房地产调控政策政策

房地产调控政策政策政策评析：由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著。政策一和政策二性质相同，其背景和目的都是：为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购置普通自住房的金融效劳水平，保障和改善民生。政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购置普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，然而其后出现一些曲折，由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优惠，所以“改善型需求〞悬而未决。而?关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?中明显进一步放松房贷政策，不仅初步界定的“改善型需求〞，而且还规定“对其他贷款购置第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率根底上按风险合理确定。〞这意味着放权给商业银行自主决策。由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房贷政策〞，在很大程度已经放松。2021年房地产政策：前期宽松平稳，年底政策突变　　1、信贷政策盘点　　政策一：2021年1月3日,四大国有银行宣布,只要2021年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原那么上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细那么后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细那么相继出台,为楼市回暖蓄积了政策根底。　　政策二：5月27日，国务院发布的?关于调整固定资产投资工程资本金比例的通知?中明确，保障性住房和普通商品住房工程的最低资本金比例为20%，其他房地产开发工程的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑〞。　　政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了?关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知?，针对局部地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭〞、“假首付〞、“假房价〞、“二套房贷〞 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序开展。坚持重点支持借款人购置首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。　　政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出?关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见?，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金〞和“保障房〞实现“对接〞。　　政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条〞，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差异化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。〞　　政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成局部，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2021年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长〞的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2021年楼市消费的增长。　　数据显示，2021年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量到达4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。　　进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定开展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房〔及以上〕信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步开展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条〞的出台说明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2021年房地产信政策的主基调。2、税收政策盘点　　政策一：5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，标准土地增值税清算工作，国家税务总局制定?土地增值税清算管理规程?，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。?规程?自6月1日起施行。根据?规程?，纳税人符合以下条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发工程全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发工程的；三是直接转让土地使用权的。　　政策二：5月25日，发改委公布了?关于2021年深化经济体制改革工作的意见?，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转〞运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。　　政策三：12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的假设干政策 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 ,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2021〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。　　政策四：12月23日，财政部和国家税务总局出台了?关于调整个人住房转让营业税政策的通知?，这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。〞　　政策评析：由于2021年是房地产政策相对宽松的一年，房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的开展，并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。　　不过随着税收优惠期限的结束，优惠政策是否延续一度成为市场热议的焦点。政策是为市场效劳的，反过来，如果市场情况发生了根本性的改变，相应的政策也会进行调整。房地产税收政策也将遵循这样的规律。由于下半年以来房地产市场量价齐升，局部城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，在这样的情况下，房地产税收优惠政策就要适当退出，从而起到降温楼市的作用。　　营业税“2转5〞对于抑制投机性购房消费具有明显的作用。物业税虽然短期内难以出台，但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一个弯子，政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。这就是目前阶段物业税的巨大影响威力。总体而言，税收是政府进行房地产调控的重要手段，使用得当可以起到促进楼市开展，稳定楼市价格的良好作用，但如果使用不当，那么往往效果与期望差距甚远。3、住房政策盘点　　政策一：6月2日，住房与城乡建设部，国家开展和改革委员会，以及财政部联合印发了?2021-2021年廉租住房保障规划?，从2021年起到2021年，争取用三年时间，根本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。　　政策二：12月14日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康开展的“国四条〞，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2021年末，根本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题〞。对于1000万户国有工矿和林区、垦区的棚户区居民，要加大力度进行改造， 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 用5年左右时间根本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间根本完成。　　政策评析：我国住房政策几经变迁，由福利分房到货币化改革是一个巨大的飞跃，但在转变过程中，住房政策过度鼓励了市场化走向，导致局部城市房价高企，房价与收入的比例失调，形成所谓的住房民生问题。2007年之后，政府的住房政策开始转向，工作重心转到了住房保障上来。2021年住房政策就是围绕如何解决中低收入阶层住房困难，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。而且，对于解决城市低收入住房困难家庭的任务指标和力度在逐步扩大，这显示了政府在这一问题上更加积极和紧迫。　　从目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市场化开展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定开展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得开展空间。4、土地政策盘点　　政策一：　　政策二：5月15日，国土资源部下发?关于切实落实保障性安居工程用地的通知?要求，各地要加快编制、修编2021至2021年和今年保障性住房用地供应方案，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。　　政策三：8月21日，国土资源部下发?关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知?，为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。　　政策四：12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布?关于进一步加强土地出让收支管理的通知?，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原那么上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。　　政策评析：土地政策是影响房地产市场开展最重要的政策之一，土地政策的主要内容是调整土地供应结构、供应节奏，以及土地出让金缴交规那么的相关制度。2021年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V〞型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王〞。尤其是一线城市，“地王〞甚至在某些区域扎堆。“地王〞的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。　　从土地资源角度看，我国城市土地供应与未来市场需求是不对应的，人多地少是现状，因此，我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划，加强土地使用监管，打击囤地，最大限度开发利用闲置用地，用价格和税收的手段科学配置土地资源，在一定程度上向住房保障用地倾斜。　　按照这个思路，2021年，国土资源部出台了一系列的土地政策，主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。对于“超过两年未开工的已出让土地应收回〞政策的执行，2021年从中央到地方政府都在积极推进，但效果并不理想。打击囤地是否能够取得进展，不是取决于政策条文的严与不严，而是取决于政策执行力度的强与弱。2021年房地产政策：调控由“无为〞转变为“有为〞　　“国11条〞成为房地产紧缩政策的起点　　1月10日，国务院办公厅发布?关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?，共有11条，是继“国四条〞后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。“国11条〞内容分五个局部，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供应；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。　　政策评析：　　整体风格更加严厉。从“国11条〞整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格〞、“不得〞、“查处〞等词汇屡次出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风温暖〞，“国四条〞进而变得“阴晴不定〞，那么“国11条〞就带有明显的“风雨交加〞了。政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。　　明确收紧二套房贷政策。“国11条〞的重心落在对第二套房的购置要实行差异化的信贷利率政策。这可以看作是对“国四条〞的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要40%以上，利率那么要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型〞住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切〞的形式，按照“家庭〞来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了“改善型购房需求〞的表述，“国11条〞的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27〞新政。　　住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2021－2021年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应方案，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以防止房价短时间内再次飙升。　　提出要加快研究完善住房税收政策。　　“国11条〞中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策〞来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。　　首次提出地方政府的调控责任。第五大条是“落实地方各级人民政府责任〞，把房地产业的稳定开展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制〞。这是一个重要的动向，将有利于催促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，防止在开展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置〞。　　总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的开展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍〞，而是日趋明确了态度，要“限制〞和“打击〞。　　金融信贷政策出现收紧趋势：中国人民银行决定，从2021年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。　　政策评析：提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2021年的第一星期金融机构新增贷款到达6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。　　对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的“宽裕〞心态转变为“紧缩〞心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要表达“平衡〞和“微调〞两个方面。因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧〞还是“松〞的判断。未来政策走向：　　宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策〞　　从宏观经济政策取向看，2021年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，那么会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。　　房地产调控政策：“有保有压〞，从“无为〞到“有为〞　　从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了2021年末、2021年初这轮“冲击波〞后，会有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，那么不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2021年全年极可能将在平静中度过。如果2021年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为〞将表达的更为明显。　　具体来看，房地产调控政策可能有以下几个方面的动作：　　第一，加快推进物业税全国范围空转运行　　从稳定楼市价格，引导居民理性消费的角度看，开征物业税是一个比较有效的政策手段，但目前我国还远远不具备开征物业税的条件，存在很多现实的困难。包括税制合并、改革在内，很多环节还需要梳理打通。因此，今年中央在物业税开征问题上，依然是研究的多，探索的多，具体开征的可能性不大。最可能的动作是，扩大物业税空转试点，在全国范围内实行物业税空转。不排除有在个别已积累成熟空转经验的城市进行试点实征。这样有利于形成稳定市场的预期，即开征物业税是政府认真考虑的选项，投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。　　第二，金融信贷进一步收紧　　据媒体报道，2021年1月份前半个月金融机构新增贷款量到达1.1万亿，如果该数据准确，那么前半月贷款占全年新增贷款方案量7.5万亿的15%，央行明显对如此之快的信贷增长表示忧虑。提高存款准备金率，加强金融机构“窗口指导〞是最近可行的选项。　　另外，国家统计局最新发布的2021年经济运行数据显示，2021年12月份，CPI同比增长1.9%，环比增长1%，再加上今年开年就形成的信贷洪峰，对于房地产而言，“国11条〞已经严格了二套房贷政策，在加息的预期背景下，住房信贷政策将更趋紧缩。开发贷也将会紧缩。　　第三，“限外政策〞将再次趋紧　　2021年我国经济体系将面临更加严重的流动性过剩问题，房地产市场将不再可能继续担负资金避险池的作用，否那么房地产业将面临不可承受之重。对内，现在金融信贷政策和税收政策已经趋于严格，投机投资资金成为重点防范的对象。对外，海外投资资金也将受到限制，防止外资对国内房地产市场的过度炒作，为地方政府一心一意做好住房保障工作创造良好的外部环境，同时也可以稳定市场预期，防止外来因素导致房价的大起大落。　　第四，公共租赁住房指导意见将会出台　　2021年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新就表示：今年要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购置普通商品住房的“夹心层〞群体的住房问题；还将研究制订?公共租赁住房指导意见?，明确公共租赁住房供应对象等内容。实际上，2021年国家层面的相关意见稿已经出来，目前正在各地相关部门流转以征求各方意见。动作快地方政府，如北京、常州、厦门、深圳、淮安等地已有实质性动作。“国十一条〞中提出明年增加公共租赁房用地供应，信号非常明确，今年相关法规极有可能出台，将在全国多数大城市实施。　　第五，对地方政府的政策落实提出更高要求　　房地产市场近年来出现的问题是多方面原因造成的，其中地方政府为追求地方利益，盲目开展房地产业具有不可推卸的责任。因此，从最近的政策文件看，中央对地方政府的工作责任提出了明确的要求，对于个别房价非理性上涨的城市，不成文的规定很可能被定为“房价不下，地方官员就要下〞。具体落实措施是要针对“国11条〞的要求，出台2021－2021年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。这项工作的落实和实施效果将成为中央衡量地方政府工作绩效的一个重要依据。因此，地方政府应尽快组织力量编制相关规划，把工作重点放在如何解决住房民生问题上。由美国次贷危机引发的全球金融危机使得全球经济增长势头放缓，甚至各行各业都普遍陷入悲观的预期当中。房地产作为各个国家经济的主体支撑力量，又由于其与金融行业的戚息与共的特征，使得其在金融风暴当中受到的影响更加明显。中国虽然在此次经济危机中的影响有限，但是由于当今全球经济一体化的特征使得中国也难以独善其身。房地产作为中国近年来一直受社会各界所关注的热点行业，由于其自身与国家宏观调控，与民生戚休相关的特征使其在本轮的金融海啸当中同样受到了冲击，但从2021年1-8月份的数据来看，金融海啸的威力还未完全在房地产行业及相关链条当中得到有效释放。根据权威数据统计2021年1-8月中国房地产开发投资实际完成18430.0亿元，比2007年14275.7同比增长29.1%；其中：住宅投资总额为1338480亿元，比2007年同期增长31.7%；经济适用房投资总额为54667亿元，比2007年同期增长21.7%；办公楼投资总额62434，比2007年同期增长0.1%，商业营业用房投资总额186057亿元，比2007年增长17.4%。商品房屋施工面积2316079.4千平方米，比2007年同比增长21.7%；竣工面积233714.5千平方米，比2007年同期增长12.2%；销售面积345922.8千平方米，比2007年同期降低14.7%；新增加固定资产577311亿元，比2007年同期增长26.8%。综合以上数据来看，住房投资与商业营业用房投资保持比较高的增长速度，反映出了这几年来我国房地产一直保持的比较高的投资增长率。然而，2021年似乎对中国房地产来说不是个很好的年份，从国内住房的投机现象以及国际上金融海啸的双重压力之下，中国房地产销售价格节节下滑，各地开发商大呼“救市〞。根据2021年1-8月份的数据可以看出来，销售面积345922.8千平方米，比2007年同期降低14.7%，而销售价格在二、三线城市的下滑率也几乎保持在20%左右。本轮金融危机对于中国的楼市的冲击是必然的，而且将影响到以房地产投资的整个产业链，但问题的最终原因不能归结于外部环境，而是我国房地产行业在经历过最近几年的快速开展之后确实存在的一些需要调整的问题。因此，我们说全球经济一体化使得中国在此次经济危机中难以独善其身，而房地产作为中国近年来拉动GDP增长的重要因素，所受影响也是必然的，经历过本轮金融海啸的冲击以及国内对房地产行业改革的呼声之后，中国的房地产价格或归理性。