 1、测试饮水机的绝缘情况2、检查开关龙头，出水是否流畅 1、绝缘电阻符合≧2MΩ要求2、参照《低压用户安全规程》的要求 十二 门与窗 门与窗的维护保养1、对所有门窗、胶链，锁具，闭门器进行检查 1、锁具开启自如2、门窗的油漆3、胶链的灵活和搭扣完好4、闭门器是否严密 按公司标准进行维修、施工 （2）卫生保洁服务年度工作计划 序号 计划内容分解 责任人 完成时间 备注 1 提高室内工作质量，加强卫生细节的管理，增加巡查频次，按要求达到公司规定的标准。 即时 　 2 室外工作注重死角，注重细节卫生的巡查。绿化带的卫生及时清理，路面的卫生加大保洁频次。 即时 　 3 化粪池清淤，保障无漫溢、堵塞现象。 5月、11月 4 加强绿化方面的监督检查，发现问题及时同承包方联系及时整改，督促承包方提高绿化管理质量。 即时 　 5 沟渠清淤每年清洗2次，要求池底无淤泥、杂物，池水无异味 4月、9月 　 6 未施工完成区域被施工车辆严重污染，除加强保洁外，还要和施工单位协商 即时 　 7 提高员工的素质，每年对员工进行1次业务知识和安全知识的培训 5月、10月 　 8 节约成本，避免浪费。通过对员工节约意识的提高和减少不太必要的物品来控制成本 即时 　 9 办公楼内、外墙，玻璃幕墙年清洁一次 6月、11月 　 10 质量监督方面，一是用记录和制度控制工作质量，二是每天增加巡查频次，三是领班监督和管理员工工作。 即时 　 11 二次供水水箱清洗、消毒，完成后取水样送检，保障业主饮水安全。 8月 12 及时、妥善的处理突发事件，临时任务，配合达到业主要求 即时 　（3）客户服务年度工作计划1）以客户为中心，大力提升服务质量。A、寻找、创造机会采取多种形式与客户加强沟通，比如：上门走访、顾客满意度调查、往来文件、节日期间的互动等等。及时掌握客户的信息，把握客户需求，并尽最大努力满足客户需求，为客户提供高附加值的服务。提高顾客满意度。B、利用满意度分析管理软件，注重客户信息的收集、分析、比较；根据客户反馈信息，及时做出反映。C、以客户为中心，改善业务流程、操作程序。D、推动拓展、发挥“贴心管家”职能，真正和客户“贴”起心来，及时为客户解决问题。E、规范、强化、细化客服人员的礼貌待客、热情服务。2）全力配合蚌埠市人力资源社会保障大楼，做好公共服务工作。A、及时宣传、传达、落实交管部门的有关法律法规条文B、一如既往的全力配合、支持、落实各项政策指示，发挥物业管家应有的作用。3）严控会务服务质量关，遵守保密制度。A、认真服务每一场会议，严格执行茶杯具消毒制度，做好会前、会中、会后各项后勤工作。B、遵守公司保密制度，不该听的不听，不该说的不说，保管好业主资料档案。4）立足本职岗位，做好信件收发服务工作。A、做好信件收发登记工作，第一时间将相关信件分发至相关业主，做到不延误、不丢失，严格执行公司保密制度。B、搜集报刊订阅信息，台账清晰，分发无错误、遗漏，传递及时。5）强化员工培训，提升员工素质。A、以公司《2010年度培训计划表》为基础，侧重培训客服人员的“服务意识、礼貌待客、案例分析”等，全面提升客服人员的综合素质。B、开发各种形式的新课件，加大新课题，新思想的培训；拓宽培训形式。C、注重培训后的效果验证与考核，最终达到提升服务品质的目的。6）加强内部管理，执行质量体系要求A、加强品质检查的执行力度，使每位员工都能熟练掌握并有效运用到工作中。B、改进电子档案、文档档案的管理方法；明确档案管理相关制度、管理流程；将一些应急预案、方案、程序、流程等单独装订成册。C、加强前台服务、员工纪律方面的管理。D、有效利用ISO9001：2008这一管理工具，科学化管理，规范每一个服务过程、服务细节，并记录保留有效数据，提升服务质量。E、加强各种计划、流程的执行监察力度。（4）安防管理服务工作计划1）工作目标A、认真学习领会和全面贯彻落实公司经营工作的一系列指示精神和决策部署，完成各项工作任务，完成公司确定的指标。B、完善部门工作，培养一支纪律严明、训练有素、热情服务、文明执勤、作风顽强、保障有力的安防队伍。C、抓好安防队伍建设，做好招聘、培训、训练工作；形成良好的从招聘、吸收人才----培训人才----培养人才----留住人才的良性循环机制。2）主要工作计划措施A、正确处理好与业主、办理业务人员之间的关系。B、严格管理出入蚌埠市人力资源社会保障大楼、考试中心、支队机关的人员与车辆；维护场地的安全、有序，创造舒适、放心的办公环境。C、做好各区域的巡查工作，特别是对重点部位的检查，夜间、节假日期间加强巡查力度，确安防全。D、做好治安管理工作、消防工作及监控系统管理和保密工作。3）打造一支稳定、团结、素质高、岗位技能突出、责任心强的安防队伍，确保蚌埠市人力资源社会保障大楼业务经营正常运作。4）参照行业规范将对在职安防员进行一系列的学习与培训。物业安防培训工作的总体目标是培养高质量的、合格的安防人才，岗前培训和在岗轮训是提高物业安防素质的重要途径。A、每月一次的车辆指挥、队列训练、消防知识等培训，通过讲解、学习和培训使全体安防员在思想认识和日常工作中有不同程度的提升，从而增强安防队伍的工作能力。B、定期对全体安防人员进行公司发展方向、公司动态、企业文化的宣传教育，积极营造员工的荣誉感、责任感与归属感。C、在日常工作中引导安防员提高服从意识、服务意识、文明执勤、礼貌待客，从而提高服务能力，在工作中尊重客户，教育员工从心里明白我们所做的工作，都是为了客户的满意。D、结合部门的实际情况对安防人员的仪容仪表、礼节礼貌、行为规范等问题进行不定期的检查，提高全员落实制度的自觉性。E、每季度公司举行有针对性的军事队列、消防等比赛活动，从而激发管理处安防队伍的团队意识和荣誉感，增强积极向上的工作热情和向心力。5）认真做好安防部全年的安全生产全方面工作。A、严格按照安防部内控目标，建立目标管理责任制，分解落实工作任务，责任到人，有效解决员工干与不干、干好干坏都一样的被动局面。制定全年工作任务，将各项工作分解落实到各队各班组及员工，使全员思想意识全面提升，感到人人有任务，个个有压力、有动力。B、每月进行一次安全检查，对本部门存在的问题认真做好记录并按公司要求发出整改通知和整改要求及时进行整改，真正做到以检查促隐患整改，以整改保管理区域安全。6）加强消防监控设施设备的管理，提高工作效率。A、完善监管制度，明确责任。根据不同设备、不同区域，明确管理责任和操作流程，确保所辖设备处处有人管，件件有人护；制定具体的监管保养计划，确保设备正常使用。B、执行正确的维护保养技术标准，整体提高维护保养水平，加强消防人员的业务素质和水平，凭借过硬的业务技能，保证设施设备维护工作的有序进行。通过行之有效不断深化的管理，培育一种良好的职业精神，使全体安防人员自觉养成高标准、严要求、求真务实的工作作风，树立文明、严谨、务实、高效的安防队伍新形象。（5）绿化服务年度工作计划服务应急预案1、盗窃1.1当安防员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材(对讲机或电话)向安防部领班报告现场的具体位置，然后留在被盗窃现场，或迅速赶赴被盗窃现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人进出现场。a)安防员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况；安防员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“班长，请你速到xx单位/位置(或使用特殊频道报告)”；安防员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用对讲机向安防部领班报告。1.2安防部领班接报告后立即用通讯器材指挥调遣安防员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥。与当值安防负责人联系，要求安防负责人对案发现场进行保护。安防部领班到达现场立即了解案情及相关资料（询问笔录），根据案情需要作出布置：——向被盗的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向后，视情况立即组织安防员去抓获犯罪嫌疑人；——安防部领班将了解的案情及收集资料进行甄别。——安防部领班将了解的案情及收集资料分析总结后向部门经理汇报，请示作出进一步工作指示。1.3部门经理收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小向公安机关/总经理报告案情。2、打架斗殴2.1当值安防负责人、安防员在巡逻中发现有打架斗殴行为或接到打架斗殴报案时：应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时，安防员应立即用通讯器材向安防主管报告具体位置、已伤人数、参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围。将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场。将因打架斗殴造成伤亡的人员，视其伤势的轻重送医院抢救。2.2安防部领班接报告后，立即用通讯器材指挥调遣现场附近的安防员和当值机动安防员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥。与当值安防员联系，要求安防员对现场进行保护。安防部领班到达现场立即了解案情及相关资料，根据现场的事态作出布置：——调遣机动安防员对打群架的事件进行增援；——调派车辆对重伤有生命危险的人员送医院抢救；——对事态轻微的事件进行调解；——对事态严重或造成不良影响的打架斗殴事件的当事人带回安防部进行询问笔录并交由公安机关处理。安防部领班将收集的资料及作出的工作布置向部门经理汇报，请示作出进一步的工作指示。2.3部门经理收集有关资料及信息后应做好工作安排，处理善后工作，对于事态严重造成人员伤亡时，应立即与公安机关协调有关的处理工作，并报告总经理。3、抢劫3.1当值安防员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时：应立即上前制止该违反犯罪行为或迅速赶赴现场制止，并对现场进行保护，同时用通讯器材向安防领班报告并报警；如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即带回安防部，并请事主一起到安防部后交由公安机关处理；向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的损失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治；在追捕犯罪嫌疑人，遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，等支援的安防员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。3.2安防部领班接报告后，立即用通讯器材指挥、调遣案发现场附近的安防员和当值的安防负责人、机动安防员对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥。与当值的安防负责人联系，要求安防负责人及案发区域安防员参加现场保护工作。安防部领班到达现场后立即了解案情及相关资料，根据案情需要及时作出布置：——调派安防员增援、抢救、围捕、保护现场；——向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征及被抢劫经过并制作笔录，对被抓捕的犯罪嫌疑人进行甄别、询问并制作笔录；——将有关的资料、线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。3.3部门经理接报告后立即赶赴现场，处理善后各项工作，上报公安机关及公司总经理，积极配合公安机关工作。4、凶杀4.1当值安防员在巡逻中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时：立即赶赴现场制止违反犯罪行为，并对现场进行保护，同时用通讯器材向安防部领班或部门经理报告并立即报警；封锁案发现场，在公安人员到达前，坚决禁止任何人进出现场(如公司领导、受害者家属、朋友等)；犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应将其扭送公安机关处理；对伤者应立即送往医院抢救；在搬抬过程中所走过的路线及碰过、接触或搬抬过的物件，均应进行认真细致的登记；在公安人员到达时，立即将登记的事项向公安人员报告。4.2安防部领班接报后立即上报部门经理，并迅速赶赴现场指挥：调遣指挥现场附近的安防员和当值的安防负责人及机动安防员对现场进行警戒封锁，严格检查出入人员；维护和疏导现场及交通秩序,抢救伤者,做好各项记录；协助公安机关工作,提供资料及线索。4.3部门经理将案情向公安机关通报,并协助和指挥安防人员配合公安人员工作,并将案情报告总经理。5、中毒事件5.1当值安防员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时：应立即用通讯器材报告安防部领班,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒物不再继续扩散,疏散现场周围的围观者；将中毒人员人数、地点（现场的具体位置）及已做的抢救措施报告安防部领班。5.2安防部领班接到报告后，立即调遣人员支援，并报告部门经理并迅速赶赴现场参加抢救：调遣指挥当值的安防负责人、安防员、机动安防员维护现场，疏散人员及抢救中毒人员；调查中毒的原因，核准毒源是否确已切断，防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡；亲自护送中毒者到医院抢救，并将抢救情况及时报告部门经理。5.3部门经理将情况通报有关部门及总经理：a)若中毒事件是属犯罪行为所致，应及时向公安机关报告；b)将中毒情况通报给医院，请示求援；c)通知中毒者家属进行对外协调工作。6、台风、水浸、火灾等自然灾害事故6.1当值安防负责人及安防员遇到台风、水浸、火灾等灾害事故时：通知或协助客户做好防风措施，协助工程部对水浸的疏导排泄工作；协助消防监控中心对火灾的救援灭火工作；防止在台风、水浸、火灾等自然灾害发生时，伴随发生犯罪为；协助交警部门处理辖区内的交通意外事故。6.2安防部领班接报后立即调遣、指挥安防部的所有安防员支援其他部门处理各类灾害事件。6.3部门经理接报后立即作出统一指挥:安排人员及车辆对住户做好疏散工作；通报医院、公安、消防等有关部门，请求救援；报告公司总经理。7、火警火灾7.1报警与确认。8.1.1火警信息。火警信息可以是：消防控制中心接收的火警信号（包括灯光、音响、消防主机显示屏显示）；安防执勤和巡逻中发现的火警；客户的报警。7.1.2火警信息的确认。根据火警信息来源不同，火警信息确认可以是：消防控制中心从自动报警装置系统接收的火警信息，应立即用对讲机/电话通知工程部电工（或附近安防员）赶赴预警现场确认是否由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章（如烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，若属于非误报，则应查明预报原因，追踪烟雾来源，确认中应随时保持与消防控制中心的联系，并报告确认情况；发现火警的安防员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警，若是人为违章造成的火警现象应予制止，若是火警，则按火警、火灾处理方法进行处置；公司任何人员或部门接到客户报警时，应立即用最有效的手段报告消防监控中心，并按火警、火灾处理方法进行处置。7.2火警、火灾处理原则及办法。7.2.1火警、火灾的处理原则：确认的火警应在第一时间内向消防监控中心和“119”台报警的原则；立即开展扑灭火警、火灾的原则；积极疏散所影响的客户，抢救被困人员的原则；将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗领场所的原则；尽力抢救公司财产和客户生命财产安全的原则。7.2.2火警、火灾的处置办法：公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警；若火警有发展趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫消防监控中心或主管、班长和相关人员前往扑救；取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免用错灭火器使回火复燃；若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“1211”、干粉和CO2等灭火器直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。7.3火灾扑救及现场控制。7.3.1消防监控中心根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场进行控制，主管应亲临指挥，具体要求如下：向“119”台报警，并派队员到必经路口引导；通知安防部紧急组织安防员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制；通知安防部立即组织安防员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火；通知工程部电工断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，保证消防供水；安防部领班带领安防员铺设水带，施放灭火，控制火势。7.3.2火灾现场及影响区人员的疏散：蚌埠市人力资源社会保障大楼消防控制中心应通过消防应急广播装置进行广播，通报火灾情况，引导群众疏散；安防部安防员应逐层（楼层）通知受火灾影响的客户，引导客户疏散；或做好撤离准备；蚌埠市人力资源社会保障大楼值班电工在切断电源后应开通应急照明电源，火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导客户有序地撤离。7.3.3扑救：蚌埠市人力资源社会保障大楼的消防控制中心应立即进行操作，同时遵守《消防系统操作标准作业规程》，组织扑救工作，在公安消防队未到达之前，安防领班或履行其职责的人员应负责火灾现场的指挥，调动一切人员利用所有消防设备和装备器材开展扑救工作；公安消防队到达以后，安防领班迅速向公安消防队指挥员报告火情，移交指挥权，组织公司所有参战人员配合扑灭火灾。7.3.4交通管制和现场治安的维护：安防部领班亲临火灾现场组织并指挥所属安防员对火灾现场进行交通管制和现场控制；撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍；阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区，防止火场中物品被盗窃；看管被抢救的公私财物，在火灾扑灭前严禁任何人转移；保护现场使用的消防器材装备正常使用。7.3.5疏散及转移物资：安防部领班带领所属安防员协助安顿、疏散客户，协助运送火场中被困或受伤人员：安防员应积极主动进入火灾现场，撤出易燃、易爆物品，抢救公私财物。7.4火灾扑灭后的处置。7.4.1安防领班以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调查分析，评估火灾造成的损失，填写《火警、火灾事故报告表》，组织对灭火预案的可靠性和有效性的讨论，必要时进行修改。7.4.2安防部领班应组织安防员对抢救出的物品进行确认领取及转移到仓库保存。7.4.3公司领导对受灾客户进行安慰及解决实际问题。7.4.4部门经理应召集参与实施灭火扑救的部门人员，总结灭火工作的经验及教训。7.4.5工程部应对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请。9、防汛、防台8.1防汛、防台领导小组工作①加强防汛检查工作（查人员到位、查器材完好），督促各部门做好应急准备工作；②防汛、防台领导小组应加强值班，并根据情况作出事先或临时派员工值班的指令；③管理处防汛工作领导小组的指挥顺序：组长（管理处经理），组员（各部门负责人），防汛、防台工作总指挥为当值最高职务者，管理处任何员工必须服从当值防汛、防台工作总指挥的领导。8.2准备工作①工程维修人员检查蚌埠市人力资源社会保障大楼各处排水沟是否畅通，须保证辖区内排水系统的畅通；②工程维修人员检查辖区内屋顶及外挂物品，必要时须加固清理；③工程维修人员检查潜水泵是否能正常使用，检查备用潜水泵是否能正常投入使用；④安防人员检查辖区内公用部门，检查出问题报工程部解决；⑤管理处向各部门发出通知，检查窗户是否关上并且牢固，并反馈到管理处；⑥安防人员负责准备好沙包、应急照明灯具、防雨工具（雨衣、雨靴），使这些物品能正常投入使用。8.3操作方式8.3.1当雷暴雨、台风来时。①由工程人员、安防人员马上将二台（或一台）备用潜水泵放入集水井内，将水带提至人行道上。工程部、安防部值班员工（携带好对讲机）须在现场监视水情；②视水情把沙包调至办公楼入口处；③工程人员、安防人员寻检辖区大厦以及周围，检查是否有漏水、积水、渗水情况，尤其是重点部位，如高低压配电间，以防水浸入并随时做好防水、排水工作。8.3.2节假日、休息日及晚上：（遇到事先无法预计的突发雷暴雨，台风时）。当防汛、防台领导小组成员不在蚌埠市人力资源社会保障大楼时，当值安防领班为当值防汛、防台最高指挥领导；②当值安防领班按应急方案指挥当值员工（包括工程、清洁工、绿化、客服）进行防汛工作，同时将水情报告上级；③当值安防领班在认为当值力量不够的情况下，有权命令上一班员工留下值班，任何员工须服从安防领班指导。9、中央空气调节系统应急处理9.1维修工巡查或接到业主投诉设备故障时，应立即向管理处经理汇报，并实施检查检查，无法处理的应立即通知设备维保单位。9.2主机、循环泵故障应立即停机，并马上启用备用机组或备用泵，恢复正常冷（暖）气供应，并立即通知设备维保单位进行抢修。9.3风机盘管故障应停机切除电源，检查故障原因，确定检修方案尽快安排抢修．9.4排水管破裂、漏水等，立即进行疏导，更换伸缩节或漏水管路。9.5电控部分故障或电源开关故障，应即刻组织维修电工排除故障。9.6以上故障在排除后应经管理处经理或设备维保单位技术人员检验认可后方能投入正常运行。10、供配电系统应急处理10.1双电源回路切换A、主供停电，备供投入。当外线问题导致主供电源停电时（电压表示指示，电源指示灯灭），备用电源指示灯正常，值班电工应及时咨询供电部门停电原因，在管理处经理在场情况下填写停、送电操作工作票，按照规定程序将主供高压断路器分闸后退出工作位置，有高压刀闸的需将刀闸分离。同时在已分离各开关上挂“严禁合闸”警示牌，确保低压各开关已经分断情况下将备用电源的断路器储能后电动合闸，严禁手动合闸。B、主供开关故障导致停电或缺相时，立即断开主供开关再按照备供方案投入。10.2高低压馈线分开关故障10.2.1首先分断该故障馈线的低压总开（断路器及隔离开关）10.2.2考虑使用其他馈线从低压母联开关转供该故障馈线的负载。先计算供电馈的剩余用电容量是否可以安全满足故障开关后端的负载容量，根据具体情况首先满足消防应急回路情况下转供全部或者部分供电回路。10.3低压开关发生故障应优先考虑使用容量、型号、尺寸相符合的备用开关互换（提高维修速度），再考虑开关维修。10.4由于二次线路故障引起高低压开关跳闸。10.4.1切不可先用手动送电。10.4.2一般应先尽快排除二次线路短路或断路故障后方可送电。10.4.3只有当确认是电动合闸电机故障方可暂时将故障电机电源切源切断后用手动合闸。六、弱电系统规划设计安装现代建筑越来越往智能化发展，由国外发展传入国内，内地近5年也迅速得到推广和应用，一般称为智能大厦的是由5A系统组成：1，FA消防自动化；2，SA安防自动化；3，BA楼宇自动化；4，OA办公自动化；5，CA通信自动化。现就信合大厦图纸只能做初步分析和建议如下：FAS:消防自动化报警系统消防自动化报警系统的重要性不言而喻，为大厦的核心重点，其设计往往对大厦的安全起着重要的作用，为此应规划安装下述自动化报警系统：1.安装自动感烟、感温探测报警系统；2.办公区域、公共会议室、走道均设计安装自动喷淋系统（除设备间和一些怕水的地方除外，均应分布）；3.消防防火区应合理分割、各层都必须有正压送风和排烟系统，防火区分割要有防火卷帘系统，除消防电梯外，其余电梯要有迫降设计；4.该系统自动化整合，以上3项均设计在一台主控机内，并根据对应点进行合理逻辑编程，实现上述3项的自动报警和逻辑自动联动相关消防设备（如风机、消防泵、卷帘迫降等）。5.就国际和国内市场分析及近10余年使用经验来看，建议采用蚌埠依爱消防设备，相比起西门子系统、霍尼韦尔系统、江森等进口设备，具有很高的性价比，后续备件便宜，更换容易，后续维保费用低廉。SAS：安防自动化系统1.监控无盲点：室内、外均采用固定式监控探头（低照度、彩转黑、sony机芯），合理分布，理论上任何人进入大厦，均应从监控中探其行踪，从而为某类事件可提供有效证据。建议多使用固定摄像机。而球型摄像机，有旋转跟踪的优点，除厅堂里进行增设，需要跟踪推进的需求，否则不建议采用球机。2.门禁系统：对重要的房间，如金库、机房、档案等房间，进行门禁授权设置是具有很好的技防效果，开门时间、次数、人员均有记录可查；而对金库这样的重要场所更可设置必须双卡开门，依次逻辑开门等更安全的开门模式，来保障安全。3.红外线防入侵系统：该系统可在下班后对大厦需要的层面进行布防，以探测到红外（人体）及玻璃破碎进行报警。从实际使用来看，该系统在非银行类大厦内使用率较少。三，BAS:楼宇自动化系统，除设计控制中央空调系统外，提出以下几点建议：1、公共照明系统：除各楼层公共区域照明控制外，很容易将庭院照明、立面景观照明与楼顶的照明亮化控制纳入其控制范围，这将在日后操作上节省人力开销。2、给排水系统：现代大厦均可从楼控中反馈给排水系统的工作状态，但其不够深度，建议把其供水最高点压力、增压泵及水箱水位状态均进行反馈，让工作人员不必到场查看，即可了解其工作状态。而排水系统，考虑到目前经验，其目前设计使用有缺陷，无法体现软管接口脱落而导致溢水事件，建议把无关紧要的运行状态功能改成（增加）集水井满溢报警功能，从而保障夏季暴雨时地下室各重要机房及金库的根本安全。3、暖通系统：增加制暖锅炉的运行状态反馈，和冷媒系统、冷却系统等敏感管道压力状态的反馈。从根本上达到用极少的工作人员即可完成多人的任务。4、供配电系统：该系统在设计说明不详。该系统只需完成实时反馈高、低压各三相电流情况、功率因数、总(各区域)线路负荷过载状态、跳闸报警因素反馈以及关心的变压器温度敏感数值等反馈，达到监控全盘的目的。另外对应急发电机组的启停、投运进行自动运行控制，并监控燃油等监控报警。四、OA、CA系统，其核心基础是综合布线，是人的骨骼和经络，建好综合布线，才谈得上办公和通信自动化，合理、规范进行综合布线，采用分布----集中式布线及管理方式，主干线路采用光钎，所有网络、语音线路均采用6类网线，并加大冗余量，以防日后扩容备用。五、高层生活供水问题：楼顶层仅设消防水箱即可，而不设高位生活水箱。高层生活供水建议采用恒压变频供水系统，不仅免除供水二次污染问题，节约定期清洗水箱之人员费用，比起普通高层水箱供水，还因采用恒压变频技术，还能节约大量水泵电费。结束语我公司现依托本身在蚌埠市多年的管理服务经验，在上海浦江控股有限公司精心指导下，在蚌埠投资集团的大力支持下，依靠诚信管理，品牌经营、高科技引领、团队协作，积极奉献、优质服务，我们相信只要与蚌埠市人力资源社会保障大楼的合作，定能使新蚌埠市人力资源社会保障大楼在业务、接待、环境、设备管理上做到安徽一流物业服务品牌。蚌埠市置信物业有限公司2015年7月12日置信物业公司项目部客户服务部保洁部安防部工程部绿化管理部2封闭管理3消防安全4物业监控5车辆管理1安保员基本要求1．1规范及规程1．2培训上岗2.1封闭时间2.2人员进出管理2.3监控跟踪2.4物品出入管理3.1执行法规制度3.2消防设施检查3.3消防工作检查3.4消防训练3.5设施状态标识4.1监控中心4.2值班安保监控4.3巡逻、巡视5.1指示标识5.2进出停放管理5.3社会车辆管理8过程监视6交接班工作7安保工作检查6...2设备、工作交接6．1交接班要求6．3未到岗安排7．1各级人员检查7．2主管工作汇总1管理处计划2保洁部计划7清洁工作汇总8过程服务监视4工作内容6清洁工作检查5清洁状态标识4.3垃圾房清洁4.5建筑外墙清洗4.4办公楼清洁4.2考试场场地清洁4.1蚌埠市人力资源社会保障大楼场地清洁3员工基本要求4.6清洁设备维护5工作环境6过程监视1基础设施识别2维修工基本要求4共用设备、服务器具管理3屋宇共用部位、公共设施管理3．1安保巡逻检查3．3楼检3．4房屋完好检查4.1申购管理4．2标识4.3封存、报废4.4使用与保养4.5检查4．6故障、维修3.5维修及处理-1-