null商业地产销售返租回报计算方法
（案例：好百年家居）商业地产销售返租回报计算方法
（案例：好百年家居）写在分享之前写在分享之前在世联，都倡导“分享使人进步”，在世联的两个月，我获得了同事们分享所带给我的快乐，感激ing……
以下是本人要带给大家的快乐。
个人认为：在我们的项目策划与营销执行中，多少会涉及到“价格”或“经济测算”这一环节，然而，在对公司技术平台进行搜索中，发现对于策划部特别是我们代理二部可能都会涉及到的“回报率”这一课题少有研究，而实际上，虽然政府已对”返租销售“模式实施了禁令，但对于开发商，先租后售这种模式仍是可行的。故在其先行的招商中，对于主力商家或次主力商家，仍会谈到“租金”和今后的“售价”这一话题，仍会有 “回报率”这一指标，这是其制定售价和租金及价格策略的依据。
下面就我自己所接触到关于商业地产“租金回报率”的测算方法这一问题以案例形式对大家作一个小小的分享，案例是唯一的，但方法是通用的，希望对大家的工作有所借鉴，权当为我司城市工商地产的研究添一片薄瓦。
（注：本人在这一方面也不是很精通，希望以后有机会一起探讨，至
少，回顾也是一种学习。）一、案例背景介绍一、案例背景介绍 家居主力商家：好百年
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。
从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。
好百年的租用方式：
好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件：
（1）租期时间为8、10年计。
（2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）
（3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件：
（1）租期时间为8、10年计。
（2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）
（3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。二、制定经济
分析
定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析
的条件null三、租金计算1、计算方法说明：
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的
公式
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：
实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额
其中：
实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；
不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况
下获得的收益。以上公式用数字表示为：
销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000
（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价）null假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为： 计算数据说明：
按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；
不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
（为什么这样操作：略）null2、计算过程：
第一种：按8年租期算：
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000
得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金
按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保
证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）
计算结果为： 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。null由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）第二种：按10年租期算：计算方法同上，则计算结果为：null说明：
表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。
当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的
金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。
当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收
益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足
给客户回报的金额，还有盈余。结论：
从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）null 分析说明：
租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。
好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。知已知彼方能百战百胜，只有了解商家，我们才能为发展
商制定合适的价格，为其创造最大的利润，这是作为代理
策划者的本职工作。
路漫漫而修远，我们要学习的还太多，共免之。
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