新资产管理评估与成本途径管理知识分析法

资产评估Valuation22020年11月14日星期六第3章资产评估途径与方法3.1市场途径3.2收益途径3.3成本途径3.4评估途径与方法的选择32020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的基本含义⚫市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。42020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的基本前提⚫要有一个活跃的公开市场⚫公开市场上要有可比的资产及其交易活动52020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的基本程序⚫搜集有关 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 ⚫选择参照物（可比实例）⚫在评估对象与参照物之间选择比较因素⚫指标对比、量化差异⚫调整已经量化的对比指标差异⚫综合分析确定评估结果⚫实体特征⚫权益特征⚫市场特征⚫时效特征⚫数量特征⚫资产的功能⚫资产的实体特征和质量⚫市场条件⚫交易条件62020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法⚫市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。⚫资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数◆市场售价类比法72020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法⚫现行市价法⚫市价折扣法◆下列方法都是市场售价类比法的特例⚫功能价值类比法⚫价格指数调整法⚫成新率价格调整法82020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法⚫交易情况修正⚫交易时间因素修正◆市场售价类比法的主要因素修正⚫资产状况因素修正（包括功能、新旧程度）⚫交易地点或区域因素修正92020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法⚫修正后的价格=参照物交易价格×100/（）◆市场售价类比法（交易情况修正）102020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆市场售价类比法（交易时间因素修正）修正后的价格=参照物交易价格×同类资产的价格指数①采用定基指数修正后的价格=参照物交易价格×（评估基准日价格指数/参照物交易时价格指数）②采用环比指数修正后的价格=参照物交易价格×（1+a1）×(1+a2)……×(1+an)a1、a2…an为从参照物交易日到评估基准日各期环比价格变动指数112020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆市场售价类比法（资产状况因素修正）⚫资产状况包括很多因素。不同的资产，资产状况因素也不相同。这里主要介绍资产的功能和新旧程度因素修正。122020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆市场售价类比法（资产状况因素修正）⚫功能修正•修正后的价格=参照物交易价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力）•修正后的加格=参照物交易价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力）x132020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆市场售价类比法（资产状况因素修正）⚫新旧程度修正•修正后的价格=参照物交易价格×(评估对象成新率÷参照物成新率）142020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆市场售价类比法（交易地点或区域因素修正）⚫修正后的价格=参照物交易价格×100/（）152020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆价值比率法⚫价值比率法是指利用参照物的市场交易价格与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法162020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆价值比率法（成本市价法）•资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）172020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆价值比率法（市盈率乘数法）•企业评估价值＝被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率•市盈率＝股票价格/股票收益182020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径的主要评估方法◆价值比率法（市场租金倍数法）•资产评估价值＝评估对象正常收益额×市场租金倍数•市场租金倍数＝资产交易价格/资产年租金192020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径举例•对某企业一台通用机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的3个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表，试估测该机床的价值。202020年11月14日星期六3.1市场途径❖市场途径举例（ 答案 八年级地理上册填图题岩土工程勘察试题省略号的作用及举例应急救援安全知识车间5s试题及答案 ）（万元）修正参照物43.174%80%70%110%12599100102100105100186:=A（万元）修正：参照物77.174%70%70%112%12510110010010098100155=B（万元）修正：参照物26.176%75%70%108%12598100102100103100168=C•机床评估值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175.15（万元）212020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的基本含义•收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种评估方法的总称。222020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的基本前提✓未来收益可预测✓收益风险可预测✓收益期限可确定232020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的基本程序✓收集未来预期收益的数据资料✓分析被评估对象的预期收益✓确定折现率或资本化率✓计算未来收益的现值✓确定评估结果✓确定收益期限242020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的基本参数⚫收益额⚫折现率⚫收益期限252020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法符号含义：P：评估值（现值）i：年序号r：折现率R：预期收益A：年金t：纯收益年期n：收益年期262020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法◆单一收益的现值()),,/(11nrFPRrRPn=+=⚫复利现值系数查表272020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法◆多期收益的现值（有限年期）=+=niiirRP1)1(nnrRrRrRP)1(....)1()1(2211++++++=282020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法◆多期收益（年金）现值（有限年期）])1(11[nrrAP+−=nnrrrAP)1(1)1(+−+=),,/(nrAPAP=年金现值系数，查表292020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法◆多期收益的现值（有限年期、两段收益不同）])1(11[)1()1(1tnttiirrrArRPi−=+−+++=302020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法◆多期收益的现值（有限年期、可知净变现值）()nnnrprrAP+++−=1])1(11[312020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法◆多期收益（年金）现值（永续年期）rArrAPn=+−=])1(11[322020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法◆多期收益现值（永续年期、收益等比递增）srAP−=332020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径的具体方法◆多期收益的现值（永续年期、两段收益不同）nniirrArRPi)1()1(1+++==342020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径举例临海公司拟被某一公司收购，预计收购后临海公司仍能按原有的经营模式运营。经预测，临海公司在未来5年内的预期收益额分别为100万元、120万元、130万元、140万元和160万元。并根据该公司的现实收益情况推断，从第6年开始，该公司的预期年收益额将维持在160万元的水平上。假定折现率为10%。根据上述条件，计算该公司的价值。352020年11月14日星期六3.2收益途径❖收益途径举例（答案）)(15.147644.99371.482%)101%(10160%)101(160%)101(140%)101(130%)101(120%)101(100)1()1(5543211万元=+=+++++++++++=+++==+ninniirrRrRp362020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的基本含义•成本途径是先估测被评估资产的重置成本，然后估测存在的贬值因素，从重置成本中扣除，而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。372020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的评估 计算公式 六西格玛计算公式下载结构力学静力计算公式下载重复性计算公式下载六西格玛计算公式下载年假计算公式 ⚫重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值◆基本公式382020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的评估计算公式⚫评估值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值⚫评估值＝重置成本×成新率◆常用公式392020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的基本前提➢被评估资产处于继续使用的前提下➢具备估测各种指标、参数有关资料402020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的基本要素➢重置成本⚫现行价格水平⚫全新资产412020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的基本要素➢重置成本➢实体性贬值⚫复原重置成本⚫更新重置成本422020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的基本要素➢重置成本➢实体性贬值⚫资产使用⚫自然力作用432020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的基本要素➢重置成本➢实体性贬值➢功能性贬值⚫科学技术进步➢建造成本降低➢运营成本降低442020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径的基本要素➢重置成本➢实体性贬值➢功能性贬值➢经济性贬值⚫外界因素影响➢经济状况➢市场供求➢经济政策➢环境因素➢心里因素452020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆重置成本估测⚫重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。462020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆重置成本估测⚫价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格指数，将被估资产的历史成本（账面原值价值）调整为重置成本的一种方法。重置成本＝资产的历史成本×价格指数⚫定基指数调整⚫环比指数调整472020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆重置成本估测⚫功能价值类比法功能价值类比法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。482020年11月14日星期六3.3成本途径参照物资产的产量被评估资产的产量参照物重置成本重置成本=❖成本途径中基本参数的估测◆重置成本估测⚫功能价值类比法（公式）x）参照物资产的产量被评估资产的产量（参照物重置成本重置成本=492020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆重置成本估测⚫统计分析法为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。重置成本＝∑账面历史成本×K502020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆实体性贬值估测⚫观测法观测法也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）512020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆实体性贬值估测⚫使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值的方法。已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率实际已使用年限总使用年限预计残值重置成本资产的实体性贬值−=522020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆实体性贬值估测⚫修复费用法修复费用法是根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。实体性贬值＝修复费用532020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆功能性贬值估测⚫超额运营成本造成功能性贬值估测功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）542020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆功能性贬值估测⚫超额投资成本造成功能性贬值估测功能性贬值额＝复原重置成本－更新重置成本552020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆经济性贬值估测⚫贬值率估测法]1[x）原设计生产能力预计可利用生产能力（经济贬值率−=经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率562020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径中基本参数的估测◆经济性贬值估测⚫收益损失额折现法经济性贬值额＝资产年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A，ｒ，ｎ)572020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径举例海王公司有一台机床购建于1997年，账面价值20万元，2007年对该机床进行评估。评估人员经过调查、分析后，获得下列资料：（1）1997年至2007年十年间，该类机床每年环比价格变动指数均为10%；（2）与同类的替代机床相比，该机床的月人工成本超支1000元；（3）海王公司的正常投资报酬率为10%，所得税率为25%；（4）该机床在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的60%，经技术 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 ，该机床尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件，计算该机床的评估值。582020年11月14日星期六3.3成本途径❖成本途径举例（答案）重置成本=20×（1+10%）10=51.87（万元）评估值=51.87×45.45%－3.31=20.16（万元）%45.455%60105=+=成新率（万元））（）（功能性贬值41.3]10%111[%1025%-1121.05=+−=592020年11月14日星期六3.4评估途径与方法的选择❖各评估途径之间关系◆联系⚫条件具备，三种途径都可以采用，评估结果趋同⚫三种途径构成资产评估方法体系602020年11月14日星期六3.4评估途径与方法的选择❖各评估途径之间关系◆区别⚫评估思路不同⚫理论依据不同612020年11月14日星期六3.4评估途径与方法的选择❖选择评估途径和方法应考虑的因素（1）资产评估特定目的（4）资产评估价值类型（5）能否搜集评估资料（3）评估对象自身状况（2）评估时的市场条件622020年11月14日星期六本章结束