房地产环境分析报告

房地产环境分析报告前言房地产行业是一个关系专门多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。因此与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有专门大的阻碍。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成专门大的冲击。这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都能够看见房地产的飙涨，住房的价格像南宁、北海、桂林等都市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，专门多地点甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳固。整顿 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 房地产交易秩序,关于爱护消费者合法权益，稳固住房价格,促进房地产市场连续健康进展，具有十分重要的意义。从全然上看，我国住宅的需求的增长要紧来自于人口红利和都市化进程，以及人民币升值所带来的境内外投资需求，而不断增长的经济和国民收入那么是购买力的保证。外部环境〔PSET〕分析政治法律环境〔PoliticalFactors〕面对房地产这几年的疯涨，国家制定了专门多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了专门大的冲击。具体如下：限制房地产开发的的贷款治理。对项目资本金〔所有者权益〕比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得同意其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。规范土地储备治理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。如2006年8月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 出让国有土地使用权规范。加强住房消费贷款治理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例〔包括本外币贷款，下同〕不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含〕以上住房的，贷款首付款比例不得低于[FS:PAGE]40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。切实调整住房供应结构重点进展中低价位、中小套型一般商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范进展经济适用住房，积极进展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。如2006年7月5日国家关于切实落实城镇廉租住房保证资金的通知。五，进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，禁止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。如2006年7月6日国家关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知。具体的政策和法律都包含在这六条中。而这些政策，法律的制定都切中在房地产业要点上。对资金，土地来源，购房者三方面进行操纵，从全然上解决问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。今年由于房地产政策的实施，广州，深圳，上海，北京等都市的房价都显现了价格下降的趋势。而老百姓关于这些情形都持着等待的态度，期望着房价的连续下降。而购房者的这种态度必定导致了房地产商的资金来源短缺，资金成本增加因此会保持一定的速度降价。这确实是政府政策，房地产商，购房者之间的博弈过程。经济环境〔EconomicFactors〕：经济环境要紧包括宏观，微观环境两个方面。从我国来看，房地产市场的进展和宏观经济依旧保持着较为紧密的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动差不多一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境依旧微观环境的改变关于房地产那个关于经济政策敏锐的行业都会造成专门大的阻碍。国家的经济环境变化如下：国民生产总值连续高速增长这是阻碍房地产行业的最要紧的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续五年来GDP超过10%，2007年GDP为11.4%。连续这么多年的经济飞速进展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，许多人选择了购买楼房。因此在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。提高存款预备金在去年一年中，中央银行存款储备进连续提高，在2020年3月25日达到了15.5%，依照预算本次央行将冻结约2000亿元资金。这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成〞银根〞紧缩。只是，这些要紧是针对股市的，因此关于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使专门多优秀的房地产企业依旧能够挺过去。三．存款加息去年银行的多次银行加息，尽管是要紧针对股市的疯涨，但仍旧对房地产行业产生了阻碍。加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰巨。加息无疑将加大开发经营成本，但对房价阻碍不大。加息无疑会加大开发企业的经营成本。自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依靠越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，加息对房价的阻碍应该不大，因为阻碍房价的要素是市场供求关系。股市阻碍另外，值得大伙儿注意的是，事实上股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的进展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的阻碍了房地产业的进展。社会与文化要素〔SocioculturalFators〕：个国的社会与文化关于企业的阻碍不尽相同。作为中国，有着专门明显的区别于其他国家的社会与文化。关于房地产行业来说，社会和文化的阻碍也是专门大的。一，人口因素中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人差不多在都市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者，关于打算生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是庞大的，第一他们的经济条件良好，其次，从父母那儿得到的赞助也会专门大。这些客观缘故使得外界普遍对近期房价下降不报大的期望。短期内房地产行业仍旧会专门兴盛。二，社会都市化中国的经济进展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐步向都市转移。2005年，中国都市化率达到42.99%。目前，中国都市化的目标差不多确定，即到2050年之前，使都市化率从2005年的42.99%提高到70%左右，这就意味着，都市化率平均每年约增加近一个百分点，每年约有1200万人从乡村转移到都市。而这些都市人口的增加必定会带动房地产的行业的进展.科技要素〔TechnologicalFactors〕：相关于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求专门高。然而关于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了专门大的改变。融资创新相关于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。然而，问题必定有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％〔后者的80％也源于银行贷款〕，在资本市场的直截了当融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，宽敞中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。第一是信托业的进展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。销售创新房地产行业在通过去年以及今年的政府宏观调剂，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰巨的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。第一是体验式营销，使购房者在选购住房时同意的服务是有专门针对的。他们在售房中心感受到的是家的感受。其次是全程式营销，从选择建房地址时开始就建立自己的营销 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，在建筑，出售的整个过程中贯彻营销方法。二、五力分析购买者侃价能力分析依照现在市场情形来看购买者几乎没什么能力与房地产商讨价还价。购买者分析1、买方购买房子也确实是因为需求，组成购房需求的大致能够分成三类：　　1〕因居住需要而购房〔生理性需求〕；　　2〕因投资谋求长期稳固的租金收益而购房〔投资性需求〕；　　3〕因投机谋求短期房价差的抄房需求〔投机性需求〕；三者需求有市场保底稳固的生理性需求，这是中国人口大国决定了这一需求要在相当长的一段时刻内存在；也有社会富裕资金作为长期投资而注入房地产的投资性需求；第三类需求也是拉动房价的一个要紧缘故之一，资本市场的游资为了谋求房价差，对有抄作能力的都市大量投入，引得该区域的房价非正常情形攀升，带动了房产泡沫。2、购买者猎取信息能力购买者在猎取房产信息方面能够有专门多渠道，能够比较的了解市场需求、实际市场价格甚至房地产陈本等方面的信息，但由于购买者需求或炒作等缘故仍不顾成本代价的竞相买房。能够说明白不明白都没多大阻碍。3、买房转换成本尽管房地产无多大差异化标准化程度高、转换成本也低，但随着房地产市场的不断上涨，购买者想买房的欲望也逐步增强，担忧晚买一点就更贵，因此消费者产生惧怕心理晚不如赶早，如此更使得场地产业蒸蒸日上，趋于白热化状态更炒作了房地产即使国家做了许多宏观调控却也无多大成效。4、买房的数量因素大都数人购买房子是生理需求因此可不能卖几套甚至是更多的房子，在这方面更无讨价能力。因此也有部分是商业写字楼需求量比较大，有一定的议价空间。二、市场分析〔一〕房地产的位置1、土地的垄断性：　　土地作为财政收入的要紧来源，因其特性，国家每年按打算供应都市可开发土地，在粮食、金融、房产这三者间做出决策。供应的土地越来越少，导致土地价格上涨，而最近几年开发的土地多是往常开发商通过收购、合并等方式获得了土地开发权力的，在新旧土地价格的差别下，新供应〔通过召拍挂方式〕的土地开发利润底，然而价格却高涨，存量土地成本底，如此行业的不规范性使房地产成了典型的爆利行业。2、房地产在金融中的地位性：　　银行的贷款通过住房、门面、土地等不动产做抵押担保已成了一个差不多常识，房地产成了个人、企业的黄金储备，假如房价降，受损的是中国的金融体系。房地产是一个资源密集性产业，随着我国经济GDP连续稳固的增长，不动产价格也会连续稳固的增长。3、存量房的增值性：一季度上海的供应量和销售量是1.5：1，销售量比去年同量减少，然而价格却与去年同期相比上升了3.5%，这有一点不合乎市场逻辑，然而正是由于不动产价格的连续稳固增长，使开发商情愿存量而不愿降价销售。〔二〕都市房地产的重组、开发与变机　　都市里的房地产开始重组，在中国大陆能够运用土地国有这一原那么来进行都市土地改造和土地开发。上海新开发了浦东，完善了各种配套设施、市场功能专门全，因此大伙儿情愿搬到一个新环境里面去。政府把腾空出来的市区的旧房子改造成新天地。我们国家这种机会到处差不多上。房地产重组制造新的环境，就产生了专门多的商机，也产生了专门多购买的机会。　　1、应变和善变。我们中国人把握变机的能力、甚至于领导变机的能力差不多上超强的。我们中国人在美国的社会里一样能够生存，过去做餐馆、做洗衣店的是老华侨；我们的新华侨已渗入到美国高科技产业里面。在房地产方面也一样，今天谁能在许多领域进行新的修改、修正、变动，领导市场潮流、制造人类所需要的新产品，那么谁的产品就备受欢迎。2、找变求进展。公共设施在变，也带动我们周围房地产产生变动。这是一个变动的时代，唯独的不变确实是经常变动。现在谈办公，一定是在浦东。缘故确实是浦东推出来的全部是最新的不动产，使专门多世界上前500强的企业都进入浦东，因此这种集结改应就更增强了整个区域的进展。〔三〕再开发时期过去我们大伙儿都只注意到住宅和一样的办公室，然而实际上营运型的不动产拥有一个专门宽敞的需求面的开发空间。做一个营运型的不动产或者要做一个住宅开发的时候，面对的消费者是完全不一样的。就像在上海做房地产，外环马路内的房地产跟环外的房地产就不一样。因为，人口结构不同，人口的数量、品质、所受教育程度都不一样。不能用同样的方式去放在不同的市场上来行销，应该依照那个市场的特性来做好行销规划、广告以及整个产品设计、设备的选择，在一个相对稳固时期的基础上再开发确实是我们目前的机会。重新开发这些东西，这就回到了地区性商业设施及市场需求，这就又给我们专门多的新机会。(四)房价居高不下的缘故：受国家〝增加供给〞的调控政策阻碍，2007年上半年土地供应面积和房屋竣工面积同比增速较快，但全国及要紧都市的房价却居高不下，甚至越调越高，政府调控房价的目的短期并无成效。究其缘故，有必要对房地产行业五方主体进行经济分析。　房地产行业涉及多方利益关系，包括国务院、建设部、人民银行、地点政府、商业银行、开发商、勘测单位、施工单位、设计单位、监理单位、消费者、投机者。为了便于比较，以求大同、存小异为原那么，我们将这些利益集团划分为中央政府、地点政府、开发商、消费者和投机者五个主体，对其进行收益和风险分析。综上所述，房地产商有足够的利润空间，但这并不给购买者专门大的有力条件侃价，也正因为此买方在购买房子时是比较被动的，能够说有选择权却也是不得不同意市场的状况以及现实。买者议价空间小，侃价能力弱，可不能对房地产商的盈利产生较大阻碍。供应商的讨价还价能力一.土地1.在中国，都市土地属于国有，土地供应由政府操纵。政府也在相当大的程度上操纵着建房和买房的融资成本。房地产业利润水平在专门大程度上与政府政策紧密相关。中国各地人口、土地资源及经济进展水平千差万别，但是房地产不能在地区间流淌，从而形成全国统一的大市场，因此各地点政府的有关政策，对当地房地产业的价格和利润水平阻碍更为直截了当。　　土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地点式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。土地价格指数上涨对住宅销售价格阻碍最大。供应产品具有高度的差异化，在现有情形下，供应商销售的产品缺乏有效的替代品。卖方给买方的转换成本专门高，其对供应商的依靠性大。房地产行业竞争猛烈，同一个供应商相对来说具有多个买方，供方具有较强的议价能力。5.各方利益主体实力相差庞大，无法做出个兼顾各方利益政策。二．前期开发工程费前期开发工程费要紧包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有〝三通一平〞基础设施建设费等。〝三通一平〞指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平坦施工场地。那个时期的软成本比较大。三．建筑安装工程费建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的要紧组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨。四．开发治理费治理费用要紧是房地产开发企业为组织和治理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括治理人职员资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，广告费等。五．税金房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有紧密关系，因此占成本构成比例相对不稳固。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费〔营业税，都市爱护建设税和教育费附加〕，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，要紧由地点政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地治理费，商品房交易治理费，都市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发治理费等。　　六．其它 土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩。　房屋建设需要雇佣大量劳动力，所需的差不多材料通常能够就近生产，在生产和消费过程中都需要金融机构提供大量服务，专门是房屋不能进口。因此，房地产业在专门多经济体中都发挥着其他行业难以替代的支柱作用。替代品的威逼一、租赁但个人认为，租赁市场的上涨并可不能在专门大程度上阻碍房地产的上升趋势。房地产市场要紧受供求关系的阻碍。这部分租房的人仍旧是潜在的买房群体，并不能全然上解决房产过热的情形。他们的买房需求依旧可能促使房价的进一步上升。而且就北京市而言，租房的市场扩大还有一部分缘故可能是由于08年奥运会将在北京举行，专门多人只为了看奥运而短期居住，并没有长期居住的打算。而且由于房价的上涨，房租也在不断攀升，这越加激发了人们想要买房的欲望。二、廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保证标准且住房困难的家庭提供HYPERLINK"://baike.baidu/view/101434.htm"\t"_blank"社会保证性质的住房。以廉HYPERLINK"://baike.baidu/view/4439.htm"\t"_blank"租房政策推广较好的HYPERLINK"://baike.baidu/view/1735.htm"\t"_blank"上海为例，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范畴。当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，〝居者有其房〞也不是所有人单靠自己的力量就能够实现的。但在这些国家，政府对那个重要的民生环节，差不多总结出了丰富的体会及政策。中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立〝廉租房〞制度。政协委员厉以宁说：〝政府管廉租房，把廉租房看好了，供给给需求，需求下来了，它就得到满足了，如此会有助于缓和房价的供求矛盾，廉租房这是政府的 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 应该盖的。〞三、HYPERLINK"://baike.baidu/view/1055070.htm"\t"_blank"两限房两限房是指两限确实是限制价格,限价不是死价，它的价格有个上线，也确实是不论你卖多少，都不能超过那个价格。另一个确实是限制HYPERLINK"://baike.baidu/view/67680.htm"\t"_blank"居住面积。那个面积确信比同地段的一般HYPERLINK"://baike.baidu/view/30881.htm"\t"_blank"商品房的面积小。限价房能够上市销售,而且价格是由卖房人自己制定,不再受政府的约束.然而一样买了限价房的人是可不能卖的,因为买房的人资格是严格把关的,炒房产的人确信买不到限价房。四、经济适用房经济适用房是指具有社会保证性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承担能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用成效，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的一般住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于一般商品房，故又称为经济适用房。随着时代的进展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济进展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美.事实上，房子本身是一中不可替代的东西。因为是人就不可能不住房子，总不可能让没房的人都随便搭个草棚或者睡马路吧。而以上所写的不管是廉租房也好使经济适用房也好，差不多上国家实施的政策，因此总的来说，依旧国家的相关政策在起作用吧。房地产行业与一样行业是不一样的，并不是每个人都承担得起房子高昂的价格。因此通过五力分析它的潜在进入者，替代品等信息并不能完全了解那个行业状况。五、二手房二手房市场步入盘整状态由于调控政策连续发力、第二套房贷款门槛提高,购买力较弱、改善型购房者暂缓购房打算,而卖方依旧看好后市决不降价,上海的二手房市场步入盘整状态。 其他区域那么属于相对的弱市。究其缘故,乃在于一系列房贷紧缩政策对购房需求起到了一定的抑制作用。2020年元旦执行新利率后,大部分消费者感受到加息累积的压力。第二套房提高首付及利率抬高了购房贷款的门槛,资金实力较弱的投资者以及升级置业者均受到一定的抑制,从而放缓购房打算。而卖方那么坚信2020年又是一个〝丰收年〞,即使挂牌出售,也本着打探行情的方法,坚决不降价。市场整体表现为多空胶着的局面。上海二手房指数办公室判定,上海二手房市场在经历大幅攀升之后,现已开始步入盘整状态。放眼2020年,央行从紧的房贷政策会使得大多数投机、投资购房者知难而退,估量市场上投资客较为密集的区域将会显现挂牌房源增多的现象。上海二手房指数办公室估量,2020年上海二手房市场第一上演的是买卖双方的博弈,待趋于平稳后再次进入平稳进展。 代理机构重组 提到二手房成交，看起来就不能不提到二手房成交的重要机构———中介。有数据统计显示，二手房的成交90%以上是通过中介机构完成的，但是，目前中介行业的现状却让专门多人放心不下，2007年底的中天老总的卷资出逃和2020年初的创辉的迅速消亡，给了中介行业震聋发聩的警钟。是的，中介行业和地产行业几乎同时兴起，同时进展。中介行业的兴衰进展直截了当反映着地产行业的状况。潜在进入者分析我国的房地产行业步入逐步成熟期，1998年，我国停止住房实物分配，住房供给开始走向市场化，为房地产行业的快速进展制造了契机。市场需求的上升，行业投资的加大，企业营业收入和利润的快速增长，专业化、品牌化的形成，标志着我国房地产行业差不多步入逐步成熟期，行业健康进展，有着较大的上升空间，是一个能够连续投资的行业。然而现在关键的是如何进入房地产那个行业。进入每个行业都有它的进入壁垒。相对来说，在不久之前，只要有资金，以及一定的社会关系就能够进入那个炙手可热的行业。在通过一段时刻就能够挣个盆满钵满。然而，随着竞争对手的增多，以及国家规定的严格化，进入的壁垒越来越高了。进入障碍，也称进入壁垒，是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承担的成本，它是不完全竞争市场存在的全然条件，假如不存在进入障碍，厂商能够自由进入或者退出某一市场，那么市场能够达到完全竞争或者可竞争状态。进入壁垒要紧包括规模经济，产品差异，资本需求，转化成本，政府政策，销售渠道等。并不是所有企业都能进入有实力的行业。房地产业的进入壁垒要紧包括：一是需要企业有绝对的资金实力。现在随着银行银根的收缩，以及利息的提高，企业的自有资金就变得更加重要了。而且，销售费用的需要也变成巨额了。二是土地资源壁垒。作为一个房地产企业，假如不能获得房地产开发所需的土地这一核心资源的话，即使房地产企业在一个地区设立起来了，也不能认为真正进入了那个地区的市场。我国自开展都市土地有偿出让制度以来，大多采纳协议出让土地的方式。协议出让方式是由出让方和受让方就特定地块通过协商谈判而有偿转让土地使用权。在此方式下，由于土地使用权的取得不是通过开发商间的相互竞争来决定，而是由政府与开发商双方私下协商确定，最终谁能获得土地使用权在专门大程度上取决于开发商的寻租能力和政府的主观偏好。在这种情形下，一些真正有实力的开发商可能因为拿不到土地而陷入无地可开发的窘境，而一些实力有限的开发商那么更是难以拿到士地；相反，一些有政府背景或是善于寻租的开发商那么可能圈占大量的土地并成为土地批发商。三是行政治理壁垒。在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：〝建设用地规划许可证、〝国有土地使用权证〞、〝建设工程规划许可证〞、〝建设工程许可证〞、〝商品房预售许可证〞。为了办好这5个证，总共要盖20多个章，涉及到当地政府的都市规划、房屋治理、国土资源、工商治理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门，每一次往往都要烧香拜佛。由于政府治理的越位，导致过度干预房地产市场，加上政府审批的纷杂和效率的低下，官员在审批中的寻租，形成了行政性进入壁垒。现在面对越来越紧缩的财政政策，土地政策，以及国家的一系列的打压房地产的政策使得房地产行业临时是处于水深火热之中。而王石的〝拐点论〞更加的使消费者坐观房价的下跌。故而在以后的一段时刻内，房地产行业内将会进行一次比较大规模的〝洗牌〞，而这次〝洗牌〞将会把整个房地产行业带入成熟期。而所带来的后果是一些小规模，经营不善的房地产商将会退出行业内的竞争。而留下几家房地产商成垄断的形式。而这些更加加大了之后潜在进入者的壁垒。行业内竞争分析一样说来，同一个产业内的企业是相互制约的，一个企业的行为必定引起产业内的企业的竞争。现有企业间的竞争往往是五种力量中最强大的竞争力量，为了赢得市场地位和顾客的青睐，他们通常会不惜代价，甚至拼得你死我活。而作为房地产行业来说，其竞争强度取决于以下因素：1.现有竞争者的数目众多，仅考虑国内情形来说，各大集团有相当多已进入房地产行业，就目前的情形来看，还没有显现某一家企业主导那个产业的情形。竞争还比较猛烈。从一定意义来说，竞争者的数目越多，市场上就越容易显现制造性的战略行动。现有房地产企业在短期内将面临着行业内从新洗牌的情形。2.依照行业内的〝状元〞万科集团的观点：〝在万科眼中，自2004年以来，尽管行业景气的表面现象时有跌宕，市场氛围也不断在乐观与悲观之间反复徘徊，但支撑住宅市场差不多面的诸要素却并未发生任何全然性的改变，而行业内在的进展规律更是始终如一。在万科看来，要看清今天的行业，要判定改日的市场，事实上答案早在数年前就差不多揭晓。行业今天面临的局面，与2005年二季度的情形颇有相似之处；回忆2004年到2005年曾经发生的变化，那么市场氛围从2007年到2020年的转折也似曾相识。不同之处仅仅在于，2005年的担忧是对政策调控的反应；而今天的寒意，那么来自市场现象的变化。　住宅是人类生存必须的差不多物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场差不多走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形状的变迁。〝通过20多年的进展，中国已在世界经济专门进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。以后十年中国人口仍将连续增长，并相伴家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的都市化进程中。　〝商品住宅市场在以后十年仍将是中国最具潜力和进展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必定的趋势。　行业进展的宽敞前景和集中化的必定趋势〞。基于以上的差不多判定，我国房地产产业仍将有一个快速增长期。各大房地产企业将面临产业的重组。在那个过程中，竞争将加剧。将有可能在不久就会显现行业的领导者。如此在一定程度上将有利于实现产业的规模经济。3房地产行业具有高固定成本和高存货成本的特点，由于该行业需投入大量的资金，还有房地产业最重要的土地储备。都将产生大量的成本。由于消费者对房价的预期，现今房产市场上往往会显现〝有价无市〞的状况。商品房价格居高不下，房地产商死扛着价格。国家也开始出台相关政策，紧缩银根。以后专门有可能导致一些房地产企业面临资金链断裂的状况，进而导致企业的破产。不排除地产行业像上个世纪90年代的彩电行业那样，发生惨烈的价格大战。导致产业的整体利润的下降。4房地产行业的产品即商品房除个别企业坚持走自己的产品特色路线外，行业的产品同质化现象专门严峻。行业内的产品差异化较小或趋于标准化，大多数企业的定位不清。这就使企业将重点放在产品价格和售后服务等方面，如加强小区的物业治理水平。由于房子是大多数一般民众一生中最大的一笔支出。所牵涉的方方面面太多，使得消费者在购买的过程中，往往专门慎重，通常在购买的时候货比三家，较低的转换成本产生的阻碍和服务的差异化差不多相同，消费者的转换成本越低，竞争对手就越可能通过提供专门的价格和服务来吸引顾客。这就为猛烈的价格战埋下了伏笔。高转化成本，至少能在一定的程度上爱护企业抵消竞争对手吸引顾客的努力。5.形形色色的竞争对手：在任何的产业中，竞争对手都有各自的特点，房地产行业也不例外，他们的不同表达在战略、目标、企业文化等方面。他们的竞争对手各有各的目标和战略，例如万科认为：   〝多时候，从表面上看是市场的变动导致了市场预期的变化，但深入探究，我们可能发觉，事实上是市场对短期预期的某种不确定而放大了市场的短期波动。作为那个年轻行业的领跑者，尽管万科没有足够的能力主导市场的态势，但我们应当也必须直面市场的观望和疑问，并始终秉持拥有充分把握的立足之道。幸运的是，身为为数不多的见证这一行业自肇始以来全过程的企业之一，我们更深切的感受到来自市场运行本质的力量。由此而获得的宝贵体会，亦成为前瞻以后的基础。　假如对万科所沉淀的体会和信念做一个扼要，那确实是坚持自己对长期趋势的判定，并对行业自身可能发生的情绪波动始终保持小心，而这也正是万科当前的选择。类似中国正在经历的高速现代化、都市化进展进程，在每个国家的历史上可能都只有一次机会。身处这一特定历史时期，又与都市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回来，在以后仍可能再次甚至多次降临。作为那个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平常心。撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就能够坐收利润的时代差不多终止，以后只有那些真正制造价值的企业才能在那个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最高、能以最低消耗制造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。　正是基于如此的思路，万科将2020年的主题词确定为〝虑远积厚 守正筑坚〞。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在那个地点不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道〞这些对市场的差不多判定将专门大程度的阻碍企业今后的处事风格。指引企业的前进方向。同时差别使得辨别产业中的竞争规那么变得极其困难，加剧了竞争的猛烈程度。6由于房地产行业存在高额的战略利益，极有可能划定以后的势力范畴，因此各企业都积极采取某种战略来抓住那个机会，抢占市场，获得高额利润，这时，产业中的其他企业就有可能加入竞争，加剧了产业中的竞争强度。然而房地产行由于种种缘故，存在着进入壁垒高，退出壁垒也较高。使得房地产行业是一个高风险高利润的行业，这些也将阻碍行业内的竞争状况。三、SWOT分析我们将以万科为例，对房地产行业进行SWOT分析和EFE、IFE矩阵分析。SWOT分析优势—S1、区域和客户定位明确2、充足的土地储备3、极高的品牌知名度和中意度,客户对公司品牌忠诚度较高4、推行全装修房劣势—W1、施工队的素养不高2、治理边界问题,内部组织的效率较低，治理模式还需要市场验证3、公司中高层治理人员人事变动较为频繁机会—O1、政府重点进展中低价位、中小套型一般商品住房、经济适用住房和廉租住房2、我国国民经济平稳快速进展3、股市下撤热钱投入房地产行业4、消费者需求不饱和5、每年都市人口增加6、房地产重组SO战略：1、产品开发战略〔S1、O1、O2、O3、O4、O5〕2、市场开发战略：运用有效的营销策略开发市场〔S2、O1、O5、O6〕WO战略：1、市场开发战略〔W3、O6〕威逼—T1、央行存款储备提高，资金来源收紧2、银行存款加息3、可规划土地减少4、政府积极进展住房二级市场和租赁市场ST战略：1、市场开发战略〔S1、S3、T1、T2、T3〕2、产品开发战略〔S2、T4〕WT战略：1、应变与善变地贯彻政府政策〔W1、T1、T2〕2、提高土地利用率〔W3、T3.〕3、循循善诱出良好的行业态势〔W3、T4〕四、EFE分析万科的外部因素评判〔EFE〕矩阵关键外部因素权重评分加权分数机会1.我国国民经济的平稳快速增长0.130.32.政府对房地产业将实行长期宏观调控，税收、信贷、土地政策等措施开始正式实施0.0830.243.股市下撤热钱投入房地产行业0.110.14.WTO给我国房地产金融带来进展新机遇将会扩大房地产业的市场需求0.0840.325.居民的需求旺盛0.240.8机会加权分数1.76威逼1.央行存款储备提高，资金来源收紧0.130.32.银行存款加息0.0820.163.可规划土地减少0.240.84.政府积极进展住房二级市场和租赁市场0.0620.12威逼加权分数1.38总计1.003.14五、IFE分析万科的内部因素评判〔IFE〕矩阵关键内部因素权重评分加权分数优势1.进行〝3+X〞的区域扩张战略，产品要紧针对中产阶级，走中档路线0.1540.62.工业化建设住房0.0330.093.推行全装修房0.02730.0814.从产业链的角度查找合作伙伴，以强势品牌进行资源整合 0.0530.155.用强势品牌来整合上下游资源，走专业化之路0.0530.156.专业化的产品开发能力0.0830.247.区域和客户定位明确0.140.48.极高的品牌知名度和中意度,客户对公司品牌忠诚度较高0.140.49.市场占有率居全国第一位0.0640.2410.充足的土地储备0.0530.1511.注意风险操纵，负债水平合理，融资渠道多元化0.03630.10812.对政策具有前瞻性、充分真确的解读能力和应变能力0.03130.09313.强大的成本操纵能力0.0430.12优势加权分数2.822劣势1.施工队的素养不高0.0810.082.治理边界问题,内部组织的效率较低，治理模式还需要市场验证0.0620.123.公司中高层治理人员人事变动较为频繁0.05620.112劣势加权分数0.312总计1.03.134注：1、评分的含义如下：1=重要劣势，2=次要劣势，3=次要优势，4=重要优势六、存在的问题　　〔一〕为一个开发案找一个市场的盲目导向式投资模式　　如何为一个市场去找一个开发案呢？通过对每一个标的地段、交通、位置、出入状况，它的人口结构、消费水平、教育水平的评估。这确实是说，假如你为一个市场去找开发案，风险度降低专门多。　　〔二〕房地产开发经营治理不成熟　　1、治理水平不高。我们目前专门多治理，到里面去要登记，要拿身份证。虽基于安全，但是专门不方便，也造成专门多问题。那么，这些东西还有改善的空间。用治理住宅的方式来治理商业更是不及格。　　2、开发经营思路有误。过去我们的开发概念差不多上抢一块地，再去想其他情况。这往往会给开发案带来危机甚至成为烂尾楼，造成了专门多的白费和显现专门多纠纷。正确的开发经营思想应该是先找市场，后找地块。〔三〕、如何用国际专业公司的技术制造，完成开发案增值的极大化　　运用国际的公司来做整个的资源转嫁，在初期能够学习别人的体会，把它学来以后，再制造属于我们自己的一个操作模式，如此就能把国家整个经营治理的水平带上去。　　专业公司是实现庞大增值利益及完成全套开发案不可缺少的技术基础、资源与保证。专门多人把专业公司当成成本，当成费用支出；事实上要把专业公司当成赚钱的保证，是你赚钱的一种手段和利器。组成完整的开发经营团队，以确保开发案的成功及实现庞大增值利益。这是指在做大型的开发案的时候，做小型开发案不必运用那么多的专业公司，用一、二家的专业公司来操作就能够了。