中国指数研究院-中国房地产市场总结XXXX_展望XXXX

            ChinaIndexAcademy中国房地产市场总结2012&展望2013中国指数研究院2013年2月*目录 2012年中国房地产市场总结 市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大 企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健 2013年中国房地产市场展望*2013年1月，全国100个城市住宅平均价格为9812元/平方米，环比上涨1.00%，其中64个城市价格环比上涨。本月百城价格是2012年6月首次止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.77个百分点；同比在上月止跌后继续上涨，涨幅为1.20%，较上月扩大1.17个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上月上涨1.61%，与去年同期相比上涨2.84%，连续第3个月同比上涨。新房价格：百城住宅均价环比上涨1.0%，同比连续第二个月上涨数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅注：2012年12月起，百城指数按完善后的 规则 编码规则下载淘宝规则下载天猫规则下载麻将竞赛规则pdf麻将竞赛规则pdf 进行编制，历史数据已作更新。*根据中指数据宏观版（跟踪统计局全国及所有286个地级以上城市数据）：2012年，全国商品房销售面积为11.1亿平方米，同比小幅增长1.8%，其中住宅9.8亿平方米，同比增长2.0%；商品房销售额为6.4万亿元，累计连续第5个月增长，增速扩大至10.0%，其中住宅5.3万亿元，增幅为10.9%。受东部地区一二线城市回升显著的结构性因素带动，销售金额较销售面积增幅显著。图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速全国销售：销售整体好于去年，金额增幅显著数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测*2012年，全国房地产开发投资额为7.2万亿元，同比增长16.2%，连续5个月稳定在15%以上，其中住宅开发投资额为4.9万亿元，同比增长11.4%。全国开发投资：企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升图：2007年至今房地产开发投资额及其同比增速数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测*2012年，全国房屋新开工面积17.7亿平方米，同比下降7.3%，其中住宅新开工13.1亿平方米，同比下降11.2%。图：全国房屋新开工面积及施工面积及其同比增速全国开工：新开工面积总体低于2011年数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测*根据中指数据城市版的交易数据，2012年，50个代表城市住宅月均成交2326万平方米，比2011年和2010年同期分别高出28.7%和9.5%，为近三年同期最高。12月成交量创2010年以来新高。代表城市成交量3月之后稳步回升，7月达到小高峰，成交2810万平方米，接近2010年12月的阶段性高点（仅低4.1%），8-9月略有下降，四季度持续回升，12月创2010年以来新高，成交2977万平方米，比2010年12月高出1.6%。图：2010年以来50个代表城市月度总成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市；三线包括芜湖、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、铜陵、泸州、宿州、东莞、扬州、南通21个城市。重点城市新房成交：近三年最高，12月创下2010年调控以来高点*2012年，各类城市成交量均有所增长，均为2008年来第二高位，其中一线城市同比增长40.9%，增幅最为突出，但较2009年仍有较大距离；从不同阶段来看，一线城市回暖时间领先于二三线城市，其成交量在5-6月率先达到高点，7-9月持续下行，10月起再度回升，12月创下2011年以来新高，但与2009-2010年高点相比仍有距离。二三线城市成交量回暖时间滞后于一线城市，在7-8月达到今年小高峰，之后持续高位运行。2012年全年成交量同比分别增长31.3%和21.8%，其中三线城市回升最晚、力度最小，但绝对量已超过2009年高点。图：各类代表城市住宅月度成交面积及其同比变化各类城市对比：均为近五年第二高，一线城市回暖快力度大，但较2009年仍有较大差距数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com108%-43%-24%41%97%-18%-18%31%114%-11%-10%22%*2012年，前两年受调控影响程度较大的长三角地区（2010年和2011年分别下降40%和21%）成交量同比增长60%，增幅明显高于其他区域（增幅均在30%以下）。与2009年的高点相比，长三角降幅24%为最高，珠三角、环渤海降幅接近20%，而中西部和东北地区仅为12%。东北地区代表城市成交量小幅增长4%，2010年和2011年降幅分别为13%和2%，其2012年成交量与2009年相比近下降12%，差距最小，是近几年成交量最平稳的一个区域。图：代表区域住宅月度成交面积及其同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com40%-13%-2%4%图：2012年不同区域住宅成交量与历年同期对比不同区域对比：长三角地区同比增幅更加明显，但相比2009年差距最大，东北地区表现恰好相反136%-40%-21%60%*新房供应：新增供应与过去两年基本持平，“金九”为全年推盘高峰2012年，20个代表城市月均新批上市1267万平方米，与过去两年基本持平（同比下降5.9%，比2010年增长1.4%）。其中，9月为全年推盘高峰，单月新批上市突破2千万平方米，“金九”之后新增供应骤减，但11-12月连续两个月上升，处于全年较高水平。图：2010至今代表城市商品住宅月度新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：重点城市一共20个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、郑州等11个城市；三线城市包括铜陵、东莞、扬州、南通、惠州5个城市。*供求对比：多个城市新增供应低于同期需求，扭转2011年销供比普遍低于1的局面2012年以来，10个代表城市成交量同比大幅增长50%，供应量与2011年基本持平，全年销供比达到1.1，扭转了2011年供过于求的态势。具体到不同城市，多数城市销供比大于1，2012年成交回升显著的苏州和北京销供比分别达1.87和1.35，在各城市中最高。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2008年至今10个代表城市销供比走势*2012年，代表城市库存高位盘整，12月底10个代表城市可售面积为6929万平方米，与年初相比增长4.6%，仍处于2010年来的较高水平，但扭转了前两年持续上扬的态势。由于成交回升显著，出清周期持续下行，去库存压力明显减小。截至12月底，代表城市出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，与2011年的持续上升恰好相反。图：2010年至今各月10个代表城市可售面积及出清周期供求对比：库存高位盘整，成交回升促使出清周期较年初大幅下降数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南昌、苏州、扬州、惠州。*根据中指数据城市版的项目成交数据： 策略一：适时降价或通过各类优惠凸显性价比。市场低迷时期，各大房企目普遍大力降价促销，以价换量刺激成交，价格调整幅度在10%-20%之间。如长沙麓谷林语经过6个月调整，价格下降18%，北京罗兰香谷推出团购，成交价较前期高点也下降10%。 策略二：户型设计较小，准确定位首次置业需求。保利春天里今年5月首次开盘，主推84平两居和95平三居的小户型刚需产品，单价一直略高于同区位的项目龙湖时代天街，但总价低更符合市场的需求，成为大兴区今年的销售冠军。 策略三：精准掌握推盘节奏，适时调低户型大小。杭州寰宇天下及时调整产品策略，把握市场节奏由200平大户型转推90平小户型产品，今年三次开盘去化率均达100%。热销“首置”楼盘：交通便捷，性价比优势明显，精准定位潜在客户数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com表：今年部分降价的中低端楼盘图：杭州寰宇天下主推户型成交均价、套均面积及开盘去化情况 调整日期 城市 企业 项目 调整前均价(元/平方米) 调整后均价(元/平方米) 调整幅度 11.09-12.05 沈阳 中海 中海城 6093 5263 -14% 11.10-12.04 长沙 保利 麓谷林语 6100 4994 -18% 11.10-12.08 长沙 万科 金域华府 12827 11148 -13% 11.12-12.03 北京 保利 罗兰香谷 16460 14880 -10% 11.12-12.01 南京 金地 自在城 9662 8313 -14%*热销“首改”楼盘：精装提升质量，优化产品户型，定价合理数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com 策略一：合理定价，或产品升级的同时降价促销，性价比高。如中海国际社区系列以毛坯中等户型住宅为主，套均面积集中在100-120平米之间；均价一般在10000元/平方米左右，相当于当地均价的1.0-1.5倍水平。 策略二：抓住市场转暖机遇，适时加推并提升产品档次。如济南中海国际社区年初推出多类型产品试探市场，年中加推，三季度再次推出更多大户型产品，销售情况均较良好。 策略三：产品定位准确，与周边项目形成差异化竞争。如龙湖长楹天街周边经适房、公寓、别墅均有，而针对改善型需求的住宅项目稀缺，直接竞争对手少，且社区配套完善。表：2012年各地中海国际社区项目销售价格及套均面积表：北京龙湖长楹天街与周边项目对比表：2012年济南中海国际社区普通住宅类加推盘情况 城市 销售均价（元/平方米） 当地均价（元/平方米） 倍数 套均价（万元） 当地套价（万元） 倍数 套均面积（平方米） 济南 7783 7425 1.0 76 79 1.0 98 苏州 10221 10662 1.0 114 118 1.0 111 成都 12877 8556 1.5 110 80 1.4 125 沈阳 8610 6174 1.4 104 56 1.9 121 长沙 6736 6073 1.1 71 67 1.1 105 项目 主推户型 成交均价 项目类型 开发企业 龙湖长楹天街 140-190平三四居 2.8万元/平方米 商品住宅 万科 首开畅心园 68平两居 4322元/平方米 经适房 首开 蝶泉花园 400-500平双拼和叠拼 2-2.5万元/平方米 别墅 北京常赢绿洲 中弘北京像素 50平方米左右loft 2万元/平方米 公寓 中弘 开盘日期 开盘区域 户型 套均面积 当日成交情况 11.07 平价房 87-130平 103平方米 -- 12.02 -- 80-200平高层 117平方米 -- 12.06 尚湖观邸 90-195平二居-四居 111平方米 270套/3.2亿元 12.10 御山华府 95平三居和120平四居 -- 260余套/2.5亿元 12.11 雍景郡 190-140平欧式小高层 -- 108套/1亿元* 策略一：精品质量、定价合理，低价入市获市场认可。如2009年长风板块地王中海紫御豪庭楼面地价达22409元/平米，但今年推出时单价仅38000元/平米且含6000元/平米精装修。 策略二：或占据稀缺地理位置，深度挖掘区域需求；或依赖稀缺自然资源，以低密度景观和品牌优势取胜。 策略三：资源稀缺确保产品定位顶级需求，强调个性化、高品质，彰显尊贵。如远洋·LAVIE单套面积近千平米，套总价达到5500万元，是全市平均水平21.9倍；地处北京最成熟的中央别墅区，交通、景观优势突出。 策略四：产品类型多样，准确把握推盘时机，适时造势。如保利天悦先推高档豪宅凸显项目档次，再逐步推中档大宅、普通住宅和公寓提升销售规模。热销“精品”楼盘：区位或环境优越，内外兼修打造高品质数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：代表项目销售价格与楼面均价对比图：2012年1-11月代表项目与当地水平对比*标杆项目成功经验总结：把握节奏、契合需求、价格合理 把握节奏：根据市场情况推出适当产品，市场回暖初期主要是刚需产品，之后逐渐加大中高端产品。 契合需求：产品契合市场需求，如首置并非一定是90平米以下，90-100平米之间最好卖，总价比单价更重要。 价格合理：客户的价值感知超越实际价格是所有类型产品热销的共同原因，即使是高端项目，初期通过合理价格吸引更多关注度，是打开局面的关键点之一。*成交量达到近年来较高水平，8月单月创2011年以来高点。2012年，北京商品住宅月均成交94万平方米，同比增长59%，仅低于2007年和2009年水平。其中，8月成交130万平方米，创2011年以来单月新高，9-11月略有回落，月均成交106万平方米，12月再度冲高至年内高位（129万平方米）。新增供应量处于近年低位，“金九”为近两年推盘高峰。2012年，北京月均新批上市69万平方米，同比增长2%，但与2007-2010年相比降幅均超过10%。其中，9月新批上市142万平方米，创2011年以来单月新高，10-11月新增供应量骤减，12月有所回升，但比9月高点仍低24%，为108万平方米。2007年来，除2008年和2011年，新增供应始终低于同期成交量，总体处于供不应求态势。图：2007年至今北京月度成交量和供应量走势北京：成交量达近年较高水平，供应量处于低位，总体供不应求数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com*2012年，60-90平方米户型成交套数占市场总体比重为35.4%，与2011年持平，依旧是占比最高的产品类型；90-120平方米和120-160平方米户型占比显著提升，占比分别为28.6%和19.4%，较2011年分别上升3.3和1.9个百分点。户型结构：刚需产品仍为市场主流，改善型中高端项目占比显著提升数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2007-2012年北京商品住宅分户型成交套数占比*2012年，北京五六环之间住宅成交占比为53.9%，较上年提高9.6个百分点，六环外占比也小幅上升1.4个百分点至27.5%；其他各环线占比均有不同程度下降。图：2010-2012年北京商品住宅分环线成交面积占比区域分布：五六环之间占比突破50%数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com*2012年，北京销售金额前十名以金茂府、西山壹号院等针对改善性需求的中高端项目为主，但部分针对刚需的中低端项目也取得不俗表现，如润泽悦溪、中国铁建·梧桐苑均超过35亿元，赶超中信城等中高端项目。从企业销售排行榜来看，本土企业北京城建、首开领跑市场，其中北京城建因世华泊郡、徜徉集、筑华年等多个中低端项目热销而占据首位。而金茂府所属企业方兴地产是前十名企业中除SOHO之外均价最高的企业。与2011年相比，十大企业销售额同比增长28%，其中西山壹号院所属的融创增长超过1倍，北京城建、中国铁建增长超过60%。表：2012年北京住宅项目销售金额排行榜企业表现：热销项目两极分化，本土企业领跑数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com表：2012年北京企业销售金额排行榜注：企业销售业绩包括各类物业，合作开发项目不考虑权益的拆分。 排名 项目名称 成交面积(万㎡) 成交金额(亿元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡) 套均面积 套总价(万元) 1 金茂府 9.1 47.9 358 52822 254 1339 2 西山壹号院 10.7 47.5 353 44436 303 1345 3 润泽悦溪 16.5 43.3 1298 26299 127 334 4 保利中央公园 9.9 40.3 719 40536 138 561 5 中国铁建·梧桐苑 28.7 38.9 3025 13590 95 129 6 中信城 7.8 36.6 592 46727 132 617 7 招商嘉铭珑原 10.9 36.2 524 33089 209 690 8 中海九号公馆 9.0 31.4 570 34992 158 551 9 太阳星城 5.8 25.3 486 43584 120 521 10 首开·常青藤 12.0 24.6 1122 20455 107 219 　 前十合计 120 372 9047 30900 133 411 　 全市合计 1124 2335 93886 20772 120 249 排名 企业名称 销售套数 销售面积(万㎡) 销售金额(亿元) 销售均价 2011年销售金额 同比增长率 1 北京城建 9092 78.1 144 18396 85 68% 2 首开股份 7387 66.6 136 20363 112 21% 3 保利地产 4267 44.9 113 25235 87 31% 4 中海地产 3258 48.8 98 20181 94 4% 5 万科 5011 48.3 91 18780 87 4% 6 远洋地产 2131 34.2 90 26246 91 -1% 7 SOHO中国 1281 19.3 90 46505 96 -6% 8 中国铁建地产 6151 52.7 87 16512 53 65% 9 融创中国 1677 23.5 79 33670 35 127% 10 方兴地产 1062 17.0 76 44684 46 64% 　 前十合计 41317 433 1003 23147 786 28%*2012年，荣盛已进入的主要城市中，半数成交量有所增长： 唐山：增速高达193%，连续第二年增长； 南京：前两年受影响大，2012年增速超过90%（2010年和2011年降幅分别为51%和25%）； 成都、蚌埠、徐州：增速分别为34%、23%、20%，表现相对平稳。 石家庄、沈阳、长沙、廊坊、湛江：2012年下降，其中湛江降幅最大，达28%从规模来看，二线城市明显高于三线城市，除石家庄外，二线城市月均成交量普遍超过60万平方米；三线城市除徐州超过50万平方米，唐山接近40万平方米，其余城市均不足15万平方米。图：2012年代表城市月均成交量及其同比增速荣盛已进入主要城市：二线城市规模突出，唐山、南京增速最高数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com*成交量为近五年第二高位，7月单月创2010年以来高点。2012年，南京商品住宅月均成交64万平米，同比大幅增长91%，仅次于2009年水平。其中，7月成交90万平米，创2010年以来单月新高，8月之后成交量有所下滑，但单月均保持在70万平方米左右。库存量有所下降，出清周期大幅缩短。截至2012年12月底，南京可售面积为547万平米，比年初下降13.5%，但出清周期由年初的20.5个月大幅缩短至7.3个月，处于较低水平。图：2008年至今南京月度成交量走势南京：成交量为近五年第二高位，库存量略有下降，出清周期明显缩短数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2008年至今南京可售面积与出清周期走势*成交量略低于过去两年。2012年，沈阳月均成交115万平方米，与2010年和2011年相比分别下降2%和5%，但比2007-2009年均高出10%以上。单月来看，沈阳成交量低位逐步回升，“金九银十”达到近两年成交小高峰，单月成交量均超过150万平方米，11-12月成交量回落。供应量仍处较高水平。2012年以来，沈阳月均新批上市127万平方米，同比下降9%，但与2007-2010年相比增幅均超过10%。2012年，沈阳销供比由上年的0.86提高至0.91，供过于求态势略有缓解。图：2007年至今沈阳月度成交量和供应量走势沈阳：成交和供应均低于上年，供过于求态势略有缓解数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com*2012年，唐山住宅月均成交37万平方米，同比增长1.9倍，为近年来最高水平。7月，唐山成交量高位大幅增长，环比和同比分别增长1倍和5倍，达71万平方米，创单月新高（当月恒益湖岸龙城成交超过500套，鹭港突破200套），8-11月成交量高位回落，但各月仍超过40万平方米，12月成交量再度回升至50万平方米，环比增长20%，同比增长2.8倍。图：2008年至今唐山月度成交量走势唐山：全年成交量为历史最高，7月创单月新高数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com*2012年，石家庄住宅月均成交23万平方米，同比下降4%。单月来看，成交量自年初低位逐步回升，8月成交环比和同比分别增长12%和61%，达36万平方米，为2010年12月以来最高水平，9月之后成交量持续回落，12月成交27万平方米，环比下降19%，但同比仍增长36%。图：2011年至今石家庄月度成交量走势石家庄：全年成交量低于上年，8月为近两年最高数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com*2012年，廊坊住宅月均成交12万平方米，同比小幅下降9%。前三季度成交量较为平稳，单月成交量均超过13万平方米（除1月春节），其中6月成交量环比和同比分别增长12%和68%，达18万平方米，是2011年以来第二高水平。但四季度成交量明显回落，月均仅成交5.8万平方米，同比下降59%。图：2011年至今廊坊月度成交量走势廊坊：受四季度明显回落影响，全年成交量略低于上年数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com*2013年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22686元/平方米，环比连续第11个月上涨，涨幅为1.53%。同比来看，均价上涨13.64%，涨幅较上个月扩大3.52个百分点。十个城市二手房价格均有明显上涨，其中北京环比上涨2.22%，连续3个月涨幅领先，同比涨幅也最大，达到18.8%。图：2008年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅十大城市二手住宅价格：环比涨幅超过1.5%，北京领先其他城市数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com*2012年，十大城市累计成交二手住宅65.3万套，同比增长25.3%，增幅低于相应城市新房（35%左右）。二季度开始，成交量持续大幅回升，三、四季度同比增幅扩大至67.8%和115.9%。图：十大代表城市二手房成交总量及同比变化十大城市二手住宅成交：成交超2011年，回升趋势显著，年末达到两年来最高水平数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com*土地供需：全年供求水平不及2011年，但4月以来逐渐向好根据中指数据土地版对全国300个城市的土地招拍挂数据：2012年全国300个城市各类土地推出、成交面积分别为15.8亿平方米、11.9亿平方米，同比分别下降8.2%、14.9%，其中住宅用地推出、成交面积同比降幅分别为17.4%、23.6%，商办用地推出、成交面积同比增幅分别为20.4%、6.4%。4月以来推出及成交面积环比均逐渐向好，其中12月住宅、商办用地推出、成交面积均达到年内最高水平。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积（单位：万m2）图：2009年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积（单位：万m2）*地价：住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于2011年同期2012年全国300个城市各类用地楼面均价为937元/平方米，同比下降1.7%，其中住宅用地同比上涨6.9%，商办用地同比下降15.2%。各类用地平均溢价率为7.8%，比2011年同期低4.3个百分点，住宅、商办用地分别比2011年同期低4.4、5.8个百分点。其中住宅用地溢价率稳步上升，12月达到年内最高点13.3%。图：2009年至今全国300个城市住宅、商办用地楼面均价及平均溢价率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com*目录 2012年中国房地产市场总结 市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大 企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健 2013年中国房地产市场展望*根据中指数据企业版对上百家房企的监测：2012年，共有万科、中海等53家企业突破百亿元，其中十家代表企业销售额达6814亿元，同比增长24%（面积增长29%），比2010年增长38%。万科达1412亿元，仍位居第一，同比增长19%。保利达1017亿元，同比增长39%，与万科差距进一步缩小。绿城和世茂同比增幅最高，分别为55%和50%。开发企业：业绩总体好于过去两年，万科继续第一，保利超千亿，绿城、世茂增长快数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2010年至今十大代表企业月度销售业绩走势注：十大企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。百亿房企详细情况请查看http://fdc.soufun.com/news/zt/201301/2012byb.html销售额增长12%，面积增长19%销售额增长23%，面积增长28%*百亿企业：初步监测数据显示共53家企业突破百亿数据来源：1.CREIS中指数据在各地的销售监测数据；2.企业已发布的业绩公告；3.参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计；4.企业销售数据以商品房为统计口径。表：2012年中国房地产销售额百亿企业（部分） 　 企业名称 销售额（亿元） 销售面积（万平米） 1 万科企业股份有限公司 1412 1297 2 保利房地产(集团)股份有限公司 1017 901 3 上海绿地（集团）有限公司 1013 1137 4 大连万达商业地产股份有限公司 938 - 5 恒大地产集团有限公司 923 1549 6 中国海外发展有限公司 913 729 7 绿城集团 546 273 8 华润置地有限公司 522 - 9 碧桂园控股有限公司 476 764 10 世茂房地产控股有限公司 461 409 11 龙湖地产有限公司 401 418 12 招商局地产控股股份有限公司 364 248 13 融创中国控股有限公司 356 200 14 金地(集团)股份有限公司 342 287 15 广州富力地产股份有限公司 342 297 16 雅居乐地产控股有限公司 331 324 17 远洋地产控股有限公司 311 - 18 深圳华侨城股份有限公司 258 106 19 中信房地产股份有限公司 236 232 20 贵州宏立城集团 235 429*2012年十家代表企业共拿地8053万平方米，同比下降6%，拿地总金额达到2062亿元，同比增长30%。从不同阶段来看，下半年企业积极性明显提升，共拿地4859万平方米，比上半年高52%，拿地金额共1644亿元，是上半年的3.9倍。企业拿地：总体少于过去两年，但下半年积极性明显提高，万科、保利最为突出数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：拿地面积按 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 建筑面积计算，不考虑合作拿地的权益拆分。表：2012年十家代表企业拿地情况图：2012年十家代表企业拿地情况 企业 2012年累计 2012.1-6 2012.7-12 金额 面积 金额 面积 金额 面积 万科 713 2600 65 290 647 2310 保利 437 1352 82 404 355 948 中海 295 471 59 102 235 369 龙湖 187 665 55 241 132 424 恒大 141 2047 114 1888 27 159 绿城 120 210 0 0 120 210 金地 72 282 28 108 44 175 富力 45 212 8 132 37 81 世茂 32 73 0 0 32 73 碧桂园 21 140 6 30 15 110 总体 2062 8053 417 3194 1644 4859*2012年房企更倾向于将资金投向一二线城市，拿地资金占比提高。龙湖地产转向最为明显，提高18个百分点。万科和保利今年有针对性地补充北京、上海、广州等核心城市的地块，保利在一线城市拿地金额合计超过160亿元，万科在上海3宗地总价达82.5亿元。恒大调整策略，转战二线城市，今年也重点补充了济南、沈阳等二线城市地块。龙湖则在了其大本营重庆地区购入多宗土地。表：2012年4家代表企业主要拿地城市数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2010年与2012年一二线城市拿地金额占比城市布局：一二线城市得到更多企业关注，下半年溢价成交地块明显增加注：拿地面积按规划建筑面积计算，不考虑合作拿地的权益拆分。 企业 城市 成交块数 总金额(亿元) 规划建筑面积(万平方米) 溢价率(%) 典型地块 万科 上海 3 82.5 79.2 0.82 徐汇区漕河泾社区等 杭州 5 53.7 79.5 7.27 西湖区蒋村单元等 合肥 4 45.3 196.0 39.3 庐阳区北二环与四里河路交口等 恒大 济南 7 36.9 179.1 0.0 原省体育训练中心等 沈阳 3 10.9 72.7 3.7 欧博城东、皇姑等 潮州 6 10.9 197.8 0.0 韩江大桥头南侧等 保利 上海 2 66.2 28.6 51.2 森兰外高桥南部国际社区等 广州 6 57.0 111.7 11.2 广州开发区长岭路等 北京 3 44.6 50.5 37.0 大兴区亦庄新城等 龙湖 重庆 4 42.2 198.5 0.0 北部新区礼嘉组团A标准分区等 泉州 6 26.2 122.3 0.0 池店镇南片区等 杭州 1 23.5 24.8 0.0 奥体单元*2012年，十家代表企业拿地支出与销售额比值为0.28，与2011年持平。从不同阶段来看，下半年拿地投入比例上升，四季度为0.52，是2011年以来最高水平，其中万科、保利分别为1.33和1.26，处于2010年二季度以来最高水平。拿地销售比：万科保利等资金充裕企业投入比例更高数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2009-2012年十家代表企业拿地支出与销售额比值注：拿地面积按规划建筑面积计算，不考虑合作拿地的权益拆分。*2012年，十家代表企业均价9857元/平方米，同比下降4.3%，比2010年低5.1%。从不同季度看，一季度多数企业均价同比降幅较大，一方面是年初市场形势低迷，企业降价较为明显，另一方面因为年初多数企业主推价格偏低的刚需产品；三季度后，随着改善性需求的逐步入市，部分企业调整产品策略，推出较大户型或更高端产品，均价开始回升。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2009年至今代表企业销售均价及同比变化标杆房企策略一：紧跟需求及时调整产品和价格策略*部分企业如龙湖等秉持快速开发、高周转策略，适时推出项目并积极造势，以加快资金的回笼。龙湖的多个项目从拿地后仅半年左右即开盘，开发速度惊人，如年初和2011年拿地的水晶郦城和原山，拿地与开盘间隔尚为8个月，紫都城、原著和嘉屿城更是降至5-6个月。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com表：龙湖高周转代表项目标杆房企策略二：踩准节奏加快开发积极推盘 项目名称 所在城市 拿地时间 开盘时间 间隔时间 龙湖·嘉屿城 厦门 2012年6月 2012年12月 6个月 龙湖·原著 绍兴 2012年5月 2012年12月2日 6个月 龙湖·紫都城 沈阳 2012年3月 2012年8月25日 5个月 龙湖·水晶郦城 西安 2012年1月 2012年9月2日 8个月 龙湖·原山 青岛 2011年10月 2012年6月24日 8个月*标杆房企策略三：重点布局东部一二线城市，中高端项目贡献大东部一二线城市复苏更快，重点布局的企业显著受益。以中海为例，长三角、珠三角和环渤海的贡献率最高，总共占比62%，其中，长三角达到24%，环渤海和珠三角，均为19%。从增速来看，除港澳地区外，长三角和珠三角的业绩增速最高，分别达到53%和40%。中高端项目热销是标杆房企表现突出的重要推动力。绿城、融创和中海中高端项目成交套数占比超过或接近80%；华润和世茂为65%左右，远洋为61%。图：2012年1-11月代表企业业绩增速与中高端产品占比对比数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：这里选取销售套数在50套以上和销售面积普遍5000平方米以上的项目分析。产品类别根据套价划分，分为低中高端三类：套总价低于项目所在城市全市套总价的为低端产品；套总价介于全市套总价1倍至2倍之间的为中端产品。住宅、别墅、公寓不做区分。*目录 2012年中国房地产市场总结 未来中国房地产市场趋势展望 2013展望：整体市场好于2012年，上下半年增速前高后低 长期展望：城镇化进程推进提供发展空间，前景仍然良好 市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧*最新动向：部分城市收紧公积金贷款，进一步彰显政府坚持调控的决心近期，部分城市收紧公积金贷款：金华、昆山、东莞三地收紧公积金贷款政策：如昆山要求申请公积金贷款必须连续缴存12个月（之前为6个月），东莞最高贷款额度不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍（之前个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元），首付从最低20%提高到30%；金华贷款额度从30万元降至20万元。公积金贷款政策变化，与当地公积金资源有限而市场回升快有关，不能简单地理解为地方政府收紧调控。此外，媒体传言二套房贷首付提高到七成，利率1.3倍。我们认为这一政策不太可能出台，但总体来看，房价地价止跌反弹的势头比较明显，政策执行层面将继续从紧，限购、限贷作为本轮调控的重要方向，在2013年依然会继续坚持，房产税试点改革也有扩大的可能。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com表：近期部分城市出台有关公积金政策 日期 城市 关键内容 2.18 昆山 自2013年2月25日起，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。 2.8 东莞 住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：（一）不高于申请人住房公积金账户余额的8倍。（二）购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。（三）购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额度的房屋总价。 2.1 金华 因住房公积金贷款供不应求，放贷轮候时间过长，决定自2013年2月4日起，住房公积金最高贷款限额调整为：夫妻双方均正常缴存住房公积金的为40万元，只有一方正常缴存住房公积金的为20万元，其中职工住房公积金月缴存额高于1000元（含）或缴存工资基数高于4000元（含）的，最高限额可提高10万元。*中央表态：国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出“坚决抑制投机投资性购房”，进一步明确严格限购、差别化住房信贷等政策，再次提出扩大个人住房房产税改革试点范围。对限购等政策的重申，为2013年乃至更长时间内房地产政策导向指明了方向，对市场短期信心将带来不利影响，但从根本上来看，决定市场需求的因素没有变化，房地产业无论是短期还是长期来看仍有广阔前景。表：2月20日国务院常务会议主要内容 方向 主要内容 总结调控效果 房地产市场调控取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施发挥了关键作用。 当前形势判断 我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。 主要政策 （一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。*2013年1月，35个代表城市住宅周均成交517万平方米，较12月604万平方米的高位下降14.5%，但仍比2012年全年周均水平高出16.3%，同比增幅超过2倍，处于近年较高水平。2月前3周，代表城市成交量受春节影响显著回落，周均成交282万平方米，但同比去年（含春节）仍增长1.3倍。图：2011年以来35个代表城市周度总成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、南京、大连、青岛、厦门、贵阳、温州、重庆、杭州、昆明、哈尔滨、宁波、南昌、苏州、长沙、无锡、沈阳、成都、西安、福州、长春、三亚22个城市；三线包括东莞、惠州、包头、扬州、宿州、泸州、韶关、绍兴、中山9个城市。重点城市新房：成交量季节性回落，但同比增幅显著*根据中指数据企业版的监测：2013年1月，十家代表企业销售额达734亿元，由于去年同期基数较小，同比增幅高达1.85倍（面积增长1.73倍），环比小幅增长12%（面积增长12%）。具体来看，中海增长最为突出，实现销售额119亿元，环比增长162%，同比增长271%，去年底提前完成销售目标后中海放缓推盘节奏，而今年转为积极，销售因此实现了同环比大幅增长。万科销售191亿元，仍位居第一，同环比分别增长56%和36%。开发企业：基数效应下销售同比大幅增长数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2013年1月十家代表企业月度销售业绩 企业 销售额（亿元） 同比 环比 万科 191 56% 36% 恒大 73 227% -6% 中海 119 271% 162% 保利 103 581% 6% 碧桂园 73 452% -1% 龙湖 39 227% -10% 世茂 41 353% 8% 绿城 45 181% -36% 富力 26 114% -12% 金地 25 520% -41% 合计 734 185% 12%*截至2月20日，全国300城市住宅用地分别推出和成交同比分别增长17%和7%，土地出让金涨幅超过60%，溢价率继续上升至15%，较去年同期提高13.4个百分点。近期地王多被中海、保利等知名房企竞得，且频频出现配建保障房的情况，溢价水平继续提高。表：2013年1月至今全国住宅及商办用地推出及成交情况表：2013年1月至今全国住宅用总价前十位土地市场：继续向好，地王多为知名房企竞得，配建保障房地块频现数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com注：京投、基投指北京京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体。 用地类型 推出面积(万平米) 成交面积(万平米) 成交楼面均价(元/平米) 出让金(亿元) 溢价率 住宅 绝对值 772 495 1527 1900 15.0% 增长率 17% 7% 46% 61% 13.4% 商办 绝对值 2904 2063 1677 865 11.0% 增长率 42% 21% 42% 99% 8.1% 排名 城市 宗地名称 成交总价(亿元) 楼面地价(元) 溢价率 竞得方 1 北京 昌平区东小口镇地块（配建公共租赁住房） 47 9102 - 京投、基投 2 北京 海淀区玉渊潭乡地块（配建公共租赁住房） 47 14095 - 京投、基投 3 佛山 佛山新城地块 35 4540 130%   能兴 4 珠海 十字门中央商务区湾仔片区 26 4900 0%   珠海十字门 5 南京 江宁区麒麟科创园地块 25 5554 0%   中海 6 南京 江宁区双龙大道以西、同仁医院以东地块 23 6389 68%   保利 7 珠海 十字门中央商务区湾仔片区 22 5598 -   珠海十字门 8 宁波 宝庆寺1号地块 21 9580 47%   世茂 9 北京 门头沟区门头沟新城地块 21 13101 -   中国水电、金地 10 北京 石景山区老古城综合改造地块（配建公共租赁住房） 20 15093 -   中海*关于“中国房地产中长期发展动态模型”“中国房地产中长期发展动态模型”包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等六个模块，22个方程。*宏观环境：2013年经济形势好于2012年，新增货币供应量和贷款均有所增长2012年四季度，GDP增速从三季度的低点7.4%恢复到7.9%，全年增速为7.8%。根据中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，预计新增货币供应量和贷款度增长。在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，房地产贷款占比继续上升，为房地产业发展提供动力。图：全国GDP及CPI同比增速走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2007年至今各季度末新增房地产贷款及其在总贷款中占比*2013年总体预判：销售量价增速略有提高，新开工止跌反弹，投资增速趋稳 全年商品房销售面积为11.7-11.8亿平米，同比增长4.8-5.8%，增速有所扩大；其中住宅约10.5亿平米，占比接近90%，继续成为市场绝对主流； 商品房销售均价为6250元/平米左右，同比上涨7.5-8.5%； 房地产开发投资额为8.3-8.5万亿元，同比增长16.5-17.5%，增速较2012年略有提高； 房屋新开工面积为19.4-19.6亿平米，同比增长9.5-10.5%，在2012年下降后止跌反弹。图：2013年商品房销售面积预测图：2013年商品房销售价格预测图：2013年房屋新开工面积预测图：2013年房地产开发投资额预测运用“房地产业中长期发展动态模型”(与住建部政策研究中心共同研发，获华夏科学技术三等奖”)，在“宏观经济平稳增长，货币政策保持稳健，房地产调控政策继续从紧”的假设下，2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点：数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com，中国指数研究院预测*成交：基数效应和市场惯性决定2013年成交量继续增长，上下半年增速前高后低宏观经济复苏和流动性增强推动全国商品房销售面积继续增长，全年增幅略高于2012年，增速前高后低。预计2013年上半年商品房销售面积和销售额分别同比增长10.1%和19.4%，下半年增速分别回落至2.5%和10.3%。图：历年全国商品房销售面积走势（半年度）图：历年全国商品房销售面积上下半年占比数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com*供应：销售好转促进投资开工企稳回升，带动新批上市量增长历史数据显示，新开工、投资等指标滞后于销售指标约1-2个季度。近期开工、投资等指标逐步企稳回升，单月新开工面积由降转增，开发投资增速明显加快，预计2013年这一趋势将延续，全国新开工面积止跌反弹，投资增速趋稳。由于基数大和保障房新开工规模下降，2013年投资、开工增速不会十分突出。由于2012年新开工面积始终下降，下半年企业拿地才转为积极，到开工和实际供应有半年到一年的滞后，预计少数城市供应偏紧局面在2013年上半年将继续，全年新增供应增长有限。图：2007年至今商品房销售面积、新开工及施工面积累计同比增速对比数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2009年至今代表城市上下半年商品住宅新批上市面积及其同比增速*价格：货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上，但不同城市表现分化货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势。其一，出于稳中求进和政府换届后扩大投资的需要，M2和新增贷款仍将保持在较高水平；其二，供求关系出现转变，观望情绪明显缓解。2012年二季度以来，6月以来百城价格指数连续上涨，市场仍有较强的向上惯性。图：2007年至今全国房屋新开工与销售增速差值及房屋价格指数对比数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅*目录 2012年中国房地产市场总结 未来中国房地产市场趋势展望 2013展望：整体市场好于2012年，上下半年增速前高后低 长期展望：城镇化进程推进提供发展空间，前景仍然良好 市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧*表：1998年来中国主要宏观指标增长情况(名义增长率)数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com过去十多年，城市化率提高促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境过去十多年，城市化率稳步增长促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境。1998-2011年，GDP和人均GDP分别累计增长4.6倍和4.1倍，M2增长7.1倍，居民储蓄存款和人均可支配收入分别增长5.5倍和3.0倍。 指标 单位 2011年 相比1998年增长倍数 1998-2011年增长率(括号中为实际值) 城市化率 % 51.3 17.9 年均1.4 GDP 万亿元 47.2 4.6 14.1%(9.9%) 人均GDP 元 34999 4.1 13.4%(9.2%) M2 万亿元 85.2 7.1 17.5% 居民储蓄存款 万亿元 34.8 5.5 15.5% 城镇居民人均可支配收入 元 21810 3.0 11.3%(9.0%) 商品房销售面积 亿平米 11.0 8.0 18.4% 商品房销售额 万亿元 5.9 22.5 27.5% 商品房销售均价 元/平米 5377 1.6 7.6% 开发投资额 万亿元 6.2 16.1 24.4% 施工面积 亿平米 50.8 9.0 19.4% 新开工面积 亿平米 19.0 8.3 18.7% 竣工面积 亿平米 8.9 4.1 13.3%*过去十年，城市化水平每年提高1.37个百分点，GDP年均增速为10.49%，是过去三十年中增长最快的十年。根据联合国相关数据，预计未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，GDP增长率将在7%~8%之间，十八大报告也提出2020年要全面实现小康社会，居民实际收入较2010年翻一番，这将为我国房地产市场提供发展空间。经济发展与城镇化继续为房地产业提供发展空间图：近三次人口普查期间城市化率与GDP走势对比0.69个百分点0.98个百分点10.46%1982-1990城市化率每年提高GDP年均增长率9.80%1991-20002001-20101.37个百分点10.49%数据来源：国家统计局，CREIS中指数据*数据来源：中国指数研究院分析预测未来十年总体预测：经济增速趋缓、城镇化继续推进、居民收入倍增背景下，市场规模继续扩大根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合政府规划和相关研究机构对未来经济环境的预测，同时参照房地产调控政策动向，对未来十年房地产市场的宏观环境提出如下假设条件：假设1：宏观经济平稳增长（GDP：2011-2015年均增长7.5%，2016-2020年均增长7%）；假设2：货币政策稳健中微调（M2年均增长12-14%，贷款余额年均增长13-15%）；假设3：土地市场平稳（土地购置面积增速3%以内，价格波动不超过5%）；假设4：调控政策继续有效实施，继续抑制投资投机需求。预计未来十年我国房地产市场规模仍会增加，2020年末全国商品住宅销售面积达13亿平方米，开发投资额将达10.7万亿元，新开工面积约17.2亿平方米，供求矛盾继续缓和。从增速来看，各项主要指标增速较过去十年明显下降，行业迈入平稳缓慢增长期。表：2001-2020年全国商品住宅市场主要指标复合增长率及预测 指标 2005 2001-2005复合增速(%) 2010 2006-2010复合增速(%) 2015E 2011-2015复合增速(%) 2020E 2016-2020复合增速(%) 销售面积(亿平方米) 5.0 25.6 9.3 13.8 11.8 5.1 13.0 1.2 新开工面积(亿平方米) 5.5 15.9 12.9 19.0 16.1 2.5 17.2 1.4 开发投资额(万亿元) 1.1 26.7 3.4 25.7 7.7 14.9 10.7 5.6*目录 2012年中国房地产市场总结 未来中国房地产市场趋势展望 2013展望：整体市场好于2012年，上下半年增速前高后低 长期展望：城镇化进程推进提供发展空间，前景仍然良好 市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧*城镇化议题无论长期还是短期均为中央重点强调战略，近日中央经济工作会议在定基2013年工作时也明确提出“积极稳妥推进城镇化”，表明首次置业需求在2013年乃至未来五到十年仍是市场主体。住建部近日定调2013年政策时提到“支持合理自住和改善性需求”，这是2010年来首次提出支持改善需求。同时2013年保障房建设计划虽低于2012年，但仍有600万套的目标需要完成。2013年，乃至未来更长时期内，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的需求分化将在社会和谐的基础上保障房地产市场健康运行。特点一——需求分化：城镇化促进刚性需求占据市场主流，改善性需求日益凸显，保障房到位促进社会和谐图：1998-2020年我国商品房销售面积与城镇化率走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com*图：2000-2050年中国总人口及城市化率数据来源：联合国人口署，CREIS中指数据首次置业需求：未来十年新增城镇人口1.7亿人，带来住房需求超过50亿平米预计到2020年，中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，累计新增城镇人口1.7亿人，按人均30平米计算，这部分人群的住房需求超过50亿平米；若直接以人均住房面积超过35平方米的小康标准来要求，则新增需求约60亿平方米。*改善需求：消费升级刺激改善性需求释放，带来至少50亿平方米住房需求人口普查数据显示，2010年末，我国城镇家庭户中，53%的家庭人均住房面积低于30平方米，共1.09亿户；30-39平方米区间内的户数也占到17%。收入倍增条件下，居民消费不断升级，带来大量改善需求。基于以上数据，仅现有城镇人口的改善需求就将超过50亿平方米。图：2000-2010年不同面积区间所占比重变化数据来源：国家统计局，CREIS中指数据*更新换代和拆迁：新增住房需求约60亿平米根据统计年鉴及人口普查数据，2010年末我国城镇总人口约为6.7亿，城镇居民人均住房面积为30.3平方米，按此推算，2010年末我国城镇居民住房总存量约为202.9亿平方米。其中1990年前建成的房屋户数、建筑面积占总量的比重分别为28%、22%（超过40亿平米），至2020年末上述房屋的使用年期将超过30年，将有相当大一部分面临拆除。我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在2%-3%之间，以2010年末城镇住宅总存量为基数，则2010年至2020年十年间因自然、功能折旧所拆除的住房面积约为41-61亿平方米。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位，预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达60亿平方米左右。*特点二——城市分化：一二线短期价格上涨压力仍旧较大，三四线供应过剩风险需警惕图：2009-2012年百城住宅用地累计成交总量前30名城市图：2009年以来不同城市销售面积同比数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 类别 2012年形势总结 关键因素 2013年走势预判 少数热点一二线城市 需求：率先回暖且幅度最大供应：供应严重不足价格：率先上涨且涨幅较大 人口基数大居民购买力强潜在需求强烈供应不足 需求在2012年的高基数上明显增长的可能性不大，价格上涨压力大 多数二线城市 需求：回升力度不及热点城市供应：部分城市供应突出价格：涨幅小于热点城市 经济和人口辐射力决定未来发展空间 供需基本均衡，规模有望扩大，价格平稳 广大三四线城市 需求：回升晚、力度小供应：规模突出价格：稳中有降，分化较大 潜在需求较弱供应充足 土地供应量极大、明显超出需求的城市，价格下行风险较大*从更长时期来看，一线城市集聚效应将更加明显，区域中心城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性*特点三——企业分化：龙头企业跑赢大市，集中度进一步提高2011年，百强房企销售额占全国的比重达28.1%，较2007年提高10个百分点，其中前十房企占比接近10%。2008-2011年，百强房企销售额增长比同期行业平均水平超出20个百分点，领先优势日益明显。2012年，十家代表企业的市场占有率继续扩大至12%，万科、保利、绿地突破千亿，中海、万达、恒大也超过900亿元，百亿企业总数达到52家。图：2009年至今十家代表企业销售额占全国比重数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：中国房地产百强企业2007-2011年市场份额*展望未来十年，城镇化继续推进、宏观经济向好、收入倍增的背景下，房地产业前景广阔，规模扩大的同时“分化”成为关键词： 需求分化：高中低端需求形成立体住房体系——城镇化推进促进刚性需求继续成为市场主体，消费升级刺激改善性需求释放，保障房建设到位促进社会和谐 城市分化：一线城市规模聚集效应优势更加明显，在中等城市形成新增长极的同时，三四线城市面临较大的不确定性 企业分化：强者更强，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化展望2013年，经济和政策环境趋稳，房地产业形势将好于2012年。在房地产调控成为常态的背景下，企业应顺势而为，踩准市场节奏，优化城市布局，把握市场主流客户需求，提供优质产品，不断提升客户满意度和品牌影响力。策略 建议 关于小区增设电动车充电建议给教师的建议PDF智慧城市建议书pdf给教师的36条建议下载税则修订调整建议表下载 ：顺势而为，踩准节奏，优化布局，把握客户需求，提供优质产品*谢谢！详情请查询：http://fdc.soufun.com/