公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-9018）写字楼电力能耗分析写字楼电力能耗分析余立军写字楼能耗分析的目的，一是测算经营成本的结构，二是寻找降低能耗的途径。曾经有一个写字楼请来了某建筑设计院的专家，花了大约3-4万元对大厦进行了能耗检测，然后提供了一份涉及各种复杂计算公式的检测
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，得出的最终结论是加减几个风机盘管。这种啼笑皆非的事不知道坑了多少物业公司。因此对于物业公司本身来讲，应该摸索出一种简单有效地估算能耗的方法。以便随时掌握大厦能耗的分布情况和规律，采取相应的节能措施，从而达到节能的目的。下面就是利用物业
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部门简单的日常记录，进行能耗测算的方法。一，数据来源：写字楼电力能源分析的数据，来源于物业电工班每天的抄表数，以及暖通班每天早晨6:00记录的天气预报。二，统计工具及计算软件：利用办公软件，将写字楼每天发生的各类有效数据录入相应的数据模块。并依据工程学分析方法提取相关数据，进行数理统计和估算。三，数据分析的原理和依据：按照相关数据分析原理，找出一年中气温的变化与电力能耗指标之间的关系。以室外气温为(Y)轴，时间日期为(X)轴，电力消耗为次(Y)轴，依据每天的记录数据生成《写字楼室外气温与能源消耗关系图表》。并对图表中的数据进行处理，生成了“平均气温”和“平均能耗”两趋势线。从而可以非常直观清晰的表达气温对建筑能耗的影响。能耗指标比选采用两种计算方式。大厦单位面积平均能耗按逐月计算，单位为(kwh/m2)，此指标主要表达空调系统对能耗的影响程度；年能耗标准按(年单位建筑面积能耗=年总耗电量/建筑总面积）计算，单位为(kwh/，此项指标主要是表达建筑物的综合耗能水平。四，能耗分析的关键要素：能耗分析首先要找到能源消耗与那些因素有关。除必然消耗的电力能源外，发现并找出因人为因素所导致的能源浪费，预测在采取了节能措施后，可能达到的预期效果。这对大厦今后的节能工作具有一定地指导意义。五，依照《关系图表》对写字楼的能源结构和消耗特点分析结果如下：1，2009年该写字楼全年总耗电量为373万千瓦时。年单位建筑面积能耗为138(kwh/。同比2008年144(kwh/下降%。比北京市写字楼的总体节能水平略显逊色。北京市2007年办公楼抽样调查情况表（节选）办公楼A楼B楼C楼D楼E楼建筑面积(万平方米)年单位面积电耗(kwh/1381161011091102，按照该写字楼建筑面积26958M2估算，大厦平均能耗为m2。低于北京市写字楼20kwh/m2的要求。出租均价：24美元/平米*月，（按汇率计算）162元/平米*月；代收租户电费价格为元/度，由此可以估算该楼的电力能耗占租售成本的8%。写字楼不同季节能耗情况表季节冬季采暖春季夏季供冷秋季冬季供暖月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月白天/夜晚(C0)2/-76/-312/221/929/1533/1932/2331/2226/1420/96/-12/-6平均能耗kwh/m23，从以上指标上看，能耗与气温的关系虽然十分密切，但是敏感度并不十分明显，也就是说，与住宅空调的使用情况相比，住宅春秋季节不开空调，而写字楼实际上从5月份就开启空调一直到9月底，春秋两季室内温度远高于室外温度，为了达到室内舒适温度，物业不得不开启制冷机降温，从而导致年电力能耗总量增加。从另外一个角度看5月和9月份昼夜温差较大，实施节能措施可能有一定地效果。4，夏季空调系统几乎满负荷运行，采取简单地措施很难达到节能效果。5，从图上可以看出，春节和“十一”长假期间用电量明显减少，尤其“十一”长假用电最少。因为春节天气最冷室内有采暖设备，而10月秋高气爽温度适宜空调设备使用量减少。6，写字楼每天平均消耗电力约为10000千瓦时，其中基本用电量保持在每天4800千瓦时左右。包括全楼照明、泵类和监控设备等长时间运转的设备。7，夏季气温最高时节，平均用电量高于平均用电量的25%。8，冬季气温最低时节，平均用电量高于平均用电量的10%9，春秋季节平均用电量低于全年平均用电量5%。10，绿色区域说明在冬季和夏季下班后，办公室的风机盘管仍然不停地运转。全年消耗的电力为216000kwh。应提倡下班后关闭空调、电脑和电灯。如果有50%人做到，每年节约电费至少10万元以上。综上分析可以看出，降低写字楼的能源消耗与提高室内舒适度是一个很难解决的矛盾问题，同时也是物业工作的重点和难点，需要有一个长期采集数据，不断积累经验和技术的过程。据瑞典技术人员研究的结果，一个典型的室内舒适度指标：温度18—26度，湿度35—65%，风速小于秒，无副作用冷热辐射面的形成，室内空气中各污染物浓度不大于健康限值，不小于40M3/（现代写字楼设计要求在50-100CMH）的新鲜空气，没有噪声干扰，适宜的自然或人工照度。如果简单地从建筑设计的角度看，国内相当多的写字楼基本都够达到这个水平，但是对写字楼实际运行的效果进行测试，就很难达到舒适度的指标，其主要原因就是建筑在投入使用后，建筑内的空气循环系统被客户过度装修打乱；室内人员密度和电脑密度远超过设计指标，尽管空调系统超长、超负荷的运转，也还是难以满足客户对舒适度的要求。从今后写字楼市场的激烈竞争来看，室内办公舒适度肯定是物业公司炒作的一个亮点，但是最终决定租金价格的重要因素，就是能源的合理消耗。因此，打造一个”低耗能，高舒适”的低碳写字楼对物业人来说任重而道远。
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