案例式土地增值税清算案例分析

案例式---土地增值税清算案例 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 二、相关资料资料一、永安房地产开发有限公司基本情况：永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号22200032645。永安公司自2011年-2013年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他开发项目。（一）征地情况2011年1月10日，永安公司与市桥西区国土资源局签定《国有土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》（合同编号：天政地国（出）字【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米1500元，总额为75000000元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。2011年2月永安公司与两户居民签订拆迁补偿 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。（二）项目立项、规划情况根据2011年1月20日取得的市桥西区发改委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“永辉花园小区”项目，全部为商品房开发。分二期开发（永辉花园一期、永辉花园二期）。项目占地面积50000平米。??12一期:开发四栋普通 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9。二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0。许可证取得情况如下：1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地（2011）1号“建设用地规划许可证”。2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规（2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规（2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）？？11房屋类别占地面积（平方米）建筑面积（平方米）一期四栋普通标准住宅1000020000一期三栋非普通住宅1000016000整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下2000一期小计2000038000二期两栋高层住宅1600032000商住综合楼3-26层住宅1300017000商住综合楼1-2层商场5000小区会所在二期建造10002000二期小计3000056000一二期总合计5000094000“永辉花园”小区的计算单位一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼1-2层商场注意问题：1、会所用途变化？2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。3、存在问题：不区分清算单位。一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。问题：纳税人为什么不区分清算单位？？？35（三）开发情况：1、“永辉花园小区”一期工程建设情况：一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额15600000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的 办法 鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载鲁班奖评选办法下载企业年金办法下载企业年金办法下载 ,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为16000000元，单位成本800元/平方米。一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元，单位成本1200元/平方米。一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2、“永辉花园小区”二期工程建设情况：二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额41000000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办理竣工结算手续。二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金额27500000元，工程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为38000000元（含钢材价款10000000元），单位成本1727元/平方米。二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额2420000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2400000元，单位成本1200元/平方米。二期工程于20012年2月20日动工建设，2013年8月31日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。（四）销售情况：一期：2011年8月4日取得市桥西区建设局的（2011）房预售证字第（11）号“市桥西区商品房预售许可证”，项目名称：永辉花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9.截止2013年12月底所开发商品房销售情况如下：永辉花园一期销售情况(已办理房产证）房屋类别可售面积（测绘）已售面积普通标准住宅2000020000非普通住宅1550015500合计3550035500永辉花园二期销售情况(已办理房产证）房屋类别可售面积（测绘）已售面积住宅4900046000商业50005000合计5400051000永辉花园销售比例：一期：（20000+15500）/35500=100%二期：51000/54000=94.4%注意：1、到现场核实未售房产状态。2、清算时成本扣除时要将未售部分剔除。？？79（五）该单位2011-2013年部分各类收入情况汇总如下：发票收入统计表填表房屋类别2011年2012年2013年合计一期普通标准住宅25000000100000002300000058000000一期非普通住宅5000000320000002700000064000000一期非普通差价-2000000-2000000一期人防20000002000000二期住宅50000000155800000205800000二期1-2层商场4400000044000000二期车位30000003000000合计3000000094000000250800000374800000商品房销售合同收入房屋类别合同收入（元）平方米单价（元/平米）一期普通标准住宅58000000200002900一期非普通住宅64000000160004000二期住宅205800000490004200二期1-2层商场(投资)4400000050008800合计37180000090000说明：1、一期人防收入200万元，系永安公司将地下人防设施改为车库出租，全年共收取54户（一期非普通住宅户）人防工程租赁收入2000000元（记入其他业务收入科目）。人防工程租赁协议主要内容：租赁期30年，每平方米租赁费1000元。2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米退款，已开具红字发票。3、二期车位收入将二期内地上公共空余地方变成车位，并在销售住宅时一并销售给二期内购买住房户，无产权。全年共收取车位销售收入3000000元（记入其他业务收入科目），已开具发票。（车位随房走）4、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占投资比例15%。（视同销售）？？89？结果（六）2011年-2013年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总年科目账面数备注2011开发成本-土地价款75000000合法票据2011开发成本-土地价款3000000（契税）合法票据2011开发成本-土地登记费43000合法票据2012020130合计78043000说明：与征地有关的其他业务及账务处理如下：2011年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。拆迁协议主要内容：永安公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），永安公司对拆迁的面积以“永辉花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别补偿200000元。土地价款在一二期分摊（第一次分摊）分期占地面积分摊率分摊金额一期2000040.82%31857153二期2900059.18%46185847合计49000178043000-500万？？176？？163土地价款一期内分摊（第二次分摊）（计算表）分清算单位占地面积分摊率分摊金额一期普通住宅1000050%15928576.5一期非普通1000050%15928576.5合计20000131857153土地价款二期期内分摊（第三次分摊）（计算表）分清算单位占地面积分摊率分摊金额二期高层住宅1600055%25402216二期商住综合楼1300045%20783631合计29000146185847土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）分清算单位建筑面积？分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%160033961-2层商场500023%4780235合计22000120783631分摊方法？土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表）清算单位第三次分摊第四次分摊合计二期住宅254022161600339641405612二期商业047802354780235合计254022162078363146185847（七）土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表（第一次）分期占地面积分摊率分摊金额一期2000040.82%489840二期2900059.18%710160合计4900011200000？？223？？土地征用拆迁补偿费在一期分摊表（第二次）计算表分清算单位占地面积分摊率分摊金额一期普通住宅1000050%244920一期三栋非普通1000050%244920合计200001489840土地征用拆迁补偿费在二期分摊表（第二次）清算单位占地面积分摊率分摊金额两栋高层1600055%390588商住综合楼1300045%319572合计290001710160土地征用及拆迁补偿费在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第三次）分清算单位建筑面积分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%2460701-2层商业500023%73502合计220001319572土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据计算表分清算单位二次分摊三次分摊合计二期住宅390588246070636658二期商业07350273502合计390588319572710160（八）2011年-2013年度账面前期工程费用汇总如下：年内容账面数一期二期共同成本2011规划技术费50000+15500050000+155000合法票据2011项目研究费8400084000合法票据2011一期施工图设计费170000170000合法票据2011测绘费4300043000合法票据2011抗震设计审查费5000050000财政票据2011墙体材料专项基金450000450000财政票据？？230说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。2011煤气安装费5430054300财政票据2011地质勘察费155000155000白条收据2011施工场地平整费用18700001870000合法票据2012二期施工图设计费210000210000合法票据2012售楼部租赁费165000合法票据2012其他243500243500合法票据合计3544800170000一期210000二期合法票据说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。支付煤气安装费为其购房户支付已经代收的费用。？？133会所等公共配套设施做为售楼处（产权属于全体业主所有）发生的费用计入开发成本。？？租入房屋作为售楼处：租金支出在在租赁期间摊入销售费用。确定前期工程费金额：一期170000元，二期210000元共同费用：2689800元前期工程费的分摊直接归集到一期前期工程费170000元，分摊表如下：清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000056%95200一期非普通住宅1550044%74800合计355001170000测绘面积直接归集到二期前期工程费210000元，分摊表如下：清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额二期住宅4900091%123900二期1-2层商业50009%86100合计540001210000一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%591756一期非普通1550017%457266二期住宅4900055%1479390二期商业50006%161388合计8950012689800前期工程费在各清算单位之间的汇总计算表清算单位共同费用分配期内分配合计一期普通住宅59175695200686956一期非普通45726674800532066二期住宅14793901239001092228二期商业16138886100758550合计26898003800003069800支付代收煤气安装费54300元的分摊过程计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%11946一期非普通1550017%9231二期住宅4900055%29865二期商业50006%3258合计89500154300（九）2011年-2013年度账面建筑安装工程费用情况：项目账面数成本对象共同成本备注一期普通住宅16000000一期普通建筑业发票一期非普通21600000一期非普通含人防工程建筑业票二期两栋高层36000000二期两栋高层两栋高层预提费4100000二期两栋高层计算单二期商住综合楼38000000二期商住综合建筑票商住综合楼钢材10000000二期商住综合增值税发票围墙大门费160000160000合法票据其他建筑费用14500001450000合法票据装修样板房费17500001750000合法票据合计1304600003360000？？237说明：1、二期预提两栋高层建安费4100000元，系工程已经完工，但未最终决算，无法取得发票。2、样板房装修费用1750000元，系将6套商品房装修为样板房，截止2013年12月31日已经全部卖出。3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。？？（5）人防工程费的涉税处理：人防工程建筑安装成本应作为公共配套设施费进行处理。人防工程建筑安装成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。（假定按建筑面积分摊，现实中有其他方法）？？一期三栋非普通标准住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元（6）建安费用的分配与汇总建安费用的分配与归集共同建筑安装费3360000在一二期清算单位之间的分摊清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%739200一期非普通1550017%571200二期住宅4900055%1848000二期商业50006%201600合计8950013360000商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊清算单位建筑面积分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%215600001-2层商业500023%6440000合计22000128000000已扣甲供材建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总计算表清算单位直接成本分摊金额合计一期普通住宅1600000073920016739200一期非普通19200000（已扣人防）57120022171200二期住宅21560000184800023408000二期商业644000002016006641600合计65600000336000068960000人防设施费在一二期清算单位之间的分摊计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商业50006%144000合计8950012400000（十）2011年-2012年度基础设施费情况费用项目账面数共同成本备注消防设施建设费3000030000合法票据自来水系统486700486700合法票据煤气工程285467285467合法票据高压线路工程19478001947800合法票据低压供电工程20500002050000合法票据环卫工程457800457800合法票据绿化工程36589003658900前期关注道路工程849800849800合法票据邮政工程135780135780合法票据其他费用1598015980合法票据有线闭路电视23452345合法票据照明工程15001500合法票据合计99220729922072？？253基础设施费的分摊，按建筑面积计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%2182856一期非普通1550017%1686752二期住宅4900055%5457140二期商业50006%595324合计8950019922072（十一）2011年-2013年度公共配套设施费情况：项目账面数共同成本备注会所建造费24000002400000建筑业发票合计24000002400000？？253公共配套设施费在一二期清算单位之间的分摊计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商业50006%144000合计8950012400000（十二）2011年-2013年度开发间接费情况：费用项目账面数共同成本备注质量监督费6420064200合法票据综合服务费78007800合法票据建设管理费126700126700合法票据工资46472304647230合法票据其中非工程管理人员工资-3146520福利费627234627234合法票据其中非工程管理人员福利-446712折旧费用3864538645合法票据差旅费156730156730合法票据低值易耗品摊销9834098340合法票据？？276（十二）2011年-2013年度开发间接费情况：费用项目账面数共同成本备注修理费23902390合法票据办公费用224798224798合法票据汽车费用785690785690合法票据邮电费用6512365123合法票据职工教育经费6538965389合法票据销售人员佣金12460000服务业发票建设监理费用200000白条收据推迟交房违约金48000合法票据合计194182693317037开发间接费在一二期清算单位之间的分摊计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%729748一期非普通1550017%563896二期住宅4900055%1824370二期商业50006%199022合计8950013317037（十三）2011年-2013年度开发成本——利息支出情况期间账面数年利率共同成本备注2011年建行利息1000000010%10000000银行票据2012年建行1000000010%10000000银行票据2012年财务顾问费850000850000担保公司票据2012年担保公司利息1200000015%12000000担保公司票据2013年建行利息100000010%1000000银行票据合计3385000033850000？？287说明:1、共有两笔借款：（1）建设银行借款10000万元，年利率10%（2）担保公司借款8000万元，利率15%。2、财务顾问费850000元支出，系向担保公司贷款时收取的顾问服务费。（十四）2011年-2013年度销售费用、管理费用情况：项目账面数备注销售费用2450980合法票据管理费用3659012合法票据合计6109992？287（十五）2011年-2013年度税金缴纳情况（有完税证）房屋分类计税依据营业税城建税教育费附加土地增值税一期普通58000000290000020300087000580000一期非普通62000000310000021700093000620000二期住宅205800000102900007203003087002058000二期商场44000000220000015400066000440000二期车位30000001500001050045000合计3728000001864000013048005592003698000？297