11-工程保修与维修管理流程

11-工程保修与维修管理流程 工程保修与维修管理流程 ……房地产公司 ……年……月……日 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 目 录 1 流程概述................................................................. 3 1.1 流程目的及适用范围................................................ 3 1.2 定义.............................................................. 3 1.3 流程关系.......................................................... 3 1.4 责任部门.......................................................... 3 1.5 流程输入及输出文件................................................ 4 2 流程图................................................................... 5 2.1 工程保修处理流程.................................................. 5 2.2 工程维修处理流程.................................................. 6 2.3 配套完善工程处理流程.............................................. 7 3 流程操作指引............................................................. 7 3.1 工程保修处理流程.................................................. 7 3.2 工程维修处理流程.................................................. 8 3.3 配套完善工程处理流程.............................................. 8 3.4 权限.............................................................. 8 3.5 客户赔偿处理 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 .................................................. 8 第2页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 1 流程概述 1.1 流程目的及适用范围 规范项目入住后房屋建筑工程保修、维修、配套设施完善和改造等配套完善工程流程目的 事务的处理流程，以确保专业、高效地处理工程保修、维修事务。 适用范围 适用于公司开发项目的房屋建筑工程保修、维修管理工作。 1.2 定义 指房屋建筑工程在公司与原施工承包商签订的保修 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 规定期限期内出现质量缺工程保修 陷，由原施工承包商履行保修义务予以修复的过程。 指由公司出资,组织维修单位，对客户房屋质量缺陷进行修复的过程。工程维修按 时间段划分为三个部分: 1. 是指房屋建筑工程在公司与原施工承包商签订的保修协议规定期限期内出现 质量缺陷，原施工承包商没有能力或拒绝履行保修义务，由公司另行组织维 修单位予以修复，相关费用由原施工承包商承担的过程; 工程维修 2. 是指房屋建筑工程在《住宅质量保证书》约定的保修期内出现质量缺陷，但 在公司与施工承包商签订的保修协议规定的保修期限外，公司自行组织维修 单位予以修复的过程，费用由公司承担; 3. 是指房屋建筑工程在《住宅质量保证书》约定的保修期外出现质量缺陷，由 于某种特殊原因，公司特批组织维修单位修复，费用公司承担的过程。 配套完善工指房屋建筑工程交付使用移交给物业公司后公共配套设施完善和改造等相关工 程 程。该工程由物业公司具体操作，地产公司承担费用。 1.3 流程关系 流程等级 母流程 子流程 关联流程 二级流程 《工程管理流程》 无 无 1.4 责任部门 部门名称 本流程中承担的主要职责 1. 负责入住后工程保修、维修工作的总体组织、协调和监督管理; 2. 负责制定、审核普通工程保修、工程维修和配套完善工程的施工 方案; 物业公司 3. 负责对费用在1万元以下的工程维修成本预、结算审核; 主办 (替代开发商4. 负责对原施工承包商和引进的维修单位管理工作; 部门 履行工程保修5. 负责审核工程保修款的支付; 期间的义务) 6. 承担保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修养护责任; 7. 对公司未售空房，和已售出但客户未办理入住手续的空房进行管 理; 8. 受营销管理部门委托，组织实施维修工程和配套完善工程。 1. 负责处理客户直接投诉到营销管理部门的维修问题; 配合 营销管理部门 2. 负责将客户的报修委托给物业公司处理; 部门 3. 负责跟踪维修结果，并征求客户对维修的意见; 第 3页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 1. 制定、审核重大、特殊工程维修和配套完善工程的 施工方案 围墙砌筑施工方案免费下载道路清表施工方案下载双排脚手架施工方案脚手架专项施工方案专项施工方案脚手架 ; 工程管理部门 2. 负责协调物业公司与原施工承包商在维修工作中的矛盾。 1. 负责费用在1万元以上的工程维修成本预、结算审核; 2. 负责对物业公司审核的结算单进行抽查复核; 成本管理部门 3. 负责对工程款和保修款支付进行总体把控; 4. 负责维修工程招投标工作。 决策 部门 1.5 流程输入及输出文件 流程输入文件 流程输出文件 1. 第 4页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 2 流程图 2.1 工程保修处理流程 工程保修处理流程 物业公司工程管理部门保修单位表单及文件接到质量投 《保修单》诉 《维修派工单》填制保修单确定维修方和维修派工案及工期单 维修管理、 维护业主关实施维修 系 复杂问题备 案及协助处维修完毕 理 组织业主及 保修单位验 收 《维修验收表》编制维修周资料备案《维修周报》报并上报 资料归档 第 5页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 2.2 工程维修处理流程 工程(保修外)维修处理流程 物业公司工程管理部门其他单位表单及文件 接到质量投 《保修单》诉 《维修派工单》 填制保修单保修单位无和维修派工法或拒绝保 单修选择其他维 修单位 N是否小于1 万元 N是否小于5 Y万元 Y 物业公司组 采购 采购部分工政府采购法87号令广东省政府采购政府采购法及采购员下一步工作计划 管理部 织采购门组织招采确定维修单 位 维修管理、维修单位组维护业主关织维修系 复杂问题备 维修完毕案及协助处 理 组织业主及 维修单位验《维修验收表》收 《维修周报》 编制维修周资料备案报并上报第 6页共15页 资料归档 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 2.3 配套完善工程处理流程 配套完善工程处理流程 物业公司工程管理部门相关部门决策机构表单及文件提出需求 填制专项报地产总经 告理审批《专项报告》组织实施 抽查施工， 提供技术支 持 物业公司组织工程管理部门、设计管 理部门验收 工程付款成本管理部 流程门审核 资料归档 3 流程操作指引 3.1 工程保修处理流程 1) 物业公司接到从业主、销售及其他相关部门有关工程质量的投诉，经现场检查核实，判断是否在原施工承包商的保修期内，决定是否进入保修处理流程; 2) 物业公司填写《报修单》和《维修派工单》; 3) 将上述两单转给保修单位签收，并带领保修单位负责人到现场确定维修方案、维修工期等，复杂问题报工程管理部门以获得技术支持; 4) 物业公司按照《保修协议》和《维修管理规定》，全程管理维修工程进展情况，对发生的复杂技术问题及时知会工程管理部门; 5) 对简单工程，物业公司协同业主，保修单位负责人进行验收，填写《维修验收表》; 6) 物业公司将维修信息及时反馈给保修部门并将以上各步骤的信息编制《维修周报》上报; 7) 物业公司在维修过程中负责协调客户关系。 第 7页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 3.2 工程维修处理流程 1) 确定保修单位违反《保修协议》规定和《维修管理规定》，没有能力及时维修或拒绝维修; 2) 物业公司委托其它维修单位维修，重新开《报修单》和《维修派工单》; 3) 物业公司就上述问题给原保修单位发通知(保修单位负责人签字确认或其它可追溯方式); 4) 物业公司全程管理并记录维修发生的工程量; 5) 物业公司、业主、维修单位负责人共同验收; 6) 将维修信息编制《维修周报》上报; 7) 物业公司核对维修单位上报《维修结算表》中的工程量; 8) 经物业公司或成本管理部门审核后付款，并计入保修单位应承担费用中; 9) 如属于在原施工承包商报修期外，而在《住宅质量保证书》约定的保修期内的维修，维修款有地产公司承担。 3.3 配套完善工程处理流程 1) 物业根据事件实际情况作专项报告; 2) 经分管领导审批同意后报公司总经理审批; 3) 总经理审批后，地产公司委托物业公司具体组织实施; 4) 工程管理部门抽查实施情况，并适时提供技术支持; 5) 物业公司(如有必要会同工程管理部门和产品研发主管部门(设计))共同验收; 6) 经成成本管理部门审核后付款; 7) 相关资料地产公司和物业公司共同存档。 3.4 权限 3.4.1 其它维修单位的选定; 3.4.2 预算报价在1万元以下的，由物业公司从现有维修单位中直接确定; 3.4.3 预算报价在1万元以上的，由物业公司选择不少于3家维修单位进行报价，合理确定，经主 管副总批准后，签订维修 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ; 3.4.4 预算报价费用在5万元以上(含5万元)，由合约采购主管部门进行招投标确定维修单位， 签订维修合同; 3.4.5 出现以下原因可经物业公司同意，会同工程管理部门、成本管理部门与已知的具备资格的承 包商进行洽谈，直接确定维修单位: 1) 因工程项目特殊，选择3家维修单位很困难; 2) 工程时间紧急，来不及组织招标的。 3.5 客户赔偿处理规范 1) 物业公司要求客户提交赔偿申请; 2) 物业公司现场取证，初步判定责任方，并对客户赔偿要求进行评估(根据所造成的损失及维修恢 第 8页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 复的工程、材料费用); 3) 与客户谈判，反复降低客户不合理的期望值; 4) 赔偿标准:大型物件损失，由双方公认的估价公司提出赔偿标准;小型物件可参考现行市场价格赔偿;工程、材料赔偿以预算单位的预算为标准;精神赔偿一般不接受; 5) 与客户就赔偿标准达成一致，并通知保修单位; 执行客户赔偿付款流程。 下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!! 第 9页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 谢谢!!!!! 1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬， 但此情依旧。 2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。 3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。 4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。 5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。 6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。 7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。 8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。 9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。 10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。 11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的 思念。 12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。 13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。 14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒 15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。 17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。 21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未改变。 22. 就这样吧，从此山水不相逢。 23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。 24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。 25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。 第 10页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是否回头就能够 上岸 27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放不能放。天亮 了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨 28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追 29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。 30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流 31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对， 34. 无人处暗弹相思泪。 35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。 37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。 40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。 42. 谁在岁月里长长叹息。 43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。 44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。 45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。 46. 山河拱手，为君一笑 。 47. 如是颠簸生世亦无悔。 48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。 50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。 51. 那些繁华哀伤终成过往， 52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。 53. 你的路途，从此不见我的苍老。 54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中最深的爱恋，终散作云烟。 55. 随你走在天际，看繁花满地。 56. 我自是年少，韶华倾负。 第 11页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。 58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。 59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。 60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。 1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。 2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上满口饮尽。 3. 人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。 4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。 5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。 6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易 7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。 8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧 9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。 10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。 11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。 12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。 13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。 14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。 15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。 16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。 17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。 18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。 第 12页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。 21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。 22. 如果我爱你，我就会理解你，通过你的眼睛去看世界。我能理解你，是因为我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。 23. 似乎风在转向，送走了缓缓袭来的味道，又将刚刚溜走的风，静静地换回来。 24. 生活告诉我，童话只不过是小孩子幻想的游戏。 25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍，外表美丽，而内心却充满了干啊和恐慌。 26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西 27. 岁月，依一抹浅香于心间，看年华向晚，闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀，馨香;念起，温暖。 28. 人生的起起落落间，总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。 29. 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。 30. 心若没有栖息的地方，到哪里都是在流浪。 31. 今后，我会从尘世中的纷争走出，远离喧嚣，把岁月打磨成诗，让自己的文字静如睡莲，动如涟漪，无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。 32. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀，它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔 33. 我们都不擅长表达，以至于我们习惯了揣测。去肯定，去否定，反反复复，后来我们就变得敏感而脆弱。 34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往，它们就像缠绕之间的一阵风，来的缱绻，去的时候让人来不及挽留。 35. 如果在乎的没有那么多，想要的没有那么多，生活便会简单得很多。 36. 在极度的喧嚣中，独自微笑独自平静是憾，落花是美的，淡淡的书香，淡淡的花香，淡淡的馨香。 37. 曾芬芳过的那片土地，幸福的花儿虽早已凋谢，只留下风雨吹打的痕迹。 38. 辗转半世红尘，缘去缘灭，空留满池伤痕。雨花迟落，霜雪纷飞，池水泛冰，已益处月的苍凉。 39. 一条古道，一匹瘦马，一个人影，被落日的余晖缓缓拉长。 40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影，英雄本色;是非恩怨，儿女情常。 41. 我们要去流浪，虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长，潇洒地忘却掉每一条纹路。 第 13页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息，寻寻觅觅，仍不见踪迹。邂逅了一场烟火，终还是那般凄凉。迷失的夜晚，点缀了无数颗孤单的星星，不知道那是否有属于我的一颗。 43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情，也算是生活中的一种享受吧。 44. 想着远方的你，绝美的笑容，只为你一个人展露，那一泓羞涩的笑容，悄悄。 45. 细碎的声音，如羞涩的蓓蕾，夜暮花影，轻浅六月，寂寂流年，拢一阙清绝，归隐在宋词里。 46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚，淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇，带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞，淡抹嫣红! 47. 无影击碎了泪水，岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。 48. 我收拢了梦想的翅膀，我停却了信念的脚步，却再也作不回曾经的那一天。 49. 我宁愿用尽此生，为那些尘世的硝烟尘雾，潸然泪下，为菩提落花，为世间繁华。 50. 阳光依旧在，我们穿越光影，沿着历史的足迹继续前行，创造美好生活，走向美丽明天! 51. 洋溢着春日的微笑，坚强了外表，却虚伪了内心，脆弱了，是不敢触及的。 52. 也许，就在那一刻里，梦境还在，柔情亦在。 53. 一个人的戏，自己独自导演，诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。 54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。 55. 往事悠然一笑间，不必空忧。我们一路走来，只是为了告别往事，走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白，就真的是亵渎了生命。 56. 人生只有回不去的过去，没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎，再不好过的生活，再难过的坎，咬咬牙，也就过去了。 57. 我一直以为山是水的故事，云是风的故事，你是我的故事。可是却不知道，我是不是你的故事。 58. 生命并不是一场竞赛，而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象，超过别人，那你就浪费了这段旅程。 59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的 60. 我以为我已经将爱情忘记，将你忘记。可是有一天，我听到一首歌，我的眼泪就出来了。因为这首歌，我们曾一起听过。 61. 忍花开花落，云卷云舒，品人生似棋。 62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战 63. 人生路，路迢迢，谁道自古英雄多寂寥，若一朝，看透了，一身清风挣多少。 64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过，光明闪烁，渐渐清醒。 65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 第 14页共15页 ……房地产公司 工程保修与维修管理流程 66. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 67. 忘川水不枯，记忆不散;奈何桥不断，思卿不弃;今夕，彼岸花又放，佳期约又到，我轮回践约而来，等你归来。红尘路上，伊人在否? 68. 十年生死两茫茫，不思量，自难忘，千里孤坟，无处话凄凉，纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。 69. 天空飘过一朵云，有时是晴，有时是阴。但白昼终归还是白昼。 70. 我知道回不去，但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。 71. 天空不曾留下鸟的痕迹，但是我已飞过、在大地上画满窗子，让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。 72. 人生首先要是望远镜，看远;再就是显微镜，看细;接下来是放大镜，看透;其次是太阳镜，看淡;最后是哈哈镜，笑看生活。 73. 我不是公主，也不会有等待救赎我的王子。 6) 第 15页共15页