一、公司外部环境
分析
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1、商用地产发展前景将优于住宅地产发展前景（1）、从2010年开始，一系列剑指住宅的房地产政策调控，使楼市格局发生了变化，不在调控范畴的商业地产的成交量占比明显上升，一份市场调查显示，全国后调控期的首选商业地产的投资者，占比达到38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%,选择股市的最少，只有8.5%。（2）、商业地产是投资型市场，商业地产也是国民经济发展的重要增长点。我国经济的发展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。（3）、商业地产形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。（4）、随着城市化进程的发展，常见于一线城市的商业综合体开始出现在二三线城市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，例如近几年来以零售商业为核心的综合体日益增多。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地价值、产业价值的提升，同时也带动了整个城市房地产业的价值提升。（5）、城市商业综合体一般都是地标性建筑，应对城市进行科学布局和配置，充分考虑区域特点、市场容量和消费水平，是一项系统工程，涉及诸多方面，需要与周边城市环境良好衔接，需要金融环境的支持，需要精通房地产、金融、商业的复合型人才等。而商业综合体必须通过长期专业而全面的营运，才能得到稳定回报的特性，对开发商来讲，投资这样的商业综合体项目，动辄至少十几个亿，必须要有强大的资金做支撑，还得有长期的商业营运能力，并设立严密的监督机制，不能追求短期利益。作为泰尔集团旗下的君盛子公司，着眼于房产中的材料供应以及装修工程，无以创造了一个良好的外部环境和发展机会。2、西安发展环境——高速扩展阶段西安目前处在一个迅速扩展的阶段，未来在关中天水经济区规划的指引下和目标确定下，西安未来10年—20年，按规划未来的10年建成区面积，规模都会从目前的450万翻一番，达到1000万人，800平方公里，加上咸阳市大概有五六十平方公里。从地域板块讲，要说过去的核心区是一环，老城的话，现在经过60年建设，西安的核心区比老城扩大了很多，从核心区看，人口密度很高，居住容积率比较高，是城市的核心区，像碑林区22平方公里，83万人左右，每平方公里两三万人，已经形成西安的核心区。那么从这个核心区往外看，过去西安市规划局总规划师韩骥同志提出来的“九宫格局”，实际上也不完全是九宫，要以二环为核心，往外扩的话，东郊是三块，渭河以北，绕城以北的港务区，最近批下来44.6平方公里，港务区东边到西韩公路跟临潼挨着，东边到灞河，北边到渭河，南边到绕城边。下来接着港务区就是浐灞，我最近陪着几位客人到浐灞调研，浐灞原来划129平方公里，实际上现在开发绕城的弧形到去临潼的公路就是陇海铁路南边一点，西边是北城大道，是东二环延伸线，大概50平方米，加上现在御景城（音）开发的，真正浐灞在做的，能做的能用的地大概60平方公里。（1）、政府在力推建设大西安，建设西安国际化大都市的城市定位，要搞一千万人，要搞800万平方公里，这个口号，这个规划，大大提高了人们对这个城市未来发展的期望值，因为未来十年要有一千万人，得多少人有房住，所以从未来长安区政府都成了一个闹市区了，美术学院新校区，政治学院的新校区都在那边，这个期望值，连泾阳县城，高陵县城都成了城市的北边缘了，所以这个期望值，发展前景，让市民对城市的看法大大提高，对房价继续走高是一个推动因素。（2）、土地价格的上涨。土地价格实际上一直在涨，过去去三兆的雁塔区老年活动中心的那块地，前两年我去看拍百八十万，据说这次国庆节拍卖的时候原来定280万，实际拍卖520万，我说了，绕城以内现在几乎三百万以下拿不到地，所以这种土地价格的上涨对房价的上涨抬高是直接因素，说了可能土地部门不高兴，事实是这样。（3）、物价上涨，CPI上涨，年初全国2.1,现在是4.4，陕西是5.3,西安市大概4.5左右。CPI这样的上涨，物价这样的上涨，不但使人民生活明显感到压力，包括房地产开发的人力资本、材料、财物成本都在上涨。我看房地产员工工资增加30%多，我不知道拿多少。4）、通胀的压力巨大。大家对通胀的预期增加，尽管央行表示绝不会放任通胀，最近存款准备金率调了2.5，加息的呼声很高，现在利率还是2.5，而通胀过了4.5，在这样的情况下，大家对通胀预期的增加，对物价，包括房价的上涨预期都上涨了，就有一个金融资产的保值问题。股市波荡大家不是很看好，别的投资渠道不好，除了黄金就是楼市，所以这个因素也不可忽视。
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