旧城改造规划经济分析方法初探

旧城改造规划经济分析方法初探 规划广角 旧城改造规划经济分析方法初探 □　胡庆钢，倪庆梅 ［摘　要］为促进旧城改造的良性循环和可持续发展、协调规划目标与建设资金有限之间的矛盾、提高可实施性，瑞安市滨江三期城市 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 进行了区域土地的整体经济分析，针对旧城改造中普遍存在的拆迁安置、历史地段保护、地块出让与开发中的经济利益问题，采取一种以保障公共利益为前提、以开发公平性为基础的经济测算方法，不但可以有效避免“开发权转移”所带来的“寻租行为”，弥补“最低经济容积率”测算方法难以解决的区域整体经济平衡问题，而且还为政府运用经济手段进行调控手段指明了方向。［关键词］旧城改造；经济分析；区域整体价值；可实施性 ［文章编号］１００６－００２２（２００８）０６－００７９－０５　［中图分类号］ＴＵ９８１　［文献标识码］Ｂ Preliminary Study on Economic Analysis of Old City Redevelopment/Hu Qinggang, Ni Qingmei [Abstract] To promote old city sustainable development, and to coordinate planning goals and limited investment, urbandesign of Ruian waterfront area conducts holistic economic analysis, and adopts an economic approach protecting publicbenefit and development fairness with respect to resettlement, conservation, land sale and economic problems. Theapproach can not only effectively avoid development right shift causing rental seeking behavior and make up lowest FARcalculation shortage-difficult to solve regional economic balance, but also provide guidance for governmental control.[Key words] Old city redevelopment, Economic analysis, Regional integrate value, Feasibility １规划区概况 瑞安滨江三期位于城区西侧，北靠小横山，西依飞云江，面积约为１６６　ｈｍ２。其作为城市边缘地带及旧城区的组成部分，既存在旧城区固有的物质性老化、结构性和功能性衰退、传统人文环境丧失等历史遗留问题，也存在基础设施配套不足、交通不畅、岸线利用不合理、景观风貌丧失等现实问题。 目前滨江三期的开发已提上议事日程，为促进旧城改造的良性循环和可持续发展、协调规划目标与建设资金有限之间的矛盾、提高可实施性，必须进行区域土地的整体经济分析，为提高区域整体利益、平衡建设资金、合理开发时序提供技术支撑（图１）。 护时，应首先对城市公共利益给予足够保障（图２）。 （１）对山水资源的保护。山水资源的价值在于其具有惟一性和标识性，是区域的独特资源。对山水资源的保护与其说是一种景观上的考虑，不如说是一种文化，一种对自然、对历史的尊崇。“以山为尊，以水为聚”是自古以来的价值观念，更何况山水资源还有保持水土、游憩休闲、防洪排涝等多重功能，必须加以保留。 （２）对历史遗存的保护。不仅包括历史保护地段，同时还包括重要的历史风貌建筑。 （３）对质量较好的居住建筑和公共建筑的保留。这些建筑目前使用情况良好，没有改造的必要。 （４）必备的公共设施用地。如需配置三所幼儿园、两所小学、沿江６０　ｍ宽的公共绿地、沿主要河道两侧各１０　ｍ宽度的绿地、城市道路等。 根据上述分析，去除这些用地，本区可开发用地约为３６　ｈｍ２。 ２主要经济问题及分析测算思路 ２．１可开发用地测算 可开发用地面积、位置的确定是经济测算的重要基础，在很大程度上决定了土地开发的方式和规模。然而，在确定是对土地进行开发、改造还是保 ２．２政府投入成本测算 在财政有限的情况下，理想的旧城改造方式应 ２００８年第６期　第２４卷 79 表１　政府投入成本一览 土地征地费用１０．０７１２０万元／ｈｍ２１　２０８．４０小横山村用地１０．０７　ｈｍ２，按８万／亩计算 费用 用地置换 ６．５３　　　　— １　１７５．４０其中：公共设施用地６．２７１８０万元／ｈｍ２１　１２８．６０主要为非商业性办公、文化等用地，按１２万／亩计算　　　　　其他用地０．２６１８０万元／ｈｍ２４６．８０主要为市政等用地，按１２万／亩计算 小计 　—　　　　— ２　３８３．８０建筑工业仓储搬迁２８．１０８０万元／亩～１００万元／亩３７　９３５．００共２亿～３亿 拆迁公共设施 １．３０１　５００元／ｍ２１　９５０．００造价按１　５００元／ｍ２计算及补市政、交通等设施９．９１５００元／ｍ２４　９５５．００造价按５００元／ｍ２计算 偿小计 　— 　　　　— ４４　８４０．００ 征地配套１０．０７７５万元／ｈｍ２７５５．２５按５万／亩计算城市道路广场２０．００５００元／ｍ２１０　０００．００含配套的管道费用 防洪堤　—　　　　—２０　０００．００建设绿地 　—　　　　—２　３８１．５０投入 其中：滨江绿地１４．０９１５０元／ｍ２２　１１３．５０控制６０　ｍ宽　　　　　　滨河绿地３．３５８０元／ｍ２２６８．００控制１０　ｍ宽 水体整治６．２９　　　　—５　０００．００古城保护更新６．８６　　　　— １５　０００．００公共设施建设６．００１　５００元／ｍ２９　０００．００估算公建用地４　ｈｍ２，容积率１．５，建造单价１　５００元／ｍ２ 小计　—　　　　—４２　１３６．７５成本　— 　　　　— １０９　３６０．５５ 土地费用＋拆迁补偿费用＋建设投入 合计 尽可能达到资金投入与产出的基本平衡。因此，必须对政府的投入成本有明确的认识，并将其作为确定土地出让款的重要依据。 一般来讲，政府的投入成本通常包括三个方面，即征地费、拆迁安置费、建设费用。具体到本区，包括征地费、土地置换费，以及进行公共设施建设（道路、绿地）所涉及的拆迁补偿费、基础设施配套费、防洪堤建设费、滨江绿地建设费、道路建设费、公共设施建设费（幼儿园、小学、文化设施）、水体整治费用、古城保护费用等。根据计算，这部分成本约为１１亿元（表１），平摊到可开发用地上，每亩约２０３万。南滨江土地均价为２００万／亩，旧城土地均价为２５０万／亩～３００万／亩。由此推论，本区块开发资金从总体上基本可以平衡。 图１　区位图 图２　保留用地图３　地块潜在价值分析图４　地块划分示意图 ２．３不同地段潜在的经济价值测算 总收入（单位面积售价×建设量）。 地块的潜在综合经济价值。 由于各地块“先天条件”不同，有的（１）成本通常包括土地出让价、拆迁将开发地块的经济价值分为五个等严格限制开发量，有的拆迁安置费很大，安置费、建设费。假设单位面积的土地出级，可以看出滨江沿线、小横山两侧地块同时不同建筑单位面积造价也各不相同，让价固定，将上述成本转换为空间语言可潜在利润最高，其次为乳品厂区块和瑞湖因此并非每块地都有利可图，为保障亟需得出如下结论： 路与沿江西路交叉处、阔台河以西的三角改造地段的及时更新和开发的公平性，通①成本与用地性质有关：不同性质的地段，利润较低甚至为负的地段集中于阔常会采取“搭肥补瘦”的开发方式，但实用地单位面积的拆迁 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 不同。 台河以东旧城地段（图３）。 践证明，这种方式不仅解决不了问题，还②成本与人口密度有关：人口密度越尽管上述分析只是一个定性结论，但很可能引发“寻租行为”，“肥”的地段开大，单位土地面积拆迁费用越高。 却指明了运用经济手段进行调控的方向，发了，“瘦”的地段改造往往不了了之。因③成本与现状容积率有关：建设强度如果按照传统思维，认为离市中心近、靠此，首先必须对不同地段的潜在经济价值越大，单位土地面积的拆迁费用越高。 河地段、靠近文化中心地段地价应高于偏形成明确认识，通过明确的、可量化的经④成本与建筑限高有关：多层建筑成远地段的话，那么这些地段的更新就难以济手段引导开发商，使每个地段都可获得本通常低于高层。 实现。因为其开发成本本来就高，再加上基本相同的利润率，保证那些难以改造又（２）产出为单位面积售价×建设量，高地价，无疑雪上加霜，开发商是不愿意亟需改造的地段得以更新，实现旧城改造房屋售价通常取决于位置和环境，将之转来开发的。正确的调控手段是：①对无利的目标。这部分既是经济分析的难点同时换为空间语言可得出如下结论： 可图甚至亏本的地块，政府应降低土地出也是重点。 ①基础设施越完备、越靠近市中心的让价，甚至采取补贴的方式来吸引开发商２．３．１不考虑土地出让价前提下的地方预期售价越高。 进行投资，补贴资金来源于利润较高的地地块潜在经济价值分析 ②山水景观环境越好的地段预期售价块。换言之，就是要保障地块开发的公平一块地的开发价值取决于成本与产出越高。 性，使各地块具有同样的利润率，只有这的差值。用 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 表示：总成本（土地出让价（３）运用ＧＩＳ技术分别将上述因子量样，才能避免出现该改造的改造不了，该＋拆迁安置费＋建设费）×（１＋利润率）＝ 化、标准化并进行叠加分析，可得出每个 控制的控制不住的尴尬局面。②对于潜在 ２００８年第６期　第２４卷 81 表２　地块经济指标预设 假设单位建筑面积售价（元／ｍ２）开发商毛利润率 ４　０００３０％ ４　８００３０％ ４　２００３０％ ４　８００３０％ ４　５００３０％ ４　５００３０％ ５　０００３０％ 表３　地块开发强度预设 假设容积率 ３．０（建筑密度为１８％～２０％，层数为１５～２０） ３．０（建筑密度为１８％～２０％，层数为１５～２０） ３．０（建筑密度为１８％～２０％，层数为１５～２０） ３．０（建筑密度为１８％～２０％，层数为１５～２０） ２．０（建筑密度为１８％～２０％，层数为６～１２） ２．０（建筑密度为１８％～２０％，层数为６～１２） １．４（建筑密度为２８％，层数＜　６） 表４　地块基准地价预测 基准地价（万元／亩） 总地价（万元）安置面积及需要扣除的用地 　　　２５５４０　７４１ 安置１７３户，面积为２９　４１０　ｍ２ 　　４２８２２　９３５山体面积为１．６２　ｈｍ２ 　　　３４０３４　３６２新建小学２　ｈｍ２ 　　　４２８ 　　２９６ 　　　－２９－１　１３２ 安置２２０户，面积为３７　４００　ｍ２ 　　　７８５　１０４安置１８０户，面积为３０　６００　ｍ２ １５　０８７１６　３５２ ２ 水体面积为０．６５　ｈｍ，　　—绿地面积为０．５　ｈｍ２ 经济价值高的地区，政府应加大基础设施（道路、绿地、配套公建）投入力度，增加宜居度，把潜在经济价值转换为现实经济价值，从而实现后续改造目标。 ２．３．２基于相同开发利润率条件下的土地出让价计算 根据上述结论，问题的关键在于计算相同开发利润率条件下每块开发用地的土地出让价。 （１）将可开发用地按位置、现有道路、可能的开发收益情况、面积等划分为七大地块（图４）；花园路以东地段地块比较零散，难以成片开发，暂不计算在内。 （２）根据市场价格假定各地块建筑综 合单价（包括住宅、裙房商业），规定各地块的开发毛利率均为３０％（表２）。 （３）根据不同地块的位置、限定条件等假定其开发强度。 根据旧城区的高度限制因素和前述地块潜在经济价值结论，确定各地块的容积率、建筑密度和建筑层数（表３，图５）。根据相关研究结论，所取开发强度基本上是合理环境容量的上限值： （４）计算各地块成本收益，得出在一定开发强度及利润率条件下的基准地价（表４）：总成本×（１＋利润率）＝总收入。其中，总成本＝土地出让价＋拆迁安置费＋建设费，总收入＝单位面积售价×（建设 量－就地安置面积）。 （５）通过上述计算，在保证开发商３０％毛利润的情况下，土地出让总收入约为１３．３亿元，比估计的１１亿元政府投入略有盈余，即在开发资金自主平衡的前提下，可以适当降低土地开发强度或增加公共设施配置，但余地不大。 ３规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的构筑 根据分析结论，规划方案在可开发用地面积及位置、保护／保留用地的范围及重点、新建公共设施的种类、各开发地块的开发强度等方面都有了明确的依据，结 方的“开发权转移”，也不同于国内常用的“最低经济容积率”，它提供了一种以保障公共利益为前提，以开发公平性为基础的经济测算方法，不但可以有效避免“开发权转移”所带来的“寻租行为”，弥补“最低经济容积率”测算方法难以解决的区域整体经济平衡问题，同时还为政府运用经济手段进行调控指明了方向。对于潜在经济价值较高的地块，政府应加大基础设施投入力度，增加宜居度，将潜在经济价值转换为现实经济价值，以实现后续改造目标；对于亟需改造但无利可图甚至亏本的地块，政府应降低土地出让价，甚至采取补贴的方式来吸引开发商进行投资，只有这样，才能有效避免该改造的改造不了、该控制的控制不住的尴尬局面。 （本项目负责人为金永洪、胡庆刚。本项目和文章是在教授级高级规划师黄幼朴的指导下完成的，特此致谢。） 图５　各类住宅的合理建筑密度及容积率 ［参考文献］ ［１］王　德，等．Ｈｅｄｏｎｉｃ住宅价格法及其应用［Ｊ］．　　　城市规划，２００５，（３）． ［２］杨松筠，陈　韦．对我国住宅合理密度的初探　　　［Ｊ］．城市规划，２００５，（３）． ［３］肖　达．上海旧区改造政策变化对城市居住构　　　成的影响［Ｊ］．城市规划，２００５，（５）．［４］谢东晓．北京市危改区的改造甄选研究［Ｊ］．城　　　市规划，２００５，（６）． ［５］桂晓峰，等．关于历史文化街区保护资金问题　　　的探讨［Ｊ］．城市规划，２００５，（７）． ［６］周　霞，等．经济发达地区城市历史文化资源　　　的保护与利用［Ｊ］．城市规划，２００５，（８）．［７］赵守谅，等．在经济分析的基础上编制控制性 图６　总平面图 　　　详细规划［Ｊ］．国外城市规划，２００６，（１）．［８］城市规划资料集（第四分册）［Ｍ］．北京：中国建　　　筑工业出版社，２００２． 合上层次规划及相关规划对本区的要求， 结合本区的问题特点，规划方案的产生顺理成章，总体上形成三个景观核心和一条景观带，即小横山景观核心、阔台河景观核心、西山景观核心和沿江景观带。规划以三个景观核心为中心形成三个片区：小横山居住片区、阔台河居住片区和西山历 史文化片区。三个片区之间分别以沿江景观带和步行街有机串连（图６）。 ［作者简介］ 胡庆钢，高级规划师，浙江省城乡规划设计研究院主任 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 师。 倪庆梅，浙江省城乡规划设计研究院规划师。［收稿日期］２００８－０４－１２ ４结语 综上所述，我们在瑞安滨江三期城市设计中所采取的经济测算方法既不同于西 ２００８年第６期　第２４卷 83