物业管理维修基金归集、管理、使用之我见[长沙]

物业管理维修基金归集、管理、使用之我见[长沙]物业管理维修基金归集、管理、使用之我见[长沙] 建立各类住宅共用部位共用设施设备维修基金是贯彻落实国务院《关于进一步深化城镇制度改革，加快住房建设的通知》，保障住宅售后维修管理，维护住房产权人、使用人利益的重要举措，也是构筑安居乐业和谐社会的基础工作。各级政府主管部门为归集维修基金和管理使用好这项“住房医疗保险金”做了不懈地努力，但是在实践中，使人感到还有进一步改进和完善的必要。一、及时制定相应的法规政策建设部、财政部早在1998年就颁布了《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（由1999...

物业管理维修基金归集、管理、使用之我见[长沙] 建立各类住宅共用部位共用设施设备维修基金是贯彻落实国务院《关于进一步深化城镇制度改革，加快住房建设的通知》，保障住宅售后维修管理，维护住房产权人、使用人利益的重要举措，也是构筑安居乐业和谐社会的基础工作。各级政府主管部门为归集维修基金和管理使用好这项“住房医疗保险金”做了不懈地努力，但是在实践中，使人感到还有进一步改进和完善的必要。一、及时制定相应的法规政策建设部、财政部早在1998年就颁布了《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（由1999年1月1日起施行），可是各省市出台的维修基金管理的地方性法规大多滞后二、三年。就目前维修基金归集、管理、使用过程来看，仍有法规政策不及时管理使用办法不完善之处。如：一幢楼或一个园区，有已缴纳维修基金业主，也有没缴纳维修基金的业主，怎样向没缴纳的业主收取维修基金？又由谁负责去收取？是物业管理企业还是业主委员会或者政府主管部门？拒绝缴纳的业主应承担什么责任？在现有的相关法规政策中对这类问题还缺少明晰的规定。因此，各级地方政府主管部门很有必要以“水没来先叠坝”的前瞻角度，及时制定相应的政策法规，尽可能缩短国家法规和地方政策法规实施的时间差，保障及时有效地实施国家政策法规。使维修基金归集、管理、使用过程中遇到问题时就能有相应的政策规定可循，就能够使诸如如何解决业主不交维修基金这样棘手问题处理起来有法（规）可依。二、广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策住房共用部位、共用设施设备维修基金如何归集、管理和使用，各级政府主管部门能够说得头头是道，可是对广大业主和物业管理企业而言却不免茫然。这就需要政府主管部门通过各种媒体，广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策，使广大业主和物业管理企业真正了解维修基金的用途、管理状况使用方法。并号召和鼓励广大业主参与监督和管理，有条件的城区应建立维修基金归集、管理、使用信息平台，通过上网或房地产市场的触摸屏等信息渠道，使广大业主及时了解掌握维修基金归集、管理、使用的政策法规和归集使用情况。同时还可由政府主管部门开办学习班或讲座，对业主委员会及物业管理企业进行政策、业务培训和指导，使之熟悉维修基金相关业务流程，进而促进规范归集管理和使用维修基金。三、维修基金使用应进一步合理化目前维修基金归集、管理比较完善，也便于操作。购房人自己到指定的银行缴纳到维修基金专门账户，否则，不予办理房屋产权证，这从源头上避免了逃避缴纳维修基金的现象。但是在维修基金使用方面却有不尽合理且难于操作之处。如屋面防水大修工程，按照维修基金使用办法规定，需要按整幢楼房建筑面积分摊，还必须由每户业主（含使用人）签字确认。如果不签字确认，就不能使用其名下的维修基金。在实际操作中，住在顶层业主乐于签字确认，其他楼层的业主勉强签字，还有一部分业主拒绝签字，不签字业主的维修基金不能使用，这就影响了屋面防水大修工程的正常进行。能否将这项规定做如下修改，以使维修基金的使用更趋于合理性和可操作性。首先物业管理企业提出大中修计划，由业主委员会勘验审核后，召开业主代表大会讨论决定，获得与会业主代表2/3以上人数同意，由业主委员会以会议决议形式在园区公示，公示期内没有1/2以上业主反对，即可由业主委员会或物业管理企业，将相关材料汇总，向政府主管部门提出使用维修基金的申请。政府行政主管部门在有效工作日内予以审核批准。这样做即保证了大中修的正常进行，也化解了顶层业主与拒绝签字确认的业主之间的矛盾，更具实际操作性。四、维修基金归集应加大清理追缴力度应该说近二年来新建房屋维修基金归集工作已日趋完善，基本做到了应缴尽缴，几无疏漏。但是对以前维修基金归集中遗留问题还应加大力度去解决。 1、清理追回被占用、挪用的维修基金。政府主管部门应认真清查没到指定银行缴纳维修基金时期，房地产开发企业或物业管理企业或其他部门代收的维修基金的流向，对被占用、挪用的要尽快追回。已用于房屋大中修的要结算清楚，并收回余款，不姑息迁就，保证维修基金专款专用，做到取之于民，用之于民。 2、建立公房出售的维修基金专用账户。旧房或旧小区特别是没实行物业管理的房屋，大中修资金匮乏现象普遍存在。究其原因，就是产权单位房改售房后，没有将售房款的20--30%提取为专项维修基金，致使此类房屋共用部位、共用设施设备维修基金缺乏或没有，引起百姓怨声载道。对此政府应动用行政干预权力，指导、督促（或硬性规定）售房单位到指定银行建立公房出售专项维修基金账户，以解百姓后顾之忧，达到社会祥和稳定。 3、建立旧房维修基金账户。这里所说的旧房是指在没有缴纳共用部位、共用设施设备维修基金规定之前购买的商品房。虽然在当时购房人也交纳了一定的维修费（如十年大中修费），但是交纳的数额很小，且已接近或超过了十个年头，政府主管部门应对这样的房屋立法定规，建立专项旧房维修基金账户，确定缴纳比率，明确业主应缴纳维修基金的义务和不及时缴纳维修基金需承担的责任。通过这种制约机制，使旧房的共用部位、共用设施设备有钱修有人管，减少旧房业主忧虑的同时，也减轻了政府相关部门旧房维修的压力和社会矛盾。 4、追缴维修基金，限制漏缴房屋的产权交易。对以前即没缴纳维修费（如十年大中修），也没补缴共用部位、共用设施设备维修基金的房屋，政府主管部门应确定其缴纳的比率，并限制没有缴纳维修基金房屋的产权交易，以此督促和促进业主到指定银行缴纳维修基金。五、维修基金应合法透明运营维修基金归集到政府主管部门专项资金账户上，使维修基金有了安全的保障，但是维修基金的保值增值应引起政府主管部门的重视。也就是说政府主管部门应考虑把账户上的几千万乃至几亿元维修基金合法合理运营起来，使维修基金不因物价上涨或其他原因影响而贬值，并尽可能地通过维修基金的合法合理运营使其增值（比如购买国债，有保险的国家重点项目投资等）。在维修基金运营中需要注意：一是要合法。也就是说维修基金如何运营或投资的前提一定要合法，一定要按国家相关规定运营。不能按长官意志花钱、领导意图就投资，需知那是老百姓的钱，不能由长官或领导说了算。二是要可靠。无论将维修基金参与什么样的运营或投资，一定要安全可靠。不能拿半斤换回八两，更不能本利无收。既然是资本运营，就必须有效益回报，否则还不如不参与运营或投资，坐收银行存款利息来得可靠和实惠；三是要科学。无论将维修基金参与什么样的运营或投资，都应组织专家和相关人士进行可行性研究和风险评估。真正做到科学运营投资，切忌盲目冲动；四是要透明。政府主管部门将维修基金参与运营或投资应该形成公示化。在做出运营或投资可行性报告和风险评估后，应向缴纳维修基金的业主公示，使运营或投资透明化，让广大业主或相关区域（如动用某区归集的维修基金进行运营或投资）的业主清楚维修基金的流向和收益，得到广大业主的认可和支持。现在居民个人拥有住房所有权的比例与日俱增，房屋产权已经形成多元化格局，房屋共用部位、共用设施设备维修的需求日见增多。因此，共用部位、共用设施设备维修基金归集、管理和使用的进一步改进和完善，愈发显示出重要性和现实性。

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