2016年苏州圆融时代广场案例分析报告（42页）

瑞铂慧家2016年8月苏州圆融时代广场案例分析赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http://down.winshang.com/添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送项目印象动感天幕河上连桥滨河休闲流光溢彩项目概况商业街区解读目录久光百货区解读总体评价一、项目概况项目背景项目区位项目交通本体解读定位及经营模式圆融集团以商业地产开发、旅游地产开发、住宅开发、高端商业项目运营为四大支柱产业的超大型国有企业，苏州最具实力的商业地产运营商。苏州圆融发展集团有限公司成立于2005年，注册资本金25亿元，民营企业是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化的企业集团集团前身为苏州工业园区城市发展有限公司，孕育成长于苏州东部崛起的中新合作苏州工业园区关于圆融商业项目：圆融时代广场、李公堤、圆融大厦、圆融星座、阳澄食街、莲花堤休闲商街等住宅项目：青剑湖高档住宅项目背景圆融项目圆融集团是苏州东部崛起的中新合作工业园区的产物，它顺应时代的发展，借助大环境的发展，促进自身的快速发展地理位置——圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心、第六空间家居，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心、诚品 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 店，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。工业园区是由中国和新加坡两国合作开发经过近15年的建设和发展，目前已转型成为面积280多平方公里，集现代工业、商业服务业于一体，教育、医疗等公共配套齐全的新城区。居住在苏州工业园区的人口现达到50万，其中有大约数万外籍人士。园区的居住人口目标是110万。项目周边整体发展迅速，拥有高档住宅群、工业园区及各大商业综合体，配套齐全，人口量大项目区位北：新光天地晋合广场南：新罗酒店圆融星座东：第六空间金鸡湖商业广场西：苏州科技文艺中心诚品书店圆融时代广场项目四至项目区位交通状况——公路交通现代大道、机场路、金鸡湖大桥等主干路；2个大型公交换乘中心位于时代广场两端；轨道交通轻轨一号线时代广场站有六个地铁出入口，一号线是连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。项目交通目前交通是以本案为核心规划，在本案集聚了时代广场站6个出入口，并沿华池街在项目两端设置2个大型公交换乘站，属于此区域交通核心圆融时代广场总规模与经济技术指标占地面积：21万㎡建筑面积：51万㎡五大功能区：商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨河餐饮区以及苏州首座17万平方米的Shoppingmall——香港利福国际集团打造的苏版久光百货。开工及开业时间：圆融时代广场作为苏州市重点建设项目，2006年4月开工，历时两年半的时间建成，于2009年1月开业。项目投资运营单位发展商：苏州圆融发展集团有限公司商业顾问公司：仲量联行测量师事务所（香港）有限公司物业顾问：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司规划及建筑设计：美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司项目信息整个项目体量大，功能分区明显，投资运营单位均为知名品牌单位，属于苏州市重点建设项目生活休闲区久光百货区17万㎡商务办公区13.4万㎡圆融天幕街区滨河餐饮区以租赁为主商业街、写字楼、百货全部只租不卖由专业的招商顾问团队进行统一招商由经验丰富的物业管理团队进行运营管理项目经营模式项目定位圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并力图打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性商业体，全部自持，统一经营管理定位及经营模式二、商业街分析总体布局商业建筑设计交通系统规划商业氛围营造业态与品牌商业街部分功能划分：圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区；分别由多个独立建筑有机串联，单体两层。项目临湖而形成特色沿水商业带，时尚现代的商业建筑与环湖景观的结合,不但满足了商业业态经营所需，创造了良好的景观条件，同时项目硬件条件与水系的搭配也达成了和谐统一。总体布局圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区均以街区形式呈现，由独栋建筑形式串联，有效利用临湖资源，打造滨河休闲景观新体验圆融天幕街区滨河餐饮区生活休闲区多个独栋物业，单铺面积100~800m2，以150~300m2商铺居多，均为一层或一托二商铺。规模型独栋复合式商业设施的利用，促使内部交通通达，拓宽了商业展示面。商业街区内建筑均是以弧形构成、加之颜色艳丽的外立面石材，体现商业的现代时尚之感。有助于吸引游客光顾，形成眼球效应，从而创造经济效益。建筑设计独栋商业建筑形式，拓宽了内部交通线以及各商铺展示面，其独特的建筑形式有利于吸引游客光顾，但人流集聚性差内部交通规划横向交通：项目设置三个空中连廊、并沿河设置三座景观桥，将天幕街、生活休闲区和久光百货三个分区进行有效连接，同时利用连廊空间打造、桥墩的打造，增加一定的休闲商业氛围；竖向交通：每个单铺在内部均设置楼梯，同时在天幕东街尽头主力店设有外部扶梯，增加便利性。停车系统：每个区地下一层均设有停车场、出入口，共有4000余个泊车位，满足了不同业态店家对交通和停车位的要求。空中连廊外部、内部打造景观桥的打造水系平面交通的搭建对于沿水商业来讲非常重要，项目通过环桥、连廊等连接设施形成了商业与水系的良好互动，值得借鉴。交通规划空中连廊景观桥外部扶梯天幕街区的营造休闲餐饮为主体的商业街区及中间区域小广场聚客的辅助，与天幕形成相互辉映的统一整体。氛围营造项目利用500米长的LED天幕、水系与空中连廊、夜景照明、生活休闲区的主题景观、小品等人性化设置，营造出时尚休闲的商业氛围。氛围营造空中连廊的打造利用空中连廊连通河道两侧功能区，不仅引导人流向两刚流动，同时增加整个项目的趣味性及观光性。氛围营造夜景灯光秀动感天幕区播放各种动画幕景，各连廊间的灯光秀，以及小广场中小品均以五彩的灯光营造出热闹的商业氛围。城市生活景观小品的客流带动生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与民众，增强项目趣味性与体验性。氛围营造商业导视系统的应用项目连廊桥内的LOGO展示、街区内导视牌的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心的装饰，有助于项目整体风格的营造以及功能分区的区分，无形的导视系统。导视系统整个项目采用多种导视方式，减少单一的箭头导视方式，增强新奇感和变化感，让游客在游玩过程中发现更多趣味天幕商业街——零售（46％）：品牌服饰、数码体验、运动休闲、艺术家饰、超市等餐饮（49％）：中华美食、异域餐饮、连锁餐饮、特色餐饮休闲（5%）：美容SPA品牌多以知名主力店及国内外流行品牌为主沿金鸡湖区域主要以休闲餐饮、咖啡店为主引进年轻、时尚类品牌，以街店的形式将购物、餐饮、休闲融为一体，便于人们消费。业态布局天幕商业街——以知名主力店及国内外流行的品牌为主，采用街店形式将购物、餐饮、休闲融为一体，增强体验感西街东街天幕商业街业态布局业态　业态细分品牌零售服装服饰包客女包、E.LAND、佐丹奴、MAP女鞋、热风服装、拉夏贝尔服装、法文箱子、BESTSELLER、V-one男装、圣伽步鞋、新宇亨得利名表、眼镜亮视点眼镜、瞩目眼镜、家居简爱家居、乐扣乐扣其它APPLE体验店、屈臣氏餐饮正餐川行天下、香锅制造、西堤牛排、莎廊坊韩国料理、利苒西餐厅、萨莉亚意式餐厅休闲餐饮必胜客、时尚自助火锅、一茶一坐、美美港式茶餐厅、阿宗面线、真旺茶餐厅快餐赛百味、汉堡王、爱茜茜里冰淇淋、咖啡星巴克、牙买加、咖世家休闲美容美体美丽田园、酷美体瑜伽美容连锁业态布局核心12栋汉堡王爱茜茜里一茶一坐星巴克11栋VidaOliva亮视点美美港式茶餐厅莎廊坊10栋西堤红酥手美甲生活KokoroSweets祖母的厨房9栋屈臣式比比客大队长主题火锅LADYME秘密餐厅Imovie视听馆亚坤咖啡8栋19栋VerModaSelected设计生活18栋17栋LaChapelle16栋食之秘22栋卡路驰乐扣乐扣21栋CANDIES蒙特梭利早教世家神汇如愿光美颜瘦身中心韦博国际英语全家便利店20栋大嘴猴NEWLOCK优衣库15栋很高兴遇见你釜乐轩14栋咖世家咖啡川行天下泰信宫美丽田园首选造型13栋必胜客萨莉亚北西东天幕商业街——零售业态集中在天幕街的北侧，餐饮业态集中在南侧，南侧临河，打造滨河餐饮区；华池街是整个项目人流出入的主干道，两侧业态为最主要的主力店主要以零售业态为主，儿童服饰、玩具等品牌店占据一定数量；高端家电商场的引入，提升品牌档次；儿童类消费占比较高，休闲娱乐及服务类业态主要客群为儿童；业态布局生活休闲区——集各类儿童休闲娱乐、高端家电、体验式教育等国内外知名品牌于一体，充分满足家庭消费生活休闲区重点品牌商户：玩具反斗城——来自美国，享誉全球的玩具专门零售商顺电——中国高端家电商场代表品牌，专注高端3C数码潮流产品及部分传统电器Wee-World——来自台湾，中国第一座儿童职业体验馆卡通尼——来自台湾的五星级飞梦玩国，国内超大室内儿童主题乐园业态布局生活休闲区业态品牌休闲娱乐Wee-world儿童体验馆、玩具反斗城、卡通尼乐园、卡拉贝熊餐饮食其家、BAPPLE冷饮、苏浙汇、肯德基、可颂坊西点、DQ、棒约翰零售迪士尼家居、生活本色家居、PawinPaw童装、美美创意绘本馆、顺电、头大原创玩具房、Toonsland玩具、萨加朵、七彩维迪斯、可可鸭、优之良品服务皇家宝贝摄影、瑞思学科英语、Wee-world中国第一座职业体验馆暨英语村迪士尼儿童家居用品卡通尼乐园—五星级儿童主题乐园生活休闲区品牌分布业态布局立地条件——优越的地理位置及交通环境；区域一定数量的外籍人群和具有高消费能力的人群支撑；开发商投资实力明显，全部持有经营；促使项目的规划、建设、招商和经营管理等诸多方面与多家国际一流团队合作，强强联合。经营特征——商业建筑设计、景观、交通规划理念超前，适于各种业态商家经营；业态丰富、新型品牌主力店的引进，具有引领苏州时尚消费人群功能；分析判断——区域内目前进驻了不少新商业项目，如诚品书店、新光天地等项目开业，虽可以带动增加区域人气，但同时也有分流的影响；项目引进品牌中档为主，符合区域消费水平，同时扩大消费群体，定位较为合接地气；区域内人口目前有限，对整个商业消费有限。商业街小结三、久光百货分析基础概况建筑设计装饰设计服务设施业态与品牌投资经营商：利福国际集团有限公司规模：建筑面积17.1万平方米，作为圆融时代广场商业综合体的零售主力店，力求打造苏州最大单体百货店，其体量占据总体开发规模的33%；物业结构：商业经营B1-4F/B2为停车场商业定位：中高档次现代综合百货（以穿戴类软性商品为主，兼营超市业态，复合餐饮及休闲功能补充）基础概况圆融时代广场最大的单体百货店，以中高档现代综合百货为主，由单独的投资经营商经营管理建筑设计外立面及结构：延续圆融时代广场“标新”之特征—倾斜型外立面/落地玻璃通透性商业设施整体突显现代特征，增强商业内部空间的亮度，提升商业设施尤其是沿滨河方向的功能拓展性；弊端：整体沿街面预估500米左右，对消防及商业经营布局规划压力较大。装饰设计装修风格久光百货将单层划分为4个区，红区、黄区、蓝区、绿区，各个区在形象上采用了目前流行的规划，不同区域的天、地、柱子采用不同的风格和颜色装饰。商场内以颜色和装修风格划分区域，以多变的购物环境增强消费者的体验感装修设计特征：商业装饰以提升商业设施及店堂环境之品位及档次而设置，久光以提升照度、暖色色彩的主体来体现。根据不同分区商品经营特征而有机组合商业装饰的特色（色彩、灯光、道具）例1：地下部分地下商业街生鲜超市区地下美食街业态布局首层商业二层商业三层商业中庭人性化服务：租借童车、轮椅、雨伞服务免费包装免费停车营业辅助：功能延伸——会员及卡友俱乐部、总服务台服务完善——免费穿梭巴士、ATM取款特征：借鉴韩日百货零售经验，在人性化设施及软性服务上提升商业品位及档次。服务设施服务设施较为人性化，同时以会员及卡友俱乐部等实现功能的延伸，增加消费者在硬件及软件服务上均有较好的体验业态布局业态楼层分布：地下一楼：快餐、休闲食品级餐饮和生鲜食品超市一楼：国际著名时装、手袋、鞋履配饰、珠宝及化妆品牌二楼：家居用品及儿童玩具专区、男女国际服饰（上班及休闲服装）三楼：主体娱乐区（游艺中心）、运动用品及青春时装专卖区四楼：主题餐饮区特征：依靠建筑结构特征，有机结合经营布局的分区规划；以现代综合百货定位为出发点，商业规划彰显购物联动促销及功能互补、完善之优化特征；业种及品牌组合考虑百货经营及店家需求。特征：久光百货经营品牌以中高档次为主，采取差异化突围、补充日韩特色为主体特征。目前，久光百货有逾500多个品牌，约100余个品牌为首次进驻苏州；其摒弃了传统中端百货之过多重复的大众消费型合资及国际3线品牌，兼顾整体商业定位及开发区消费现状，在高端品牌引进上非大打奢侈品及顶级品牌，更多地偏向于国际1-2线及时尚名品类品牌。依据现代百货发展趋势及“一站式”商业服务的需求，久光百货在外租区（商业街）、功能区招商上突显：休闲餐饮促进关联销售、商务品位餐饮提升店面形象的特征。业态及品牌商业品牌外招/功能店零售专门店药妆/个人用品店—万宁、同仁堂食品/轻食—贝尔多爸爸、安徒生丹麦冰激凌、快乐柠檬休闲：美肤/护发/美容：丽妍雅集、HAIRCORNER咖啡：HAAGEN-DAZS游艺电玩—J'S乐园餐饮：快餐/主题餐饮/商务餐饮地下美食街：COCOCURRY、ORYA、SUNCAFÉ、东海道乌冬面、龙记茶餐厅、满记甜品、千客面来、洋风馆顶层餐厅：和三味（日本料理）、小南国、釜山韩国料理、金桂皇朝、龙庭轩休闲餐饮：番茄主义业态及品牌立地条件作为圆融时代广场最大主力店及整个商业带动重点，久光百货依靠金鸡湖东岸商务及商业环境日益完善的基础而入驻；项目的大体量特征要求有庞大的客群做支撑，目前区域的发展正在不断引入人口，这是一个培育发展的过程。发展判断随着工业园区的日益成熟、圆融时代广场的市场培育，久光百货的新型商业营运模式将逐步被消费者接受并追逐，发展成为引领苏州中高端时尚品位消费的首选场所之一。经营特征久光百货以软性商品及穿戴类商品为百货经营主体，同时提供“一站式”服务提升功能、业态的完善，增设零售生鲜超市、商业食街、休闲美容、商务及主题餐饮等配套设施。其依托利福集团在华东的影响力及品牌号召力，久光百货苏州店以突围中档次生活百货为基点，增强日韩方向品牌及人性化服务比重，定位于时尚性、品牌性综合型中高档次百货。小结THANKS谢谢聆听