安亭新镇整体提案背景部分

1会计学安亭新镇整体提案背景部分静观。三城七镇模式&意义上海城市发展战略未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序集中，构筑上海现代城镇体系。三城七镇——模式基于现状发展模式交通导向发展模式近郊城市培育发展模式郊区核心城市发展模式上海城市发展模式三城七镇——模式三城七镇——模式城市发展形态从蔓延转向“多核心、多层次”的形式。2001年1月5日，上海市政府印发了《关于上海市促进城镇发展的试点 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 》，指出：“十五”期间，上海重点发展“一城九镇”，松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇，强调要借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一城九镇”的特色风貌。2004年11月,在《关于切实推进“三个集中”,加快上海郊区发展的规划纲要》文件中确定松江新城、嘉定新城(含安亭镇)、临港新城为重点发展新城,据此产生了“三城七镇”的称谓。试点中心镇镇区绿化覆盖率达到45%以上，新建城区住宅建设容积率控制在0.6以内，以低层建筑为主。以最适宜的生态环境，各具特色的城镇风貌和现代化的居住功能吸引市中心城区人口。三城七镇——模式三城七镇——模式2001年夏开始特色风貌规划招投标，引入国外设计师进行设计2002年大部分镇完成总体规划2003年基础建设开始2004年部分城镇进入开发密集阶段2005——2006年部分城镇进入销售阶段，项目初具规模2006年初《上海市国民经济“十一五”规划》：“三城七镇”到“1966”三城七镇——模式一个中心9个新城：嘉定、松江、临港、闵行、宝山、青浦、金山、南桥、城桥60个左右新市镇600个左右中心村“1996”城镇体系三城七镇——意义三城七镇——上海将密集的市区客户向外迁徙，减轻市区压力控制中心城区房地产发展规模加速城市化进程城市发展必经之路区域发展必要选择三城七镇——区域带动外环线房地产开发投资的增长引入外区域客户，影响区域人口配置，带动区域经济增长调整区域重点产业结构及发展规模改善区域交通状况，拉近与市区的联系提高区域配套设施，促进外环区域生活质量提升区域内房地产商品的档次及项目规模解读。安亭新镇概况·产业及配套·回顾·展望概况。安亭新镇——概况嘉安新城嘉安新城风格德国规划人口8万人规划面积14k㎡核心城面积4.9k㎡产业支撑汽车制造功能分区汽车核心贸易区、整车和零部件生产区，科教研发区、安亭新镇区、教育园区、国际赛车场“安亭新镇”项目行政区域距离市中心新浦江镇闵行17km高桥新镇浦东20km罗店新镇宝山28km松江新城松江30km嘉安新城嘉定32km奉城奉贤42km城桥新城崇明45km朱家角镇青浦47km枫泾新镇金山58km临港新城南汇75km安亭新镇——概况与市区距离处于三城七镇中游位置，但在几个知名度较高的新城（镇）中，32km的距离略显偏远。嘉安新城三城七镇周边道路架构体系示意与市区联系途径项目快速干道交通干道轨道交通嘉安新城沪宁高速公路312国道R3轻轨（规划完毕）临港新城两港高速A30公路-A20公路R2及R3线接通沪宁线松江新城沪杭高速公路沈砖公路R4轻轨（建设中）新浦江镇——浦星公路M8（建设中）城桥新城——————南桥新城——大亭公路，浦海公路闵奉轻轨，莘闵轻轨高桥镇——杨高路、浦兴路L4轻轨（建设中）枫泾新镇沪杭高速沪杭公路，朱枫公路，320国道——罗店新镇——沪太路——朱家角新镇——318国道，A9——安亭新镇——概况虽然与市区距离较远，但高速、国道的贯入，以及已经确定的轨道交通规划，将给嘉安新城构筑完整高效的道路交通、公共交通构架。项目总占地规划总人口中心城区占地中心城区规划人口首期规划规模嘉安新城168平方公里50万人5平方公里8万人2.5平方公里临港新城293平方公里83万人100平方公里60万人20平方公里松江新城60平方公里60万人22.4平方公里——新浦江镇100平方公里50万人10.6平方公里10万人2平方公里城桥新城28平方公里20万人15平方公里12万人南桥新城110平方公里40万人8平方公里7万人2平方公里高桥镇100平方公里——39平方公里——1平方公里枫泾新镇54平方公里38万人8平方公里7.5万人罗店新镇50平方公里60万人6.8平方公里3万人1.2平方公里朱家角新镇138平方公里50万人8.14平方公里——安亭新镇——概况项目规模规模：安亭新镇——概况项目规模总占地排名第二，大手笔规划；非中心城区土地面积广阔，为后续发展留有较大余地。产业及配套。安亭新镇——产业及配套定位：依托港口产业发展陈家镇临港新城浦江镇奉城镇枫泾镇朱家角镇嘉安新城定位：国际汽车城启动时间：2001/8定位：旅游业启动时间：2003定位：商贸集镇定位：文化型园林新城启动时间：2000定位：依托东海和杭州湾的优势发展定位：距离市中心最近的城镇定位：依托宝山钢铁工业发展定位：港口城镇定位：发展工商业沪青平公路曹安公路沪太路杨高路沪闽公路沪南公路沪松公路沪杭高速公路松江新城市中心浦星公路罗店镇高桥镇“以产业带动区域发展”重点国家基础产业的城镇：嘉安新城、临港新城、城桥新城、高桥新镇、枫泾镇安亭新镇——产业及配套2001年2月举行的上海市人代会上，作出了上海新世纪发展的“东南西北”战略，决定在安亭建立上海国际汽车城，提出了“大力发展汽车服务贸易，加快融入全球汽车贸易”的发展策略。安亭镇将以其独特的地理位置和雄厚的汽车产业基础，肩负起建立体现上海西大门崭新形象的国际汽车城的历史使命，将汽车产业、房地产业和旅游业作为其三大支撑产业进行发展。规划产业开发主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 明确，依托区域主题产业进行相关规划。风格规划设计开发主题产业依托嘉安新城德国德国ASP事务所德国汽车城安亭汽车城临港新城德国德国GMP事务所国际航运中心大小洋山深水港松江新城英国英国阿特金斯国际有限公司英式风格文化城大学城、电子信息制造业新浦江镇意大利意大利格里高蒂建筑设计公司意大利魅力之城漕河泾工业区，世博基地城桥新城生态海岛田园水乡长兴海洋装备岛南桥新城西班牙C&P公司巴塞罗那小镇上海化工工业区高桥镇荷兰荷兰高柏设计公司荷兰水城外高桥港区，保税区枫径新镇北美美国KFS事务所金山石化罗店新镇北欧北欧风格高尔夫精品钢铁基地朱家角新镇中国李祖原事务所新型江南水乡淀山湖旅游业安亭新镇——产业及配套安亭新镇——产业及配套上海国际汽车城规划占地：68平方公里，包括汽车核心贸易区、整车和零部件生产区、科教研发区、安亭新镇区、教育园区、国际赛车场等功能区。产值：600多亿企业入驻：德国弗兰科希管件系统有限公司、德尔福、莱尼线束、280多家相关产业研发教育方面：上汽工程研究院、同济大学、国家级机动车检测中心和企业技术中心服务文化方面：上海汽车会展中心、汽车博物馆、上海国际赛车场的展会、博览和赛事未来上海国际汽车城2010年，成为具有国际水平的综合性汽车产业基地。产业规划方向嘉安新城汽车、房地产和旅游临港新城先进制造、现代物流、研发服务、教育培训、出口加工、内外贸易松江新城大学城、电子制造业闵行浦江镇IT、软件崇明城桥镇长兴海洋装备岛南桥奉城镇现代农业浦东高桥镇物流、旅游、现代农业金山枫径镇石油化工宝山罗店镇旅游、休闲、会议青浦朱家角镇旅游、休闲品制作安亭新镇——产业及配套三城七镇中唯一将房地产业纳入规划中支撑产业的区域政府支撑力度及规划实施风向标上海国际赛车场上海国际赛车场是F1赛车大奖赛在全世界比赛场地的第十七条赛道，也是继马来西亚雪邦和日本铃鹿之后的亚洲第三个F1赛车大奖赛的比赛专业场地。高尔夫球场上海国际汽车城颖奕高尔夫球场是一座符合国际大赛 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的顶级高尔夫球场。博览公园　以汽车文化为主题，集汽车博览、会展、休闲、娱乐为一体的汽车博览公园占地约785000平方米，公园包括汽车博览馆和会展中心，会展中心将定期举办国际性汽车大展，并承办国际性的汽车交流会、新产品发布会、专业学术研讨会等活动。轨道交通11号线（R3）嘉定段于2005年12月28日正式开工建设，并将于07年底并且结构贯通，09年底试运营。安亭新镇——产业及配套影响扩大·关注聚焦大型配套安亭新镇——产业及配套F1赛车场上海国际赛车场是F1赛车大奖赛在全世界比赛场地的第十七条赛道，也是继马来西亚雪邦和日本铃鹿之后的亚洲第三个F1赛车大奖赛的比赛专业场地。安亭新镇——产业及配套颖奕高尔夫球场占地面积1800亩，规划建成18洞标准赛道及会所等配套设施，可以举办国际性赛事。中心公园规划占地1150亩，将建成以汽车为主题，在具备自然生态、绿化、水体为特点的自然风光的同时，与汽车博览展示功能相结合，形成具有会展业态功能的综合性博览场馆群，对提升汽车城总体形象等将产生巨大的促进作用。安亭镇概况——产业及配套安亭新镇——产业及配套轨道交通11号线由嘉定至临港新城，贯穿上海市西北地区-东南区域，总长59.41公里。其支线由国际赛车场经过昌吉路站、汽车城站至终点墨玉路站。安亭新镇安亭新镇——产业及配套汽车城产业——引进高层面人口F1赛车场——提高区域知名度高尔夫球场——提升区域价值感中心公园——改善区域环境质量轨道交通——导入大量市区客户强强较强较强强安亭新镇——产业及配套1234具备区域能级提升潜力具备外区人口吸纳能力具备生活环境改善动力具备塑造高端物业实力安亭新镇回顾。安亭新镇——回顾西区（一期2.5平方公里）开发中东区待开发安亭新镇安亭新镇作为上海国际汽车城的配套居住区，同时也是上海市试点城镇建设中率先启动的第一镇，是实施上海郊区城市化战略的示范城镇。2002.102003.102004.32005安亭新镇F1赛场启动住宅启动F1赛场建成建成新镇一期（2.5平方公里）从启动情况来看，由于规模体量较大，安亭新镇的开发采取了其他新城（镇）普遍采用的先动工主要配套设施的策略。安亭新镇——回顾项目一期开发范围公寓一期——多层公寓一期公寓产品立面反映了德国建筑设计的精髓。开畅和封闭立面结构的变化分别忠实地反映了建筑物的内部功能。同时基本节能与美观的考虑，安亭新镇的建筑物立面形式统一而丰富，且功能多样。别墅二期——魏玛原墅基本指标：占地面积278577平方米，总建筑面积124904.13平方米，容积率0.424，建筑密度20.4%,绿地率55.2%，集中绿地率15.3%。主力户型：239－240㎡双拼·240－377㎡独栋建筑立面：简洁凸现德国建筑艺术安亭新镇——回顾时间04-06-2904-07-0604-08-2804-10-1604-10-3005-12-0106-7-1206-11-0407-05-02产品公寓505公寓276公寓344公寓58公寓63双拼7独栋双拼83双拼30独栋60648803900848538663575601259238227229176532005年2004年2006年2007年大体量集中推出新镇公寓产品多批次推出魏玛原墅别墅产品产品供应面积（平方米）去化面积（平方米）去化率月均去化百分比公寓166621145080.887.07%2.29%别墅4996335910.5271.87%3.59%总体去化安亭新镇——回顾营销现状突出矛盾销售成绩不错，市场热度不高规模等级不小，客户认知不强主要原因挖掘主要原因挖掘缺少多种类的明星产品，对去化及价格持续刺激能力欠佳同期销售产品形态单一，客户联动性难有保障“大盘”效应未被发挥，多产品线组合形象未建立“持续成长性”未能向客户长期而准确地传达安亭新镇——回顾短期爆发力不弱，长期稳定性不够主要原因挖掘项目启动时间较长，但整体成熟度及客户感知度欠缺项目运作坚持性有待巩固浦江镇风格意大利规划面积102k㎡核心城面积10.2k㎡产业支撑IT、软件功能分区混合型居住社区，世博森林安亭新镇——回顾浦江镇集轨道交通、大型绿地和水资源于一体，位于上海中心城区的南翼、黄浦江东岸的沿江地段，是距市中心最近的“三城七镇”项目，也是目前上海市区域面积最大的一个镇，总面积102.1平方公里，现有人口11万。漕河泾出口加工区漕河泾出口加工区开发面积8.3平方公里，浦江镇工业区作为“三城七镇”建设的重要组成部分，已列为市级工业区。现代农业园区浦江镇现代农业园区是上海市政府决定建设的市级现代农业园区之一，园区内现有大型现代化农场3个。休闲别墅居住区位于中区城区南面的休闲别墅区占地4.2平方公里，是一水陆风观级好的三角洲地块，由黄浦江、大冶河、东盐塘合围而成，隔浦星公路与现代农业园区相领。浦江世博森林上海有史以来规模最大的“绿氧工程”———60平方公里浦江世博森林，是上海规划在建的规模最大、面积最广的市郊五大生态片林。同类项目营销参考——新浦江城新浦江城中心城区安亭新镇——回顾中心城区位于浦星公路以西至滨江路、沈庄塘以北至芦恒路的中心城区总占地规模10.6平方公里，是一个集居住、旅游、休闲为一体的21世纪新型城市，将建成具有意大利风格的现代“威尼斯”风情小镇。“新浦江城”项目——占地约2平方公里，整个城区的规划体现了既混合又独立的城市空间特性，不仅在城市规划中由意大利格里高蒂公司担当，主要建筑设计也由同一家设计公司承担，同时在局部邀请了更多的意大利设计师参与建筑设计。在整体规划指导思想下，城市中不同建筑形式之间、住宅与商业之间、商业与办公之间通过建筑本身、林荫道、公共绿地、河流等城市元素的混合，即丰富了城市的多样性、建筑的独立性，也使整个城市充满魅力。新浦江城提供了多种的低密度建筑建筑形式，其中住宅包含独立住宅、独院住宅(院墅、院地）、联体住宅、多层花园公寓、小高层公寓等；办公着重发展都市产业—充分发挥人员主观能动性的创意产业为主的园区式办公为主；同时将引入大型综合商业为城市服务，包含“销品茂”、酒店、酒店式公寓、餐饮娱乐、电影院、图书馆以及居住区的邻里商业等。安亭新镇——回顾安亭新镇——回顾新浦江城安亭新镇首期规划规模整体设计风格周边产业环境约2平方公里意大利风格漕河泾出口加工区2.5平方公里德国风格安亭国际汽车城特性较接近·可比度较高安亭新镇——回顾4月5月7月8月9月10月11月院墅17院墅22院墅14公寓114院墅13联排42院墅20公寓67联排78公寓404月5月6月9月10月11月6月公寓144公寓80院墅38院邸15院墅15院邸14公寓252公寓252院墅18200520062007院墅平层公寓联排四层景观公寓水景公寓院邸广场公寓“丹桂轩”引入项目入市初期以创新产品“院墅”主攻市场，建立“明星项目”效应院墅一炮打响后，将其作为穿插性产品在后期多批次小体量推入市场以从属于不同产品线的明星产品形成持续的市场温度，并促进客源互动以标杆性配套的引入奠定项目配套形象，侧面体现项目整体档次基调安亭新镇——回顾产品入市销售价格（元/平方米）后期销售价格（元/平方米）院墅1500019000院邸1600030000联院1200016000联排940011000其他特殊产品价格成长项目公寓产品价格成长对本案启发安亭新镇——回顾多产品组合别墅+公寓联合拓展市场交错产品线保持市场持久热度多亮点推动别墅明星+公寓明星各产品线内标杆产品促进项目形象及口碑建立多客层捕捉别墅客户+普通公寓客户+高端公寓客户多档次多种类产品拓宽客户面，形成客户互动统一形象包装推广“魏玛原墅”回归“安亭新镇”单一系统整合操作安亭新镇公寓+安亭新镇别墅整体化运作考量。市场环境整体·区域房地产市场——上海市公寓上半年全市成交1468万平米。上半年供应量有所减少，累计供求比持续下降，6月份为1.07。TIPS2007年上半年度的成交量超过去年同期，涨幅较为明显，成交价格表现突出。TIPS房地产市场——上海市公寓房地产市场——嘉定区公寓区域07年上半年供应量匮乏，成交量有所增长，开始体现出一定的不应求态势。TIPS房地产市场——嘉定区公寓区域成交价格走势较为平稳，有小幅上扬趋势，但与上海整体市场相比，价格上升力度偏弱。TIPS房地产市场——上海市别墅上半年别墅成交上涨速度高过公寓市场，5月份之后成交持续攀高，别墅产品未来的稀缺性对成交推动明显。TIPS房地产市场——上海市别墅2007年以来供应量相对低，比去年同期下滑了近七成成交比去年同期，下滑了24%。TIPS房地产市场——上海市别墅联体别墅近期成交活跃，连续二个月成交超过20万方，同比去年同期成交量上涨明显，经济型别墅市场热度较高。TIPS房地产市场——上海市别墅独栋别墅07年上半年供应缩量，成交量逐月上升，成交均价也比去年同期上升了5个百分点。TIPS房地产市场——嘉定区别墅目前区域别墅市场供应量有所减少，受市场大势带动，成交量较去年同期也有较为明显的上涨。TIPS房地产市场——嘉定区别墅嘉定区叠加产品自06年底至今供应几乎为真空区，市场去化以早期剩余房源为主；近期叠加产品去化有所改善，但由于阶段性的集中放量，市场压力持续存在。TIPS房地产市场——嘉定区别墅07年上半年联体产品供应量萎缩，而去化量出现历史高峰期，成交单价提升到万元水平线上。TIPS房地产市场——嘉定区别墅07年上半年独栋产品供应时间集中，成交却较为疲软，受个别项目成交影响，成交均价浮动较大。TIPS公寓市场目前上海市公寓市场成交量及销售价格均体现出较为乐观的状态，但在市场表现出活跃，未来成交趋势值得期待。别墅市场目前市场热度持续不减，供需两旺态势有望持续。市场认可度较高产品以联体及独栋产品为主，未来前景看好。房地产市场——整体态势市场具备发展弹性·价值提升存在机会市场意见坚持别墅产品主攻市场坚持“突破”+“稳定”坚持多产品线全面推进静观。三城七镇模式&意义基于现状发展模式交通导向发展模式近郊城市培育发展模式郊区核心城市发展模式上海城市发展模式三城七镇——模式与市区联系途径项目快速干道交通干道轨道交通嘉安新城沪宁高速公路312国道R3轻轨（规划完毕）临港新城两港高速A30公路-A20公路R2及R3线接通沪宁线松江新城沪杭高速公路沈砖公路R4轻轨（建设中）新浦江镇——浦星公路M8（建设中）城桥新城——————南桥新城——大亭公路，浦海公路闵奉轻轨，莘闵轻轨高桥镇——杨高路、浦兴路L4轻轨（建设中）枫泾新镇沪杭高速沪杭公路，朱枫公路，320国道——罗店新镇——沪太路——朱家角新镇——318国道，A9——安亭新镇——概况虽然与市区距离较远，但高速、国道的贯入，以及已经确定的轨道交通规划，将给嘉安新城构筑完整高效的道路交通、公共交通构架。安亭新镇——产业及配套颖奕高尔夫球场占地面积1800亩，规划建成18洞标准赛道及会所等配套设施，可以举办国际性赛事。安亭新镇——产业及配套轨道交通11号线由嘉定至临港新城，贯穿上海市西北地区-东南区域，总长59.41公里。其支线由国际赛车场经过昌吉路站、汽车城站至终点墨玉路站。安亭新镇安亭新镇——回顾4月5月7月8月9月10月11月院墅17院墅22院墅14公寓114院墅13联排42院墅20公寓67联排78公寓404月5月6月9月10月11月6月公寓144公寓80院墅38院邸15院墅15院邸14公寓252公寓252院墅18200520062007院墅平层公寓联排四层景观公寓水景公寓院邸广场公寓“丹桂轩”引入项目入市初期以创新产品“院墅”主攻市场，建立“明星项目”效应院墅一炮打响后，将其作为穿插性产品在后期多批次小体量推入市场以从属于不同产品线的明星产品形成持续的市场温度，并促进客源互动以标杆性配套的引入奠定项目配套形象，侧面体现项目整体档次基调房地产市场——上海市别墅联体别墅近期成交活跃，连续二个月成交超过20万方，同比去年同期成交量上涨明显，经济型别墅市场热度较高。TIPS