住宅小区土地面积分摊方法的研究

碡 【文章编号】1006—3S62(2009)02—0078—05 住宅小区土地面积分摊方法的研究 何 姗 周荣根 汪 霄 (1．南京工业大学管理科学与工程学院，江苏南京，210009；2．南京 市国土资源局地籍管理处，江苏 南京，210009) 【摘要】住宅小区的不断发展，以及法律 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的逐步完善，进一步增加 了住宅小区土地面积的分摊的复杂性。目前，在 实际的 操作 中没有统一的原 则或具体的标准 ，各地均采取 了不同的分摊方法 。为 了进 一步规 范土地登记 工作 ，妥善 解决住宅 小区土 地登记发证的后续管理 问题 ，更好地维护业主的合 法权益 ，本文对现有 的分摊方法进行 了比较 ，并提 出了实际运用建议 。 【关键词】住宅小区；土地面积；分摊方法 【中图分类号】F293 【文献标识码】A 1 导言 随着经济的不断发展 和房地产市场 的逐步完 善，城镇住宅小区呈现多样化、环保节能化、生态化 、 智能化的趋势。住宅小区的数量不断增加 ，住宅小 区的规划分区和配套设施建设 日趋完善，住房的科 技含量和居民的生活水平均大大提高。中华人民共 和国物权法的出台，以及人们不断增强的法律意识 、 维权意识 ，对住宅小区内土地利用管理提出了更高 的要求 ，进一步增加 了住宅小区土地面积 的分摊的 复杂性。 目前，由于住宅小区土地面积的分摊在国家土 地管理局发布的《土地登记规则》。中没有明确的规 定，而《江苏省土地登记办法》∞中也没有具体的规 定和实施细则 ，在实际的操作 中各地对住宅小区内 土地利用面积采取了不同的分摊方法。此外涉及测 量 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的《南京市房产面积测算规则》仅提供了房屋 共有面积分摊的一种计算办法，而同属于江苏省的 《无锡市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规 则》也是对一般住宅楼或商住楼等提出了分摊计算 方法，对于土地的面积 的分摊并没有统一 的原则或 标准 ，这样会引发一系列潜在的管理和法律问题。 2 住宅小区土地面积分摊的依据 2．1 住宅小区土地面积分摊的法律依据 依据民法的基本原则 ，权利可由一个人所有 ，也 可由若干人共有 ，而共有又分为按份共有和共 同共 有。按份共有指权利人按各 自的份额享有权利 ；共 同共有指对权利不进行份额分割 ，而权利人共 同享 有权利。 根据物权法的规定 ，所有权人对 自己的不动产 依法享有 占有 、使用、收益和处分的权利 。业主对建 筑物内的住宅 、经营性用房等专有部分享有所有权 ， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的 权利。不动产可以由两个以上单位、个人共有。共 有包括按份共有和共同共有。建设用地使用权可以 在土地的地表 、地上或者地下分别设立。新设立的 建设用地使用权 ，不得损害已设立的用益物权人的 权利。 2．2 住 宅小 区土地面积 分摊 的理论依 据 2．2．1 马克思主义地租理论及土地分类标准 在马克思主义地租理论 中，按等量资本投入 的 形式和利润将级差地租分为两种形 态。在 国家 的 《土地利用现状分类》@中，住宅用地为一级类 ，下分 2个二级类。而在《南京市城市用地分类 和代码标 准》④中将大类居住用地分为 8个 中类 。因此 ，应 当 结合 当地的实际情况 ，对 于小 区内属 于住宅性质 的 土地的部分按规定进行分摊，而其中有可能存在的 其他类型土地 ，不应纳入分摊面积计算。 2．2．2 住宅用地的空间分配理论 住宅用地的空间分配 比例较商业用地等相对平 均，但随着时代的发展 ，出现 了多种类型的住宅 ，在 不同形态、不同容积率、不同层高的住宅小区，分配 规律不尽相同。同时，亦 有学者提出了“空间权”的 观点 ，但是这种权力与土地所有权、建设用地使用权 的关系并没有一个统一的观点。 78 城市发展 研究 16卷 2009年 2期 Urban Studies Vo1．16 No．2 2009 何 姗等 ：住宅小 区土地面积分摊方法的研究 2．3 现行法律法规对面积分摊的规定 目前，在 日常实际操作中，与土地确权登记有关 的政策依据主要有 ： (1)《土地登记规则》第五条规定：“土地登记 以 宗地为基本单元。两个 以上土地使用者共同使用一 宗土地的，应当分别 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 登记。” (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。第 二十一条：“土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定的使用年限届 满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届 满前一年申请续期 ，除根据社会公共利益需要收 回 该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应 当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土 地使用权出让金。” (3)《江苏省土地登记办法》第八条中指出“土地 登记以宗地为基本单元。”“所谓宗地，是指 由权属界 线封闭的地块。两个或两个以上土地使用者所共 有 ，其间难以分清权属界线的地块也称为宗地。”“一 个土地权 利人拥有或者使用两宗或两宗以上土地 的，应分宗登记 ；两个或两个以上土地使用者共同使 用一宗土地的，应按宗分别登记。” (4)国土资源部关于地下建筑物土地确权登记 发证有关问题的复函@中明确指出：“凡是与地上建 筑物连为一体的地下建筑物 ，其土地权利可以确定 为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑 面积计入整体建筑总面积 ，然后按权利人拥有的地 下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土 地面积。”“离开地面一定深度单独建造，不能与地上 建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定 为土地使用权(地下)。具体登记时，其土地面积为 地下建筑物垂直投影面积 ，并在备注栏注 明相应地 上土地使用权的特征。土地使用权(地下)在不违反 地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进 行出租、转让和抵押。” 可以为江苏省南京市的实际操作提供参考的， 与土地分摊相关的政策依据主要有 ： (1)关于执行《苏州市成片住宅区公寓式住宅用 地的分宗定界意见》的通知⑦。 (2)上海市房屋土地管理局关于印发《新建商品 房用地面积分摊技术规定》的通知④。 (3)关于印发《杭州市土地登记划宗及分摊方法 若干规定》的通知⑦。 (4)大连经济技术开发区住宅用地土地面积分 城市发展研究 16卷 2009年 2期 Urban Studies Vo1．16 No．2 2OO9 摊办法(2003．7)。 (5)《南京市房产面积测算规则》等。 3 传统的住宅小区土地面积分摊方法 住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及 自然指示线(如河流)划分，并不为交通干道所穿越 的完整居住地段。住宅小区土地的宗地划分 ，一般 可以分为二类。一类是封闭式小区，小区有明显的 围墙、建筑物外墙 、铁栅栏等作为宗地的权属界线 ， 以整个小区为一宗地。另一类是开放式小 区，可以 以小区内的主干公共道路为分界，划分为若干宗。 据了解 ，目前商品房销售 面积与公摊面积的计 算，主要是依据建设部 1995年实施的《商 品房销售 面积计算及共用建筑面积分摊规则》以及国家质量 技术监督局于 2000年 2月 22日发布的《房产测量 规范》，后者要求在房屋权属证书附图中注明房屋套 内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。在《南京 市房产面积测算规则》中，对可计人、不计入分摊面 积 的共有共用部位，不计入共有建筑面积的附属房 屋都有所说明，在此借用以便于说明。 传统的住宅小区内土地面积分摊方法可以分为 如下几类 ： 3．1 按建筑面积分摊法 (1)一步分摊法 某户分摊面积= 号霎 (1) (2)两步分摊法 ① 某 单 元 分 摊 面 积 = 该单元基底面积 总面 ×所在住宅 小 区内参 加 分摊的用地面积 (2) ②某户分摊面积 =(所在单元分摊面积 +该单 元基底面积)× (3) (3)带系数一步分摊 某户 分摊 面积 = 该户折算建筑面积 ⋯ H ⋯ H ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ’ ×所在住宅小区参加分摊的用地面积 (4) 其中，折算建筑面积为使用面积或每户的建筑 面积 ×给定的折算系数。 按建筑面积的比例进行土地面积的分摊是一种 最常见的分摊方法，但是仍存在不小的差异，以上三 者的使用范围如表 1所示。 79 躺昏 嗲 何 姗等：住宅小区土地面积分摊方法的研究 3．2 按 价值 分摊 法 3．2．1 按房地价值分摊法 采用这种分摊方法的前提是 ：建筑物的用途 、面 积 、平面布置、装修等相同或相近 ，即各部分房地价 值(单价)有差异但差异不是很大。其可以克服按建 筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊 了等量的地价问题 。 某 部 分 土 地 分 摊 面 积 = 羹 尝笔墨 ×该建筑物总占地面积(5) 该建筑 的房地总价值 赶 心u 、 3．2．2 按土地价值分摊法 在土地利用过程中，由于土地用途不同，层数不 同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土 地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使 用者拥有多少土地面积。这种分摊方法不仅适用于 多层、高层 ，而且适用于同一层或平房不同部位分别 为不同人所有 ，房地价值不相等的土地面积分摊。 某 部 分 土 地 分 摊 面 积 = 该部分的房地价值 一该部分的建筑物价值 该建筑物总 占地面积 (6) 3．3 几种 分摊 方法的 比较 在实际操作中，如果住宅结构类型较为单一 ，一 般采取 比较传统的一步或两步分摊法，而如果住宅 结构类型较多，则需要在 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 后按不 同的折算 系数 运用带系数一步分摊法分别计算。如果存在多种类 型的建筑 ，如普通住宅 、别墅、连家店 、多功能综合楼 等 ，或者土地利用较为复杂的情 况下一般宜采用按 面积分摊和按价值分摊相结合的方法。 实际中按价值分摊计算需要涉及的因素较多， 不同的时期价格不尽相同，而且地价、房价之间的并 没有固定的关系，因此虽然有一定道理 ，在运用上并 不多见。 4 经改进的住宅小区土地面积分摊方法 针对住宅小区土地情况，遵循具体问题具体分 80 析的原则，按照“对症下药”的思路，结合上述分摊方 法，进行如下的改进 ： 4．1 地上部 分 依据民法 的基本原则 ，对于一个小区而言，地上 建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。根据物 权法第七十三条的规定，建筑区划内的道路，属于业 主共有 ，但属于城镇公共道路 的除外 。建筑 区划 内 的绿地 ，属于业主共有 ，但属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑区划 内的其他公共场所 、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 4．1．1 普通住宅小区 这里所指的普通住宅小区，指 的是单幢或 同规 格多幢的住宅小区，且各层 、各单元归属于不同的产 权主体。一般情况下建议采用按建筑面积分摊法中 的公式(1—1)直接计算。 而对于多幢多规格住宅小区的情况 ，建议采用 公式(1—2)进行计算 。 4．1．2 花园洋房别墅小区 这类住宅小区可以考虑采用两种方法。 第一种情况，视其为同规格多幢的普通小区，且 单幢建筑物的产权单一。 第二种情况 ，将花园和房屋分离考虑。 这两种情况均可以运用公式(1—1)进行分析， 但是第二种情况只需考虑基底面积 ，而不需要考虑 整幢楼 的建筑面积，因此，可以将公式(1—1)改为： 某 幅 花 园 洋 房 分 摊 土 地 面 积 = 该幢房屋基底面积 +该幢花园面积 、，犀 不区丙雳匿墓 恧面 不 丙琵面 面积 眉 住区用地面积 (1—1*) 4．1．3 混合开发小区 在如今的小区内，经常存在同一宗地内会出现 各种不同类型的建筑，如花园别墅和普通住宅混合， 又如住宅小区为多层多用途等情况。 对于前者，可以结合公式(1—1)和公式(1—2) 进行计算 ，具体步骤如下 i 城市发展研 究 16樯 2009年 2期 Urban Studies Vo1．16 No．2 2009 何 姗等 ：住宅小区土地面积分摊方法的研究 分析小区内房屋类型 一 计算不同类型房屋的各产权主体的建筑面积 和总建筑面积 一 计算每幢房屋的占地面积和公共用地面积 一 按单幢分摊方法分摊每幢占地面积 一按各户建筑面积占地块总建筑面积的比例分 摊公共用地面积 一 最终得出各产权人房屋用地面积 =单幢分摊 占地丽积 +公用分摊面积。 对于后者 ，如底层为商业、二层以上为住宅的楼 房，建议采用价值分摊法。 一 般来说，住宅小区的地上形式无非以上三种 ， 如果今后出现新的住宅形式 ，亦可以视小区内类型、 规格 、用途是否相同，采用相应的计算方法。 4．2 地 下部分 住宅小 区内地下空间利用在实际中以地下车 库、地下室、人防工程形式出现的较多，主要分为两 种模式。一种是地下建筑物与地上住宅连为一体 ， 属于同一建设项 目开发利用模式 ，包括垂直相连、部 分相连两种形式，即连建式地下空间利用；一种是地 下建筑物离开地面一定深度单独建造，不能与地上 建筑物连为一体的独立的开发利用模式，即独立式 地下空间利用。 鉴于我国对地下空间权的理论研究和法律依据 尚不完善，因此根据物权法中对地下建设用地使用 权相关规定，以及国土资源部关于地下建筑物土地 确权登记发证有关问题的复函，对住宅小 区地下部 分的土地利用，建议主要采用按建筑面积分摊，具体 分类和分摊方法如表 2所示 ： 表 2 地 下部分土地利用的分摊 方法 5 住宅小区土地登记面积分摊的操作办法 5．1 住宅小区土地面积分摊基本原则 5．1．1 公正合理的原则 业主的地上土地使用权分摊面积主要依据房屋 所有权建筑面积按比例确定，做到公正、合理。 5．1．2 保持稳定的原则 采取“老房老办法 ，新房新规定”的做法，保持面 积分摊方法的基本稳定。对某一时点前实施土地登 记的住宅小区，仍采用宗地面积分摊法；这一时点后 实施土地登记的住宅小区，采用房基地分摊法。 5．1．3 维护权益的原则 因合法增减建筑等原因，造成业主已登记面积 需做调整的 ，须由建设方对涉及的业主利益进行处 理 ，土地面积调整过程和结果实行公开、透明，以维 护业主的合法权益。 5．1．4 简便操作的原则 住宅小区土地面积分摊力求简单易行 、方便业 主 ，成果便于 日常的管理与使用。 城市发展研究 l6卷 2009年 2期 Urban Studies Vo1．16 No．2 2009 5．2 住 宅 小区土地登记 面积分摊 方法 按照面积分摊基本原则，今后对住宅小区土地 面积的分摊主要采用以下三种方法 ： (1)房基地分摊法。以楼栋为单位，业主按其建 筑面积占所在楼栋总建筑面积的比例分摊该楼栋基 地面积并登记发证。宗地内其他公共部分土地面积 为全体业主共有，在业主土地证书中予以备注(不标 注共有面积 )。 (2)契约分摊法。对带独立院落的商品房 、别墅 等用地，有契约约定的，按契约分摊；无契约约定的， 按房基地分摊。 (3)产权面积分摊法。地下车库等地下建(构) 筑物直接采用地下房屋产权证面积作为地下土地使 用权分摊面积，并依此实施土地登记发证。 6 结语 住宅小区内土地面积分摊需要充分考虑小区的 具体情况、土地所处的空间位置、实际法律法规的界 定等因素。随着物权法的出台与应用，完善相关的 81 |_链零每喜 何 姗等：住宅小区土地面积分摊方法的研究 依据、原则和标准 ，将有利于对住宅小区内土地利用 面积进行科学、客观、合理分摊，在实际的操作中减 少潜在的管理和法律 问题，从而进一步加强土地管 理 ，规范土地登记行为。 一 要完善关于土地分摊的相关法律法规。进一 步明确可以参与分摊 的部分 、参与分摊部分 的独立 性 、分摊参与者的权利与义务。参与分摊后是拥有 土地所有权、建设用地使用权，还是其他权利，是拥 有全部还是部分权利 ，期限多长等等。 二要完善土地登记制度。在现有的登记制度中 尤其应加强对新的用地类型 、地下空间权利的确定， 今后就需要严格按照登记的类型进行规划和发展 ， 对于出现变更的要及时查明原 因，如需要应重新选 择合理的方法进行分摊。因种种原因造成以往土地 登记分摊面积不够准确、规范的，按数据整理后的新 成果进行变更登记发证。 三要结合社会发展 的具体情况。针对新形态、 新位置的住宅小区，要及时做出调整，依法保护 已设 立的和新设立的用益物权人的权利。对造成宗地土 地面积减少的 ，要核减并备注面积减少原因和时间， 直接按现状形成变更调查成果。△ 【注释】 ① 《土地登记规则》(国土[法]字第 184号)． ② 《江苏省土地登记办法》(江苏省人民政府令第 83号)． ③ 《土地利用现状分类》(GB／T 21010—2oo7)． ④ 《南京市城市用地分类和代码标准》(NJGBBC 02—2005)． ⑤ 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 二十九号 )． ⑥ 国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函 (国土资厅函(2ooo)171号)． ⑦ 关于执行《苏州市成片住宅区公寓式住宅用地的分宗定界意见》 的通知(苏土字(1997)第 77号)． ⑧ 上海市房屋土地管理局关于印发《新建商品房用地面积分摊技术 规定》的通知(沪房地籍(1995)373号)． ⑨ 关于印发<杭州市土地登记划宗及分摊方法若干规定》的通知(杭 土资籍[2oo5]5号) 【参考文献】 [1]胡银 昌．住宅小 区登记 的土地面积 分摊及其 它[J]．地政 ，2007 (8)． [2]陈建宁．关于共用宗土地分摊的思考[J]．北京地籍资讯，2007 (20)． [3]杜彬，张丽．应用基准地价评估小城镇立体型综合用地地价研 究[J]．农机化研究，2005．7． [4]陈慧民，马文明．住宅小区共用宗地面积的分摊[J]．河南国土 资源，2004．4． [5]李宏伟 ．高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定[J]．建筑与 预算，2006(2)． [6]王晓红，谌作林，陈琦．共有土地面积的价值量分摊法初探[J]． 国土资源科技管理 ，2003．6． [7]马万智 ．房地产共用面积分摊方式对房地产价格的影响分析 (上)[J]．中国房地产估价师，2006．3． [8]边振兴 ，李丽平，王维娜 ．城镇住宅土地分割登记工作 中的难 点 剖析[J]．国土资源，2004．7． [9]王利明．空间权：一种新型的财产权利[J]．法律科学，2007(2)． 作者简介 ：何 姗(1983一)，女 ，江苏 南京人 ，南京 工业 大学管 理科 学与工程学 院硕士研 究 生，研 究方 向为工程 项 目管理 ； 周荣根 (1963一)，男 ，南京 市国土资源局 地籍管理 处副处级。南京市 国土资源信 息 中心副主任 ，高级 工 程 师 ； 汪霄 (1962一)，女 ，安徽 合肥人 ，南京工 业大 学管 理科学与工程学院副教授 ，硕士生导师 ，研 究方向 为工程项 目管理 。 收稿 日期 ：20o8一l2—22 Research on the Share Method of Residential District Ground Area HE Shan ，ZHOU Rong．gen ，WANG Xiao 【Abstract]With the development of residential district and the advancement of legal system，the share method of residential district ground area is more and more complex．At present．there isn’t a unified principle or the conere~ standard n actual operation．There are different sharing methods everywhere．In order to normalize ground register work，solve the further man agement problems an d maintain the legal rights 0f the owner．it compares the share methods and gives some suggestions． 【Keywords】Residential District；Ground Area；Share Method 82 城市发展研究 l6卷 2OO9年 2期 Urban Studies Vo1．16 No．2 2009