经济法作业
案例
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甲公司是我市一家机械设备加工企业,各类手续齐全、合法。因城区改造,甲公司厂区被占用。为弥补其损失,相关部门在城郊为其规划了15亩土地,并取得了土地使用证。2007年4月,该公司经有关部门同意,取得了建筑用地规划许可证和建筑工程许可证等手续,
计划
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在上述区域修建办公楼。因资金不到位,未能开工建设。
2007年6月,为解决本公司流动资金不足的困难,甲公司以其土地使用权抵押,在信用社贷款1000万元,2010年6月到期。贷款时,甲公司未提供其未来规划、开发建设等资料,仅在相关部门做了土地使用权的抵押登记手续。
2008年10月,甲公司开始建造办公楼,次年6月竣工,并取得了房屋所有权证。
2009年6月,甲公司资金周转不畅,向自然人王某借款800万元,期限一年,双方约定:如到期不能偿还,甲公司办公楼所有权归王某所有,并将其房屋所有权证原件交由王某保管,但未作抵押登记。
2010年6月,甲公司经营状况不佳,无力偿还信用社和王某的借款。双方纷纷起诉至当地法院,要求维护自身权益,双方主张如下:信用社要求公开拍卖土地使用权,获得的资金偿还其贷款本息;王某则要求获得甲公司办公楼房屋所有权,且不同意拍卖或转让。目前该案尚未审理。
根据双方争论的焦点,本人结合所学知识对以下几个问题进行了分析:
1、自然人王某是否能够依法获得甲公司办公楼房屋所有权?
《城市房地产管理法》第五十条规定和《物权法》第一百八十五条规定:“房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面
合同
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。”
同时,《城市房地产管理法》第四十九条规定:“房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”
《物权法》第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物
抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
综上所述,自然人王某虽与甲公司签订了抵押
协议
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,并持有其房屋所有权证原件,但未按照法律要求办理抵押登记手续,因此抵押协议尚未生效,应视为无效合同,王某不能依法获得甲公司办公楼房屋所有权。
2、信用社能否能够拍卖甲公司的土地使用权?
《物权法》生效前,《担保法》第36 条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”;《城市房地产管理法》第32 条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33 条规定:“土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随
之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押”。
这些法律法规的规定,均强调了土地使用权与房产应当同时抵押,体现了“房随地走、地随房走”的立法本意,但并不表明只要房产或土地使用权之一设定抵押,就发生房产和其占用范围内的土地使用权同时抵押的效果。
《物权法》生效后,其第182 条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”,亦没有明确解释房产和土地分别抵押的问题。
综上所述,本人认为:在该案例中,甲公司在信用社办理贷款时,故意隐瞒其已获得的开发、规划、建造手续,仅以土地使用权做了抵押登记,其存有一定过错;鉴于该案例的另一方----王某与甲公司签订的协议属无效合同,故信用社有权按照《物权法》“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”之规定,主张其土地使用权及地面附着物一并拍卖,其拍卖所获得的款项可用于赔偿其贷款本息和其他费用。
3、若王某与甲公司签订了办公楼抵押借款协议,并办理了抵押登记手续,信用社能否拍卖其土地使用权?
没有法律法规的明确解释以及“房产抵押在房产管理部门登记、土地使用权抵押在土地管理部门登记”的分别登记
制度
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,是引发上述
的根本原因。个人认为,在相关法律法规没有明确出台司法解释的情况下,对同一房地产分别抵押并登记形成两个抵押权的,依据《物权法》第182 条法定抵押对未登记部分无需公示的规定,鉴于两个抵押权均具有对抗第三人的效力,其优先受偿权的实现,可比照《物权法》第199条的精神,按抵押权设定(登记)的先后来确认实现抵押权的顺位,顺序相同的,按债权比例清偿。
因此,按照抵押的先后顺序,信用社享有实现抵押权的顺位优势,可以优先处置抵押物,以期获得合法的权益。
浙公网安备 33021202002483