小区物业设施设备基础知识讲解

小区房屋共用部位、共用设施设备2020年3月26日.培训学习宇信物业010302概念讲解设备管理案例分析房屋设备的养护、维修管理是物业管理的重要内容。房屋设备管理的好坏直接影响房屋的住用水平，保值增值，并反映物业管理工作的品质。ONE概念讲解什么是小区房屋共用部位、共用设施设备共用部分（部位）共用设施包括：建筑物基础、承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、栏杆、电梯井道、架空层、设备间等。包括：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、休闲娱乐设施、污水处理设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、停车设施及物业服务用房等。设施和设备的区别1、设备和设施的区别是：是一套装置与一个系统的不同。2、设施是为某种需要而建立的一个系统，如：工程设施，军事设施等等。3、设备是指基本具有特定实物形态和特定功能，可供人们长期使用的一套装置，如：车床、锅炉、水泵、汽轮机等等。设备的分类房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成。而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。具体包括：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、供暖、空调、电线等。房屋建筑卫生设备一、室内给水设备生产、生活、消防二、室内排水设备生活污水、工业废水、屋面雨、雪水三、供热设备（热水供应）热水供暖设备和蒸汽供暖设备六、消防设备水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。四、通风设备通常指室内，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。五、空调设备房屋建筑电气设备电梯设备：电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下：①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。(4)防雷装置：通常是指避雷网、避雷针等。供电及照明设备：①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具。弱电设备：是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。TWO设备管理物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。设备登记卡其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 的依据。设备管理内容设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也分别管理。房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下：设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。设备管理要点设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。使用管理01设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。维修养护管理02安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，确保使用安全。安全管理技术档案资料管理是设备的基础资料管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。档案资料管理0203THREE案例分析小区物业管理常见案例分析学习业主涂改自家外墙颜色被物业起诉案例介绍：王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，事由：土黄色外墙打了个红色补丁，今年5月12日，南京高淳法院开庭审理了此案。物业公司的代理人范律师一副头疼的模样，他竖起四根手指，苦笑着对记者说：“这是我第四次在法庭上跟他(指王先生)见面，外墙的案子开了两次庭，之前他告开发商，我是开发商代理人，也开了两次庭。”范律师称，小区物业是开发商的前期物业，王先生之所以跟物业为难，是因为之前的事情，对开发商心怀不满。据介绍，王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，购买了该公司开发的201室商品房。但是签约后不久，因对房屋构造不满，王先生将开发商告到了高淳县法院。诉讼期间，他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的外墙涂成红色，并将屋前小花园统一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。屡次交涉无果物业告到了法院。案例分析(1)物业观点：物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。(2)业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利201室业主王先生却有自己的一套理论，他认为，自己既然买下了房子，就有权按照喜好改变外墙的颜色。“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也就是阳台的墙面，阳台是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了?”庭审中，王先生情绪颇激动。(3)律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。(4)第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。据此，判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。记者说，王先生与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满，王先生对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等。但由于小区尚未成立业委会，目前没有办法更换物业公司。如已成立业委会，经业主大会同意，是可以解聘老物业公司，重新选聘新的物业公司的。法官就此案提醒广大业主，与开发商和物业有矛盾，应采取理性方法沟通解决，不理智的举动既不能解决问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，还会扩大矛盾。楼上跑水，楼下要求物业索赔案例介绍：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?案例分析楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。1楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。3房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。2物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。4谢谢您的观看!未经允许，不得盗用2020年3月25日制作人：张云菲宇信物业