招商地产镇江招商北固湾2012年度下半年营销规划报告

招商地产镇江招商北固湾2012年度下半年营销规划 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 招商地产镇江招商北固湾2012年度下半年营销规划报 告 招商北固湾2012年度下半年营销规划报告 2012年06月26日 1ST 营销目标 年度目标 目标分解 年度目标 9亿 7-12月目标 1-6月目标 2012年全年目标: 3亿 6亿 目标分解 7-12月目标: 6亿 一期北 二期 高层 二期 别墅 二期 花园洋房 一期商业 分期 产品 货值 销售目标 一期 商业 约1.5亿 1亿 车库 一期北 别墅 0.75亿 1亿 叠墅 0.3亿 小高层 0.4亿 一期南 高层 6亿 3.5亿 二期 别墅 0.9亿 0.5亿 花园洋房 0.7亿 0.5亿 合计 10.55亿 6.5亿 推售节奏 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 公寓线 24# 推售 25# 推售 27# 推售 26#/二期高层区房源推售 低密度线 别墅样板房公开 二期别墅/ 一期余房推售 叠墅样板房公开 叠墅余房推售 高层样板房开放 二期洋房加推 商业/一期北车位线 一期北车位推售 工程节点 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf :下半年推售节奏紧，产品品类多，工程节点配合释放体验面多～ 2TH 营销背景 市场格局 市场格局 一、宏观背景 宏观政策背景 5月，央行降准0.5% 6月，央行降息0.25% 住建部下调存贷款利率 5月CPI创3%新低 货币政策宽松逐步宽松，“稳增长”已成共识 政策面整体走向呈现谨慎乐观态势，房地产行业逐步迎来利好迹象 央行从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 央行自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。这是3年半来央行首次降息。 五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 2012年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%。 经济政策主基调“稳增长”已成共识，央行降息折射了货币政策宽松新动向，未来中短期内政策面整体走向呈现谨慎乐观态势 商品住宅量价表现 4、5月份低价跑量盘的集中成交带来成交量的攀升，进入6月份低价跑量盘成交比重相对减少，市场价格有所回暖 从2012年1-6月份的量价走势来看，步入3月份，市场成交量开始回暖，同步伴随的则是市场成交均价的下跌;在连续下跌4个月后，进入6月份，市场价格再度开始回暖; 4、5月份整体市场依靠低价跑量盘支撑成交，品质型高端楼盘一度成交惨淡; 不保障房，成交数据为普通+非普通住宅 普通住宅量价表现 5月份，镇江市区普通住房共成交946套，环比增长1.8%，同比上涨20%;成交均价5275元/?，环比增长3%，同比下降6.6%; 五月份新开盘楼盘较少，多为低价跑量项目的常态续销;其中当数丹徒新区的“3-5”字头项目，以及丁卯新区的“4”字头项目支撑市场成交; “量价双升”，5月成交量再度破10万方，新开盘及低价跑量型项目支撑市场成交 非普通住宅量价表现 “量增价跌”，优山美地叠墅项目大幅签约，影响非普通住宅市场量价走势 5月份，镇江市区非普通住房共成交157套，环比增长31%，同比上涨34%;成交面积31808?，环比增长31%，同比增长28%;成交均价7192元/?，环比下跌10%，同比下降11.2%; 5月份非普通住宅中以优山美地、远洋、本案居首，个别楼盘地下室计入产权拉低市场成交均价。 上半年去化结构表现 含保障房 成交量以刚需、首改为主，受保障房影响，120?以下房源成交均价偏低 从镇江市住宅成交结构来看，目前仍以刚需、首改为主(80-120?房源去化表现最好);145?以上房源去化较差; 受部分保障房签约影响，80-120?段房源成交均价较低; 统计数据为镇江全部住宅，含保障房 2012年住宅累计成交top20 1.1-6.17成交排行:风景城邦总销量排行首位，本案总销量排行第五，总销金额排行首位;刚需盘支撑市场量成交 序号 项目名称 行政区域 成交套数 销售面积(?) 销售金额(元) 成交均价(元/?) 1 风景城邦 丹徒 298 32253 127766278 3961 2 恒大绿洲花园 丹徒 295 31867 168951484 5302 3 中南御锦城 京口 229 25902 148078539 5717 4 远洋香奈城 润州 202 23838 115517044 4846 5 北固湾小区 京口 196 25721 251133769 9764 6 首创悦府 新区 196 18923 82999251 4386 7 朴园 润州 163 19625 138250052 7045 8 万科沁园 润州 134 15170 109409922 7212 9 盛世家园 新区 134 14885 61834330 4154 10 优山美地 京口 129 20291 138398357 6821 11 画意江南 丹徒 119 13714 45510143 3319 12 恒美嘉园 京口 119 11731 59564822 5077 13 中南世纪城 京口 113 14791 95126871 6432 14 常发广场 润州 106 14526 84530031 5819 15 丰泰龙山庄园 丹徒 106 10814 43685578 4040 16 江南府邸 润州 105 12637 93198832 7375 17 东郡华庭 新区 100 9183 50064769 5452 18 云开甲第花园 润州 85 10305 62142514 6030 19 永隆城市广场 新区 81 10029 61593174 6141 20 润城国际花园 丹徒 80 8279 34154592 4125 宏观市场小结 宏观政策:货币政策宽松逐步宽松，“稳增长”已成共识，政策面整体走向 呈现谨慎乐观态势;房地产行业逐步迎来利好迹象——是机遇～ 市场运行:上半年刚需盘支撑市场成交，下半年随着市场逐步回暖，品质型 楼盘将大量上市——是挑战～ 机遇与挑战并存～ 二、竞品跟踪 1、公寓市场 万科沁园 万科沁园2012年以来共去化134套，均价7212元/?，2012年下半年为 10-12、16#号楼剩余120套房源的续销及剩余3栋房源的加推 12 10 11 16 目前主要在售10、11、12、16#号楼; 1-7#号楼基本售磬; 2012年货量还余3栋高层住宅; 面积段 82? 115? 126? 143? 供应套数 108套 54套 54套 72套 占比 37.5% 18.75% 18.75% 25% 万科沁园目前仍有120套18F高层房源在售 2012年下半年推货量在216套左右，推货量面积计2.2万方，以82-126? 房型为主 卧室朝南，面宽大，进深短，居住舒适度高，总价适中 高层 132? 3室2厅2卫 小高层 89? 2室1厅1卫 小高层 115? 3室2厅2卫 万科沁园 如意江南 如意江南2012年以来共签约9套，均价9560元/?;2012年下半年主要为 1、6、9#号楼续销，原计划加推2、5、8#号楼 面积段 (平方米) 房型 套数 92、95 2房 109 119-121 2房 69 139-156 3房 112 172 4房 12 187、202、 243、286 复式四房 24 如意江南目前仍有360套33F高层房源在售 原计划2012年下半年推案货量在300套左右，以大户型为主，约4万方 目前主要在售1、6、9#号楼，去化缓慢，仍有360余套可售 4#号楼基本售磬; 2012年货量还余2、5、8#号楼3栋高层住宅; 如意江南 如意江南整体户型较差，较好的户型面积太大，总价太高，面积小的户型进 深太长，户型太差 国信宜和 国信宜和2012年上半年无任何推盘，共签约15套，均价7704元/?;目前 存量房约100套，2012年下半年加推约100余套 目前在售6#、7#01室、9#西半边，共300余套，目前存量约100余套; 2012年上半年主要是常态续销，原计划主推办公，后因客户有限取消加推; 2012年主要为常态续销; 面积段 户型 总套数 去化套数 去化率 总价段 (万元) 88-91 2房 124 72 58% 75-80 110-135 3房 150 62 41% 95-120 197 4房 2 0 0% 170 国信宜和目前仍有100套33F高层房源在售 2012年下半年推案计划中货量在100套左右，以88-135?户型为主，约1.2 万方 国信宜和 国信宜和户型控制较好，附加值表现较好，客户接受度较高 89?2室2厅1卫 117?3室2厅2卫 110?3室2厅1卫 国际冠城 国际冠城上半年为常态续销，共签约22套，均价8245元/?;6月份新加 推38、42#号楼;整个项目还有2栋未推，预计今年清盘 国际冠城新加推39、45#号楼，共96套 该项目预计2012下半年再加推2栋共136套，总计约1.6万方 未推 新推 国际冠城在售户配 面积段 89 132 143 顶复194-214 套数 34 64 32 6 套数占比 25% 47% 24% 4% 目前在售38、42#号楼以130?以上改善型为主;辅以少量89?2房; 目前整个项目还有2栋未推，预计2012年清盘; 国际冠城 多飘窗、大面积景观阳台、多房间朝南，舒适户型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 是国际冠城的主要特 点 89? 2室2厅1卫 143? 3室2厅3卫 132? 3室2厅3卫 中南III 1 2 3 4 5 小一期 小二期 小三期 低密度社区，产品未确定 目前在售1、2#号楼，共260套; 目前去化100套左右; 1、2#号楼户配 面积段 128?(边户) 102?(中间户) 套数 128 132 套数占比 49% 51% 中南III2012年共签约84套，成交均价5900元/?;2012年回款目标4亿， 下半年货量为小一期剩余4栋房源 中南III目前可售房源约150套左右 中南世纪城III期下半年货量约600套，共计7万方左右 边户128平米 中间户102平米 中南III 边户附加值表现较好，多赠一个房间;但通透性较差;中间户附加值一般， 舒适度较高; 中南御锦城 1 2 3 4 一期8栋 5 6 7 8 总建约65万方 一期住宅容积率2.0 项目为高层住宅(一期部分16F，其余为26F) 项目推盘顺序由南至北逐步推盘 二期8栋 1-6#号楼户配 面积段 97-100? (中间户) 舒适2房 105-112? (中间户) 功能型3房 120? (边户) 舒适2+1房 135-140? (边户) 舒适3+1房 套数 176 148 50 147 套数占比 34% 28% 10% 28% 中南御锦城2012年共签约229套，成交均价5716元/?;2012年回款目标 6亿，下半年货量为一期剩余2栋及2期4栋房源 中南御锦城目前可售房源约200套左右 中南御锦城下半年货量约800套，共计9万方左右 98? 107? 120? 140? 中南御锦城 中南御锦城户型产品附加值表现较好，除98?户型外都做到了赠送1个 房 间 远洋香奈河畔 19# 24# 25# 26# 27# 28# 远洋2012年共签约202套，成交均价4845元/?;2012年回款目标为8亿， 主要货量为一期剩余房源 物业 类型 楼栋号 面积段 (?) 分户 套数 小计 总套数 洋房7F 9# 141-145 14 70 356 10# 121 28 16# 121 28 小高层 11F 12# 97 44 286 18# 103、107 44 21# 97、103、107、110 66 22# 97、103、107、110 66 23# 103、107、110 66 远洋目前可售房源约150套左右 下半年货量在8万方左右 97? 103? 107、110? 通透性、附加值表现较好 远洋香奈河畔-小高层户型 120? 140? 140? 附加值较好 远洋香奈河畔-洋房户型 恒大绿洲 6# 7# 8# 面积段 户型 套数 占比 78、85 2房 198 33% 102、110、112 3房 198 33% 120、131、138 3房 198 33% 合计 594 恒大2012年共签约295套，均价5300元/?;2012年营销目标5-8亿，目 前已完成1.7亿;2012年下半年货量为2栋房源，共450套房源 远洋目前可售房源约300套左右 下半年货量在450套，预推体量约5万方左右 已推6-8#号楼共594套，目前去化五成左右; 2012年下半年还有2栋货量; 恒大绿洲 6#:138+102+120+120+102+138 恒大标准化产品，以精装修及物业为特色，产品附加值表现一般 恒大绿洲 恒大标准化产品，以精装修及物业为特色，产品附加值表现一般 7#:130+85+85+112+112+85+85+130 恒大绿洲 恒大标准化产品，以精装修及物业为特色，产品附加值表现一般 7#:110+78+120+120+78+110 朴园 19 20 21 22 23 24 28 25 27 26 朴园2012年共签约163套，均价7054元/?;2012年将清盘，目前仅一栋 未推，约120套左右 25# 28# 26# 面积段 191? 143? 75? 95? 110? 142? 套数 24 72 196 56 96 24 占比 25% 75% 78% 22% 80% 20% 项目目前主售25、26、28号楼，共468套;目前去化四成左右; 项目目前仅余27#号楼一栋未推，预计2012年将清盘; 朴园目前可售房源约250套左右 下半年货量在120套，预推体量约1.5万方 朴园 附加值表现较好，大多户型都有入户花园、设备平台赠送 148? 110? 126? 191? 绿地中央广场 1 2 3 5 6 7 8 9 10 12 11 15 16 17 18 19 绿地中央广场目前还未开盘，原计划2012年回款金额在6-8个亿，货量在 10-15万方 绿地下半年推货量较大，总体量在10-15万方 产品面积段以刚需为主，户均面积85? 绿地中央广场 目前仅推出一种户型，74?2+1房 全 赠 中建项目 该项目为纯新盘面市 预计8月份开盘，原计划2012回款8亿，下半年货量在7万方 目前产品具体信息不详，原计划2012年回款目标8亿，预计货量10万方以 上 中建项目位于京口区学府路与谷阳路交叉处，总建面约61万方; 产品类型包括:高层公寓、洋房; 预计2012年7月份公开，预计首批房源以高层公寓为主; 公寓市场小结 户型 分类. 万科 沁园 如意 江南 国信 宜和 国际 冠城 中南世纪城III 中南 御锦城 远洋 项目 恒大 绿洲 绿地 项目 中建 项目 合计 2房 82? (58-62万) 90-120? (86-115万) 88-90? (75-78万) 88-90? (75-80万) 96-100? (45-55万) 95-110? (55-63万) 95? (50万) 78、85? (40-45万) / / 3房 118-132? (85-95万) 153-156? (146-155万) 109-134? (95-115万) 130-140? 110-128万) ( 128-130? (65-85万) 140-142? (80-85万) 103-136? (50-55万) 102-138? (52-75万) / / 4房 143? 约100万 178-286? (170-270万) / 160-165? (145-152万) / / / / / / 下半年潜在供应量 2.2 4 1.2 1.6 7 9 8 5 10 7 55 据不完全统计，2012年下半年典型项目供应量在55万方左右，且以三房为 主，公寓市场竞争激烈 2R热销点: 82-100?，50-80万 3R热销点: 103-140?，60-100万 4R热销点: 140-160?，100-150万 镇江重点公寓项目2012下半年潜在供应量55万方，公寓市场竞争激烈 2、低密度市场 万科蓝山 万科蓝山 叠加 联排 洋房 面积段 (?) 165 170-190 190-210 88 118-122 130-135 套数 40 40 12 61 73 116 配比 10.81% 10.81% 10.81% 16.49% 19.73% 31.35% 合计 21.62% 10.81% 67.57% 2012年以来共签约28套，成交均价7690元/?(部分受地下室影响)，且 目前在售最后一批毛坯洋房，后续均为精装洋房 2012年万科蓝山推盘较慢，进入2012年仅推出30套洋房、12套联排; 洋房以120?以上改善型户型为主 预计下半年联排、叠加、洋房均有推出，体量约3万方 万科蓝山目前可售联排约23套，洋房约40套; 目前报价洋房8000-10000元/?;叠加10000-12000元/?;联排15000元/ ? 中冶蓝湾 ?(部分受地下室影响)，目2012年以来共签约20套，成交均价5578元/ 前在售洋房，顶层、底层为复式，中间平层 低密度 一期 时间 产品类 推出 套数 面积段 (?) 占比 2011.10.30 洋房 34 88-89 32% 46 120-134 43% 复式 8 140、172 8% 叠加 18 160-187 17% 中冶蓝湾共推出106套房源，目前仅去化35套; 中冶蓝湾产品以120?以上的户型为主，占比68%; 中冶蓝湾进入2012年已为准现房销售 目前价格仅5600元/?，预计下半年将会加大推货量 预计2012年下半年推货量在5万方左右 优山美地 独栋 洋房 联排 叠加 高层 优山美地 联排 叠加 面积段 (?) 170-190 200-220 240-250 155-165 165-178 套数 68 157 74 144 144 配比 11.6% 26.8% 12.6% 24.5% 24.5% 优山美地2012年以来主推叠墅，2012年以来已签约近80余套;均价7100 元/? 优山美地2012年以来主推叠墅，上叠155?，下叠175?，南北分开入户， 均有花园赠送，无地下室; 优山美地2012年上半年主推叠墅 预计下半年加推量将在100套左右，计1.6万方 中南锦园 产品 类别 总户数 (套) 面积段 (?) 价格情况 (元/?) 电梯 叠加 200 160-220 - 中南锦园暂未开盘，产品以电梯叠加为主，潜在供应量约4万方，面积段为 160-220? 中南锦园2012年回款目标为1个亿 预计下半年将加推60套左右，总体量约1.2万方 低密度市场小结1 洋房市场:下半年供应量较少，存在竞争空白点 镇江洋房项目2012下半年潜在供应量6.5万方，市场竞争较弱 户型分类 万科蓝山 中冶蓝湾 2房 82-85? (75-80万) 88-89? (58-62万) 3房 120-122? (100-110万) 120-134? (75-85万) 4房 132-135? (110-130万) 160-187? (115-135万) 潜在供应量 1.5 5 2R热销点: 82-90?，60-80万 3R热销点: 120-134?，75-110万 4R热销点: 132-187?，110-135万 低密度市场小结2 面积段 万科蓝山 优山美地 中南锦园 合计 联排 140-150? / / / / 170-190? 260-270万 170-190万 未开盘 200-220? / 200-220万 未开盘 240-260? / 240-250万 / 280-290? / / 叠加 155-170? 165-170万 110-130万 / 180-190? 180-200万 / / 2012下半年潜在供应量 1 2 1.2 4.2 别墅市场:2012年下半年竞争相对较弱 镇江洋房项目2012下半年潜在供应量6.5万方，市场竞争较弱 联排热销点: 170-260?，170-250万 叠加热销点: 155-190?，110-170万 整体市场小结 公寓市场 洋房市场 别墅市场 目前市场上高层公寓主力面积段为82-100平2房，103-140平3房和140-160 平米4房; 主要竞品中2012年下半年潜在供应量55万方 目前市场上花园洋房主力面积段为120-135平的3房和130以上的4房，主 力价格段在75-135万; 主要竞品中2012年下半年潜在供应量6.5万方 联排别墅热销点为170-260?，总价段在170-250万;叠加别墅热销点为 155-190?，总价段140-200万; 主要竞品中2012年下半年潜在供应量4.2万方 主要竞品中2012年下半年潜在供应量总计约66万方 整体市场竞争激烈 镇江市商品住宅(不含保障房)2011年共去化110万方 目前市场上存量房共36618套，约400万方 3、竞争格局 面积 (?) 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 5k 7k 9k 1.1w 1.3w 1.5w 1.7w 1.9w 2w以上 单价 (元/?) 本案 御锦城 万科蓝山 远洋 中南III 朴园上观 如意江南 竞争坐标表现 从“单价-面积”竞争关系来看，如意江南、万科蓝山洋房、国际冠城、朴 园上观对本案高层公寓带来的竞争较为激烈 恒大绿洲 国际冠城 优山美地 面积 (?) 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 50w 100w 150w 200w 250w 300w 350w 400w 450w 500w 以上 总价 (万元) 竞争坐标表现 从“总价-面积”竞争关系来看，如意江南、国际冠城、朴园上观的高层公 寓、万科蓝山的洋房对本案的高层公寓带来较大竞争 本案 御锦城 万科蓝山 远洋 中南III 朴园上观 如意江南 恒大绿洲 国际冠城 优山美地 本案公寓直接竞品 如意江南 朴园上观 国际冠城 万科蓝山 (洋房) 公寓直接竞争表现 公寓直接竞品PK 对比因素 本案 如意江南 国际冠城 朴园 万科蓝山 城市地段 滨江板块、濒临市中心 市中心 南徐板块 高铁南广场板块 南徐南山板块 区位交通 公交通达性差 交通便利 交通便利 一般 便利 区域配套 市中心配套 市中心配套 相对较弱 高铁南广场配套 相对较弱 规划布局 兵营、半围合 兵营式 兵营 兵营式 低密度社区，兵营式排布 建筑风格 法式 现代 法式 现代 新东方 小区景观 皇家园林 沿运河景观带 北高南低水景资源为主 下沉式景观 坡地景观 户型 高舒适度、高附加值 较差 高舒适度、附加值 高附加值 退台式，高附加值 本案是否具有竞争优势, - 是 否 否 否 在竞品PK中，本案高层公寓仍将面临国际冠城、朴园上观、万科蓝山的直 接竞争 本案叠墅竞品 优山美地 别墅直接竞品表现 本案联排别墅以其大户型、高总价已脱离于市场之外;但叠墅产品，却面临 着区域市场竞争。 别墅直接竞品表现 优山美地叠墅产品为下叠175?，上叠155?，无地下室、上下叠南北分开 入户的创新叠加产品，价格仅7100元/?，总价100万起售。 2012年下半年将再推100套，本案面临严峻的叠墅市场竞争。 下叠 上叠 结论 镇江市场2012年下半年典型项目潜在供应量66万方，整体市场竞争激烈; 主要竞品对比中，本案将面临国际冠城、朴园上观、万科蓝山、优山美地(叠 墅)的直接竞争; 3TH 营销策略 核心问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 营销策略 1、核心问题 4)别墅类如何各个击破, 2)形象合力如何形成, 3)公寓类如何强势突围, 1)品类关系如何界定, 核心问题 1)品类关系如何界定, 明星产品 金牛产品 瘦狗产品 问题产品 别墅、洋房 明星产品 别墅、洋房 产品稀缺、城市顶级标杆 金牛产品 小面积公寓及商业 性价比高、存量大、具投资价值 瘦狗产品 大面积公寓、叠墅 价格较高、走量速度较慢 问题产品 高层高区产品 价格抗拒、高度抗拒、电梯抗拒 小面积公寓及商业 大面积公寓、叠墅 高层高区产品 2)形象合力如何形成, 明星产品 树立热销形象 创造品质形象 别墅、洋房 小面积公寓及商业 大面积公寓、叠墅 高层高区产品 金牛产品 瘦狗产品 问题产品 塑造标杆形象 借势产品创新 3)公寓类如何强势突围, 四大手段强势突围 形象拉升 生活引导 立体深耕 圈层营造 4)别墅类如何各个击破, 别墅实景震撼 叠墅性价比引导 洋房稀缺造势 倾城美墅实景示范段盛大公开 260万起入驻招商北固湾顶级别墅群 仅36席臻藏空中平层大宅 公开活动 线下诉求 线上诉求 2、营销策略 【公寓篇】 【别墅篇】 【商业篇】 【高层高区篇】 【公寓篇】—形象拉升 形象拉升 城市高尚生活圈 品质俯视全城 冠销自然天成 大社区 高品质 全城热销 唯有北固真抉择 线下 线上 拓展 【公寓篇】—立体深耕 立体 深耕 微博-独乐乐不如众乐乐 微博稿，广泛传播，显而乐见 动态直播，专业有道，术业乐攻 活动发起，参与有礼，津津乐道 定点短信 定位短信 派单 社区巡展派单+贴海报 异业合作 竞品转推介 资源合作 【公寓篇】—立体深耕—线上 微博～营销力量的转移:重要战略阵地 微博是一种小众的 交际圈内关注度很高的媒体和营销阵地 广告的效果已经降低为:1%; 明星代言大约为:3%; 业内人士和意见领袖为:20-30% 朋友之间(包括网络朋友 推荐达到:80%以上。 【公寓篇】—立体深耕—线上 微博-独乐乐不如众乐乐 成功微博的关键4大要素 热门ID的转帖 成功的形象定位 深入人心的发言回复 策划执行活动 【公寓篇】—立体深耕—线上 微博-独乐乐不如众乐乐 微博稿，广泛传播，显而乐见 动态直播，专业有道，术业乐攻 活动发起，参与有礼，津津乐道 项目信息类 生活即兴类 活动筹划类 技术攻略类 项目施工进度 社区建设规划 项目最新动向 集团内部信息 新闻时事 八卦热议 衣食住行 其他 活动信息发布 活动进展汇报 活动期间互动 活动筹备花絮 活动发起 选房篇 装修篇 购车篇 其他 【公寓篇】—立体深耕—线下 定点短信 定位短信 定点点位: 意向客户集中居住社区 政府机构 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 重点医院 高档商业会所等 定位点位: 竞品活动/开盘定位 高端活动地点定位 项目活动当日周边客户定位 【公寓篇】—立体深耕—拓展 广撒网、多收鱼 同行合作 异业合作 派单 社区巡展派单+贴海报 竞品转推介 4S店合作 加油站合作 洗车店合作 商业联盟合作 理念 识别 视觉 识别 概念 识别 招商会运营 【公寓篇】—圈层营造 理念 服务圈层的平台 主体 已购业主&高端客户圈层 招商会=高端客户社交平台 【公寓篇】—圈层营造 理念识别 招商会?名仕会 招商会?名媛会 招商会?童子军 招商会?青年动力营 视觉识别 招商会?老年大学 分支机构 针对高端项目顶级客户，结合项目重要节点打造 针对社区儿童提供活动平台 为年轻业主提供交流平台 针对老年客户，打造健康养生俱乐部 【公寓篇】—圈层营造 名流社交圈 品牌提升 巅峰荣耀 圈层营造 上层生活 资源共享 合作联盟 行为识别 【公寓篇】—圈层营造 【公寓篇】—生活引导 生活引导 1 2 3 4 活动 湾区生活家之摄影大赛 湾区生活家之我爱厨房——周末自助厨房(高层样板房):盛夏冰淇淋DIY/ 巧克力DIY/咖啡品鉴 物料 北固湾情景读本 《湾区生活家de一天》 包装 样板房大厅:湾区生活家之爱在?北固湾——婚纱照照片墙 样板段:生活情景提示牌 样板房:湾区生活家之我爱厨房:自助食品展示 媒体 微博/论坛:系列话题 湾区生活家之我爱厨房——夏日食谱 湾区生活家之爱在北固湾——北固湾最美新娘评选 湾区生活家之最美北固湾——镇江最美物业评选 湾区生活家系列微博稿 【别墅篇】—别墅实景震撼 稀缺性诉求，制造精英追捧、城市顶级标杆形象 法式经典御墅，多数人仰望，智者收藏 【别墅篇】-别墅实景震撼 构建特殊性体验，从表层公关营销执行过渡到深层次的资源平台搭建到业主 顶级特殊体验，从而达到人脉传播的最大化。 活动时间:2012年7-9月 活动嘉宾:省、市政府领导及社会名流(政府官员、商界名人等)、别墅已 购业主、意向客户 活动系列: 镇江首届地窖文化讲坛——Royal Salute红酒之夜 名车Bugatti、BENTLEY、ALFAROMEO试驾 私人商务飞机试乘 法国皇家晚宴 世界名马、珍奇宠物展览 CARTIER新品、精品发布会 收藏品鉴赏„„ 【别墅篇】-别墅实景震撼 活动主题:“做一天顶级豪宅别墅的主人” 活动时间:7月15起即可报名至别墅开盘前止 活动目的:利用别墅样板房通过多形式种类的圈层活动导入客户，并通过活 动加深客户对于别墅产品印象，提升别墅客户量 活动形式:在样板房内部安排意向客户举办各类主题活动 活动内容:圈层 晚宴、周末下午茶、暖场DIY、主题摄影 活动对象:别墅潜在客户、已购业主 活动方式:媒体发布报名，海报派发，电话CALL客邀约 【别墅篇】-别墅实景震撼 尊贵感营造，从客户进入别墅实景样板开始就体验大不同的尊贵感。 顶级物业 高端展示 咖啡伞、桌椅等 植物细节介绍 高品质导视 专属信报箱 【别墅篇】-别墅实景震撼 尊贵感营造，从客户进入别墅实景样板开始就体验大不同的尊贵感。 顶级物业 高端展示 客服、保安为客户拉门撑伞等 【别墅篇】—叠墅性价比引导 生活情境引导 叠墅样板房=城市奢侈品展厅 关键词:高端客户定位、品牌奢侈品展示、资源互换 【别墅篇】—叠墅性价比引导 圈层活动合作方式 资源互换 活动联盟 全方位、多层次的活动协作 藏品展示 活动模式 活动赞助 活动环节 正和加值的资源共享模式 客户资源共享 场地资源共享 媒体资源置换 品牌整合 优质品牌商家联合一卡通 直升VIP 贵宾折扣 积分反馈 专属权益 联名卡 专享优惠 多形式的优享价格与专享服务 专享折扣 房款积分消费 增值服务 订制服务 【别墅篇】—叠墅性价比引导 圈层活动合作方式 增值服务 积分消费 订制服务 专享折扣 北固湾客户凭购房合同or其他相关凭证在指定商家消费享最低折扣 精选品牌VIP在北固湾置业享贵宾礼遇 北固湾客户购房积分在合作品牌消费时可抵扣相应金额 精选品牌VIP在北固湾置业享贵宾礼遇 贵宾礼遇，预定专人全程服务 根据精选商家不同情况制定相应增值内容 奢侈品牌订制服务 需求订制 金融理财、资产配置私人化建议 【别墅篇】—叠墅性价比引导 圈层活动合作方式 活动赞助 活动模式 活动环节 藏品展览 售楼处专区展示奢侈品or艺术品 特定活动中展示，格调营造 在售楼处举办系列性文化活动，商家讲师专业讲解 在商家处举办业主专场活动 商家VIP客户活动中的项目展示 联名活动 礼品赞助 费用赞助 互动体验植入 格调营造 表演环节 【别墅篇】—洋房稀缺造势 洋房产品价值挖掘 花园洋房 开盘仅36套 朝北园林景观面积大 朝北为低层别墅视野宽阔 朝南楼间距宽阔 离会所较近 离南区大商业较近 9层创新大平层 150m2热销标杆产品 【别墅篇】—洋房稀缺造势 形象塑造 开盘仅36套 朝北园林景观面积大 朝北为低层别墅视野宽阔 朝南楼间距宽阔 离会所较近 离南区大商业较近 9层创新大平层 150m2热销标杆产品 臻藏36席空中别墅 至尊景观王座 臻藏景观王座 御品空中别墅 御品江山，悠逸人生 阳光空中别墅 【别墅篇】—洋房稀缺造势 整合造势 项目调性拔升 , 项目高度 产品高度 圈层高度 大量客户关注 成长型社区 创新型社区 品牌型社区 花园洋房 , 稀缺性 唯一性 高实力客户 低实力客户 花园洋房 高层大面积产品 【商业篇】—借势推广 线下拓展 三剑合璧 缩短与客户接触时间 介绍项目信息 促使留电 【商业篇】 资源互动 + 以商会、行业协会为主导的圈层晚宴、产品推介会为主 【商业篇】 头羊客户运营 有效集聚圈层、促进销售 项目定期举办圈层家宴活动，有效聚集老客户，借势圈层营销，扩大目 标客 群，促进销售 切身体验，升级购买北固湾产品所带来的附加值 通过举办家宴活动，让业主及诚意客户通过现场生活体验，充分感受到 北固湾 带来的附加值 巩固品牌形象，扩大项目口碑传播 通过举办私人家宴，有效巩固品牌形象，经过客户体验阶段，起到圈层 口碑 传播效果 会当凌绝顶，江山画意来 【高层高区篇】—高层价值挖掘 无限放大高层高区所带来的 江山视野价值 高瞻远瞩，一览江山 指点江山，享逸人生 在北固湾的“高”才有的人生境界 【高层高区篇】—实景体验 实景样板房打造手法 镇江首个彩绘艺术清水样板房 转角阳台墙体极力渲染江山、登峰意境 实用空间引导居家舒适度 【高层高区篇】—业主运营 风水营销-“慧邻计划” 活动:高层开光盛典 对象:老业主、意向客户 目的:高层区价值教育 礼品:金山寺大师开光田玉佛，认购高层区客户及介绍业主获赠 4TH 营销规划 推售规划 推广规划 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月 推售规划 推案量 去化目标 营销阶段 形象主线 营销战术 公寓132套 公寓132套 别墅20套 公寓132套 叠墅7套 车位312个 公寓132套 高层区150套 洋房36套 一期南强销 别墅公开 洋房公开 60套 50套 70套 50套 60套+300套车位 100套 产品升级 体验营销 事件营销 产品标签 形象拉升 “慧邻计划” 圈层渗透 事件营销 高端对话 豪宅之势 滨江嘉年华 豪宅之行 强强联合 豪宅之道 登峰造极 豪宅之境 别墅样板房公开 叠墅样板房公开 高层样板房开放 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月 推广规划 公寓节奏 低密度节奏 活动营销 推广计划 24#推售 25#推售 27#推售 26#推售+高层区推售 二期别墅/ 一期余房推售 叠墅余房推售 一期北车位推售 二期洋房推售 暗线节奏 别墅样板房公开 叠墅样板房公开 高层样板房开放 2012奥运滨江万人长跑 名人对话奥运冠军“戴菲菲” 北固奥运童子军 做一天顶级豪宅别墅的主人 名人晚宴 私人红酒品鉴 奢侈品时装秀 fashion show时尚周 业主生日夜宴 大师登峰开光 北固豪门，代谢天下——蟹王宴 滨江圣诞嘉年华 一期商业续销 公寓新品上市 别墅样板房华美绽放 别墅新品/公寓新品上市 房子就是奢侈品—叠墅样板房开放 公寓新品上市 登峰揽境—公寓放板房开放 臻稀空中别墅/公寓新品上市 5TH 需甲方支持事项 【活动类】 1、事件、体验活动的确认及资源整合 【道具类】 2、二期新产品展示道具(沙盘模型、户模、物料等) 【工程类】 3、七月中旬别墅样板房具备展示条件 4、八月中旬25#、二期别墅预售证 5、九月初叠墅样板房具备展示条件 6、10月初车位、27#预售许可证 7、10月中心高层区实景样板房具备展示条件 8、11月中旬26#、二期洋房预售许可证 【资源类】 9、旗舰型商业资源整合 10、项目学区确认 【展示类】 11、现场展示系统的补充及完善(东吴胜境大牌导示、景观段的细节导视等) 12、东吴路路口景观节点展示提升(风水石更新) 13、别墅实景展示段(标示区域楼栋立面及组团景观) 需甲方支持事项 THANKS * * * * * * * * * *