物业保证金

跃起的希冀——物业服务从业责任保证金制度根源：作者：日期：2011-06-03我来说两句(0条)复制链接字号:小中大介绍栏目：房产纠葛法例房产纠葛文书房产纠葛知识房产纠葛律师房产纠葛法律咨询在当前业主处于弱势地位的状况下。推行物业服务从业保证金制度有益于规范物业服务市场次序，有和于促使我国物业服务公司信誉制度的成立，促使优良物业服务公司品牌的大批产生。裁减低质物业服务公司，使物业服务行业健康发展。责任保证金的提出保证金最早出此刻金融领域，原意是投资者进行期货、期权交易时向经营有关业务的公司交托的保证金，以保证执行合约义务。这笔资本仅为押金，不作为合约金的一部分。但在现实生活中，保证金经常用在民事经济活动顶用来保证产质量量和服务质量。所以，保证金也指 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 当事人一方或两方为保证合同的执行，而保存于对方或提存于第三人的金钱。在现实经济生活中，常有的保证金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方供给的保证金，如建筑施工合同中，建设方在工程结算时依工程保修条款的商定将对付的部分工程款留作保修金，用来保证施工方保修义务的执行。另一种形式的保证金，是两方在合同成立的时候，为保证各自义务的执行而向共同认同的第三人(通常为公证机关)提存的保证金。可见，保证金也拥有近似定金同样的担保合同实现的作用。但还应看到，保证金保存或提存的时间和数额是没有限制的，两方当事人能够自行商定；保证金的数额相当于债务额，其实不像定金那样，其总数不得超出主合同总价款的20％，并且一定是在合同约准时或许合同签署前给付。近似这些行业的从业责任保证金制度，对物业服务从业保证金的推行供给了一个很好的借鉴。物业服务行业需要成立从业责任保证金制度在物业管理行业，当前涉及到保证金制度的是两个领域，一是在物业接收查收时，开发商应缴纳物业质量责任保证金，以保护物业服务公司的权益。这主假如为认识决房地产开发商在先期开发中遗留瑕疵的问题。如《山东省物业管理条例》(2009年1月8日)规定，新建物业推行质量保证金制度，该条例规定：“建设单位应当在新建物业交托前，依照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比率，一次性向物业主管部门建立的账户交存物业质量保修金”。二是在业主收楼后，物业服务公司为了规范业主装饰行为，要求业主缴纳装饰保证金，以保护其余业主的权益，便于物业管理。如“广东省物价局对于增强物业服务收费管理有关问题的通知”(2006年12月22日)规定：“业主对其物业进行室内装饰的，物业管理公司可依照当地价钱主管部门的规定，与业主(或装饰公司)商定装饰保证金(押金)、垃圾余泥清运、装饰工人进出证押金(或工本费)等花费的详细标准。”可是《物业管理条例》等国家有关规定是严禁收取此例花费的。真实的物业服务从业责任保证金(或称物业服务公司履约保证金)制度，应当是近两年开始出现的。因为物业服务质量问题、物业服务公司偷偷“弃管”卷款逃窜问题的发生，一些地方或小区开始试试推行物业服务责任保证金制度。2008年5月公示的《杭州市物业管理条例(改正草案)》第四十二条提出：被选聘的物业服务公司向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同存案时，应当依照该物业管理地区3个月物业服务花费的标准缴纳物业服务保证金。2008年5月1日实行的《镇江市物业管理公司履约保证金管理方法》对物业管理公司履约保证金制度作了全面规定。2009年1月1日起实行《吉林市物业管理条例》建立了物业服务保证金制度，明确了物业服务保证金缴纳的标准、扣减使用的情况和返还的方式。此外民间也开始试试这一制度，如昆明“创意英国”小区业主公然招聘物管，要求进小区服务的物业服务公司一定先缴服务质量保证金。对于物业服务从业责任保证金的含义，能够从不一样角度理解。从物业服务合同履约保证的角度，依据《镇江市物业管理公司履约保证金管理方法》的规定：物业管理公司履约保证金是指“建设单位或业主大会与其选聘的物业服务公司在合同中商定，由物业服务企业支付的，用以保证物业服务公司信守合同，诚实经营，以及非正常退出项目后过渡管理所发生的花费。”但从广义上理解，所谓物业服务从业责任保证金是指凡从事物业服务的公司一定按必定标准向特定看管机构缴纳数额与物业服务责任相当的从业责任保证金，以保证物业服务公司执行合同商定义务，并且在从业时期不出现违纪违规等行为，以保障业主的权益。假如公司在从业时期出现不按合同执行或停止执行义务，损害业主权益或许损坏行业次序等行为，而又出现成心躲避、拒绝、推委或无力负担赔偿的状况，经看管机构进行审察，可用保证金来支付相应的赔偿花费，以充分保护业主的合法权益和增强对物业管理公司的管理。从业责任保证金的实质是物业管理公司对其供给的服务和从业行为的一种经济担保。它不只有预防物业服务公司违规违约的功能，还有在业主权益遇到损害后赔偿业主损失的救援功能。在当前业主处于弱势地位的状况下，推行物业服务从业保证金制度有益于规范物业服务市场次序，有益于促使我国物业服务公司信誉制度的成立，促使优良物业服务公司品牌的大批产生，裁减低质物业服务公司，使物业服务行业健康发展。几个需要厘清的问题成立物业服务从业保证金制度对物业服务行业来说是一件拥有长久战略意义的大事，切莫只从利益角度出发，倾向于仅从保护业主利益这个直接的功能上认识成立此项制度的意义。有基于此，笔者认为在设计成立物业服务从业保证金制度过程中，有必需厘清几个重点问题。第一是在物业服务保证金制度推动方式的选择上，国家要有明确思路。当前，有地方市一级政府试点推动的，也有民间自觉推动的；有制度化组织化系统推动的，也有宏观性政策指导性推动的。但为保证这一制度创立的严肃性和规范性，在有其余行业的成熟的运行经验的基础条件下，物业服务从业保证金制度，应当从一开始就进入规范化的轨道。政府组织应在一些物业管理行业发达的城市第一试点，并在 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 经验的基础上，逐渐在全国推行。其次是物业服务业保证金的进出管理应有益于保证金的预防和赔偿两个功能的有效实现。详细来说，保证金管理的主体应是政府物业服务行业服务质量监察部门，在当前的制度下应是物业行政管理机构，如房地产管理部门。交易中介机构只负责招标招标的一次性交易活动，不宜管理物业服务业保证金。物业管理行业协会和将来可能存在的业主协会都代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 有关行业利益，也不宜成为保证金管理主体。为保证这一制度的有效运转，应由物业行政管理部门宏观管理，受权区市的区或街办、乡镇政府建立特意机构管理此项工作。第三，从整体上讲，促使行业发展还是主要任务，对任何增添物业服务公司的经营成本的政策行为都要慎之又慎。当前有些地方以管理面积、选聘主体的不一样来确立(镇江)，有些以3个月(杭州)、2个月(吉林)或半年(昆明创意英国小区)服务费计收。这些都有必定道理，可是这对物业服务公司来说可能是巨大的支出。物业服务公司作为服务行业，注册资本金(三级)起点为50万元，假如按最低2月标准计交保证金，此时保证金占服务费总数的16.7％，假如管理3个服务费为100万元的小区，仅保证金就要近50万。这对任何物业服务公司来说都是巨大的压力。对比较而言，镇江的做法比较可取，如规定“物业项目总建筑面积10万平方米以上的：先期物业服务阶段5～10万元；业主大会选聘的3～5万元。”假设管理10万平方米，每平方米15元物业服务费，业主大会选聘的交4万元保证金，此时保证金占服务费总数的2.2％。2.2％对公益性强、微利经营的物业服务公司来说也是相当大的资本占用。第四，对于物业服务业保证金收取的详细依照，应当考虑对行业发展的正面推动作用。物业服务业保证金收取依照依据收取方式不一样而不一样。依据其余行业经验，物业服务从业保证金能够选择的方式有三种：一是单要素确立标准收取方式，如按注册资本的必定比例收取，按公司资质不一样确立固定标准收取，依据项目规模面积收取，按物业服务费比率收取(按月物业服务费收取也是这类方式)。二是多要素确立标准收取方式，如考虑注册资本、公司资质、管理项目的规模、物业服务费额度、经营业绩等要素，分别确立权重系数，而后综合确立收取标准。三是固定基数加主导要素确立改动限额数来确立标准收取方式，如以企业资质确立一个固定的基数，加上由多种要素如选聘者、物业项目规模、公司信誉等级等在浮动幅度限额(如30％)内确立的改动数，而后综合确立收取标准。第三种方式较为可取，主假如改动要素考虑了不一样物业项目的特别性，比较合理，如住所小区物业服务项目保证金确准时，物业服务选聘者、公司信誉是应试虑的主要改动要素，而大型商业地产物业服务项目保证金确准时，主要改动思想约束可能是公司资质、注册资本、经营业绩等要素。别的，在推行这一制度时，应将物业管理行业的公司信誉制度、公司资质 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 等有关制度一并考虑。机遇成熟时对现有的法律法例做一些必需的改正，并拟订、完美相关制度系统。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今日下三分，益州疲弊，此诚紧急生死之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜自轻自贱，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。如有作奸不法及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚认为宫中之事，事无大小，悉以咨之，而后实行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于往日，先帝称之曰愚认为营中之事，悉以咨之，必能使行阵友善，好坏得所。“能”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴旺也；亲小人，远贤臣，今后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，何尝不惋惜怨恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、从军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣鄙俗，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感谢，遂许先帝以驱驰。后值颠覆，受任于败军之际，授命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣慎重，故临崩寄臣以大事也。授命以来，夙夜忧叹，恐交托不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率全军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于商酌损益，进效忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感谢。今当远离，临表涕泣，不知所言。