重庆市房地产投资宏观环境分析副本

重庆市房地产投资宏观环境分析 吴珊珊(2015101676)程余(2015101682) 摘要 重庆房地产业为改善当地居民的居住条件,推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献,已成为经济的重要组成部分和支柱产业之一。本文从重庆市交通、人文等方面分析其居住环境,结合房地产销售现状以及政府政策,分析重庆房地产投资环境,并为重庆市房地产持续健康的发展提出了一些建议。 1重庆市居住环境介绍 重庆市2015年全年实现地区生产总值15719.72亿元,比上年增长11.0%。按产业分,第一产业增加值1150.15亿元,增长4.7%;第二产业增加值7071.82亿元,增长11.3%;第三产业增加值7497.75亿元,增长11.5%1。 1.1交通情况 1.1.1 铁路建设有序推进 “十二五”以来,重庆相继建成渝利铁路、南涪铁路等7个项目,新增里程402公里,全市铁路运营总里程达到1774公里,路网密度2.15公里/百平方公里,高于全国平均水平;西南最大的货运编组站—兴隆场站、团结村集装箱中心站等先后建成投用,形成了“一枢纽六干线二支线”网络格局。 1.1.2 地方干线公路通行能力提升 新改建区县联网公路3000多公里,改造国省干线公路5300公里,全市二级及以上公路总里程达到1万公里,二级公路全部取消收费。大规模实施农村公路建设,全市农村公路总里程增加到11万公里,乡镇通畅率达100%、行政村通达率达100%。 1.1.3 民航提速发展 有国内航线198条、国际及地区航线34条,2014年共完成旅客吞吐量2926万人次、在全国十大机场中排名第八。 1.1.4 群众出行便捷高效 1刘正宁、陈琦. 2015年重庆GDP同比增11% 规上工业产值破2万亿元[EB/OL]. 轨道交通实现主城九区全覆盖,运营里程达到202公里,位列中西部第一、全国第四,日均载客量达到180万人次,在城市交通中的骨干功能日益突出。公交优先发展战略深入实施,绕城高速以内近3000辆班线客车全部退出市场、实现公交全覆盖。出租车市场健康发展,年均新投放运力1000辆以上,主城出租车总量达到1.46万辆,万人拥有量超过20辆,高峰时段“打的难”问题得到较大缓解2。 1.2自然环境 重庆具有独特的山水地貌和悠久的水文化传统,长江、嘉陵江两江环绕,一方面大量滨江的住区享有良好的自然环境景观;另一方面,住区内部的水也可以从地理、气候、文化、景观、生态等众多层面上得到充分的表现。全市林地面积达到6551万亩,森林面积达到5562万亩,森林覆盖率45%,全市森林空气负氧离子平均含量提升到每立方厘米980个。 在全国多地受雾霾困扰的情况下,重庆空气质量仍保持在不错水平,主城区空气质量优良天数达292天,比2014年增加46天,比2013年增加86天;其他区县空气质量均达标3。 1.3 人文环境 从自然地理环境、社会秩序、商务休闲和社会文明四个维度,通过指标体系评估得出重庆社会人文投资环境总体情况较好,居于中等偏上水平,在平稳中有可喜的发展成就4。 1.4主城经济概括 重庆市主城区包括渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区,即通常所称的“主城九区”。 2015年重庆市主城区基本信息 2重庆市交通委员会. 重庆交通概况[EB/OL]. 3华龙网. 2015年重庆主城空气质量优良天数达292天[EB/OL]. 4陈芬、李祝平.重庆社会人文投资环境分析[J].未来与发展,2010年06期:92-95. 数据来源年限:常住人口、地区生产总值、人均生产总值、城镇化率均为2015年数据 (*由于统计口径原因,部分产值未计入区级,因而造成主城区GDP与九区GDP相加值不等的情况) 2重庆房地产发展现状 2015年,总体而言,重庆市房地产市场发展有进无退。其中,固定资产投资增幅较大,房地产开发投资金额增长,房屋新开工面积较2014年虽有所下降,但商品房销售面积仍保持增长。 2.1固定资产投资现状 2015年,重庆市固定资产投资完成15480.33 亿元,同比增长17.1 %,比2014年增速下降0.9个百分点,重庆投资增速下降较缓,维持平稳态势,保持在17%以上。分产业看,第一产业投资533.24 亿元,同比增长9.5 %;第二产业投资4997.96 亿元,增长19.9%;第三产业投资9949.12 亿元,增长16.1 %。第二产业中,工业投资4990.09 亿元,增长19.8 %。按投资构成分,建筑安装工程11484.60 亿元,同比增长19.7%;设备工器具购置1644.81 亿元,同比增长18.1%;其他费用2350.91 亿元,同比增长5.0%。分区域看,都市功能核心区完成投资1402.68亿元,同比增长7.0%;都市功能拓展区完成投资3781.98亿元,同比增长16.2%;城市发展新区完成投资6293.36亿元,同比增长21.1%;渝东北生态涵养发展区完成投资2978.26亿元,同比增长17.8%;渝东南生态保护发展区完成投资1024.04亿元,同比增长9.8%5。 2.2房地产开发销售现状 2.2.1 房地产开发投资完成情况 2015年,重庆房地产开发投资3751.28亿元,同比增长3.3%。其中,住宅投资2390.49亿元,住宅投资占房地产开发投资的比重为63.7%。1-12月,房地产开发企业房屋施工面积28985.67万平方米,同比增长1.3%,增速比1-11月提高0.3个百分点。住宅施工面积19390.32万平方米,下降4.5%;房屋新开工面积5810.85万平方米,下降7.1%。房屋竣工面积4630.29万平方米,增长24.5%。 2.2.2 商品房销售情况 1-12月,商品房销售面积5381.37万平方米,同比增长5.5%。其中,住宅销售面积增长1.2%,办公楼销售面积增长18.0%,商业营业用房销售面积增长32.9%6。 3重庆市房产税政策及其影响 5重庆市统计局. 2015年重庆固定资产投资增长17.1% [EB/OL]. 6重庆市统计局.2015年1-12月重庆房地产开发和销售情况[EB/OL]. 重庆市政府于2011 年 1 月28 日公布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》,拉开了房产税改革试点的序幕。重庆市个人房产税的实施对普通商品住房的供需状况并没有造成太大的影响,甚至有数据表明100平方米以下的普通商品住房的需求还有上升的趋势,究其原因可能在于重庆市的个人住宅房产税征收范围并不包括普通商品住房。 3.1 房产税对住房供给的影响 根据2005-2013年重庆楼盘数据得出,征收房产税对重庆中小型住房产生显著正向效应,对重庆大户型住房产生显著负向影响,对大户型住房征税提高购房者的成本,此时中小户型更具有吸引力,因此征税增加了中小户的供给。在住房供给结构方面来看,重庆没有巨大的住房刚需,征税必然导致被征税的购房者成本上升,因此对大户型住房或独栋别墅的需求减少,对中小户型的需求上升,开发商正是基于这样的预期,提高中小户型住房供给比例7。 3.2 房产税对住房价格的影响 重庆市对独栋别墅(或高档住宅)征收房产税,独栋别墅的房价降低,而普通住宅价格上升,但其影响效应不显著。购买独栋别墅(或高档住宅)的消费者一般是高收入者,由于房产税税率较低,因此房产税额对这部分购房者来说微不足道,独栋别墅(或高档住宅)的需求不会明显降低,那么其价格也不会明显下降。同理可知,对独栋别墅(或高档住宅)征收房产税,普通住宅的价格不会明显上升7。 整体而言,由于房产税政策影响导致的房价下跌效应为3.3%,说明房产税和房价成负相关,房产税对房价存在压制效果,虽然目前的影响还很轻微,但在短期内,实施房产税可以在一定程度上实现对房价的调控目的8。 4重庆房地产市场前景分析 4.1重庆市经济发展前景 西部仍是我国重点发展区域,政策倾斜力度和投资力度都很大。重庆是渝新欧大通道的起点,是西部最大的中心城市,而且这几年重庆吸引了一大批IT巨头落户,推动了当地经济高速发展。 继2014年重庆GDP首次超过苏州位居全国第六后,2015年重庆经济继续高速增长,全年GDP 突破1.5万亿,与广深津的差距进一步缩小,极有可能在2014之后,全年增速再次领跑全国。良好的经济发展前景将促进重庆房地产市场的稳步增长,多年来,重庆市每年房地产投资不超过全市固定资产投资的25%,地产业处于健康状态。 4.2重庆市房地产相关政策 7于静静、周京奎.房产税、房价与住房供给结构——基于上海、重庆微观数据的分析[J]. 经济问题探索2016 年第1期:42-48. 8赵宿杉. 房产税对住宅价格的影响研究[D].浙江理工大学,2015. 中央提出通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点,政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度,例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。 2015年5月,重庆金融官网刊登了《关于做好住房金融服务工作的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》,文件指出:暂时取消非市户籍居民家庭在办理住房贷款时提交缴纳社会保险、个人所得税纳税证明的有关要求。这意味着重庆房贷新政全面取消对外地人的购房限制,将有利于提升外地人房贷需求。 2015年10月14日,重庆市政府发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》,渝八条房产新政出台,促进房地产市场平稳发展。八条 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 包括:房企可调整闲置土地的开工竣工时间、未预售商品住房项目商住比例、调整未预售商品住房的户型结构;加快建设照母山、蔡家、空港等北区新兴区域的市政配套;以及再次强调首套房首付比例降至25%、公积金贷款首付比例调至20%等。这些政策将有利于促进重庆市房地产需求的增加。 4.3 房价预测 2015年,重庆市商品房销售均价7467元/平方米,同比下跌2.17%;商品房成交金额1588.73亿元,同比减少 6.79%。由于中国的特殊国情,在实际的房价发展过程中,受到政策因素的影响较大,因此结合上述中央及地方政府针对稳定房地产政策的不断推出,以及重庆市作为西部经济中心的发展前景,我们预计2016年重庆房地产市场有望再赢升势。 5保持重庆房地产持续健康发展的建议 5.1进一步落实好住房保障体系,完善相关政策机制 首先,合理的城市住房供给体系应与城市居民收入结构相匹配,对于重庆市来说,合理的比例应是30%由政府提供的保障性住房和70%由市场提供的商品住宅。这一政策措施应良好地运用在重庆的公租房政策之中。同时要完善后续的监管和退出机制,对于保障房的上市交易设立不同于普通商品房的严格政策,避免利用保障房进行谋利。 5.2 加强房地产土地管理,促进土地市场的有序运行 首先在土地供应方面,为保障房价合理,政府应不追求过高的土地售价,要保证住宅建筑的土地成本不高于售价的三分之一。其次是加强管理土地资源,规范土地市场,对于尚未开工建设的项目用地进行严格的全面清理,积极盘活闲置存量土地,努力提高存量资源的使用效率。再次,对于土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构和 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 等信息向大众公开,使得各方参与者对于整个土地市场的状况可以有所监管,防止炒作土地引起的抬高房价。 5.3 构造多层次供给体系,优化住宅产品供给结构 从开发的角度来说,要注意开发结构的调整和改善,从实际消费需求出发,注重不同价位商品房的开发,避免一味追求高档而脱离实际。从消费的角度来说,就是向高收入阶层提供高档商