物业管理纠纷与法律责任案例解析(ppt 96页)

一、违约责任（一）业主在小区人身和财产遭受损害，物业公司是否承担责任？（第三人侵权）人身伤害案例（第三人侵犯业主的人身权）【案例1】北京的温泉花园案【案例2】深圳的笔架山庄案【案例3】上海的复兴新苑小区案【案例4】【案例5】业主小区内被害家属状告物业败诉（2004-3-25）张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。因犯罪分子触动了旁边车辆的报警器，致使该车辆的车主发现情况，并即时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报情况后向公安机关报了案，犯罪分子已经被抓获。    张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共30余万元。    法院经审理认为，张某遇害系犯罪分子的犯罪行为直接造成，相应的责任应由犯罪分子承担，物业公司对张某在被抢劫并遭杀害的过程中没有明显的管理不当之处，在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般的注意义务，可见物业公司履行保安职责无过错，不应承担过失责任。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第３９的规定：第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。改造前的阳台【案例6】祸起阳台改造后的阳台外景2005年3月，他一纸诉状起诉到了法院。成为被告的不光有七楼业主王勇耿和装修公司，还有小区物业公司，曹臻请求法院判令三被告共同赔偿父亲的死亡补偿金等共计32万多元。原告曹臻决心为父亲的意外坠楼讨个说法三方被告【案例7】楼上装修砸死邻居业主工头连带赔偿40万（2005-10-19）何先生、陈女士夫妻是上海市杨浦区世界路某号701室房屋的产权人。该室房屋北面为露天晒台，位于同号房屋6楼屋顶。何先生夫妇为改建晒台，将露台搭棚封闭。2004年11月23日，何先生夫妇和花先生订立《装饰工程承包 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 书》，委托花先生对该房进行装修。    2004年11月24日下午，花先生雇用的小工在701室晒台将建筑垃圾装袋，用绳往下吊运，并由花先生在地面接应。17时许，住同号101室的俞女士因为担心装在屋外的空调外机被砸坏，于是到屋外查看，不料一袋正从7楼用绳子放下的袋装垃圾突然因绳子断裂导致失控下坠，正中俞女士的头部，俞女士顿时血流满面，终因重型颅脑外伤在送到医院之前不治身亡。    2005年3月7日，俞女士的丈夫鲍先生和子女向杨浦区法院提起诉讼，要求何先生、陈女士、花先生及小区的物业公司赔偿各类损失共计48.2万余元。  审理中，由于作为继承人之一的俞母于2005年5月8日死亡，故法院又追加了俞女士的5位兄弟姐妹作为共同原告参加诉讼。    法院经审理后认为，公民的生命健康权受法律保护。由于过错侵害他人人身致人死亡的，赔偿义务人应当赔偿死亡赔偿金、丧葬费及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、误工费等合理费用。何先生夫妇将建造装潢工程交与花先生承揽，由此订立的《装饰工程承包合同书》确系承揽合同。承揽人在完成工作过程中对第三人造成的损害，定作人一般不承担赔偿责任；但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。花先生明知自己无承包建房装潢的资质，仍与何先生订立《装饰工程承包合同书》，在执行承揽事项过程中，对周围环境未尽到安全防范义务，其雇用的小工不当施工，致运输中的建筑垃圾失控，从空中坠落砸伤俞女士并致其死亡。花先生负有主要过错，应当依法承担主要民事赔偿责任。而何先生夫妻擅自进行屋顶阳台搭建，行为违法，又将工程发包于无资质的花先生承包，属选任有过失，在知晓花先生不当搬运建筑垃圾而不阻止，亦有过错，依法应当承担相应的民事赔偿责任。由于俞女士的死亡与上述三名被告的过错有直接的因果关系，故三被告构成共同侵权，应当承担连带赔偿责任。   而物业管理企业的职责只是根据物业服务协议和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务。物业管理企业的保护义务源于业主与物业公司的物业管理合同，并非法律直接规定。因此，除合同对保护义务做出特别约定外，不能推定认为物业公司负有保护业主免受第三人不法侵害的义务。    据此，法院判决何先生夫妇赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费11.9万余元；花先生赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费27.77万余元；何先生夫妇和花先生互负连带责任。【案例8】为美观墙上开门招窃贼反告物业（第三人侵犯业主的财产权）（2004-2-3）2003年3月，孙先生在上海南郊购买了一套底楼二手房。为了居室美观，孙先生在装修时拆除了底楼南面原有的钢窗及钢窗下的墙体，改建成了具有新潮意味的落地式门。10月10日深夜，孙先生回家发现落地门已被打开。经检查，刚买的一台价值1780元的数码摄像机被窃。家中失窃，孙先生认为与物业公司安全防范措施不当有直接关系。于是，他将物业公司告上法庭，要求赔偿失窃的数码摄像机1台。在法庭审理中，物业公司认为已在小区内安排保安人员按时巡逻，每天均有记录，已尽到了自己的责任，故坚决不同意赔偿。同时认为，业主孙先生在装修时将原有的钢窗及墙面敲除后更换为落地式塑钢门，天井的围墙上也没有防盗措施，均给小偷提供了作案机会。本案中，物业公司实施了正常防范性安全保卫活动后，仍发生失窃事件，物业公司不应承担赔偿责任。孙先生物业公司（二）停车场车辆被盗，物业公司是否承担责任？（是否为保管合同之争）保管合同是否成立(12:40-17:08)1、一种观点认为，不构成保管合同。2、一种观点认为，只要物业管理企业对车辆的停放收取了一定的费用，就构成保管合同关系，其中的停车人交付的费用应当认定为保管费。①双方约定对车辆的管理为保管关系时②双方未约定对车辆的管理为保管合同关系时【案例9】太原育翠苑小区丢车案两种选择：一种是直接找丢车的责任人，赔偿自己丢车的损失；另一种是找保险公司，让保险公司按照投保金额进行理赔，保险公司在赔付后会找丢车的责任人，在自己赔付的范围内代位追偿这笔金额。第一回合，物业和保险公司之间没有任何合同关系，对丢失的这辆车更没有保管的义务，你凭什么让我赔偿呢？这是物业公司管理的小区，只要我的车进了这里，他接受了，保管合同关系就成立。如果丢失，就应该承担赔偿责任。保险公司：只要车开进了小区，就等于交付了保管物。物业公司：保险公司必须把汽车交付给物业公司，由物业公司实际控制，才算是形成了保管关系。《合同法》第365条规定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。《合同法》第368条规定，寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证。保险公司：车辆出入牌，是一个保管凭证。物业公司：出入牌上没有任何保管的字样，这是我们为了加强管理的，控制小区车辆的一个出入牌。第二回合，物业公司提出，退一步讲，就算咱们之间存在保管合同，那也是无偿保管合同，我仍然没有责任。《合同法》374条，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人因当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。物业公司：保管是无偿保管，保管人如果没有过错，不承担赔偿责任。保险公司：佳泰公司在这次丢车事件上是存在过失的，理由集中在出入牌上。贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王某代为保管，王某将古书置于床下。一日，王某楼上住户家水管被冻裂，水流至王某家，致贾某的古书严重受损。对此，下列说法哪一个是正确的？（04年）A．王某具有过失，应负全部赔偿责任B．王某具有过失，应给予适当赔偿C．此事对王某而言属不可抗力，王某不应赔偿D．王某系无偿保管且无重大过失，不应赔偿14.D3、如果不构成保管关系，这种费用是什么费用？占地费秩序维护费管理服务费《北京市物价局关于加强居住小区机动车停放收费管理的通知》（２００２年２月）中规定：居住小区内经营性机动车停车场所所收费用为管理服务费。停车费的性质(7:22-9:35)停车费显失公平(11:00-12:30)【案例10】业主车位被占　物业公司当赔２００２年７月，上海一小区的业主杜先生与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位协议，约定小区内一个车位的使用权以人民币５万元转让给杜先生，使用期自杜先生付清转让金之日起，使用期限６８年，物业管理费暂定每月人民币５０元。　　２００３年，杜先生发现该车位常常被他人车辆占用。杜先生多次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。杜先生只得向业主委员会反映车位被占情况，请业主委员会证明车位被占的事实，但是事情仍然得不到解决。无奈的杜先生只好向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。　　物业公司在法庭上辩称，物业公司本身没有占用杜先生的私人车位。车位买卖合同是杜先生和开发商签订的，不属于物业公司的管理范围。因此，不同意承担责任。　　法院审理后认为，车位使用权虽属杜先生享有，但车位是在小区内，属小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。因此，物业公司关于杜先生的车位不属于物业公司管理范围之辩称理由不能成立，物业公司有权利也有义务对杜先生拥有的车位进行管理，并收取费用。　　法院最后认定，公民的合法权益应受法律保护。杜先生享有车位使用权，物业公司作为物业管理企业，应承担相应的管理、服务职能。现杜先生的车位被占，杜先生有权要求物业公司承担相应的民事责任。4、有一种观点认为，既然不构成保管合同关系，物业管理企业对停放车辆被盗所致的损失不承担任何责任？【案例11】丰田轿车小区被盗物业无责不赔李先生于2004年2月购买一辆丰田轿车， 该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车5元的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年12月22日晚9点05分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早， 便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在22日晚9点半左右被人开出小区的。    王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成原告18余万余的直接经济损失。为此，原告要求物业公司承担因管理上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持。物业公司表示愿意出资2000元作为补偿，但王、叶表示不能接受，遂上诉于市二中院。   市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立。故此法院判决驳回王、李二人上诉，维持原判。  《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第３３条的规定：物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理应当承担的赔偿责任。《北京市居住小区机动车停车管理办法》(2004.7.1)六、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。【案例12】车库水淹新奔驰物业赔偿86万（2006-3-14）李刚是哈尔滨某花园小区的业主，2003年7月2日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订了《车位租赁合同》。合同约定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又规定该小区的《车库 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 》作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，李刚依约定向物业公司缴纳了租金8000元，取得了住宅楼地下停车场的车位使用权。2004年7月10日(星期日),天降大雨,车库进水,车被水淹，损失严重。协商不成，2004年9月，李刚将物业公司和该小区的开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。根据自己同被告物业公司签订的《车位租赁合同》及相关文件和法律规定，物业公司有保证租赁物符合法律规定的车库用途的义务，同时对车库内存放车辆有保管义务。由于物业公司未履行相关义务，给自己造成重大经济损失。故请求：1、判令物业公司因违约行为，赔偿给原告造成的车辆本身损失98万元（以最终鉴定结论确定的损失为准）;2、判令物业公司因违约行为，给原告造成车辆无法使用的实际支出损失（自2004年7月12日起至车辆能够修复可使用止，每日按500元计算），承担违约责任；3、判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。案件受理后，经李刚申请，法院委托鉴定机关对受损车辆进行了鉴定，鉴定结论为：李刚的奔驰轿车受损严重，基本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为85.5万元，修理工时费约为12336.00元。    法庭上，被告物业公司辩称：车辆损失系因不可抗力造成的，2004年7月10日当天出版的报纸的气象信息为阵雨，雨量不大，因此当天的大暴雨是突发性的，灾害性的，被告方无法预测，且公司组织50余人全力抢险，已尽到积极的管理义务。此事件属不可抗力，物业公司应免责。    被告哈尔滨某开发公司辩称:不同意原告诉讼请求，车库 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 及施工符合要求。2005年10月，哈尔滨中级法院一审判决：被告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状，所需要修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指定机构及奔驰汽车的正厂零部件，所更换下来的旧部件归物业公司所有；驳回原告其他的诉讼请求。    一审判决后，李刚和物业公司均不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉。近日，黑龙江省法院终审判决，维持一审民事判决主文及案件受理费和鉴定费部分，如物业公司未按一审判决主文规定的期限履行义务，赔偿李刚因修复车辆发生的实际损失金额85.5万元及修理工时费12336元，合计金额867336元。废弃的车辆零部件归物业公司所有。北京市居住区机动车停放收费管理办法（征求意见稿2006-2-9）(北京市发改委、北京市建委)　第八条[收费性质]实行政府指导价的居住区机动车停放管理服务收费属于机动车停放保管服务费。（三）如何在合同中避免承担过重的责任“若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其他意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方将承担赔偿责任。”二、侵权责任（一）侵犯财产权【案例13】小区保安吃家龟业主索赔两万元林先生的父母养了18年、朝夕相伴的一只2.5公斤重的黑色鹰头龟，不小心溜出门，竟被小区保安捡到吃掉，这令家住广州新康花园的林先生一家很是气愤。侵权行为物业相邻关系物业相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。【案例14】楼上被盗，楼下亦有责任张三（楼下）李四（楼上）外置式防盗网区分所有人可以按照自己的需要对专有部分进行利用，包括进行加固或安设防护设施。因此，为了自家的防盗需要，张三有权安装外置式防盗网。但是，相邻居住业主之间存在相邻安全防范义务。建筑物区分所有权侵权是指将一栋建筑物采用某种方式进行分割，而区分为专有部分和共有部分，各区分所有人对其专有部分享有完全的所有权，对共有部分享有共有权。专有部分所有权建筑物区分所有权共有部分持分权成员权【案例15】公用走廊变私宅法庭判决复原状(2003-12-03)丁爱仓等五人所买的房屋均位于高层塔楼的东北角，从屋里出来后都有将近3.3米的楼道。于是在装修时，五位业主在装修时，就将防盗门向外挪了2米左右，也就是占用了部分公用楼道。迫于其他业主的强烈要求，物业公司将这五位业主告上法庭，法院判决五位业主七日内拆除占用公共走道上的建筑，并恢复原状。【案例16】业主擅按原建筑图纸搭建阳台被判拆除(2005-4-19)2004年3月5日，穆先生未经物业公司同意和有关部门批准，擅自在其居住的房屋厨房外搭建一高2.12米、东西长2.65米、南北长1.1米的阳台，同时还在其卧室南搭建一长3.15米、宽1.1米、高2.15米的阳台。    物业公司认为，穆先生擅自搭建阳台，对楼房安全形成隐患，故于2004年8月起诉至一审法院，要求穆先生拆除两个阳台，恢复原状。而穆先生则称，自己搭建的两个阳台是原建筑图纸设计的，是按原设计搭建，故不同意物业公司的诉讼请求。    一审法院经审理判决后，穆先生不服不服，上诉到二中院。    二中院审理过程中，物业公司承认房屋原建筑图纸中确实设计有阳台，但根据实际需要，施工过程中经建设方、监理方、施工方、设计方洽商变更了设计，取消了阳台。对此，穆先生在签订拆迁及入住协议时是明白的。    二中院认为，穆先生与物业公司签订的入住协议中明确约定，住宅所有人不得擅自侵占住宅的公用部位和共用设备。穆先生在入住时即已明知房屋没有阳台，却在未经物业公司许可亦未取得相关部门批准的情况下即擅自在其房屋的南北两侧搭建两个阳台，该行为违反了双方在的约定，侵占了住宅公用部位，对楼房整体安全构成危险，故物业公司要求拆除阳台、恢复原状的请求合理，应予支持。一审法院判决正确，应予维持。（讨论【案例17】）楼上装修对楼下造成损害，物业公司是否承担民事责任？蔡某（楼上）余某（楼下）【案例18】楼上装修污水反灌楼下状告物业被驳（2006-5-8）2005年5月，郭先生入住小区后，与物业公司签订了物业服务协议，并交纳了一年物业费。双方在“物业管理服务质量”条款中约定，物业对房屋共用部位、共用设施设备进行维护和管理，污水排放通畅；如物业未达到服务质量约定目标，郭先生有权要求物业限期改正，逾期未改给郭先生造成损失的，物业承担相应法律责任。    2005年6月9日，因上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管致堵塞，使郭先生房屋卫生间的下水道污水反灌，造成屋内地面墙体污损。事故发生后，物业公司对管道进行了疏通并对郭先生的房屋进行了清扫。    2005年7月6日，郭先生起诉至一审法院称，由于物业公司管理不善，致使新房入住之初即发生如此恶劣事故，给自己财产及精神造成极大损失。经双方多次协商解决未果，现诉至法院要求物业公司书面说明事故原因及维修结果、公开道歉；赔偿恢复原状损失、违约金、精神损失、物业费损失共计2.3万余元。物业公司辩称，公司已履行合同约定的义务，不应是违约方，且案件不是侵权纠纷，故请求法院驳回郭先生诉讼请求。    一审法院经审理，判决物业公司负责将郭先生的房屋恢复原状，赔偿郭先生5000元经济损失。物业公司不服，以自己不是排污管道堵塞责任人，不应承担违约责任为由上诉到二中院。    二中院经审理认为，共用设施设备使用人因使用不当侵害他人财产的，应当承担赔偿责任。郭先生所在同一单元上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管，堵塞造成污水反灌，导致郭先生房屋地面墙体污损，该损害结果应当由侵权行为人承担责任。郭先生与物业公司签订的物业管理服务协议有保障污水排放通畅之条款，但郭先生未能举证证明其所受损害系物业公司违约或侵权所致。事发后，物业公司及时对管道进行了疏通并将房屋进行了清扫，已履行了承诺的义务，因此物业公司不应承担赔偿责任。   　　《物业管理条例》第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。【案例19】民宅改商用百旺家苑众业主诉求复原（2006-2-17）北京市海淀区法院受理一起28名百旺家苑东区业主状告北京蜂珍科技开发有限公司、深圳市长城物业管理股份公司北京分公司相邻损害关系纠纷一案。原告诉称：被告北京蜂珍科技开发有限公司对其购买的百旺家苑东区1号楼的房屋进行装修时，在没有办理施工许可证的情况下私自开工，将底层与二层之间的楼梯截断架起楼梯，将室内的原有结构改变的面目全非，主体结构遭到严重破坏，另外还将原厨房的位置改为卫生间，并将户门外移，侵占公用部分面积，将普通住宅改为商用办公，严重影响了其他业主的合法权益。被告深圳市长城物业管理股份公司北京分公司在明知其没有施工许可证还允许其施工，没有尽到监管监督的义务，原告与被告多次协商未果，故诉至法院请求判令被告恢复原结构、排除隐患；被告北京蜂珍科技开发有限公司按房屋性质使用房屋；被告长城物业管理股份公司北京分公司履行其监督义务。【案例20】暖气跑水家中遭殃业主擅自拆改损失自负（2006.3.29）原告陈先生购买了北京某小区的商品房一套，2003年底搬入新居，2004年9月对房屋进行了装修。2004年12月15日下午4点多钟，陈先生下班回家，发现厨房内的暖气阀门连接处跑水，于是采取措施，进行紧急处理，同时让妻子下楼找物业维修人员。此后，陈先生为分流排水，将卫生间的暖气丝堵拧开，谁知卫生间的暖气竟然也出现了跑水现象，陈先生赶忙用被子和毛巾堵水，可暖气漏出的水还是毫不留情的涌进各个房间，陈先生只能眼睁睁的看着家具、木地板、小提琴、音箱、摄像机、书籍及棉被等各种物品被水浸泡。此后物业维修人员赶到现场，将暖气阀门关闭，跑水现象总算被制止住了。    陈先生就自己遭受的损失与物业管理部门进行交涉，但没有得到满意的结果，于是，他将北京某房地产开发有限责任公司告上法庭。陈先生认为，暖气跑水发生在保修期内，根据物业管理公约的约定，该公司物业管理部门应在保修期内负保修义务，并承担相应费用。另外，根据物业管理委托合同规定，供暖设备和管线属维修范围，物业部门应提供物业管理服务，在其不提供服务时，陈先生有权要求其承担赔偿责任。故要求被告方赔偿经济损失1.2万元，并书面道歉。    被告方则称，2003年11月公司把住房交给陈先生，经过陈先生验收，暖气设备没有问题。陈先生违反装修管理规定，擅自拆改暖气设施设备，违章操作，造成暖气跑水。不同意陈先生的诉讼请求。    崇文区法院经审理查明，2003年11月14日，陈先生曾与被告签订了装修管理规定，约定：“装修不得擅自拆改燃气、门窗、暖气等设施设备；违章操作出现问题，业主承担全部责任。”而2004年9月陈先生对自己的住房进行装修时，未经物业管理部门同意就将厨房、卫生间等处的暖气设备及部分管道进行了改装。    崇文区法院认为，原告陈先生与被告北京某房地产开发有限责任公司签署了物业管理合同，且双方在装修管理规定中明确约定装修不得擅自拆改暖气等设施设备，如因违章操作出现问题，由业主承担全部责任。原告陈先生家中暖气跑水造成其财物受损，系其擅自拆改暖气设施、设备所致，应由其承担全部责任。故对原告要求被告赔偿经济损失1.2万元并书面道歉的诉讼请求，法院不予支持。    宣判后，双方均未上诉。（二）侵犯人身权1、侵犯名誉权【案例21】小区业主“揭露”候选人构成侵权【案例22】为什么投诉我上海市闵行区新金山花园小区【案例23】物业公司诉业主委员会名誉侵权现在有人把物业公司和业主之间的纠纷叫做一种城市里的通病，这种病的症状一般表现为业主委员会起诉物业公司。但是，2003年6月13日，上海利马物业管理有限公司将自己管理的小区，也就是新金山花园小区的业主委员会告上了法庭。理由是被告从2002年底以来，一直到2003年6月份，在小区内张贴的公告，给自己的商业信誉、企业声誉造成了极大的损害。被告新金山花园业主委员会则认为，作为小区的业主代表，自己有权利对原告的物业管理工作做出评价，甚至于批评。利马物业公司总经理傅正平　　原告上海利马物业管理有限公司请求法院判令被告立即停止对自己商业信誉和企业声誉的侵害，公开向原告道歉，被告的行为给自己造成了重大经济损失，请求偿付人民币8000元整。业委会筹备组成员2001年8月份，傅正平收到了业委会主任陆志明发来的一份通知。这份通知的大致意思是这样的，有一部分业主为了保证小区维修基金的安全，强烈要求业委会聘请一名专职或者兼职财会人员自行管理维修基金的账务，业委会同意了这部分业主的要求和建议，请利马公司作好移交工作的准备。我们先来了解一下维修基金的使用过程。小区的维修基金在银行里设有专门账户，账户里的资金只有通过物业公司以更新、维修、大修设备等名义打报告，经过业委会批准，才能将维修基金提出来，也就是说物业公司和业委会都不可能独自支配维修基金。97万的维修基金是小区的养老金，双方的矛盾也因维修基金而起。转眼到了2002年底，业委会和利马物业签的合同就要到期了，这让业委会感到庆幸。尽管双方在这两年里积怨已久，但是所有的恩怨马上就要随着合同的到期而烟消云散了。2003年8月12日，经过了3个小时的审理之后，法庭做出了当庭宣判。法院认为，在业委会没有拿出充分证据说明自己观点的情况下，侵害原告利马物业名誉权的事实成立，要求业委会立即停止侵权，并书面向原告赔礼道歉。因原告主张8000元的赔偿没有事实依据，因此，法院驳回了原告的这一诉讼请求。２、共有公共设施造成的损害，由谁来承担责任？（生命健康权）《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第３６条的规定：因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。【案例24】太阳能热水器溢水冰挂坠落致人死亡谁担责（2005-11-12）2005年2月23日，（正值冬季）11时（中午）左右，本案被害人李爱菊步行经过事发地点哈尔滨市香坊区安埠小区107栋2单元楼下的人行道时，被该房楼顶坠落冰块砸于头部，当场昏倒，头部流血，经医院抢救无效死亡。    经鉴定，死亡原因为高空坠物砸伤、急性颅脑损伤死亡，抢救费5,450.70元。    经查，该房屋的楼顶是斜角屋顶，该小区107栋2单元的居民高洪杰在楼顶房脊上安装太阳能热水器，该热水器溢水，造成楼顶防水墙下面的防水沟被水灌满结冰,致使楼顶防护墙与斜角的屋顶成平行状态形成冰挂，冰挂在天气转暖时开化、脱落，冰块从高空坠落，正砸在行人李爱菊头上，酿成事故。    经查，热水器所有人高洪杰与香坊区安埠小区物业公司存在有偿的物业管理关系。事发后，高洪杰和物业公司找到热水器个体销售商，将上述情况予以告知。销售商与生产商存在委托销售合同关系。销售商在向高洪杰销售产品时向其提供了生产商对产品安全保障等全部 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 ，承诺对产品的质量安全负责。第二天，销售商人去楼空。    事发后，李爱菊的丈夫李景发及儿子李德鹏，母亲李素英找到物业公司，要求物业公司就其管理的辖区楼顶坠落冰块，造成李爱菊死亡这一损害事实承担赔偿责任。由于物业公司拒绝赔偿，故产生纠纷。 [各方观点]    2005年3月1日三位赔偿权利人提起诉讼。物业公司辩称，冰块是由太阳能热水器漏水产生的，故应由购买人和生产者承担未尽管理义务和产品缺陷赔偿责任。    购买人高洪杰辩称，高洪杰是合法的消费者，产品质量缺陷造成的损害应依照《消费者权益保护法》、《产品质量法》由销售者和生产者承担赔偿责任。另外，物业公司是小区的物业管理者，与高洪杰存在有偿的物业管理关系。其没有排除排水管接满冰挂的隐患，应承担未尽管理义务的相应责任。生产者辩称，没有证据证明太阳热水器漏水，故不同意承担赔偿责任。 [评析] 1、谁对冰挂的形成有过错？（消费者？） 2、谁对冰挂的清理有过错？３、电梯事故，责任在谁？（生命健康权）《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第３７条的规定：物业管理区域内发生电梯事故，造成业为人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。4、消防安全【案例25】三、阻却违法性的法定事由紧急避险为保护较大利益，而牺牲较小利益没有其他方法可采取北京市《前期物业服务合同》示范文本第３４条、《物业服务合同》示范文本第３５条的规定：为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。《民法通则》第129条：因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。【案例26】暖气裂物业地板上打13孔排水楼下业主索赔8万元（2004年04月07日）　　　2002年3月13日，赵女士带着装修队到新房准备开工时，发现房间里全被水淹了，而阳台、卫生间和几间房屋的顶部共打了13个圆孔。赵当即找到管理房屋的北京市华野家园物业管理有限公司。对方承认打孔行为，但由于赔偿争议较大，问题一直搁置而未能解决。　　法庭上，被告律师辩称，当初打地洞排水是不得已的紧急避险方式，不然楼上业主新铺的地板就会因水淹而全部报废。律师还称，物业已经将洞全部补好，不妨碍房屋的正常使用。　　赵女士则反问，物业声称打孔是为了保护楼上业主的利益，那楼下业主的利益就可以不顾吗？她认为，物业对那些孔只进行了普通封堵，并没有做任何防水处理。她担心楼上如再发生漏水事故，水又能顺着补过的地方把她家淹了。四、关于支付令《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第２７条：业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。申请支付令的条件：第一，请求给付的必须是金钱或者有价证券。第二，请求给付的金钱或者有价证券已经到期且数额确定。第三，债权人与债务人没有其他债务纠纷。第四，支付仅能送达债务人。五、物业管理纠纷的实务分析（一）《物业管理条例》实施前后（2003.1-2004.3）（二）目前现状分析（2006.4.17）最新数据显示物业纠纷往上升(2004年03月31日京报网北京晨报)海淀法院:最近物业纠纷呈现出四大特点1、原告多为物业管理企业，被告多为业主在2003年海淀法院受理的192件案件中，除了11件是业主诉物业管理企业外，其余全部是物业管理企业诉业主，占到全部案件的94%。而在2004年初不到两个月的时间里，海淀法院已经受理物业管理纠纷案件121起，而这些案件中仅有1件是业主诉物业管理企业，物业管理企业诉业主的案件竟占到了全部此类案件的99.2%。2、诉因多为业主拖欠物业管理费、供暖费等；3、业主的抗辩理由多为对物业管理服务不满，认为物业管理企业无经营资格、不服务或少服务、服务不达标、擅自占用或出租公摊面积等。4、案件审理结果多为业主败诉或与物业管理企业和解。物业管理的现状(朝阳区法院物业纠纷调研报告2006.4.17)1、物业管理纠纷案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大。2、案件类型多样化，新类型案件不断出现。①物业管理企业向业主追缴物业管理费纠纷案件②业主认为物业管理企业提供的物业服务质量不合格要求退还已交物业费的纠纷案件③业主要求物业管理企业退还装修保证金案件④业主认为物业管理企业乱收费要求退还的案件⑤业主认为物业管理企业提供物业管理服务有瑕疵造成财产损害要求赔偿损失的案件⑥物业管理企业认为业主私搭乱建拆要求予以拆除的纠纷案件⑦有业主委员会解聘物业管理公司案件  等等3、业主多为案件的被告，且败诉多。物业管理企业作为原告起诉业主的2644件业主起诉物业管理企业的27件4、以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大。物业管理企业作为原告起诉业主为主，由于涉讼事务往往涉及到所在物业业主的共同性问题，物管企业害怕调解退让后导致连锁反应，这也是造成物业管理一方难以作出让步的重要原因。5、物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或业主委员会，也有物业管理公司。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理企业的关系。6、具有群体性纠纷的潜在因素物业管理纠纷产生的原因，也通常是物业管理费的缴纳、物业管理质量等涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景和同一社区，因此会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，有时会以某一小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体性行为的方式进行诉讼，向物业管理公司甚至法院施加影响，形成具有群体性纠纷的潜在因素。