第七章房地产项目开发与经营中的
合同
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管理本章要点：房地产开发企业是一种投资型企业。随着社会分工细化、专业化程度的提高，房地产开发企业在房地产项目开发与经营中，把很多工作通过合同的形式发包或委托给其他专业化单位来完成，因此围绕房地产项目所进行的合同管理应是市场经济条件下房地产开发经企业的一项不可缺少的重要工作。本章介绍了房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质、合同的概念、合同的种类、合同的主要条款、合同订立的程序、房地产开发企业的合同管理、建设工程委托监理合同、建设工程勘察设计合同、建设工程施工合同、建设工程物资采购合同、房屋租赁合同和商品房买卖合同等内容，本章的重点是建设工程施工合同。第七章房地产项目开发与经营中的合同管理概述建设工程委托监理合同建设工程勘察设计合同建设工程施工合同建设工程物资采购合同商品房租、售合同7.1概述《中华人民共和国合同法》简介房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质合同的概念合同的种类合同的主要条款合同订立的程序房地产开发企业的合同管理房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质房地产项目开发与经营过程中涉及到的合同，主要包括：土地使用出让合同、房地产或工程
咨询合同
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、借款合同、建设监理委托合同、建设物资采购、供应合同、建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同、物业管理合同等。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。商品房买卖合同、建设物资采购、供应合同属于买卖合同。房地产或工程咨询合同、建设监理委托合同、物业管理合同属于委托合同。房屋租赁合同属于租赁合同。土地使用权出让合同土地使用权出让作为双方的经济行为，形式上表现为“合意”，借用合同形式在目前较为方便。事实上，土地使用权出让的双方当事人之间并不是合同法律关系，而是行政法律关系。尤其在确认双方的权利和义务时，不能以平等的民事法律关系为基础，而应以管理和被管理为特征的行政法律关系为基础。因此，《土地使用权出让合同》不在《合同法》调整的范围内。目前，《土地使用权出让合同》受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等行业法律、法规的调整和
规范
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。合同的概念合同的含义非常广泛。广义上的合同是指以确定权利、义务为内容的协议，除了包括民事合同外，还包括行政合同、劳动合同等。《中华人民共和国合同法》中的合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的种类书面合同、口头合同和默示合同转移财产合同、完成工作合同和提供服务合同双务合同和单务合同有偿合同和无偿合同诺成合同和要物合同主合同和从合同要式合同和不要式合同有名合同和无名合同合同的主要条款当事人的名称或者姓名和住所标的数量质量价款和报酬履行的期限、地点和方式违约责任解决争议的方法房地产开发企业的合同管理房地产开发企业合同管理内涵房地产开发企业合同管理的主要工作7.2建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同的概念和特征建设工程委托监理合同的合同文件组成《建设工程委托监理合同（示范文本）》委托监理工作的业务范围双方的权利双方的义务建设工程委托监理合同的合同文件组成建设工程委托监理合同；监理投标书或中标
通知
关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知
书；
标准
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条件；专用条件；在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。7.3建设工程勘察设计合同勘察设计合同概念勘察设计合同示范文本发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料勘察合同双方的责任发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料设计合同双方的责任发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料工程批准文件（复印件），以及用地（附红线范围）、勘察许可等批件（复印件）；工程勘察任务委托书、技术要求和工作范围的地形图、建筑总平面布置图；察工作范围巳有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料；勘察工作范围地下已有埋藏物的资料（如电力、电讯电缆、各种管道、人防设施、洞室等）及具体位置分布图；其他必要的相关资料。发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料设计依据文件和资料经批准的项目可行性研究报告或项目建议书；城市规划许可文件；工程勘察资料等。项目设计要求工程的范围和规模；限额设计的要求；设计依据的标准；法律、法规规定应满足的其他条件。7.4建设工程施工合同建设工程施工合同的概念和特点合同管理涉及的有关各方对双方有约束力的合同文件建设工程施工合同示范文本简介发包人和承包人的义务合同的计价方式工程保修施工合同文件的组成订立合同时已形成的文件施工合同协议书；中标通知书；投标书及其附件；施工合同专用条款；施工合同通用条款；标准、规范及有关技术文件；图纸；工程量清单；工程报价单或预算书。合同履行过程中形成的文件合同履行过程中，双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件，将其视为协议书的组成部分。建设工程施工合同示范文本的组成协议书通用条款专用条款施工合同的计价方式固定价格合同可调价格合同成本加酬金合同正常使用条件下的最低保修期限基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。7.5建设工程物资采购合同建设工程物资采购合同的概念建设工程物资采购合同的特点材料采购合同的主要内容设备采购合同的主要内容7.6商品房租、售合同房屋租赁合同商品房买卖合同房屋租赁合同的主要条款当事人姓名或者名称及住所；房屋的座落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；当事人约定的其他条款。《商品房买卖合同》的主要内容当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。
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