工程
路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理
估价名词解释
第一章
1、房地产估价:就是房地产估价人员对房地产进行估算和判断房地产的价值。
2、专业房地产估价:房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的,遵守估价原则,按照估价程序,运用估价方法,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3估价目的:是指一个估价项目中估价委托人对估价
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的预期用途。
4估价对象:即估价客体,估价房地产,估价标的,估价权益,是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。
5估价时点:也称价值日期、估价基准日,是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
6、价值类型:有两个含义,一是指价值的种类,二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。
7估价依据:是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准,估价委托人提供的有关情况和资料,估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。8估价假设:是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。
9估价原则:是指在房地产估价的反复实践和理论探索中,在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上,总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
10估价程序:是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
11估价结果:是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。
12估价当事人:是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括估价师、估价机构和估价委托人。
13估价目的:是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
14房地产估价师:也称为注册房地产估价师,简称估价师,是指具有房地产估价专业知识和经验,取得房地产估价师职业资格证
书
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,并按照《注册房地产估价师管理办法》注册,取得房地产估价师注册证书,从事房地产估价活动的专业人员。
第二章房地产及其描述
1、房地产:是指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体。
2、类似房地产:是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。简单的说就是与估价对象相同或者相似的房地产。
3、房地产实物:是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。
4、房地产权益:是指房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。
5、房地产价格的实质是指权益价格。
6、房地产区位:是指一宗房地产与其他房地产或者实物在空间方为和距离上的关系,包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
7三通一平:一般是通路,通水,通电和场地平整。
8五通一平:一般是指具有道路,供水,排水,电力,电信等基础设施条件及场地平整。
9七通一平:一般是指具有道路,供水,排水,电力,电信,燃气,热力等基础设施条件以及场地平整。
第三章
1、房地产价格:是和平地获取他人的房地产所必须付出的代价—货币或实物、无形资产和其他经济利益。
2房地产市场供给:是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
3房地产供给曲线:表示房地产供给量与其价格之间的关系,某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。
4房地产市场需求:是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意购买的数量。
5房地产需求曲线:表示房地产的需求量与其价格之间的关系,某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。
6房地产需求:是指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
7使用价值:是指物品能满足人们某种需要的效用。
8交换价值:是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例、即交换价值表现为一定数量的其他商品。
9成交价格:简称成交价,是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易。
10卖价:也可称为供给价格,是站在卖者的角度,指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。
11买价:也可称为需求价格,是站在买者的角度,指买者购买房地产时所愿意支付的价格。
12市场价格:简称市价,是指某种房地产在市场上的一般,平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结构。
13理论价格:是在经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的,或者真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。
14评估价值:也称为评估价格,估计价值,简称评估值,评估价,是指评价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。
15买卖价格:称为销售价格,简称买卖价,是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人,由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物,无形资产和其他经济利益
16保险价值:是将房地产投保时,为确定保险金额提供参考数据而评估的价值。17保险价值:是将房地产投保时,为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。18计税价值:业称为课税价值,有些场合称为计税租金,是为税务机关核定计税依据而提供参考二评估的房地产价值或租金。
19征收价值:称为征收补偿价值,是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。
20原始价值简称原值,原价,也称为历史成本,原始购置成本,是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。
21账面价值:也称为账面净值,折余价值,是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。22公允价值:是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。
23市场价值:也称为实际价值,是指一项资产现时在市场上实际所值的价格。
24基准地价也称为城镇基准地价,是指在城镇一定区域范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业,办公,居住,工业等用途,分别评估确定的一定使用期限的建设使用地权在某一时点的平均价格。
25建筑物价格:是指建筑物部分的价格,不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。26房地价格也称为房地混合价,是指土地与建筑物综合体的价格,或者建筑物及其占用范围内的土地的价格,或者土地及其上的建筑物的价格。
27总价格:简称总价,是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。
28单位价格:简称单价,其中,土地单价是指单位土地面积的土地价格,建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格,房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。
29实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格,或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。
30名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次性付清的价格。
31房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
32楼面地价:是一种特殊的土地单价,是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。第四章
1人口机械增长:是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少。
2政治安定状况:是在不同政治观点的党派,团体的冲突情况,现行行政权的稳固程度等
3城市化:也称为城镇化,都市化,是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程,表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。4房地产投机:是指不是为了使用或出租而是为了再出售而暂时购买房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利行为
5、房地产自身因素,是指构成房地产区位,实物和权益状况的因素。因此,房地产自身因素又可分为区位因素,实物因素和权益因素三类。
6建筑物实物因素:建筑规模,外观,建筑结构,设施设备,装饰装修,层高和室内净高,空间布局,防水.保温.隔热.通风.采光.日照,维修养护情况及完损程度。7相邻关系是指刚地产的相邻权利人依照法律,法规的规定或者按照当地习惯,相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。
8人口结构是指一定时期内人口按照性别,年龄,家庭,职业,文化,民族等因素的构成情况
9汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率,或者说一种货币以另一种货币表示的价格。
10房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售而暂时购买房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。
第五章
1最高最佳使用:是指法律上许可,技术上可能,经济上可行,经过充分合理的论证,能够使股价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
2均衡原理:是以股价对象的内部构成要素的组合是否均衡,来判定股价对象是否为最高最佳使用。
第六章
11市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法,简要地说,是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;较具体地说,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
12可比实例:也称为可比房地产:选取的符合一定条件、发生过交易的类似房地产,是指交易实例中交易类型与估价目的的吻合、成效日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。
13正常成效价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,即在此价格下,卖方缴纳卖方应缴纳的税费,买方缴纳买方应缴纳的税费。
14房地产状况调整:将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。
15简单算术平均数是把修正和调整出的各个价格直接相加,再除以这引起价格的个数,所得的数即为综合出的一个价格。
16加权算术平均数是在将修正和调整出的各个价格综合成一个价格时,考虑到每个价格的重要程度度不同,先赋予每个价格不同的权数或权重,然后综合出一个价格。17中位数是把修正和调整出的各个价格按由低到高的顺序排列,如果是奇数个价格,那么处在正中间位置的那个价格为综合出的一个价格;如果是偶数个价格,那么处在正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。
18众数是一级数值中出现频数是最多的那个数值,即出现最频繁的那个数值就是众数。
19成本法是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法;
20所谓重新购建价格:是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
21折旧:是指各种原因造成的房地产价值减损,其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
22开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等,
23管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,。
24销售费用也称为销售成本,是指预售未来开发完成的商品房或者销售已经开完成的商品房的必要支出。
25土地取得成本:是指取得房地产开发用地的必要支出。
26销售费用:也成为销售成本,是指预售未来开发完成的商品房或者销售已将开发完成的商品房的必要支出。
27投资利息:是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,而不仅是借款的利息和手续费。
28销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产应当由卖方缴纳的税费
29开发利润是指房地产开发商(业主)的利润,而不是建筑承包商的利润
30税前利润:为了与销售税费中不包括土地增值税、企业所得税的口径一致,并得
到相对客观合理的开发利润,开发利润是土地增值税、企业所得税前的。
31重建价格也称为重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑
材料
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、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等,在估价时点时的国家财税
制度
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和市场价格体系下,重新建造与做人对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应利润。
32重置价格也称为重置成本,是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构件、建筑设备和建筑技术及工艺等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物肯有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。
33单位面积法是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费,然后对其进行适当的修正、调整,再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息销售税费和开发利润,来求取建筑物重新购建价格的方法34指数调整法也称为成本指数趋势法,是利用有关成本指数可变率,将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。
35直线法:它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
36清理费用是指拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。
37成新折扣法:早期运用成本法求取建筑物的现值时,习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等,判定出建筑物的成机关报率,或者用建筑物的寿命、年龄计算出建筑物的成新率,然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。
38市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例,来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。
39类似折旧状况,是指可比实例中建筑物的折旧类型和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。
40分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分,然后分别测算出各个组成部分,再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。
41重新构建价格:也称为重新构建成本,是指假设在股价时点重新取得全新状况的股价对象的必要支出。
42单位比较法:是以估价对象建筑物为整体,选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位,作为比较简单,然后调查,了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费,并对其进行适当的修正,调整,再加上相应的专业费用,管理费用,销售费用,投资利息,销售税费和开发利润。
43物质折旧:也称为有形损耗,是指建筑物在实体上的老化,磨损,损坏造成的建筑物价值减损。
44功能折旧:也称为无形损耗,是指建筑物在功能上的缺乏,落后或过剩造成的建筑物价值减损。
45外部折旧又经济折旧,是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。46房屋残值:是指房屋达到使用年限,不能继续使用,经拆除后的旧料价值。
47清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。
48残余价值:残值减去清理费用。
49房地产需求价格弹性是指房地产需求量相对变化对于价格相对变化的反应程度。50房地产供给弹性是指房地产供给量相对变化对于价格相对变化的反应程度。
第8-12章
1.收益法:也称为收益资本化法,收益还原法,是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。
2.资本化:将预测的未来收益转换为价值,类似于根据利息倒推出本金,称为资本化。
3.直接资本化法:是预测估价对象未来某一年的某种收益,然后将其初一适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
4.收益乘数法:将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
5.报酬资本化法:预测估价对象未来各期的净收益,然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
6.收益法的本质:是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
7.收益法是以预期原理为基础的。
8.资金的时间价值:也称货币的时间价值,是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。
9收益期限:是预期未来可以从估价对象那里获取收益的时间,起点是估价时点,终点是未来不能获取收益之日。
10净收益:是经运营收益的简称,是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。
11.潜在毛收入:是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。
12有效毛收入:是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
13.运营费用:是维持房地产正常使用或营业的必要费用。
14.运营费用率:运营费用与有效毛收入之比。
15出租的房地产的净收益:通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
16.建筑物剩余经济寿命:是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。
17.建设用地使用权剩余期限:是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。
18运营费用:是维持房地产正常使用或营业的必要费用。
19.运营费用率:运营费用与有效毛收入之比。
20自用或尚未使用的房地产:是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时空置的房地产。
21有形收益:是由房地产带来的直接货币收益。
22.无形收益:是指房地产带来的间接收益。
23实际收益:是在当前经营管理状况下实际取得的收益,它一般不能直接用于估价。24客观收益:是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益,通常只有这种收益才能作为估价的依据。
25.报酬率:是投资回报与所投入资本的比率。
26风险:是指由于不确定性的存在导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。
27.累加法:是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加得到报酬率的方法。
28.市场提取法:是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率的方法。
29毛租金乘数法:是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。
30潜在毛收入乘数法:是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。
31有效毛收入乘数法:是将估价对象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。
32净收益乘数法:是将估价对象某一年的净收益乘以净收益乘数来求取估价对象价值的方法。
33净收益乘数:是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。
34剩余技术:是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时,从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益,求出归属于另外部分的净收益,再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化,得出房地产中未知构成部分的价值的方法。
35.自由资金剩余技术:是在已知房地产抵押贷款金额的情况下,求取自由资金权益价值的剩余技术。
36.抵押贷款剩余技术:是在已知自有资金数量的情况下,求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。
37.假设开发法:也称剩余法、预期开发法、开发法,是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
38开发完成后的价值:是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。
39长期趋势法:是运用预测科学的有关理论和方法,特别是时间序列分析和回归分析,来推测、判断房地产未来价格的方法。
40移动平均法:是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一些列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。
41加权移动平均法:是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后,再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。
42指数修匀法:是以本期的实际值和预测值为根据,经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。
43地租:是指超额的工资,利息,利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。44城镇基准地价:简称基准价,是指在城镇一定区域范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质的土地,按照商业、办公、居住、工业等用途,分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。
45补地价:是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。
46基准地价修正法:也称为基准地价系数修正法,是在政府确定并公布了基准地价的地区,利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。
47路线价法:是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格
111累加法:是将
48房地产估价:是一种关乎相关单位和个人的切身利益乃至公共利益、专业性很强的服务活动。
49被动接受:通俗的说是坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。
50主动争取:是走出门去力争为估价需求者提供估价服务。
51自有自估:即对自己拥有或欲取得的房地产,自己提出估价要求,并自己进行估价。
不应承接估价业务的情形:1有利害关系或利益冲突。2超出了自己的业务范围。3自己的专业能力难以胜任。
估价报告:是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见,可视为估价机构提供给委托人的产品,是估价机构履行估价委托合同,给予委托人关于估价对象价值的正式答复,也是记述估价过程,反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。、
52交易情况修正的含义:可比实例的成交价格是实际发生的,它可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正,称为交易情况修正。
53市场状况调整的含义,可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的房地产市场状状况下形成的。
54销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产应当由卖方缴纳的税费。
56单位体积法:与单位面积法相似,是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位体积建筑安装工程费,然后对其进行适当的修正、调整,再加上相应的专业费用,管理费用,销售费用、投资利息、销售税费和开发利润,来求取建筑物重新购建价格的方法。
57年限法:也称为年龄-寿命法,是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
58建筑物的实际年龄是指建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数。
59建筑物的有效年龄是指估价时点时势建筑物状况和效用所显示的年龄。
60.现金流量:是指一个项目在某一特定时期内收入和支出的资金数额。
61.房地:实物形态上土地与建筑物的合成体,在估价时把它们作为一个整体来看待。
62房地产供给弹性:在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量的变化百分比与房地产价格变化百分比之比。
63.成本法:成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象价值的方法。
64.功能折旧:又称精神磨损、无形损耗,是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。
65.直接资本化法:是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
66.估价目的:是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途。
67.房地产需求:是指消费者在特定时期,在每一个价格水平上愿意并且能够购买的房地产商品或劳务的数量,即房地产的有效需求。
68.收益法:收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以此求取估价对象价值的方法。
69.物质折旧:又称为物质磨损、有形损耗,是建筑物因在实体方面的损耗所造成的价值损失。
70.报酬率:即折现率,为投资回报与所投入的资本的比率,报酬率与利率、折现率具有相同的性质。
浙公网安备 33021202002483