保利地产现金流量分析报告

保利地产现金流量分析报告保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选〃2008年度中国上市公司优秀管理团队〃，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2011年底，公司总资产突破2000亿元，实现销售认购732亿元。公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。□前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设汁、丄程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。本文将对保利地产2008-2011年的现金流量及其运用情况进行分析。一、现金流量的结构分析（-）现金流入结构分析从现金流量表的结构来看，主要从经营活动、投资活动、融资活动三个方面来分析保利地产现金流入结构。0.700.600.500.400.300.200.10—•0.63”一—经营活动现金流入比曲°-37技资活动现金流入比—寿资活动现金流人比U・uuU・UUUUU.UV~V.2002200920102011这里主要分析了保利地产2008-2011年的数据（详见表1）,从四年的数据看来，保利地产的现金流入主要来源于经营活动和筹资活动，其中经营活动的现金流入占比均超过50%,2009年和2011年占比均为63%,投资活动的现金流入极小忽略为0。再分析经营活动和筹资活动现金流入的内部结构，以2011年为例，销售商品、提供劳务收到的现金和取得借款收到的现金占整个现金流入比分别为60%和33%,表明销售活动和借款是保利地产现金的主要来源。以上综合说明了保利地产要增加现金的流入量，主要还是依靠经营活动，特别是来自销售活动的现金流入。（二）现金流出结构分析同样，这里也从经营活动、投资活动、融资活动三个方面来分析保利地产的现金流出结构。经营活动现金流岀比投资活动现金流出比筹资活动现金流出比从2008-2011年四年的数据（见表2）看出，保利地产的现金流出同样也主要是经营活动和筹资活动造成的，其中经营活动的现金流出占了大头，四年的占比分别为79%、76%、80%、70%,2011年有一个小幅下降,说明保利地产的现金支出在经营活动上还是有所控制。再从经营活动和筹资活动的内部结构分析，经营活动的主要现金流出为购买商品、接受劳务支付的现金，占比达到56%（以2011年为例），筹资活动的主要现金流出为偿还债务所支付的现金，筹占达到30%（以2011年为例）。通过以上分析得出：保利地产要节约现金的支出，主要还是考虑经营活动，特别是来自购买活动的现金支出。（三）现金流量净额分析表3、表5、表6分别列示了保利地产2008-2009的经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出及净额情况，表4列示保利地产的净利润及存货情况。比较分析表3、表4,保利存货连年增加，从2008年的401亿增加到2011年的1521亿，这意味着有大量的现金流出，但是都沉淀在住房领域。净利润也是连年增加，从2008年的30亿增加到2011年的74亿，经营情况乐观。而经营活动的现金净额一直呈现负值，2011为-79亿，之所以在利润表当中能见到利润,但是在现金流量表当中见不到现金，这是因为保利大量的资金都在存库，而存库大部分是已经盖好，但没有卖出去的房子或者打算盖房子的材料。综合表3、表5、表6,2008-2011年保利地产的经营活动现金流入量小于流出量，投资活动现金流入量小于流出量，筹资活动现金流入量大于流出量，说明保利经营活动和投资活动均不能产生足够的现金流入，各项活动完全依赖借债维系，一旦举债困难，财务状况将十分危险。二、现金流量的趋势分析(-)经营活动的现金流量分析100,000.000,000.0经营活动现金毓入颔经营活动现金流岀颔在经营活动产生的现金流入方面，保利地产2008-2011年呈增长趋势，四年经营活动的现金流入额分别为173.5亿、439.8亿、605.5亿、702.4亿，而大量的现金流入主要来源于房产的销售活动，表明保利地产近儿年的销售情况良好，并呈现大好势头。在经营活动产生的现金流出方面，2008-2010年都呈现一个增长趋势，三年经营活动的现金流岀额分别为249.7亿、451.2亿、829.2亿，但在2011年有一个小幅下降，现金流出为781.7亿，大量的现金流出主要来源于购买商品和接受劳务，可以看出保利地产在2011年已经意识到自己大量的购买现金支出问题，预计之后会在经营活动的现金支岀方面逐步控制。(二)投资活动的现金流量分析投资活动魁颐金净額护动产生的现金净经现金流量的结构分析我们可以看岀,投资活动产生的现金流量对于保利地产的整个现金流量来说显得微不足道。2008-2011年保利地产投资活动的现金流量净额分别为・0・62亿、403亿、・1&57亿、448亿。可以看出，四年的净额均为负数，投资活动的现金流出均大于现金流入，是企业扩大投资行为的结果。特别是前三年，保利的投资净额负向增长幅度大，到2011年才回降到2010年的水平。（三）筹资活动的现金流量分析吸收技资收到的现金取得借款收到的现金发行债券收到的现金先分析2008-2011年筹资活动的现金流入，保利地产四年来吸收投资收到的现金分别为4868万、78.9亿、3.3亿、36.9亿，在2009年有一个巨额增长，这是因为保利地产在2009年增发33,167万股，发行价24.12（元/股），募集资金总额800,000（万元）。取得借款收到的现金四年分别为107.1亿、173.7亿、463.2亿、369.2亿，2010年和2011年较前两年增长幅度大，究其原因：保利地产2009-2010年，新从西安国际信托，中海信托和中农长短期借款增加，短长期到期借款约110亿；2010-2011年，虽然本期长短期借款都相比去年有小幅度增加，但一年内到期的长短期借款约300亿。四年中只有2008发行债券收到现金，保利地产在2008年7月11日发行5年期固定利率债券，票面利率7%,430,000万元。30,000,000,000.0偿还债务所支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金再分析2008-2011年筹资活动的现金流出，保利地产四年来偿还债务所支付的现金额逐年增长,分别为4&8亿、121.7亿、185」亿、332.2亿，2011年增长尤为剧烈，这是每年到期长期借款的累积所致，特别是2010年拐点，山2008年3-5年期、2009年2-3年期和2010年1-2年期累积起来的长期借款到期所致（详见表7）。保利地产四年来支付其他与筹资活动有关的现金分别为11.3亿、10.3亿、12.3亿、32.1亿，主要涨幅在2011年，这是因为2011年融资费用上涨,主要计入到财务费用。三、财务指标及同行对比分析这里选择横向比较保利和万科两家房地产公司，选取现金流量与当期债务比、债务保障率、每元销售现金净流入、全部资产现金回收率四个财务指标进行分析。1、现金流量与当期债务比—f册173%•-1斤的|2008曲：磁201020104«/、N/、/-32.47^现金流量与当期债务比20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%保利万科现金流量与肖期债务比=经营活动现金净流量/流动负债X1OO%,表明现金流量对当期债务偿还满足程度的指标。由图示我们比较得出，万科的该项指标值在2008-2011年期间均为正值，在2009年最高位13.60%；而保利的该项指标值在四年期间一直呈现负值状态,2008和2010年比值为-30%以下，波动幅度较大。之所以会出现这种情况是因为保利的经营活动现金净流量为负，现金流入小于现金流出，有着大量的购买商品的支出；而万科的经营活动现金净流量为正，现金流入大于现金流出。相比之下，保利的短期偿债能力流动性差，根本没有现金周转可以完成短期债务的偿还；万科的流动性较好，在当期能够有一定的现金流入对债务进行偿还。2、债务保障率债务保障率保利万科债务保障率=经营活动现金净流量/（流动负债+长期负债）X100%,表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。由图示我们可以显而易见，保利2008-2011年四年的债务保障率为负，波动幅度大，最低为2008年的-20.00%,2011年情况好转为-5.18%；而万科四年的债务保障率都保持为正，2009年最高位10.04%,2011年仅为1.48%。同样，保利和万科在该项指标上之所以呈现一正一负，同样是由两家房地产公司经营活动现金流量净额为一正一负造成的。所以，保利的现金流量对其全部债务的偿还能力差，万科在这一点上比保利的情况要好很多。综合1、2两个财务指标的分析，保利的现金流动性差，远不及万科，这主要是因为保利经营活动的现金流入量少，流出量大，在购买商品和提供劳务上有着大量的支出，使得经营活动的现金流量净值为负。3、每元销售现金净流入每元销售现金净流入0.40.20-0.2-0.4-0.6-0.80%sA—~0441「丿・uuuu^<-0.04982008”2009、20102011-0.42910.0472,0498-0.253保刑万科每元销售现金净流入=经营活动现金净流量/主营业务收入，它反映企业通过销售获取现金的能力。曲图示可以看岀,2008-2011年间保利的每元销售现金净流入均在0元以下,呈现负值状态且波动较大，2010年最低为-0.623,2011年回升到-0.253o而万科的情况就好很多，四年见的该项指标值均为正值，虽然值不大，但表明万科通过销售获取的现金为流入状态，其通过销售获取现金的能力比保利要强。以2011年为例，保利和万科通过销售获得的现金流入额分别为660.4亿、1036.5亿，二者通过购买商品和劳务的现金支出分别为625.6亿、849.2亿，通过比较得出，一方面万科比保利的销售现金流入多，一方面万科比保利购买商品和劳务支岀的现金流出少，究其根源，保利通过销售获取现金的能力差还是因为保利没有合理的控制经营活动的现金开支，使得其经营活动的现金流入净额为负值。4、全部资产现金回收率全部资产现金回收率=经营活动现金净流量/全部资产，反映企业运用全部资产获取现金的能力。全部资产现金回收率保利万科和前三个指标的图示相似，万科和保利2008-2011四年的全部资产现金回收率依旧是一正一负，图像走势和前三个指标也相似。同样，这也是因为经营活动的现金流入净额一正一负造成的。可见保利运用全部资产获取现金的能力差，该项指标和万科相比依旧是万科的情况比较好。综合3、4两个指标的分析，保利的获取现金能力差，主要也是因为经营活动产生的现金流入量少，流岀量大，使得经营活动的现金流量净值为负。四、结论在企业经营环境日趋复杂和资本市场衍生金融工具层出不穷的背景下，现金流量信息愈来愈受到企业管理层的重视。作为资本密集型的房地产开发企业来说，山于房地产开发项口对资金高度依赖，在进行财务分析和财务管理时，更应该从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。通过对保利地产的现金流量分析，在此得出以下儿点结论：（-）现金流入量少，现金流出量大保利地产的现金流入量少，其现金的流入量主要依靠经营活动，特别是来自销售活动的现金流入。保利地产的现金流出量大，要节约其现金的支出，主要还是考虑经营活动，特别是来自购买活动的现金支出。（二）借债维系活动，债务负担严重保利地产近儿年不断扩大公司业务，频繁融资大量拿地和拓展项LI,尽管保利的销售业绩良好，但其经营活动和投资活动均不能产生足够的现金流入来完成公司的扩张大业，各项活动完全依赖借债维系，大量举债加大了公司的财务风险。据有关报道显示，保利是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业，通常以项U的股权作为担保，保利的负债总额在龙头房企中排首位。（三）现金流动性差，偿债能力不足和万科相比，保利地产的债务保障率、每元销售现金净流入和全部资产现金回收率等指标均为负值，这也主要是因为其大量购买活动造成的大量现金流出，说明其现金流动性差，偿还债务的能力弱，获取现金的能力不足。（四）预测未来获取现金能力增强保利地产的销售情况近儿年呈现上升趋势，销售业绩十分不错，另一方面，保利地产在现金支出方面较前今年有下降趋势，作为房地产企业，大量的应收未收的款项在本期中虽然反映岀现金流出，但却意味着将来会有现金流入。所以，预测保利未来获取现金能力增强。作为房地产这一特殊行业，其资金的运行主要分为三个阶段：前期置地阶段、开发楼盘阶段和楼盘销售阶段。在前期置地阶段和开发楼盘阶段，需要大量的资金投入，而销售楼盘阶段的资金流入乂受销售量和销售价格的影响，因此房地产企业相对于其他行业企业而言资金链更加脆弱，加上房地产行业产业链长、涉及面广，同时面临国家频繁的政策调控、行业深度调整，尤其是在当前房地产政策调整之下，购房贷款限额、房地产开发资金来源管制、二套房物业税等政策的出台，对于房地产企业的资金链影响更加显著。房地产企业长期经营活动“造血能力”不足，而投资尚处于资金投入期，经营、投资活动的现金流入都无法满足经营、投资活动的现金支出需求，需要依靠筹资活动来补充资金缺口，房地产企业一直处于高负债比例经营的状态，面临着极大的偿债压力。房地产企业不断地增加借贷规模来填补经营、投资活动的资金缺口，这种“新债还旧债”的模式是不可持续的。按照LI前的销售速度，房地产企业的资金缺口将会越来越大，如果不能改善销售状况，房地产商就需要通过转让手中的土地、项1_1、股权等来获取资金，否则将出现资金链断。针对房地企业的通病和保利现金流量的问题，一方面需要增加现金流入，通过采取以销定量和促销战略来减少过多存货，加大对应收账款的管理，保证稳定的销售收入等等；另一方面需要减少现金流出，可以通过推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款，依鼎施工单位垫资，控制成本减少费用等措施来减少现金流岀。保证了企业的现金流动性，就能保证企业的良好运转，降低公司财务风险。（文中所有数据来源：金融界）附录:表1保利地产现金流入结构表2008结构百分比2009结构百分比2010结构百分比2011结构百分比一、经营活动现金流入小计17,375,403,811.010.5443,978,628,279.680.6360,546,151,189.950.5670,244,988,619-600.63销售商品、提供劳务收到的现金16,361,694,091.440.5042,186,279,386.690.6157,104,089,957.390.5366,038,279,695.290.60收到与英他经营活动有关的现金1,013,709,719.570.031,792,348,892.990.033,442,061,232.560.034,206,708,924.310.03二、投资活动现金流入小计29,280,938.110.0022,475,435.270.00-9,399,793.860・0011,410,555.730.00收回投资收到的现金1,729,512.369,000,000取得投资收益收到的现金3,179,245.6213,563.282,901,748.661,992,719.42处置固左资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额126,740121,098.1285,069.19417,836.31三、筹资活动现金流入小计15,060,757,086.280.4625,263,812,683.860.3646,646,386,623.870.4440,611,089,026.250.37吸收投资收到的现金•18,680,0000.007,889,839,181.140.11330,631,2900.003,694,897,0000.03取得借款收到的现金10,712,077,086.280.3317,373,973,499.720.2546,315,755,333.870.4336,916,192,026.250.33发行债券收到的现金4,300,000,0000.11——————表2保利地产现金流出结构表2008结构百分比2009结构百分比2010结构百分比2011结构百分比一、经营活动现金流出小计24,965,876,341.910.7945,123,419,512.140.7682,916,047,052.210.8078,166,896,075.570.70购买商品、接受劳务支付的现金20,672,088,758.530.6539,065,836,797.660.6674,348,822,489.740.7262,562,504,314.310.56支付给职工以及为职工支付的现金317,520,486.740.01•104,956,263.640.01635,821,703.550.011,079,317,954.100.01支付的各项税费2,813,923,281.210.094,621,427,321.270.086,703,791,689.520.0611,311,655,780.290.10支付其他与经营活动有关的现金1,132,343,815.430.011,031,199,129.570.021,227,611,169.100.013,213,418,026.870.03二、投资活动现金流出小计91,101,404.160.00425,385,932.680.011,847,949,025.670.02459,256,544.790.00购建固左资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金23,987,739.100.0037,695,012.740.0066,439,986.090.0048,585,512.620.00投资所支付现金6,300,0000.0036&690,919.940.01710,888,638.900.01101,231,501.670.00取得子公司及貝他营业单位支付的现金净额4,080.0000.0019,000,0000.001,070,620,400.680.01309,436,530.500.00支付其他与投资活动有关的现金56,733,665.060.00—00.0000.00三、筹资活动现金流出小计6,564,740,589.040.2113,957,958,203.940.2318,513,739,374.470.1833,217,666,986.430.30偿还债务所支付的现金4,880,728,050.700.1512,170,060,0000.2015,244,861,451.720.1527,768,791,854.220.25支付其他与筹资活动有关的现金1,132,343,815.430.011,031,199,129.570.021,227,611,169.100.013,213,418,026.870.03表3保利地产经营活动现金流量简表2008200920102011经营活动现金流入小计17,375,403,811.0143,97&62&279.6860,546,151,189.9570,244,988,619.60经营活动现金流岀小计24,965,876,341.9145,123,419,512.1482,916,047,052.217&166,896,075.57现金流入/现金流出0.690.970.730.89经营活动产生的现金净额-7,590,472,530.90-1,144,791,232.46-22,369,895,862.26-7,921,907,455.97表4保利地产净利润及存货情况表2008200920102011净利润3,043,671,657.774,007,727,232.015,505,27&120.397,367,200,495.85净利润增长率86.93%31.67%37.37%33.82%存货40,195,61&482.3260,09&919,702.29109,89&142,220.58152,107,443,875.54存货增长率43.12%49.52%82.86%38.41%表5保利地产投资活动现金流量简表2008200920102011投资活动现金流入小计29,280,938.1122,475,435.27-9,399,793.8611,410,555.73投资活动现金流出小讣91,101,104.16425,385,932.681,847,949,025.67459,256,544.79现金流入/现金流出0.320.05-0.010.02投资活动产生的现金净额-61,820,466.05-402,910,497.41-1,857,348,819.53-447,815,989.06表6保利地产筹资活动现金流量简表2008200920102011筹资活动现金流入小计15,060,757,086.2825,263,812,683.8646,646,386,623.8740,611,089,026.25筹资活动现金流出小讣6,564,740,589.0413,957,958,203.9418,513,739,374.4733,217,666,9S6.43现金流入/现金流出2.291.812.521.22筹资活动产生的现金净额8,496,016,497.2411,305,854,479.9228,132,647,249.407,393,422,039.82表7保利地产2008-2011年长期借款表长期借款年度还款期限20082009201020111・2年2-3年3・5年8,130,300,0004,339,000,0006,411,000,000492,037.31923,095,28S,4013,193,300,0002&573,79&41116,030,787,7402,267,189,4805年以上1,050,000,0001.630.000.0002,190,750,0003,108,013,425长期借款合计14,048.461.89420.249,781,83847,029,378,40149,979,786,059短期借款合计70,000,000308,019,786450,000,0002,123,400,000约为110亿约为300亿2010年到期的长期借款黄色部分2011年到期的长期借款红色部分注：07年的财务报表中无长期借款的明细，因此未对09年长期借款还款计算表8保利地产财务费用表现金流量表补充资料年份2008200920102011财务费用&900,158.0017,779,22924,895,119480,927,297表9保利VS万科各财务指标计算表2008200920102011保利万科保利万科保利万科保利万科经营活动的现金流入17,375,103,811・0144,261,844,969.1943,978,628,279・6859,485,125,736.9360,546,151,189.9591,095,741,650.1270,244,988,619.60110,513,510,982.07经营活动的现金流岀24,965,876,341・9144,295,996,799.5945,123,419,512・1450,231,774,417.3882,916,047,052.218&85&486,198.6778,166,896,075・57107,154,116.410.15经营活动的现金净流量■7,590,472,530•90-34,151,830.40-1,144,791,232•469,253,351,319.55-22,369,895,862.262,237,255,451.45-7,921,907,455.973,389,424,571.92流动负债19,514,717,965・3464,553,721,902.6038,233,616,965・7668,058,279,849・2868,896,674,806.23129,650,791,498•4998,585,942,310・95200,724,160,315.26长期负债18,444,302,521・S115,861,308,337.2924,635,558,095.6324,141,762,526.0451,410,966,987.3731,400,560,600.9354,364,213,146.4127,651,741,167.76主营业务收入15,519,901,076・2740,991,779,214.9622,986,607,600.5048,881,013,143.4935,894,117,625.8650,713,851,442.6331,307,091,181・1771,782,749,800.68全部资产53,632,162,746・67119,236,579.721・0989,830,723,861・34137,608,554,829.39152,327,972,577.53215,637,551,741・83238,256,767,939・95296,208,440.030.05现金流量与当期债务比-0.3890-0.0005-0.02990.1360-0.32470.0173-0.08040.0169债务保障率-0.2000-0.0004-0.01820.1004-0.18590.0139-0.05180.0148每元销售现金净流入-0.4891-0.0008-0.01980.1893-0.62320.0411-0.25300.0472全部资产现金回收率-0.1415-0.0003-0.01270.0672-0.11690.0104-0.03320.0114