2011年北京商业地产市场总结报告

2011年北京商业地产市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 报告 ——全年成交390亿  京城商业地产投资价值尽显 楼市调控步步惊吓：2011延续了2010的调控。从“新国八条”到“京十五条”，房地产市场一路跌宕起伏…… 楼市房价步步惊喜：9折、8折、5折房不断横空出世，特价房突破底线，开发商快跑卖房现金为王…… 市场行情步步惊心：08年危机再现，中介大批陨落，绿城走钢丝，市场动荡下危机四伏…… 2011年是中国房地产行业翻天覆地的一年，住宅受控、资金告急，而受楼市调控影响相对较小的商业地产站上了风口浪尖。作为全国调控最严格的城市之一，北京商业地产市场表现不俗。据搜房网数据监控中心统计，北京商业地产市场全年新增供应面积423万平方米，成交150万平方米，成交金额高达390亿元。同时，租售市场行情全线飘红，投资前景依然看好。全市多个商圈人气汇聚，郊区商业地产市场表现抢眼。 一、2011年北京商业地产市场供应情况 据搜房网数据监控中心统计显示，2011年北京商用物业市场新发布预售证79个，新增供给面积共计4368657.71平方米，供给形势呈现为“前低后高”，大部分新增商用物业面积集中在下半年入市，并在年中（7月份）达到年内供应顶点，单月新入市面积高达136万平方米。 2011北京市新增商用物业供给区域分布 区域 入市面积（㎡） 区域 入市面积（㎡） 朝阳 938121.68 顺义 156840.58 亦庄 835737.92 大兴 149504.63 昌平 686045.98 西城 139256.57 丰台 502929.09 东城 65368.78 通州 312581.63 延庆 26475.68 海淀 190232.03 平谷 12973.99 房山 182742.08 怀柔 7693.19 石景山 162153.88 合计 4368657.71         2011年北京市政府规划中“大CBD”概念逐渐清晰，亦庄和昌平吸引高新技术产业群的定位逐渐落实，丰台区丽泽金融商务区的发展即将腾飞，都促使这些区域新商业项目集中、大量入市；从上表中可以看到，朝阳、亦庄、昌平、丰台依次占据2011年北京商用物业供给量前四位，四区各自的新增供给面积均超过了50万平方米，四区供给量合占全市总供给量的67.8%。 土地市场方面，今年北京市土地出让总额同比锐减587亿元，但商用地块的成交却并未受影响，相反由于住宅受限，许多开发商将拿地的眼光放到了商业地产的发展前景上。据搜房网数据监控中心的统计，2011年北京市共成交82幅商用（含商用性质）地块，成交总金额达734.62亿元。具体来看，朝阳区“最后的土地”--中服地块和崇文门崇菜地块成为年内最受瞩目的土地交易，总成交金额约206.7亿元；中服地块吸引了多家金融巨头联合投标，崇菜地块则创造了139.86%的溢价率。此外，丰台、顺义各有16幅地块成交，朝阳成交13块，大兴、通州各成交7块；同时，大兴、丰台、顺义、通州均有地块以超过100%的高溢价率成交，其中顺义一地块溢价率高达291.28%，反映了投资者对这些区域未来发展潜力的认可。结合2011年全市商用物业的区域供给情况，预计未来规划明确、交通状况良好、土地成交活跃的京郊区域将有巨量新增商用物业集中入市。 二、2011年北京商业地产市场成交分析 （一）全市商业地产市场成交概况 2011年北京商业地产市场成交数据 物业类别 签约套数 签约面积（㎡） 成交总金额（亿元） 成交均价（元/㎡） 写字楼 9137 968217.44 248.08 25622 商铺 2303 532952.51 140.29 26323 总计 11440 1501169.95 388.37 25871 注：1、数据选取时间节点：2011年1月1日-12月31日；2、数据监控范围：2009-2011年获得预售证及现房产权证的所有项目；3、数据选取的物业类别仅包括商业立项的写字楼、商铺项目和城市综合体，但不包括上述类别项目中的车库、车位、配套公建、文体设施等；4、由于商用项目开间面积差别较大，因此成交套数的市场参考价值较小，故不做详细分析。           2011年北京商用物业（写字楼、商铺）共成交1501169.95平方米，成交总额近390亿元；成交均价仅25871元/平方米。其中写字楼成交近97万平方米，其余为商铺。 从上图中可以看到，8月、12月、1月成交量居全年最高位，分别成交27.8万平方米、27.1万平方米、13.9万平方米。其中8月成交量暴增主要是由于上半年市场成交持续低迷压抑了大量投资需求以及受7月份天量新增供应的刺激；12月成交数据则一扫“金九银十”市场的平淡表现，为2011年画上了漂亮的句号。值得注意的是，虽然写字楼一直占据市场交易的主力，但自8月以来，商铺成交占比明显剧增，商铺投资的热度上升。 随着2011年12月的结束，北京商业地产市场成交均价最终收在了23528元/平方米，而全年成交均价也仅为25871元/平方米。从图中来看，2011年北京商业地产成交均价呈缓慢下降趋势，与年初均价相比变化不大，这与商业地产市场租售报价一路看涨的行情相比颇为黯淡。 2011年北京商业地产市场一个明显的转变是低价项目逐渐成为市场成交的主力。对开发企业来说，低价项目之所以低价一是因为这些项目有许多处于土地价格不高、开发成本相对较低的京郊区域；二是因为目前商用物业与住宅物业的“价格倒挂”非常普遍；三是因为宏观调控加大了整个房地产行业的资金压力，降价或者不定高价成为物业顺利销售的必要考虑。对于投资者来说，更加关注低价项目主要是考虑到较低的投资成本、较高的投资回报空间。 2011年北京商用物业区域成交量排名 区域 成交面积（㎡） 区域 成交面积（㎡） 朝阳 414276.28 东城 34500.78 西城 222957.02 房山 25223.09 大兴 200293.66 密云 11910.55 昌平 147518.75 怀柔 3904.18 丰台 112931.81 平谷 2838.61 通州 95580.15 宣武 2303.65 海淀 90055.36 门头沟 1847.58 顺义 72363.97 延庆 1139.06 石景山 61065.56 崇文 459.89 合计 1501169.95         2011年朝阳、西城、大兴、昌平、丰台5个行政区域商用物业成交面积超过10万平方米。其中朝阳区成交逾41万平方米，约为第二、第三名的成交总和；西城区则主要受益于单项目成交面积逾10万平方米的大宗交易支撑，位列榜眼。此外，随着京郊区域投资环境的逐渐成熟，必将成为全市商业地产发展的“主战场”。 （二）北京写字楼市场成交情况 2011年北京写字楼市场成交数据 物业类别 签约套数 签约面积（㎡） 成交总金额（亿元） 成交均价（元/㎡） 现房写字楼 804 129872.46 31.38 24161 预售写字楼 8333 838344.98 216.7 25848 总计 9137 968217.44 248.08 25622 注：1、数据选取时间节点：2011年1月1日-12月31日；2、数据监控范围：2009-2011年获得预售证及现房产权证的所有项目；3、数据选取的物业类别仅包括商业立项的写字楼、商铺项目和城市综合体，但不包括上述类别项目中的车库、车位、配套公建、文体设施等；4、由于商用项目开间面积差别较大，因此成交套数的市场参考价值较小，故不做详细分析。           2011年北京写字楼共成交968217.44平方米，其中预售写字楼成交近84万平方米，为写字楼市场成交的主要部分，其余为现房项目成交；成交总金额高达248亿元，占全市商业地产成交总额的六成以上。 2011年北京在售写字楼成交TOP10 排名 项目名称 成交面积（㎡） 成交金额（亿元） 成交均价（元/㎡） 1 中弘·北京像素 97889.02 17.36 17730 2 开行大厦 89400.06 24.69 27619 3 望京SOHO 79383.11 39.18 49360 4 美唐花园 70266.44 9.71 13825 5 金澳国际 52992.46 14.39 27146 6 绿地财富中心 51506.6 11.16 21666 7 朝阳广场 51192.7 16.48 32200 8 金融街园中园 46248.18 7.56 16354 9 西单汇大厦 42903.22 15.66 36500 10 翼之城 36892.09 4.39 11911           从全年累计成交数据来看，写字楼市场亮点颇多，共有22个项目累计成交面积超过10000平方米，其中成交面积前十名如上表。具体来看，开行大厦于2011年10月入市，近九万平方米的办公面积成交均价不足3万元/平方米，按照该项目所处的金融街商圈平均租金估算，该项目投资回报率可达17%以上。SOHO系列中望京SOHO全年累计成交近8万平方米，成交均价为49360元/平方米；银河SOHO在2011年累计成交面积不算多，成交均价约7.5万元/平方米，但累计成交面积已超过15万平方米。金澳国际则是上半年市场低迷时引人瞩目的亮点，在4月下半月曾集中成交近2.5万平方米。位于通州的金融街园中园是2011年入市的纯新盘，该项目全年累计成交面积4.6万平方米，为独栋写字楼市场的翘楚；该项目成交均价仅为1.6万元/平方米左右，与项目所处区域的住宅物业均价相比，投资价值凸显。位于顺义区的翼之城成为2011年度价格降幅最大的写字楼项目，目前报价12000元/平方米，全年成交面积逾3.6万平方米。 上榜项目中5个项目成交均价低于2.5万元/平方米，这也是制约全市写字楼成交价格提升的主要因素。 2011年北京南部地区在售型商办公物业市场正逐渐崛起，特别是丰台在地铁开通、亦庄新城崛起及政府优惠政策等利好条件的影响下实现补涨，南城商务投资“价值洼地”已经显现。同时，作为传统商圈的朝阳区、海淀区和南部的大兴区项目价格涨势强劲。 2011年北京商铺市场成交情况  （三）北京商铺市场成交情况 2011年北京商铺市场成交数据 物业类别 签约套数 签约面积（㎡） 成交总金额（亿元） 成交均价（元/㎡） 现房商铺 1057 170014.1 39.42 23186 预售商铺 1246 362938.41 100.87 27793 总计 2303 532952.51 140.29 26323 注：1、数据选取时间节点：2011年1月1日-12月31日；2、数据监控范围：2009-2011年获得预售证及现房产权证的所有项目；3、数据选取的物业类别仅包括商业立项的写字楼、商铺项目和城市综合体，但不包括上述类别项目中的车库、车位、配套公建、文体设施等；4、由于商用项目开间面积差别较大，因此成交套数的市场参考价值较小，故不做详细分析。           2011年北京商铺共成交532952.51平方米，其中预售商铺成交36万余平方米，其余为现房项目成交；成交总金额约为140亿元，成交均价为26323元/平方米。值得注意的是，与写字楼市场走势不同，商铺市场下半年成交火爆，占市场成交总量的份额明显增加；且现房商铺与预售商铺的成交占比大约是1:2。商铺投资比较灵活，对成交数据细加分析就会知道社区商铺和住宅底商等面积小、总价少、投资成本低、风险相对可承受的商用物业更受投资者青睐。 2011年北京在售商铺成交TOP10 排名 项目名称 成交面积（㎡） 成交金额（亿元） 成交均价（元/㎡） 1 力宝广场 74484.33 8.9 11953 2 融科创意中心 45431.17 8 17621 3 大成青塔商厦 42675.62 6.47 15160 4 东方华庭 33102.31 9.81 29622 5 朝新嘉园 17427.73 3.77 21618 6 林肯公园一期商业 17072.62 4.21 24652 7 华源凯旋园 16768.87 2.64 15739 8 开行大厦 16712.6 4.62 27619 9 博瑞大厦 12778.5 5.88 46000 10 银河SOHO 12142.13 11.59 95466           从全年累计成交数据来看，2011年累计成交面积超过5000平方米的商铺项目有26个，排名前十位的如上表；其中社区商铺和住宅配套商业超过一半。具体来看，力宝广场、融科创意中心、大成青塔商厦、开行大厦、东亚?上北鑫座、世茂?工三等项目主要是大单成交构成全年成交量，而东方华庭、林肯公园一期商业（水晶布洛阁）、保利茉莉雅苑、香悦四季花园、霄云里8号、保利东郡苑、富力又一家园、唐宁ONE等项目为代表的社区商铺或住宅配套商业则是由持续的、面积不等的成交量构成全年成交纪录，更能体现出投资者对此类项目的关注度持续趋热。