亦庄E

亦庄E 亦庄E-R2地块项目定位报告 2010年5月 目 录 项目所在区域 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 1 区域房地产市场分析 2 项目自身条件分析及核心价值挖掘 3 项目客群分析 4 项 目 定 位 5 产品 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 设计建议 6 项目开发策略建议 7 一、项目所在区域分析 项目所在区域 项目位置 项目位于北京亦庄经济技术开发区; 亦庄位于北京市区东南部，东南五环外; 北京唯一的国家级经济技术开发区; 离市中心区较近，距离三环分钟寺桥约7公里;距离天安门广场直线距离14.1公里; 项目位于亦庄东侧扩展区。 亦庄 市区边缘，产业基地区位特质 区域基本情况及特点 18年亦庄，已成气候规模 1992年开始动工建设并招商; 北京现代制造业核心基地; 核心区15平方公里，南侧扩展区10平方公里，东侧扩展区14平方公里， 区域内常住人口已达30万人，且学历素质整体偏高; 分为科技园区、生活区、公共建筑区、配套协作区; 高科技产业基地，生态环境住宅区。 北京唯一的经济技术开发区——BDA 区域基本情况及特点 交通便捷，通达性强 3个出入口与市区相连 位置显要，快速与其他重点区域转换 区域基本情况及特点 立体式交通，出行畅通无阻 轨道交通建设的重点区域; 除去四通八达的公路网外，亦庄新城还有包括京津城际铁路、地铁M12线、市郊铁路S6线、L2线、L5线和亦庄支线等6条轨道交通。 其中，L2已在建，2010年将建成通车; 立体畅捷的轨道交通形成网络，与道路交通结合，通达四方。 亦庄区域6条轨道线在此交汇，形成密集的立体交通网络 M12线 地铁五号亦庄线 规划轻轨至南苑 未来我项目东侧不到300米即是M12地铁站，出行极为方便 区域基本情况及特点 企业云集，发展强劲 已吸纳2000多家国内外大型企业入驻; 包括:可口可乐、三星、诺基亚、奔驰、拜耳等70多家世界500强企业 2. 推进电子信息、生物医药、装备制造、汽车等产业集群化发展。 3. 同时享受: 国家级经济技术开发区优惠政策; 国家级高新技术产业园区优惠政策。 4. 吸引外商投资、高新技术、出口创汇型企业为主的产业基地。 区域具有支柱产业优势;产业支撑力强 区域基本情况及特点 工业为主，居住为辅 居住片区 工业片区 100 1586.7 城市总用地 18.8 298.8 道路广场 7.3 116.3 公共绿地 3.8 60.4 市政用地 24.3 385.2 居住用地 10 158.8 公建用地 35.7 567.2 工业用地 所占比率(%) 用地面积(公顷) 用地性质 各功能区划分过于清晰，条块分割; 弱化了各功能区的相互融合与互补性; 区域内交通状况呈现固定时段单一流向压力大的特点。 区域基本情况及特点 高新技术产业为主导 目前BDA入住企业数量已经超过2000家，其中世界500强企业入住已过70家 高端产业新城; 较高支付能力产业人群。 开发区软件园、北工大软件园 软件产业 英纳超导有限公司、嘉捷恒信有限公司、大陆太极有限公司、中钞锡克拜有限公司、SANYO、富原燃料电池 新能源、新材料产业 GE(美国)、CORNING(美国)、SMC(日本)、Schneider(法国)、National、Cummins、DELPHI、北人印刷、北京开关 光机电一体化产业 诺赛基因组北方中心、国家病毒生物工程中心、纬晓生物技术有限公司(干细胞库)、本元正阳基因技术有限公司、德国Bayer、日本第一制药、法国罗纳普朗克、丹麦诺和诺德、日本岛津 生物技术与新医药产业 NOKIA星网工业园、北方微电子基地、中芯环球半导体有限公司、京东方产业园、国家电子商务中心、中国网通、中国数字电视产业联盟、FOXCOM、RF、艾科泰 电子信息产业(含微电子和TFT) 代表企业 五大主导产业 区域基本情况及特点 配套设施较完善，但资源集中度较高，区域内分布不均衡 银行、超 市、商场、学校、医院等生活配套较为齐全; 酒店、餐饮、高尔夫、公园、娱乐、休闲设施较齐备; 自我独立的工作、生活、休闲娱乐新城。 区域配套服务设施仍有较大完善空间 区域基本情况及特点 核心区已开发完毕，区域向东、向南扩展 核心居住区 马驹桥居住区 三羊居住区 核心居住区:住区环境最成熟，已基本开发完毕，新房供应少。 南部马驹桥居住区:区域主要供应力量，项目多，供应量大。 东部三羊居住区:在售项目相对较少，缺乏竞争项目，“远洋地王“的带动效应。 区域规划及发展 直接影响 《北京城市总体规划(2004-2020)》 《北京市“十一五”时期重点新城发展实施规划》 《亦庄新城规划(2005-2020)》 《促进城市南部地区加快发展行动计划》 CBD东扩战略 间接受益 三大重点新城之一，承接市区与新城 亦 庄 区域规划及发展 到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右; 2010年，地区生产总值(GDP)达到650亿元，对北京市的贡献率约为8.5,; 2020年，地区生产总值(GDP)达到3000亿元，对北京市的贡献率约为15,。 人口转移 功能疏解 生产性服务业重要组成部分 高新技术产业发展中心和先进制造业基地 城际铁路门户、公交枢纽、物流基地 管理创新示范区 打造国际宜业宜居新城 区域规划与发展 区域发展将形成三足鼎立态势 核心板块 马驹桥 板块 河西板块 路东板块 核心板块 马驹桥板块 河西/路东板块 板块外溢、外扩发展 区域规划与发展 核心板块外溢 三足鼎立 马驹桥 第二生活区形成 马驹桥板块 河西板块 现在 未来 板块融合 亦庄新路东板块 核心板块形成 核心第一生活区 过去 城形成 区域发展将形成三足鼎立态势 区域规划与发展 本案/金色漫香林/远洋地王/中信地王 河西/路东 河西区/路东区 二次扩张 2008以后 天鹅堡/珠江奥古斯塔城邦 马驹桥 第二生活区 集中南拓 2006-2008 金地格林小镇/上海沙龙/卡尔生活馆/德林逸景/样本 核心区/旧宫/马驹桥 核心区/旧宫/第二生活区 周边扩张 2003-2005 一栋洋房、星岛嘉园/宣颐家园、巧克力城 核心区/旧宫 核心区/旧宫 发展 1999-2002 听鹿鸣苑、涛雅苑、大雄城市花园 核心区 第一生活区 起步 1994-1998 代表楼盘 形成板块 空间分布 发展阶段 时间 区域房地产发展历程 亦庄区域内核心区和三羊居住区是规划为低、中密度住区的仅有的二个片区。其他居住片区均为中、高密度。 区域规划与发展 结 论: 区域位于五环边缘，是北京三个重点新城建设中距市区最近的一个; 区域所处位置得天独厚，处于京津冀交接地带，是北京的东南门户，可快速到达其他区域; 区域经过18年的发展，产业基础雄厚，产业支撑力强，发展可持续、有后劲; 是高科技产业基地、研发基地，人员素质高、收入高; 各功能区区隔明显，过于独立，功能区与功能区间没有有效融合，降低了各部分的效能发挥; 区域被快速路、高速路、桥梁桥洞、河流分割严重，弱化了区域整体性，削弱了各部分之间的联系; 区域产业结构不平衡，工业企业占比较大，居住生活氛围尚不浓厚，生活配套服务设施仍有完善提升空间，且应分布合理均衡。 北京重点发展支持的，极具发展潜力的区域 二、区域房地产市场分析 区 域 界 定 区域界定基于—— 行政区划、政策管理的地域性; 范围内市场价格的可比性; 区域内客户需求地缘性; 整体控制性规划指标的相似性; 一定距离为半径下的区域辐射性。 大亦庄区域 东南五环区域 东南四五环区域 区域在售项目 金色漫香林 国 际 E 庄 富力又一城 海棠公社 林肯公园 融科?香雪兰溪 珠江?萨尔斯郡 合生?世界村 天鹅 堡归墅 UP生活 江南山水 四 环 路 五 环 路 六 环 路 京 沈 高 速 京 津 高 速 京 津 塘 高 速 0% 预计2010.5 毛坯 13000元/ ? 42-82 ?一居Loft 547 2.4 4.99 商住楼 UP生活 52% 2006.8.26 毛坏 28000元/ ? 180、280、330 ? 614 0.83 17 联排、叠拼、独栋 天鹅堡归墅 可售部分87.4%; 总房源量的9.7% 一期08.12.13开盘,均价7800元 二期09.10.18开盘，开盘均价17000元 毛坯 二期情景叠院25000元/? 99?二居;135-195?三居;230-290?跃层 2343 0.69 33.8 洋房、联排、双拼 海棠公社 86% 2005.6 精装 26000元/ ? 47?一居;86-101 ?二居;100-175 ?三居;193-200 ?四居 5430 2.38 76 普通住宅 富力又一城 二期约50% 2009.12 毛坯 11500元/ ? 60-140 ?一、二、三居 二期住宅 598 1.89 74.7 商住楼 国际e庄 16.7% 2010.1初 精装 联排:22000-24000元/ ?; 独栋:40000元/ ? 92 ?二居;158、170、245 ?跃层;250-280?联排;412 ?独栋 789 1.5 45 普通住宅、联排、独栋 江南山水 29.4% 2009.11.22 -18000元/ ? 50 ?一居;88-91 ?二居;110-148 ?三居精装 15000 (Loft) 3200 3.66 60 商住楼 合生世界村 98.5% 2007.8.12 精装 高层:18000元/ ?; 别墅:30000元/ ? 52 ?一居;86-98 ?二居;99-188 ?三居;280 ?别墅 2600 2.28 30 联排、叠拼、普通住宅 珠江萨尔斯郡 95.5% 2008.10.18 毛坯 板楼:18000元/ ?; 洋房:24000元/ ? 54 ?一居;75-90 ?二居;124-143 -200 ?五居 2300 2.5 25 洋房、普通住宅 融科香雪?三居;129 ?四居;193 兰溪 92.4% 2008.6.22 精装 22500元/ ? 30-70 ?一居;90 ?二居;140-145 ?三居;220-260 ?四居 5668 2.8 50 普通住宅(部分商住) 林肯公园 72% 2008.6.7 毛坯 24000元/ ? 67-91 ?二居;90-159 ?三居;186-272 ?别墅 4014 1.2 50.5 叠拼、洋房 金色漫香林 销售率 开盘时间 装修 价格 户型 总套数 容积率 总建面 产品类型 项目 区域市场特点 产品类型多样 纯低密度项目少，区域放量已不以纯别墅项目为主 产品类型复合多样，单一产品形态项目少 用足控规，出足面积 拔高项目品质，提升项目档次 抬升价格，实现项目开发价值最大化 商用、工业用地转住宅项目比例高 均位于大亦庄区域内 相比居住性质用地 使用年限短 生活成本高 生活品质低于纯居住项目 区域市场特点 区域供应量 区域总体供应量较大，接近470万平米，供应总套数近28000套; 多个项目已进入尾盘阶段，且主要为包含有普通住宅或以普通住宅为主的项目; 市场在售项目多为类别墅/洋房类产品以及商改住项目; 产品类型的供应结构分化明显。 区域市场特点 项目规模 以中、小规模项目为主，大盘项目少; 1 100万?以上 11 合计 3 50-100万? 7 50万?以下 项目个数 建筑规模 区域市场特点 27.3% 3 1-2 54.5% 6 2以上 100% 11 合计 18.2% 2 1以下 占比 项目个数 容积率 容积率随片区不同而有差异 中、低容积率 东南四环区域 低容积率 东南五环区域 高容积率 马驹桥居住区 高容积率 亦庄核心区 中、低容积率 三羊居住区 低容积率项目少 是区域内稀缺产品 中高品质产品区域 区域市场特点 区域市场特点 户 型 不受“70/90”政策限制项目 海棠公社、天鹅堡归墅、江南山水项目; 户型面积设计偏大; 普通住宅面积:主要为90-100平米二居;130-170平米三居; 类别墅产品面积:主要为180-280平米联排、叠拼; 独栋产品户型面积:330-420平米左右，为小独栋类型产品。 受“70/90”政策限 制项目 政策限制，产品户型面积控制，无法突破; 尽量出足大面积户型产品，并利用大面积产品增加高品质产品类型，提升项目档次; 以70-90平米二居室为主力户型，一居小户型产品所占比例少。 在政策约束条件下，设计合理的较大面积户型成为稀缺资源 区域市场特点 价 格 大亦庄区域 东南五环区域 东南四五环区域 25000-26000元/平米 22000-24000元/平米 三羊居住区 24000元/平米 核心区 22000元/平米 马驹桥居住区 普通住宅:18000元/? 洋房、类别墅:24000-28000元/? 商住楼项目价格偏低 区域市场特点 ---- 16.7% 29.4% 98.5% 95.5% 0% 52% 92.4% 50% 72% 86% 9.7% 销售率 ---- 600-700 150-200 150-340 300-600 50-110 780 200 70-160 210-380 2 60-455 335-488 总价 我项目 江南山水 合生世界村 珠江萨尔斯郡 融科香雪兰溪 UP生活 天鹅堡归墅 林肯公园 国际E庄 金色漫香林 富力又一城 海棠公社 项目 总 价 区域市场特点 客户需求 客户来源 (1)亦庄地缘性客户;(2)东部CBD区域;(3)南部城区。 投资性需求比例较高。 二次以上置业比例高于首次置业比例。 区域内大量的产业人员、年轻白领，素质较高，收入水平较高，以中小户型需求 为主。 区域的中高层管理人员、企业领袖、老板购买力较强，以舒适型功能性的改善型 需求为主，兼有投资需求。 区域市场特点 销售速度 188套/月 5个月 941 29.4% 180 合生世界村 44套/月 80套/月 122套/月 ---- 7.3套/月 238套/月 75套/月 131套/月 81套/ 套/月 销售速度 3个月 32个月 18个月 ---- 44个月 22个月 4个月 22月 14 个月 58个月 16个月 销售周期 132 2561 2197 ---- 320 5237 299 2890 4670 227 已售套数 16.7% 98.5% 95.5% 0% 52% 92.4% 50% 72% 86% 9.7% 销售率 600 240 300 80 780 200 70 210 260 335 总价 江南山水 珠江萨尔斯郡 融科香雪兰溪 UP生活 天鹅堡归墅 林肯公园 国际E庄 金色漫香林 富力又一城 海棠公社 项目 总价在300万/套以下的产品，销售速度明显较快 区域市场特点 装 修 整个区域内项目精装修与毛坯项目数量基本相当; 单看大亦庄区域，在售项目以毛坯交房为主，精装修项目少，三羊居住区 尚未有精装修项目。 典型项目分析借鉴——金色漫香林 项目基本情况 公交线路有976、974、927、752、986等;规划中L2、M12双轻轨 交通状况 72% 销售率 70年 土地使用年限 2008.6.7 开盘时间 四期24000元/? 价格 4-9层电梯板楼，一梯二户，一梯三户; 楼层电梯 67-91 ?二居;90-159 ?三居;186-272 ?别墅 户型 带电梯板楼2.8元/?/月;别墅2.6元/?/月 物业费 毛坯 装修 35% 绿化率 1.2 容积率 505000? 建筑面积 1480000? 占地面积 多层、小高层 建筑形态 洋房、叠拼 物业类型 北京金融街奕兴置业有限公司 开发商 大兴亦庄开发区亦庄镇三羊居住区，五环和京津塘交汇处东南角 物业地址 金色漫香林——项目规划 50万平米，1.2容积率区域低密度大盘，均为4-9层电梯板楼及联排、叠拼别墅; 项目整体呈带状长条形，长度偏长，宽度偏短，步行尺度偏大; 地块偏长，局部交通组织以组团为单位，组团间被市政道路分割打碎，组团与组团间关联度低，弱化项目整体性及系统性; 地块长边临道路一侧设计有三大带状休闲公园，与主干道隔离，提升小区内部景观园林均好性，降低临街产品所受机动车 流量的 噪声、尾气影响; 内部配套设施完善丰富，学校、商业、医院、园林、景观带; 百万平米代征绿地环绕地块周边; 景观资源、绿地园林资源较丰富，提升项目品质。 小区充分利用地块特征，合理规划布局，项目整体均好性较强，较大比例用地面积用作项目配套公建，将项目弱势之处转化为项目优势，提升了项目品质。 百万平米绿地 三大休闲公园 中 学 三羊小学 幼儿园 5万平米综合商业体 8000平商业步行街 三羊医院 金色漫香林——建筑风格 英式建筑风格 线条明快、平直，富于美感 外立面采用三段式设计: 下部:文化石 中部:咖啡色瓷砖 上部:浅黄色真石漆 屋顶:灰色四坡屋顶 立面布局的进退变化、建筑高度的错落、立面风格间的差异，使成了小区竖向的建筑景观。 金色漫香林——建筑细部 顶部窗尖形窗顶设计 厨房配置落地生活阳台 老虎窗设计，便于顶部阁楼采光 坡屋顶开出阁楼露台，增加外部活动空间，同时利于采光 挑高落地阳台，并有步入式外阳台 飘窗、檐线、空调机位 叠拼南立面设计上叠外楼梯直接入户，增加户与户私密性，避免动线干扰 2层以上入户楼梯 洋房层入户门，同时形成入户露台 1层通过-1层花园上的梯桥直接入户， 小区单元门2 入口设计 金色漫香林——产品 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 在传统花园洋房基础上，打出V(illa)- House的概念。定位于实用型高品质住 宅，项目无底商，保证了生活氛围的宁 静。 全现浇钢筋混凝土剪力墙结构。 层高:4层叠拼3-3.2米;4层花厅洋房3-3.1米; 6-9层电梯洋房2.9米。 全部为进深小于12米的纯板式建筑、南北通透、 :1.7楼间距。 以4层、6层建筑为主，得房率高达85%-96% 金 一梯二户，1 色漫香林——产品线 186平米叠拼 125平米户型 150平米户型 88平米户型 70平米户型 小镇中心示范区 产品分布 金色漫香林——户型分析 二 居 经典二居室户型，南北通透，格局方正。大面宽、短进深，采光良好; 各功能空间均能采光通风，提升了该户型居住品质; 入户玄关设计，增加了居室空间感及私密性; 动静分区，动线设计合理; 南北双阳台设计，北侧生活服务阳台，延伸了厨房功能空间及使用面积，南侧为客厅步入式开敞阳台; 交通动线合理有效，面积浪费少，空间使用率高; 各功能空间设计尺度合理舒适。 优 势: 二室二厅一卫 建筑面积:88.67? 金色漫香林——户型分析 三 居 格局方正，大面宽、短进深; 南北通透，采光效果好; 动静分区，动线合理，各功能空间相互干扰少，布局合 理; 使用率高，?的建筑面积设计成了小三居房型; 卫浴分离，避免相互干扰，提高生活质量; 玄关设计，私密性较强; 双阳台设计，南侧为客厅阳台，北侧为厨房生活服务阳 台，延伸增加了厨房实际使用面积，提高了生活便利性。 卫生间设置较少，布局紧凑下的空间格局虽然增加了功 能空间，但无形降低了生活舒适性及生活品质; 卫生间为暗卫，不能通风采光。 劣 势: 优 势: 设计优秀的经典三居户型 三室二厅一卫 建筑面积:约91? 金色漫香林——户型分析 三 居 格局方正，超大面宽，短进深; 南北通透，采光良好; 动静分区，活动空间与休息空间不受干扰; 南北二侧双观景阳台设计，提升居住舒适度及品质，厨房单设生活服务阳台，延伸了空间使用面积; 大面积客厅，方便生活起居及日常活动，同时设计拐角窗，增加观景效果和采光度。 优 势: 入户门直冲客厅空间，一览无于，给人过于通透开阔之感，感设置入户玄关; 主次卫生间均为暗卫，无法采光，影响通风; 南侧主观景大阳台设置在次卧，主卧面积较大却只设计了一个飘窗，从功能及主次设计上错位失衡; 厨房空间设计在了居室的中部位置，且与次卫门对开; 厨房的采光通风性能较差; 北向客厅设计，从生活习惯及采光舒适度来说，南向客厅更显合理。 劣 势: 三室二厅二卫 建筑面积:126.52? 金色漫香林——户型分析 该项目户型设计良好，尺度人性化，功能布局合理，户型总体南北通透，格局方正，面宽大，进深短，面积浪费少，使用率高。 能够很好地体现产品的舒适性以及项目的品质感。整体产品设计精良到位。 户型点评: 金色漫香林——价格成长 从开盘时的11000元/?涨至目前的24000元/?，23个月的销售周期中，价格上涨了118%。平均月上涨率5.1%。 在09年12月1日以前，平均价格一直没有超过15000元/?。从09年12月份开始，在短短的5个月里，项目价格迅速拉升由15000元/?涨至24000元/?，上涨9000元，上涨率达到82%。 金色漫香林——总价 户型区间 66-68? 75-77? 88-90? 88-93? 125-150? 185-280? 户型面积分布: 65-95?的一居、二居设计; 95-125?之间的三居面积断档; 三居室分为小三居和大三居，大三居面积较大，面积达到125-150?。 2.总价情况: 不同房型以及不同产品之间，总价存在差异性，在价格上具有购买力及购买意愿区隔，没有总价冲突，很好地避免了项目内部自身产品间的竞争与消耗，促进成交率的提高。 金色漫香林——去化率 总体销售速度 已售总套数:2890; 销售周期:22个月; 平均每月去化速度:131?月。 2010年销售速度 已售套数:654; 销售周期:4个月; 价格:20000元/?以上 平均每月去化速度:163.5套/月。 项目已开盘四期，五期预计5 项目价格持续上涨，但项目一直保持了较高月下旬开盘，项目去化率达到72%。 的去化速度，平均每月销售套数均在120套以上，反映了市场对本项目的高度认可。 金色漫香林——客户群 客户来源: 大亦庄区域客户; 北京东南部区域客户; 东部CBD区域; 北京南部城区。 置业特征: 以二次及以上置业为主; 以改善性需求为主，客户购买力较强; 年龄层偏大，多为三口之家; 客户自主性需求较强，兼有部分投资性需求。 金色漫香林——优劣势分析 地块呈狭长带状，不利功能组团的均好性布置; 被城市交通干道分隔打碎为若干地块，不利系统 性整合及地块间的联系协调; 周边居住氛围尚不浓厚，现状居住环境较杂乱; 建筑车辆、货车流量大，噪音较高; 区域人员流动性大，人员成份杂。 规模优势; 因地制宜，良好的项目的规划与配套; 产品优势，产品力的打造成为亮点; 交通优势; 区域环境优势; 低密度高品质。 劣 势 优 势 项目产品自身优势明显 区域现状成为主要劣势 本项目容积率、建筑高度等控规指标与我项目控规相似;且紧邻我项目，位于同一区位;不看项目规模，两个项目地块形状较为相似; 但该项目已于08年开盘，仅剩最后一期尚未销售，整体看即将进入尾盘状态，预计我项目入市销售时该项目已基本消化完毕;此外，该项目受70/90政策限制无法突破，但我项目不受此条件制约。 因此，该项目皇粲谖蚁钅康闹苯泳赫 允郑 词俏蚁钅康闹氐悴慰几霭讣右越杓 ?金色漫香林——项目借鉴 因地制宜的项目规划，规避劣势，转化为优势; 产品类型多样及建筑风格的打造; 户型设计、功能布局、功能空间的设计，提升项目品质; 阳台、露台、下沉式庭院等过渡性空间的设计，实现居室内与外部环境间的联系与过渡; 小区绿化及园林景观的设计。 典型项目分析借鉴——海棠公社 项目基本情况 地铁七号线;853、运通111、753、363、411路白鹿司站下;驱车至CBD仅十分钟 交通状况 9.7% 销售率 70年 土地使用年限 2008.12 开盘时间 25000元/? 价格 11层小高层，4层半情景叠院，一梯二户 楼层电梯 99-125?二居;135-195?三居;230-290?跃层 户型 3.58元/?/月 物业费 毛坯，公共部分精装修 装修 35% 绿化率 0.69 容积率 33.8万? 建筑面积 18万? 占地面积 多层、小高层 建筑形态 洋房、联排、双拼 物业类型 北京柏基置业有限公司 开发商 朝阳区 东五环与京沈高速公交汇处(五方桥)东北角 物业地址 海棠公社——项目规划 项目采用四进式景深庭院的空间组织形态， 以环抱社区的五大公园群、社区棠庭园、楼 间棠花院落层层递进，环绕出情境叠院的静 美闲雅; 项目分为南北二区，中间为市政路; 依地块的自然分隔，划分两大主力产品区; 北区为15栋洋房，围合式布局，有20000平 米中心花园，延伸至建筑首层的私人庭院 落; 南区为8栋情景叠院，48栋别墅产品组成， 局部容积率低至0.69; 14000平米高端商业和生活配套，2200平米 下沉式会所，生活配套高施丰富，便利度高 小区内环形道路连接各出入口，园林景观均 好性强 海棠公社——建筑风格 英式风格 平直线条，赭红建筑群 全面 退变化、建筑高度的错落、立面景观化的思想指导建筑设计理念，通过布局进 风格间的差异，利 用退台、下沉式庭院、入户花园等“亲景”设计， 使得自然巧工与人类艺术融汇。 古朴厚重的立面造型、附以经典的英伦赭红，以深 灰线脚为点缀，尊贵沉稳。 单坡屋顶设计，最高达8米的挑空设计 赭红色墙砖、石材、涂料 海棠公社——建筑细部 外观窗面积稍小 观景阳台、露台、拐角窗、 欠丰富 双坡屋顶 赭红色面砖，局部文化石 落地窗等较少，立面空间 海棠公社——产品线 8栋情景洋房，48栋 别墅产品组成 面积在170-300平米 左右 四层洋房，一层下跃 带地下室，送下沉式 庭院 2、3层为平层，送入 户花园，观景露台 4层上跃带阁楼，送 顶层露台 海棠公社——户型分析 洋房——1层下跃(E户型) 独立茶室设计，提升庭院生 活档次 私属平层庭院，增加户外空 间 双主卧设计，三间卧室全部 配南向阳台，大窗大景视野 良好 入户花园，提升私属空间品位 功能设计多元，动静分离 40-50平米超大台地私家下沉 式庭院 专属私车入户 厨房地下设计，观景明厨， 情境餐厅 一层: 地下一层: 海棠公社——户型分析 洋房——2层平层(F户型) 南北双向空中庭院，开阔观景视野 超大面宽豪华客厅，配8平米大观景阳台 双更衣室，双主卫设计，提升空间私密性 南向双主卧设计 户型方正，大面宽，短进深 海棠公社——户型分析 洋房——顶层上跃(H户型) 书房、厨房、餐厅附加挑高空间， 增加生活情趣及空间尺度 豪华独立主卧套房，阳台花房、全 明卫浴，高品质生活档闪 英伦单坡屋 顶，挑高近8米 高厅，独享三 层空间 近5米越大面宽 客厅，贯通观 景阳台 超大空中庭院 四层: 五层上跃: 海棠公社——户型分析 户型点评: 本项目洋房产品户型格局方正，功能布局合理，超大面宽，短进深，利于通风采光。各功能空间丰富多样，提升了居室空间层次感及生活品质感，双主卧、双空中庭院设计，豪华大气，彰显品位。大面积观景阳台设计，配以超大面宽客厅，客厅活动尺度开阔。 产品整体人性化设计，空间使用率高，特别是丰富了人的空间活动功能，增添了生活情趣。 海棠公社——价格成长 项目从开盘前的7880元/平米上涨到目前的25000元/平米，涨幅达217%; 从价格成长看，有2次价格大幅上调的时间点，每次基本价格翻番; 海棠公社——去化率 总体销售速度 已售 总套数:227; 销售周期:16个月; 平均每月去化速度:14套/月。 项目已开盘二期，项目整体去化率为9.7%。从开盘时间及体量上看，项目消化速度较慢。 项目开盘至今已16个月，整体销售速度偏慢，平均一个月销售仅14套，大大低于同区域其他楼盘销售速度。 海棠公社——客户群 客户来源: 北京东部地区，CBD、泛CBD区域; 北京东南部区域客户。 置业特征: 以二次以上置业为主; 事业成功，多为高管、个体经营者、自由职业者; 以改善性需求为主，客户购买力较强; 年龄层偏大，年龄段主要在40-55岁之间; 客户自住性需求较强。 海棠公社——优劣势分析 户型面积整体设计偏大，导致高单价，高总价，影响去化速度 规模优势; 因地制宜，良好完善的项目的规划与配套; 区域环境优势; 低密度产品。 劣 势 优 势 项目分为南北二区，其中北区为小高层住宅，现已销售完毕，在售的南区为低密度高档住宅，包括洋房、双拼、叠拼别墅。在售户型均为大面积户型，最小面积为170平米。产品特征为低密度、低容积率、高单价、高总价。主要针对的客户人群为改善升级型的自住型需求，追求居住的品位与舒适性。 产品设计因不受“70/90”政策限制，基本均为大面积户型。对销售速度有一定影响。 另外，项目外立面为全赭红色面砖贴面，细部材料也多为深色，黑色铁艺栏杆，给人感观印象较为沉重压仰。细部特色较少，窗户面积也稍显偏小，立面层次丰富性稍差，外观产品打动力稍欠。 海棠公社——项目借鉴 英式产品风格设计 大面积户型，170-300平米 产品类型多样，洋房，双 拼别墅，多种选择 多重功能空间结构设计，下沉式 庭院、阳光拼，叠 地下室、大露台、入 户花园、观景阳台、双主卧设计 等，丰富了居住生活空间 该项目户型产品设计、空间功能布局上设计到位，可借鉴其户型产品设计。但整体户型面积较大，导致总价偏高，应合理控制户型面积，控制总价，从而保证销售速度。 多样化的产品类型，扩大了客户需求厚度，更加多元化的产品选择。建筑风格为英式，美观大方的欧式风格，在建筑外观，细部设计方面，立面层次方面还可进一步提升。 三、项目自身条件分析及核心价值挖掘 项目自身条件分析 区 位 国际企业文化园 鸿禧国际高尔夫 大羊坊桥 亦庄核心区 京 津 塘 高 速 京津第二高速 BDA出口 五 环 路 绿 地 本案位于北京市区东南方向，东南五环外边缘，亦庄新城东部扩展区三羊居住区内。 向北上五环;向东上京津第二高速;向西上京津塘高速，同时有出口与亦庄核心区相连。 北距五环约500m; 距京津高速直线距离约 700m，约4分钟车程可达; 距亦庄核心区约3分钟车程; 距三环分钟寺桥8.1公里。 项目自身条件分析 项目四至 西至: 现有绿化、当地苗圃 北至: 现状厂房，为当地石材加工厂，粉尘污染较大，已列入搬迁计划 东至: 现状仓库，为当地物流仓库，压我项目一部分用地红线 金 色 漫 香 林 南至: 天成花园中路，为通往我项目的主干道，也是通往五环的主要道路。目前为断头路，我项目以东部分尚未修通 项目自身条件分析 周边环境 地 块 周边环境较为杂乱不协调，除西侧为绿地外，北侧、东侧均为生产厂房及仓库，南侧为项目建设工地，西南侧为已经建成低密度住宅楼。 区域内货车、施工车辆、大型机动车较多，噪声污染、粉尘污染较严重。 南侧主干道东侧尚未修通，仅通至我项目东边界。 周边环境尚未发展成熟。 项目自身条件分析 交通条件 交通便利，通达性强，紧邻五环路、京津塘高速、京津第二高速。快速上主交通干线，实现区位间 切换。 公交线路:976、974、927、752、986、605路; 规划线路:L2、M12双轻轨。 本 案 项目自身条件分析 区域配套 项目周边尚处于开发起步阶段，区域环境较杂乱，周边配套设施尚未完善，以现有社区商业为主，多为小型餐饮、中价、超市百货等基本生活业态，区域性的购物、娱乐、休闲配套缺乏。 区域配套设施较完善区域为西侧亦庄核心区，驱车3分钟左右即可到达。 东侧约1000米处为京东南物流基地及石材生产厂房、仓库，形成了较为低端的配套服务设施，大车流量大、人员杂乱、粉尘较多、配套以临街一层小商铺为主。有较明显的城郊结合部特色。 购物:三羊超市、西直河超市、顺兴隆超市; 学校:三羊小学、小大人艺术幼儿园; 医院:三羊医院; 金融:北京农村商业银行，建设银行亦庄分理 处，亦庄经济技术开发区银行，农业银 行; 休闲娱乐:红恩度假村。 项目自身条件分析 小 结 地块自身条件良好，利于规划布置，但规模偏小; 为纯居住小区，配套公建少; 根据规划控制指标，项目将打造区域低密度舒适性住宅; 区域尚未发展成熟，区域环境给人感觉脏、乱、杂; 交通条件便利快捷，交通状况良好且仍将发展; 周边配套不足，区域居民日常生活娱乐性需求仍将以西侧亦庄核心区为主; SWOT分析及应对策略 紧密把控市场走向，规避政策风险 采取相应隔音、隔尘措施 强化片区未来发展方向，提高区域认知度 强化项目自身特色及个性 打造项目区隔，形成产品差异化、客户差异化 避免与竞争项目销售周期重合，利用好时间差 针对政策走向及市场环境，灵活制定项目开发策略 区域内潜在市场竞争 政策方向不明朗，对后市的影响 WT战略(减少劣势，避免威胁) ST战略(发挥优势，转化威胁) 威胁-----Threaten 描述区域未来发展趋势，刺激客户选择倾向; 利用低密产品的稀缺性在客户心理造成比对优势 利用规划设计及技术手段弱化区域噪音、粉尘影响 显著体现项目性价比 发挥稀缺优势，打造低密度舒适性社区 满足市场需求，提升项目档次品质 利用区位、产品及交通优势，实现产品价值最大化 勾勒社区未来美好形象，描述美好生活图景，吸引客户持续关注 客户需求旺盛 区域规划发展机会 区域内同级产品放量少 交通体系持续发展升级，拓展区域潜在客源需求 WO战略(利用机会，克服劣势) SO战略(发挥优势，抢占机会) 机会-----Opportunity 规模较小，地块狭长，规模优势不足 区域仍在起步开发建设阶段，尚不成熟 周边配套设施目前尚不够成熟 地块东侧、北侧为厂房、仓库、物流基地，工业用地属性较强，粉尘大，区域杂乱 区位优势 低密度优势，稀缺产品资源 不受“70/90”政策影响 交通优势 SWOT 劣势-----Weak 优势-----Strength 项目核心价值挖掘 区位价值 区 位 价 值 项目本质: 不离城市的低密度居住生活 近 五环边缘，距市区中心近 热 三大新城之一，重点开发建设区域，宜业宜居 升 三羊居住板块，升值发展空间大 项目核心价值挖掘 产品价值 纯居住低密度社区 纯 质 不受“70/90”限制，根据市场需求人性化设计产品 舒 更加舒适的产品:户型、规划、设计 打造有竞争力，有品质上档次的产品是项目的核心价值点 项目核心价值挖掘 交通价值 快 通 道路系统纵横交错，实现快速切换 立体交通体系，连通各区域，枢机通畅 自驾车出行方便 公交线路密集 项目核心价值挖掘 战略价值 核心区 路东产业区 河西区 马驹桥居住区 物流园 站前综合区 六环路路南区 三羊区 一小时交通圈 廊坊 京哈 京沈 京津塘 京开 京石 京张 京承 涿州 固安 门头沟 大兴 房山 燕郊 平谷 密云 怀柔 延庆 半小时交通圈 亦庄 亦庄新城，重点建设的三个新城之一; 制造业和高科技产业基地; 面向津冀、环渤海区域，进入京城的桥头堡; 承接首都国际机场、通州、大兴、首都第二机场。 大亦庄区域东扩，重点居住板块; 核心产业区、路东产业区、站前综 合区产业支撑; 项目核心价值挖掘 资源价值 项目以西，京津塘高速西侧规划18洞鸿禧高尔夫球场 亦庄核心区，本项目以西2.6公里为4000亩亦庄国际企业文化园 项目北侧紧邻百万平米规划绿地，天然氧吧，城市绿肺 项目周边绿色景观资源丰富，绿化面积绝对值大，有效改善区域空气质量与环境 项目核心价值挖掘 价值挖掘小结 项目 价值挖掘 城市重点发展区域，低密度品质住宅 区位价值:不离城市的低密度居住生活 产品价值:有竞争力、有品质上档次的纯居住社区 战略价值:重点区域，承接产业新城发展 交通价值:自驾出行方便，公交线路密集 资源价值:多个绿色休闲场地环绕周围，天然绿肺 结 论 项目属性归纳—— 低密度 五环 新城 绿地资源 竞争性弱 具备打造城市低密度休闲生活空间的市场机会，品质提升项目价值 四、客 析 区域何以吸引置业者 [ 四 高 + 一 低 ] 一高:高新技术企业聚群 分 集。 区内北京市唯一的国家级开发区北京经济技术开发区内共有3000多家企业，涵盖了电子信息、生物、医药、软件制造、物流等众多领域。 二高:高绿化率环境宜人。 区域内的住宅项目与开发区相匹配，为低密度、低容量、高绿化率。开发区内的生活区与公建区和工业区之间建有40米宽的带状绿色公园，绿化率为40%。 三高:高效率交通设施。 除了该片区原有的交通路线以外，规划建设的地铁亦庄线，M12线等三条轻轨线将在此交汇。 四高:高品位的居住氛围。 区内住宅项目以中、低密度为主，容积率偏低，良好的区位以及规划控制的特点决定了区内项目以低密度高档住宅为主。楼盘户型结构包括花园洋房、叠拼、联排等设计，建筑及景观规划设计特色鲜明，营造融洽、时尚、休闲的低密度住宅生活氛围。 一低:低价格。 区内楼盘的价格是吸引消费者的最有力因素，由于刚刚通过北京市城南发展计划，区域相对市区内其他区域价格相对较低。目前是南城建设的初期阶段，新城区内楼市价格较市内其他区域具有较大的优势。 客户来源 区域主导客源 拆迁 安居 换房 泛CBD:受价格挤压,就近工作型 大亦庄:行商安家型 市区:市政动迁刚性购房型 亦庄:居住条件升级换房型 城南、东南市区:分巢、建巢型 客户来源 市政动迁刚性购房型 所在区域:北京市内城区域，尤其是旧城改造区域; 主导特征:此群体为北京本土居民，原居住在老城区内，其生活习惯均以城区化为 主，对居住整体环境有一定要求，如小区配套、交通出行等; 产品选择:其家庭结构较为复杂，同时由于自身经济条件有限，因此大两房和小三 房将是其主要的选择对象。 客户来源 所在区域:CBD及泛CBD区域及距离亦庄较近的南城区域(南三、四环以外); 客群描述: 北京人及新北京人就业在CBD及泛CBD等离亦庄较近或交通较为便捷区域，客群以中青年人为主; 本身就在BDA工作的人，客群以中青年为主，主要是开发区内，中、低层白领阶层和政府官员以及企事业管理人员; 产品选择: 为方便工作就近生活，受市区整体房价价格挤压，虽具有一定月供支付能力但首付能力较弱，由于人口简单，小面积低总价的中小户型(一居或两居)将是本客群选择的主力。 受价格挤压，就近工作型 客户来源 居住条件升级换房型 所在区域:主要以亦庄本地为主，还包括部分北京市区内购房群体; 主导特征:此群体多为 亦庄本地老镇居民，因家庭结构发生变化、经济条件日渐宽 裕，其改善居住条件的愿望强烈;此群体多为35-45岁中年购房群体， 对产品综合性价比关注度高; 产品选择:此部分客群有一定积蓄，收入稳定，具有一定的购房能力;在产品选择 方面呈现多元化趋势，面积较大且舒适的两房、三房、四房、复式都将 是其主要选择; 客户来源 所在区域:北京南城丰台区、大兴区、通州区; 主导特征:此群体为北京本土居民，一直居住在老城区或大兴、通州区内，其生活 习惯均以城区化为主，考虑到老人养老、年青人婚房、中年人改善居住 条件等，其对居住整体环境要求较高，如小区配套、交通出行以及绿化、 景观等 产品选择:此类客群对社区配套特别是交通出行较为敏感，有一定的精神追求。建 议户型配套可在实用的基础上做一定的品质提升。其需求面较广，老人 及年青人主要以中小面积为主，中年人则以相对宽敞的三房为主。 分巢、建巢型 客户来源 所在区域:南城区域，南四环以南，尤其是大亦庄区域; 主导特征:此群体均为异地来京经商群体，其经营的范围主要集中在北京南部区域和泛亦庄板块，由于多年经营对本区域已基本认可，手头有一定积蓄，首付支付能力较强，年龄多在28-35岁上下; 产品选择:考虑到自身家庭状况、亦庄整体房价的适宜度和就近照顾生意等因素，鉴于其首付支付能力较强，但出于生意考虑对流动性资金要求较高，因此紧凑型两房和三房将是其购房需求的重点; 行商安家型 需求特点 -120 ?三居为主 50-65 ?一居; 70-90二居; 100-120 ? 70-90 ?二居; 100 三居为主 以90-110 ?二居; 120-150 ?三居; 140-180 ?四居; 180-230 ?别墅/复式为主 50-65 ?一居; 70-90 ?二居为主 以80-100?二居; 100-120 ?三居为主 需求面积 便利性、价格 居住整体环境、配套、交通 性价比、项目综合条件、舒适性 交通通勤、便利度、价格 居住整体环境、配套 关注因素 行商安家型 分巢、建巢型 居住条件升级换房型 受价格挤压、就近工作型 市政动迁刚性购房型 置业目的 根据区域客户需求特点，合理确定本项目户型产品。 需求特点 总结目标客户的产品需求，对洋房、类别墅以及城市住宅两类产品的需求为主; 项目目标客户对产品的主要需求分为两类: 具有低密度意象的洋房类舒适三居室、类别墅 城市住宅，实用二居、三居、公寓 五、项 目 定 位 项目发展战略思考 高附加值、高品质、低密度、舒适型宜居社区的开发理念; 差异化、特色化、打造高性价比楼盘的战略; 控制总价、高举高打、高位取势、一炮而红; “细节制胜”的战略理念; 善于借势，整合资源，利用区域已开发规模大盘资源，采取跟随 借势的战略; 把握项目开发时机，避免潜在项目入市竞争、分流客户的战略; 注重企业品牌塑造的战略理念。 项目定位 通过市场、本体、客户的分析，本项目定位因子 价值因子 限制因子 项目低密度舒适型产品 产品基础 景观绿地资源、相邻大盘资源的借势利用 价值提升 城市五环、市区新城 城市生活 客户导向决定项目产品设计 居住梦想 四通八达的立体式交通 空间尺度 地块规模小，竞争性弱 周边环境较杂乱 市场机会 项目展示 项目定位 城市低密度休闲生活社区 城市:强调项目的区位，位于五环，这里离城市很近; 低密度:强调产品属性，城市里的稀缺资源，体现档次与生活品质; 休闲:强调一种生活方式，居住在这里是一种休闲的、舒适的、悠然 惬意的生活感受。项目产品、自身园林、周边公园、高尔夫、 绿地景观、 生活配套资源的支撑。 产品定位 做什么样的产品, 规划控制性指标 项目规模 客户需求特征 项目抗风险能力 体现项目价值，实现利润目标 容积率1.6;控高30米 地上住宅建面:104152? 自住、改善、舒适 销售速度、抗市场波动 中高档次项目 产品方向: 普通商品住宅、洋房、叠拼 产品判断 产品定位 产品模型 模型一: 全部为普通商品住宅 模型二: 普通商品住宅 + 洋房 模型三: 全部为洋房 模型四: 洋房 + 叠拼 中低档次产品; 价值量低，利润预期小; 与区域现有标杆项目产品差距较 大，最终将体现在项目价格上; 受政策因素影响大，抗风险能力低 中等档次，项目品质难以拔高; 价值量偏低，利润预期较小; 与区域现有标杆项目产品差距较大，最 终将体现在项目价格上; 产品类型不同，建筑形态相似，性价比 不足。 中等档次产品; 价值量较高，利润预期较大; 产品类型较单一; 较高性价比; 档次、品质低于同片区其他项目。 中高档次产品，品质拉升; 价值量高，利润预期较大; 产品类型不同，满足不同市场需求; 受政策因素影响小，抗市场波动性强; 档次、品质与同片区其他项目看齐 提升档次 拉升利润 以洋房产品为主，搭配少量叠拼别墅产品 产品定位 二条产品线 洋 房 叠 拼 主流产品形态，出面积，保证项目利润 拉升项目档次，价值最大化 紧凑型、改善型的二居、三居;少量的一居、四居 舒适性、高品质的大面积户型产品 产品线 确定主力产品同时，保证产品线的丰富; 平层、跃层、复式等多样产品形态; 通过户型面积合理控制总价。 多层 叠拼 小高层 洋房 低密度意象，层次分明，资源共享 做足容积率 产品定位 创新产品，平衡容积率 价值标杆、低密度意象、树立项目形象 洋房升级版，顶层复式带露台花园、阁楼;中层复式(或二层平层)带露台;底层复式带地下室、花园 三叠拼 多层 叠拼 平衡容积率，出面积 退台，以露台、阳台为核心价值点，增加产品附加值 ---- 小高层 电梯洋房 对项目贡献 产品特征 创新产品 建筑类型 产品类型 六、产品规划设计建议 项目规划建议 规划原则 合理最优规划布局、控制规划成本 注重产品外立面和临街商业配套部分处理，提升项目外观形象 注重控制户型面积，控制产品总价，保证销售速度 注重产品细节处理，提升产品性价比 注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计 注重与外部环境的呼应与交融，达成区域协调统一 项目规划建议 现有规划平面图调整建议 小区道路弯曲设计，即降低社区内车行速度，又丰富变化区内视野，形成自然遮挡。避免道路通透平直，视线望穿小区。 人行出入口位置应与园林景观相结合，将人行出入口设计在每个组团间的中间位置处，从园林景观中穿过，做到人车分流。 机动车出入口设置二个即可，地下车库出入口不变，取消现有东侧人行出入口。 增加地面停车，提升便利性，可与绿化相结合。建议停车位按1:1.2比例配置。 地下车库中间部分形成断头路，使用不便，建议连通。 项目规划建议 地块价值分析 价值因子: 私密性; 外部景观资源; 噪声、粉尘干扰; 外部道路影响; 周围建筑的关系; 内部景观与道路。 苗 圃 规 划 绿 地 仓 库 天 成 花 园 中 路 A B C C D E F 地块价值排序:A> B> C> D> E> F 项目规划建议 合理布局，错落有致， 天际线美观 不同产品组合式布置 实现各组团相对同质，整体均好性强，视野开阔。 地块中部区域为中央园 林景观区 园林景观连续系统，同时注重景观节点; 羽系路网，减少道路交 通面积 人车分流 苗 圃 天 成 花 园 中 路 规 划 绿 地 仓 库 洋 房 区 产品布置 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 二: 三叠拼区 苗 圃 天 成 花 园 中 路 规 划 绿 地 仓 库 洋房区 洋房区 洋房区 产品布置方案一:(推荐) 三叠拼区 项目规划建议 项目出入口 机动车出入口 人行出入口 苗 圃 天 成 花 园 中 路 规 划 绿 地 仓 库 洋房区 洋房区 洋房区 产品布置方案一:(推荐) 三叠拼区 中心景观区 入口景观节点 次 级 景 观 走 廊 次 级 景 观 走 廊 去五环、京津塘高速 去京津第二高速，轻轨M12号线 项目地块仅南侧临主干道，未来将承担项目的出入及通行功能; 项目出入口将全部位于南侧; 人车分流，分设机动车出入口2个及人行出入口3个。 项目规划建议 道路交通布置 小区内部交通组织按小区干道—宅前道路层级进行布置 人车分流，设置机动车道与人行道，避免人车交通动线的交叉 小区道路连通性，满足消防要求 羽系路网，宅前道路尽端式布置，保证私密性 控制小区内部车辆行驶速度，保证小区居民安全性 地上设置停车位，与绿地相结合，便于临时停车及访客停车 小区车位(地上、地下)比1:1.4 户型产品建议 区域市场需求 产品需求厚度 产品竞争、抗风险性 项目档次、品质 不受“70/90”政策限制 户型设计条件 户型产品建议 产品设计建议 合理控制户型面积，满足市场需求，形成户型竞争优势; 合理的产品线设计，抗风险抗跌性强，保证合理的去化速度; 紧凑型、改善型、舒适型产品三个方向的设计; 以二、三居为主力户型，少量一居、四居配置，叠拼产品设计高品质、高舒适度的大面积户型; 一梯二户、南北通透，全明采光、动静分离，体现品质生活; 户型布局合理，面积浪费少，高使用率; 居室交通动线设计合理，不交叉干扰。 户型产品建议 户型配比 953 104152 ? ---- ---- ---- 100% 合计 54 10415.2 ? 100% 180-220 ? ---- 10% 叠拼 55% 130-150 ? 三室二厅二卫 375 46868.4 ? 45% 110-130 ? 三室二厅二卫 45% 三居 60% 80-100 ? 二室二厅二卫 438 41660.8 ? 40% 70-90 ? 二室二厅一卫 40% 二居 86 5207.6 ? 100% 50-65? 一室一厅一卫 5% 一居 套数 面积 比例组成 面积区间 主要配置 所占比例 户型 户型产品建议——洋房户型参考 一居 卧室休闲阳台 生活服务阳台 尺度开阔，双厅设计 卧室拐角飘窗设计 生活服务阳台 客厅阳台 65? 一室二厅一卫 建筑面积 户型 62? 一室一厅一卫 建筑面积 户型 户型产品建议——洋房户型参考 二居 金色漫香林二居户型参考 大露台设计，高空户外空间 双转角阳台设计，丰富居室空间与观景效果 南北双阳台，步出式客厅阳台与生活服务阳台，丰富生活功能 格局方正，南北通透，全明设计 91? 二室二厅一卫 建筑面积 户型 户型产品建议——洋房户型参考 88? 二室二厅一卫 建筑面积 户型 一梯二户，南北通透 格局方正，短进深 主、次卧飘窗设计 南北双阳台，南侧步出式观景阳台，北 侧生活服务阳台，并预留洗衣机位 独立玄关设计，增加私密性及空间感 动静分区，动线合理 二居 户型产品建议——洋房户型参考 二居 100? 二室二厅二卫 建筑面积 户型 格局方正，布局合理，南北通透 南北双阳台设计，厨房配备生活服务阳 台，并预留洗衣机位 双卫生间设计，满足私密性要求，提升 生活品质 错层设计，增加空间灵动性，丰富生活 空间 动静分离，动线合理，干扰少 户型产品建议——洋房户型参考 三居 128? 三室二厅二卫 建筑面积 户型 南北双阳台设计 功能空间丰富，人性设计 主卧室、次卧室飘窗设计 格局方正，动静分区，独立书房，明厨明卫 户型产品建议——洋房户型参考 宽敞的飘窗和露台 弧形转角窗成为主卧的休闲空间 入户玄关，考虑风水 餐厅和厨房紧邻 衣帽间或者储藏间 体现洋房品质，增加空间丰富感和功能性，洋溢生活情趣 户型产品建议——叠拼户型参考 户型方正，功能划分区隔合理;南北通透，采光充足，客厅挑空;入户露台小院设计，温馨怡人;室内、户外双楼梯设计，更加人性化;屋顶空中休闲室，连通空中花园露台;多个露台户外空间，活动功能空间丰富。 215.3? 上叠 (三室二厅三卫) 户型特点 建筑面积 户型 户型产品建议——叠拼户型参考 花厅、露台、阳台等半开放空间设计，充分实现人与自然的对话，增加生活情趣;格局方正，大开间短进深;入户小庭院设计，温馨怡人，空间格局多元化;主卧转角观景窗，观景卫浴间。 170.12? 中叠 (三室二厅三卫) 户型特点 建筑面积 户型 户型产品建议——叠拼户型参考 格局方正，南北通透;餐厅挑空;功能空间丰富，充满情趣;下沉式阳光休闲室，下沉式庭院， ? 下叠 (四室三厅三卫) 户型特点 建筑面积 户型 生活丰富多元。 212.66 户型产品建议——叠拼建议 三叠拼或组合叠拼产品 三叠拼—— 别墅之实，提升档次，增加附加值 组合叠拼—— 营造尊贵感，增加私密性，增加别墅可售套数，出使用面积 升 级 户型产品建议——叠拼建议 户型产品建议——叠拼建议 一梯一户，电梯直接入户，成为私家电梯 建筑风格 欧式风格——欧陆风情社区 相协调 大气、现代，与景 观良好结合 美观、与周边环境、项目 典雅，有视 觉冲击力 立面错落有致 具品质感 外立面的打造更重 于对内部空间的雕 琢 建筑风格 在同区域产品中，显示强烈的符号感、仪式感，在风格中求得差异 建筑风格 叠 拼 外立面采用瓷砖贴面与涂料 为主，突出涂料与瓷砖的对 比感，增加立面丰富感 以尖屋顶、老虎窗、烟囱等 形成强烈的别墅符号 露台、阳台、入户花园、观 景落地窗等丰富立面变化 坡屋顶设计 通过穹顶、门廊、腰线等曲线弧线的运用，增加欧式建筑贵族气质 建筑风格 洋 房 注重建筑外观的丰富变化 露台、阳台等设计使空间向外延展 注重窗、阳台的设计 瓷砖帖面，横向线条装饰 色彩柔和、偏暖、明亮 外挑内退、赠送面积 尖屋顶 边单元八角窗 外挑内退、赠送面积 园林景观建议 景观设计原则 四级布置:中心景观—景观节点—宅前景观—道路景观 景观的连续性与均好性 地块内部可考虑做部分微地形改造，增加景观层次性与立体感，在地块 南侧与道路之间采用景观坡地，隔离住宅与城市干道，降低噪音、增强 私密性 处理好公共绿地与私家庭院的关系，特别是叠拼别墅组团内，保证叠拼 产品尽可能大的私家庭院 园林景观建议 中心景观 小区集中园林景观布置，居民日常生活休憩交往的公共场地 园林景观建议 景观节点 整个小区园林景观系统的延续，局部组团内的景观中心 园林景观建议 宅前景观 温馨怡人，选择可观赏性强的植物品种布置宅前景观，避免高大植物对居室采光、观景的干扰，同时对人体无刺激性等影响 园林景观建议 道路景观 美化小区 装饰道路 随着道路的延伸丰富临路景观的变化，移路换景 园林景观建议 入口景观 园林小品 怡趣景致 点睛之笔 精神标志 形象展示 园林景观建议 下沉庭院 良好的休闲户外空间，同时满足地下室自然采光 园林景观建议 ? 充分利用楼体之间空地 ? 注重墙角/车库等细节处理 ? 注意道路与绿 化之间的过渡 ? 注意树种搭配，增加层次感 ? 立体绿化、空中绿化提升整体绿化率与空间情趣 细节的处理 配套设施建议 商业配套 地块南侧临路一侧布置商业，为小区提供部分配套，同时使小区内部与干道隔离 小而精，生活而休闲，有利于提升项目形象，促进项目销售 配套设施建议 商业配套 商业街形式与小区定位及档次相匹配 展览展示性强，提升小区附加值 小区公建配套面积较少，将物业管理用房尽量安排在地下，多出商业面积 配套设施建议 电 梯 每单元一部电梯，一梯二户 电梯品牌:东芝、三菱、FUJITEC、迅达 电梯速度:1.75m/s 电梯载重:1000KG 配套设施建议 灯 饰 与整体风格的统一，最好带有欧式的风格符号。 布置时注意疏密的调控，光域不宜过大，亮度不能刺眼。 考虑以营造气氛为主旨，照明为辅的灯具配备。 配套设施建议 音 乐 可采用音乐布道灯。 音乐的 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 最好选用轻柔，有品味的格调音乐。 音量不宜过大，在室内不开窗听不到音乐为佳。 吊式草球音箱 配套设施建议 指示牌 指示牌材料档次与小区相符，考虑木质或石材。 与小区环境周边设施设备相协调。 中英文搭 以醒目为前提，但不能太配，英文采用罗马艺术字体。 配套设施建议 提示牌 过张扬与整体风格相悖。 应放置在比较容易被人看到的地方，必须起到提示的作用。 配套设施建议 垃圾箱 垃圾箱经常成为整个项目的败笔，因为太细小经常不被开发商重视。 垃圾箱的选择很重要，使用方便可以对园区内的整洁起到决定性作用。 外观不能与整体环境脱离。 材质的选择要以实际耐用为准。 配套设施建 管安防 本案在区域内属于高品质项目，对小区内各硬件配套要求较高，本议 物 案的智能化系统可采用以下九大系统: 周界报警系统 电子巡更系统 闭路电视系统 访客登录系统 车闸管理系统 家庭安保系统 背景音响系统 “一卡通”系统 家电、家庭安防遥控操作系统 硬件服务 配套设施建议 软件服务——选用知名物业公司为业主提供全面的、高水准的人性化服务。 维修服务:水电、管道、建筑的日常维修 装修服务:墙面粉刷、窗帘架、晾衣架、小型家电等安装装修服务 搬运服务:材料、家具搬运服务 租赁服务:场地出租、工具、雨具等出租服务 保健服务:家庭健康档案建立、家庭保健、看护等服务 教育服务:举办各类培训、带请家教等服务 生活服务:代发邮件、代交水电气、物品寄存、空房维护等 商务服务:复印、打印、票务、机场接送、保险箱等服务 物管安防 七、开发策略建议 总体开发策略 同时施工建设，分组团推出 项目规模小，体量不大，开发周期较短 按时间段和销售进度分组团(3-4栋为一组团)推出各期产品 销售和推盘节奏的把握 按道路自然分隔、规划特点进行组团分界 按建筑形态划分组团 组团的划分 总体开发策略 样板示范区推盘 采用样板示范区概念及手法，利用实景组团现场感染力打动客户，达到营销效果 苗 圃 天 成 花 园 中 路 规 划 绿 地 仓 库 洋房区 洋房区 洋房区 产品布置方案一:(推荐) 三叠拼区 中心景观区 入口景观节点 次 级 景 观 走 廊 次 级 景 观 走 廊 去五环、京津塘高速 去京津第二高速，轻轨M12号线 售楼处 样板示范区位置选择 涵盖项目的主力户型 样板区形象、示范效应—— 产品、道路、园林绿化、指示引导、宣传道具 样板区实景 样板区 机动车出入口 人行出入口 总体开发策略 借势、竞合的思路 充分借势相邻大盘资源和质素 借环境 借资源 借客户 依托档次，抬升品质 认可区域 认可产品 延续明星热销楼盘的氛围态势 区域舒适型产品，后金色漫香林时 代的经典之作 开发时序建议 组团划分，按序推出 苗 圃 天 成 花 园 中 路 规 划 绿 地 仓 库 洋房区 洋房区 洋房区 产品布置方案一:(推荐) 三叠拼区 中心景观区 入口景观节点 次 级 景 观 走 廊 次 级 景 观 走 廊 去五环、京津塘高速 去京津第二高速，轻轨M12号线 售楼处 样板区 一 组 团 二 组 团 三 组 团 四 组 团 地块规模较小，以组团 进行划分开发 根据地块规划布局，合 理划分组团 依地块价值由低到高， 按次序开发 由地块西南位置起步作 为第一组团，按逆时针 次序，依次划分为四个 组团 开发时序建议 第一组团 苗 圃 天 成 花 园 中 路 规 划 绿 地 仓 库 洋房区 洋房区 洋房区 产品布置方案一:(推荐) 三叠拼区 中心景观区 入口景观节点 次 级 景 观 走 廊 次 级 景 观 走 廊 去五环、京津塘高速 去京津第二高速，轻轨M12号线 售楼处 样板区 一 组 团 选择原因 临城市交通干道，地块价值 低于内部地块， 但西侧临区域苗圃绿地，价 值 与西侧售楼处相邻，样板区 位于本组团内，距离近，略高于东侧临路部分 方 便客户看房 销售条件建议—— 售楼处建设，投入使用，为销售必备条件 一组团建设快于其他组团，施工建设出地面，销售必备条件 现场形象，临路道旗，工地围档 样板区建设快于一组团，样板区尽快出形象，促进销售 产 品—— 洋 房 开发时序建议 第二组团 苗 圃 天 成 花 园 规 划 绿 地 仓 库 洋房区 洋房区 洋房区 产品布置方中 路 案一:(推荐) 三叠拼区 中心景观区 入口景观节点 次 级 景 观 走 廊 次 级 景 观 走 廊 去五环、京津塘高速 去京津第二高速，轻轨M12号线 售楼处 样板区 二 组 团 选择原因—— 临城市交通干道，地块价值 在整个地块中较低，东侧为 仓库，属于相对较差地块 能与一组团形成互动呼应 临路可视性强，直观感受项 目形象进度 销售条件建议—— 样板区建设完成，出形象，对外展示功能 样板间装修完成，体验式营销打动客户 临街商业街出形象 产 品—— 洋 房 开发时序建议 第三组团 产 品—— 洋 房、别 墅 苗 圃 天 成 花 园 中 路 规 划 绿 地 仓 库 洋房区 洋房区 洋房区 产品布置方案一:(推荐) 三叠拼区 中心景观区 入口景观节点 次 级 景 观 走 廊 次 级 景 观 走 廊 去五环、京津塘高速 去京津第二高速，轻轨M12号线 售楼处 样板区 三 组 团 选择原因—— 地块内部，北侧规划绿地， 东侧仓库，相对四组团地块 价值次高 开发阶段深入，包括别墅产 品，产品升级 位置上，可延承一、二组团 的气势 销售条件建议—— 临街商业包装完成，氛围提升 项目封顶，准现房 开发时序建议 苗 圃 天 成 花 园 中 路 规 划 绿 地 仓 库 洋房区 洋房区 洋房区 产品布置方案一:(推荐) 三叠拼区 中心景观区 入口景观节点 次 级 景 观 走 廊 次 级 景 观 走 廊 去五环、京津塘高速 去京津第二高速，轻轨M12号线 售楼处 样板区 四 组 团 第四组团 产 品—— 洋 房、别 墅 选择原因—— 地块内部，西侧、北侧规划 绿地，中心景观，地块价值 最高 资源最优，强化项目价值 销售条件建议—— 项目整体形象完成，现房销 售，视觉冲击，现场打动 力 项目园林景观建设 直观感受居住氛围，打造宜 居亲情社区形 象