权重因子
一、市场比较法计算房地产价值
1、选取可比实例
经过调查，本人按照大至相关要求，选取了同类土地上三宗2012年上半年类似房地产交易作为可比实例。
实例A 实例B 实例C 项目 百灵阳光 御景天下 中央公园 座落 友谊路86号 华宫巷33号 华宫巷16号 用途 住宅 住宅 住宅 地段 II级 II级 II级 项目状况 现房 现房 现房
2交易均价(元/ m) 9.300.00 9,800.00 10,200.00 交易日期 2012年1-5月 2012年1-5月 2012年1-5月 外部装饰 瓷砖 瓷砖 瓷砖 建筑形式 多层 多层 多层 附属设施 水、电、气 水、电、气 水、电、气 建成年代 2008 2009 2009 朝向 北 南北朝向 南北朝向 通风、采光 良好 良好 良好 建筑结构 框架 框架 框架 物业管理 好 好 好
2、进行交易情况修正
交易情况修正主要是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。经实际了解，各宗地可比实例均为正常交易，不用进行交易情况修正。修正系数均为100/100。
3、交易日期修正
据调查，至2012年上半年以来，该地区房地产市场年交易变化不大，由于各宗地可比实例为年均价交易，所选实例A、B、C的交易日期修正系数分别为100/100、100/100、100/100。
4、区位状况修正
区域因素修正
表
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估价对象 实例A 实例B 实例C 所临道路类型 10 10 10 11 周围土地利用类型 10 10 10 10 距离公交站点 5 5 4 4 公交线路数量 5 5 5 6 距离火车客站 5 5 5 5 距离长途汽车站 5 5 5 5 距离郊区车站 5 5 5 5 交通管制 5 5 5 6 自然环境 10 10 10 10 人文环境 10 10 10 10 周围景观 10 10 10 10 基础设施完备度 10 10 10 10 公共服务设施完备度 5 5 5 5 地质条件 5 5 5 5 合计 100 100 99 102
5、个别因素修正
个别因素修正表
估价对象 实例A 实例B 实例C 户型 10 10 10 10 外部装饰 10 10 10 11 建筑形式 10 10 10 10 附属设施 10 10 10 11
施工
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质量 10 10 10 11 建成年代 10 9 10 10 土地使用年限 10 10 10 10 通风、采光 10 10 10 10 建筑结构 10 10 10 10 朝向 5 6 6 6 物业管理 5 5 4 5 合计 100 100 100 104
6、市场法估价测算汇总
市场法估价测算汇总表
项目 实例A 实例B 实例C
2可比实例交易均价(元/ m) 9,300.00 9,800.00 10,200.00 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/99 100/102 个别因素修正 100/100 100/100 100/104
2单个可比实例比准均价(元/ m) 9.300.00 9.702.00 9,596.00
2比准价格(元/ m) 9.533.00
浙公网安备 33021202002483