社区管理主体社区物业管理

社区物业管理与业主委员会第三节物业管理与社区自治这是本章的主要内容第一页，共六十三页。*第一节社区物业管理概述一、物业管理的概念（一）物业与物业管理1、物业的范畴“物业”对应于英文的RealEstate或RealProperty，它有四个有机组成部分：第一，供居住或非居住的建筑物本体（即房屋及其结构），包括自用部位和共用部位。第二，附属设施，包括自用设备和共用设备。第三，附属公共设施。第四，建筑地块。第二页，共六十三页。*物业主要用以泛指各类房屋、附属设施以及相关的场地，既可以是整个住宅小区的全部与住宅相关的整体产业，也可以指称非住宅用的综合大楼、写字楼、商业大厦、加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育场馆等。在国内的物业管理实践中，物业有居住物业和非居住物业的区分。第三页，共六十三页。*2、物业的特征首先，物业具有耐久性的特征。其次，物业具有固定性的特征。最后，物业是一个高价值性的物质实体。第四页，共六十三页。*3、物业管理的涵义（realpropertymanagement）是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地以经营的方式进行管理，同时对房屋周围区域的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性服务的过程。从这个定义中，可以发现物业管理的四层内涵：（1）物业管理公司是独立的企业法人。（2）物业管理的对象是物业，服务对象是物业产权人和物业使用人。第五页，共六十三页。*（3）物业管理公司属于服务性企业。（4）物业管理公司是承担某些行政管理职能的特殊服务性企业，是社区建设和管理的重要组成部分。第六页，共六十三页。*4、物业管理公司的基本目标（1）妥善管理和维护业主的物业财产，使其始终保持良好的状态，并得以保值增值，延长其使用寿命；（2）以较少的投入为业主和租户提供满意的服务，使用户和居民在安全、文明、舒适、快乐与健康的环境中工作和生活；（3）积极开展各种有益的物业经营与有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益。第七页，共六十三页。*5、物业管理与社区物业管理本课程把物业管理等同于社区物业管理。社区物业管理同物业管理具有共通性。第八页，共六十三页。*二、社区物业管理在我国的兴起物业管理的创设:英国奥克托维娅·希尔物业管理形成了一种社会行业:“芝加哥建筑物管理人员组织”（CBMO）“建筑物业主与管理人协会（BOMA）“国际建筑物业主与管理人员协会”（BOMAI）物业管理在中国的兴起:(1)1970年代，香港组织“业主立案法团”(2)二十世纪八十年代初深圳经济特区尝试物业管理第九页，共六十三页。*1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。　　1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。　　1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。第十页，共六十三页。*（一）物业管理的探索初期时间:1988年深圳市的改革尝试，到1997年城市管理体制改革的纵深发展与改革部署标志:“双轨制”管理时期--福利时代的“房管”模式同物业初创时期的改革探索并行特征:①独立性很低。②水平不高，内容比较单一，随意性大。③存在区域的差距，人才队伍建设相对落后。④物业管理的资源支持不保障。第十一页，共六十三页。*（二）物业管理的基本规范阶段规范化:2003年6月8日，国务院颁行《物业管理条例》完善化:2007年8月26日，国务院颁行《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》制度规定:1、业主大会制度。2、业主公约制度。3、物业管理招投标制度。4、物业承接验收制度。5、物业管理企业资质 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。6、物业管理专业人员职业资格制度。7、住房专项维修资金制度。第十二页，共六十三页。*（三）我国社区物业管理发展的特征1、强调了政府的组织协调和领导作用。2、物业资源配置方式发生了改变。3、物业公司的权利义务关系逐步厘清。4、在有些地区，物业公司参与社区治理，成为公共管理的有机主体。5、社区的多样化带来物业管理的多样化。第十三页，共六十三页。*三、我国社区物业管理的基本模式（一）市场模式——专业化的管理模式，由独立的、专业化的物业管理公司，通过投标在市场竞争中接管物业。——具有市场主体的运作机制，并借鉴了服务型管理的理念（二）行政模式1、政府行政性机构成为物业管理的主体（典型）2、官方的房产部门代表组织或单位行使业主的权利3、街道涉入物业管理活动第十四页，共六十三页。*第二节社区物业管理公司的权利、义务及主要内容一、物业管理公司的权利1、根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；2、依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；3、依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；4、有权制止违反 规章制度 食品安全规章制度下载关于安全生产规章制度关于行政管理规章制度保证食品安全的规章制度范本关于公司规章制度 的行为；5、有权要求业主委员会协助管理；6、有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司）承担专项管理业务；第十五页，共六十三页。*7、可以实行多种经营，以其受益补充小区管理经费；8、根据实际需要，制定物业的大修 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，并经业主委员会审核同意，申请使用物业维修基金。第十六页，共六十三页。*二、物业管理公司的义务1、履行物业管理合同，依法经营；2、接受管委会和住宅小区居民的监督；3、重大的管理措施应交业主委员会审议，并经其认可；4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十七页，共六十三页。*（三）物业管理公司的主要任务1、房屋及其附属设施的管理物业管理的首要任务是维护物业管理区域内的规划。做好房屋装修的监督管理是物业管理的前导性工作。对社区物业内的房屋维修与修缮也是物业管理的重要环节。第十八页，共六十三页。*第十九页，共六十三页。*2、设备设施的管理及维修养护（一）物业设备设施的系统结构1、给排水系统。2、燃气供应系统。3、供暖、通风和空气调节系统。4、电气工程系统。5、智能建筑设备系统。（二）物业设施设备管理的内容1、物业设备基础资料管理。2、物业设备运行管理。3、物业设备更新改造管理。第二十页，共六十三页。*第二十一页，共六十三页。*第二十二页，共六十三页。*3、社区安全保卫与消防管理（一）社区安全保卫管理1、安全保卫管理的任务。2、物业保安管理服务的运作。（二）消防管理1、开展消防宣传教育2、建立社区消防队伍3、制定消防管理的规章制度4、购置和配备消防设施和器材。第二十三页，共六十三页。*第二十四页，共六十三页。*4、社区环境保护与社区绿化管理社区环境是一个综合概念，既包括自然环境，也包括人工环境和社会环境，既包括室外空间，也包括室内空间环境社区的绿化主要方式是地面绿化：①公共绿地，②专用绿地，③宅旁绿地也称庭院绿地，④道路绿地社区绿化还有一种空间立体的绿化方式第二十五页，共六十三页。*第二十六页，共六十三页。*5、社区道路与车辆管理（一）社区道路管理（二）交通管理（三）车辆管理（四）停车场管理第二十七页，共六十三页。*6、社区物业保洁（一）保洁机构设置与岗位 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 1、物业保洁机构设置2、保洁岗位职责：一是保洁工人职责；二是管理人员的岗位职责。（二）社区保洁管理的工作范围1、公共部位保洁。2、公共场地保洁。第二十八页，共六十三页。*第二十九页，共六十三页。*7、其它管理（一）兼营性的经营服务（二）针对性的专项服务（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。（三）委托性的特约服务一是家务服务二是护理服务三是日常生活代理第三十页，共六十三页。*第三十一页，共六十三页。*第三节物业管理与社区自治社区管理的组织相关行政管理部门社区自治组织（准）人民政府业委会居委会物业公司市政环卫公安公用事业街道乡镇政府其它园林绿化社区管理的组织机构图示第三十二页，共六十三页。*一、物业管理是社区自治的内容之一《物业管理条例》对物业管理的组织形式、组织制度与运作机制等规定，均体现了社区自治的精神及自治的属性特征。学者观点一：社区治理的“三驾马车”格局学者观点二：居委会的主导作用第三十三页，共六十三页。*二、业主大会是社区物业管理的权力机构（一）业主大会的性质和地位（二）业主大会的组成无任期限制比例代表制的业主大会特定任期的临时业主大会（三）业主大会的职权：处理社区自治的公共事务的权力第三十四页，共六十三页。*三、业主委员会是社区物业管理的执行机构（一）业委会的性质和地位由业主代表组成的自治组织，实现民主管理的组织形式。第三十五页，共六十三页。*（二）业委会的组成与任职资格——5－15人之间，任职期限为三年——任职资格大体有两类：一是道德素质要求，二是法定资格要求。第三十六页，共六十三页。*（三）业委会的权利1、召集和主持业主大会。2、提出修订《业主公约》、《业主委员会章程》的议案。3、选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同。4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算。5、监督检查物业管理企业的物业管理工作。6、监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用。7、业主大会赋予的其他职责和权利。第三十七页，共六十三页。*（三）业委会的义务1、筹备并向业主大会 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 工作。2、执行业主大会通过的各项决议、决定，接受广大业主的监督。3、贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规等，对其进行宣传教育。4、听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。5、调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷。6、建立本会档案制度。7、接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查。8、本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会的决定，不得损害公共利益。第三十八页，共六十三页。*四、其他相关机构（一）行政主管部门和关联性行政管理部门（规划、市政、环卫、园林、公用事业等行政管理机构）（二）（准）政府机构（乡镇级人民政府，街道办事处）第三十九页，共六十三页。*第四节物业管理公司与业主委员会、居民委员会的关系及其他一、物业管理公司与业主委员会的关系物业管理公司专业化管理物业管理业主委员会业主自治第四十页，共六十三页。*1、法律上的平等关系两者是委托与受托的关系，无隶属关系，不存在领导与被领导、管理与被管理的关系。2、经济上的交换关系物业管理公司提供有偿的物业管理服务，业主须支付管理服务费用。3、工作上的合作关系业委会协助物业管理公司的管理工作，并对物业管理公司的重大管理措施进行审议。物业管理公司与业主委员会的关系：第四十一页，共六十三页。*存在问题：1、物业公司与业主委员会：态度消极，怕被监督，被炒“鱿鱼”，拒绝或不支持成立业主委员会。2、业主委员会的作用未发挥到位。业主不愿担当业主委员会委员，产生难；有的虽然成立了，但形同虚设。第四十二页，共六十三页。*二、物业管理公司与居民委员会的关系目前的社区从管理方式上可分为物业管理型社区、部分物业管理型社区、非物业管理型社区三类。第四十三页，共六十三页。*物业管理型社区：多为近年来房地产开发商开发的纯商品房社区。特点：（1）注重社区生态环境优化；停车场、休闲广场、儿童游乐场、健身房馆、小超市、社区服务中心等公共设施健全。（2）企业化运作的物业管理到位，24小时保安、保洁，受理业主咨询、质询和需求。物业管理公司以有偿服务方式承担了传统意义上的社区居民委员会的部分职能。（3）社区居民多属中产以上社会阶层。对居住高档社区享受有偿的物业管理和服务有较强的心理和经济承受能力，但对社区组织的活动缺乏热情，邻里间关系淡漠。第四十四页，共六十三页。*非物业管理型社区：社区居委会在这类社区的组织管理中具有重要作用。（1）多为过去福利分房制度下沿袭下来的租住公产房居住区，即使是房产私有者，也多为祖辈传下来的破旧平房。（2）建设年代不一。多比较破旧。居民受教育程度低，出租现象严重，流动人口聚集，社会治安较差。部分物业管理型社区：物业管理型和非物业管理型社区的混合。非物业管理型社区中有某一部分是被围隔起来的物业管理小区。第四十五页，共六十三页。*（一）物业管理公司与居民委员会的矛盾1、在物业管理型社区，有的物业管理公司拒绝在所管理的住宅小区设立居民委员会。“住宅小区可以不设居委会。”有的居委会受计划体制的习惯影响，滥用行政权力向物业公司发号施令，造成双方的摩擦和冲突。2、有的社区虽然建立了居委会，但居委会和物业管理机构各自为政，缺乏协调。3、在非物业管理型社区，居委会负担过重，行政性过强，自治功能弱。第四十六页，共六十三页。*（二）如何解决居委会与物业管理公司的矛盾1、理顺关系须形成如下共识：（1）在所有城市住宅小区都必须建立健全居委会组织。（2）居委会和物业管理机构具有共同的工作目标。（3）居委会与物业管理机构各有所长，可以互补。第四十七页，共六十三页。*2、尽快出台有关法律法规，为理顺居委会与物业管理公司之间的关系提供法律依据。2003年《物业管理条例》规定了居委会同业主委员会的关系，但没有涉及物业管理公司与居委会的关系。第四十八页，共六十三页。*应有的关系：居委会和物业管理公司之间不仅是相互支持、帮助的关系，而且具有指导与被指导、监督与被监督的关系，即居委会指导、监督物业管理公司的工作，物业管理公司有义务接受居委会的指导和监督。第四十九页，共六十三页。*三、物业管理公司与其他（一）物业管理公司与政府有关部门的关系政府有关部门指：房地产行政主管部门，市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等。第五十页，共六十三页。*1、物业管理公司同房地产行政主管部门的关系：《城市新建小区住宅管理办法》第三条规定：“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作”。物业管理公司的各项管理和服务工作，应在房地产行政主管部门的监督指导下进行。第五十一页，共六十三页。*Ps：房地产行政主管部门在物业管理工作方面的职能：贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章；起草本市住宅小区物业管理的法规，制定规范性文件；负责对物业管理单位的资质审查和管理，颁发“物业管理资质证书”；负责对物业管理专业人员进行培训，颁发“物业管理岗位资格证书”；对住宅小区物业管理进行指导、监督和检查。第五十二页，共六十三页。*2、物业管理公司同有关政府部门的业务关系《城市新建小区住宅管理办法》规定，同物业管理公司有关的政府机关，除房地产行政主管部门外，还有市政、绿化、卫生等有关政府部门。此外，物业管理公司作为企业法人，在经济活动中接受财政、税务、工商、价格等行政管理部门的监督、指导和管理。第五十三页，共六十三页。*（二）物业管理公司同房地产开发商的关系两个相对独立的企业法人。第一个承接小区管理业务的物业管理公司由房地产公司选聘，以后则由业主委员会决定。房地产开发公司要为物业管理公司提供基金和经营设施，并依赖物业管理公司代为物业管理。房地产开发公司在小区建设的全过程中都要考虑物业管理的需要，并要求物业管理公司介入。第五十四页，共六十三页。*社区管理同相关领域的关系一、社区管理与街道管理的区别1、管理主体不同街道管理体制是行政管理，管理主体主要是街道党工委和街道办事处；而社区管理主体还有其他。2、管理对象不同街道：限于街道下属的企事业单位和依附程度较大的居民委员会，而行政级别高于街道的单位及其居民，不属于管理对象。社区：地域化管理。对象覆盖整个社区。第五十五页，共六十三页。*3、管理方式不同街道：行政性质，上下级之间命令与服从的方式。社区：在相互尊重、平等的基础上进行的管理。街道虽然也是管理的责任人，但采取的方式也与传统的命令方式有本质区别，主要以牵头、协调、全局把握、加强服务的方式。第五十六页，共六十三页。*4、管理机制不同街道：单一的行政机制社区：法律机制、道德机制、社团机制等，综合性的管理机制。5、管理内容不同街道：主要是上级指派的任务，内容常常随上级部门工作重心的转移而变动。社区：地区性事务、社会性事务、群众性事务和公益性事务。内容多。第五十七页，共六十三页。*二、社区管理与物业管理的区别1、性质不同社区：软件管理。形式、内容、渠道多样。物业：硬件管理是不同领域中的不同性质的问题。2、地位不同物业管理要听从和积极参与居民委员会的有关协调活动，接受居民委员会与业主委员会的双重监督。第五十八页，共六十三页。*3、管理主体不同社区：多方组成物业：业主和物业管理公司双方，共同行使业主自治管理与专业化管理相结合的管理职能。4、管理内容不同5、作用不同第五十九页，共六十三页。*第六十页，共六十三页。*第六十一页，共六十三页。*第六十二页，共六十三页。*第六十三页，共六十三页。*