八卦洲超级全

0目录说明第一章规划背景..........................................................................................................1一、区位条件.........................................................................................................1二、上位规划.........................................................................................................1第二章现状概况..........................................................................................................2一、镇域基本情况.................................................................................................2二、镇区基本情况.................................................................................................5第三章、SWOT 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ...................................................................................................8一、优势.................................................................................................................8二、劣势.................................................................................................................8三、机遇.................................................................................................................9四、挑战.................................................................................................................9第四章功能定位........................................................................................................10一、宏观背景.......................................................................................................10二、功能定位.......................................................................................................10三、城镇发展目标...............................................................................................12四、规模预测.......................................................................................................13第五章镇域规划........................................................................................................15一、镇域规划.......................................................................................................15第六章镇区总体规划................................................................................................18一、镇区总体布局规划.......................................................................................18二、道路交通规划...............................................................................................20三、绿地景观系统规划.......................................................................................21附图区域位置图.............................................................................................................1镇域空间布局结构图.............................................................................................2镇域土地利用规划图.............................................................................................3镇域村镇体系现状图.............................................................................................4镇域村镇体系规划图.............................................................................................5镇域道路交通现状图.............................................................................................6镇域道路交通规划图.............................................................................................7镇区土地利用现状图.............................................................................................8镇区空间布局结构图.............................................................................................9镇区土地利用规划图...........................................................................................10自选图纸......................................................................................................11-141第一章规划背景一、区位条件栖霞区位于南京市主城北部北纬31°14′32°37′东经118°22′119°14′之间。八卦洲位于南京市北郊长江中，面积约56.4平方公里。其中主江堤范围内42.7平方公里，主江堤外13.7平方公里。从南京都市圈区域层面看，八卦洲南与南京市主城区、北与六合区一江相隔，东南与新生圩（南京经济技术开发区）外贸码头隔江相望，西与浦口区遥相呼应，地处南京都市圈“以江为轴、沿江发展”的城市化地带（见图1）。二、上位规划随着国家及省市“十二五”规划的制定，建设社会主义新农村成为政府部门今后工作的重点之一。在农村建设和农民生活受到普遍关注的背景下，城市基础建设逐步向镇村延伸，镇村建设的投入也逐步加大。为此市委市政府对郊区（县）城镇提出了具体的发展目标和思路，并提出要进一步完善各城镇的规划编制工作，规划要立足高起点、高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，科学确定功能定位，充分体现当地的文化内涵、资源优势、区域特色和经济发展要求。处于江北地区的栖霞区则以积极打造商贸物流发达区，都市农业特色区，生态环境友好区，协调发展和谐区为发展方向。在南京市跨江发展的大背景下，处于江北地区的栖霞区近几年来持续快速发展，栖霞区也获得了较多的发展机遇。八卦洲:保护好历史文化以及风土民俗，打造南京江南、江北"中心花园《南京市城市总体规划（2007-2020）》对八卦洲的功能定位是：都市区内重要的新市镇，引导发展旅游观光产业，形成特色化的都市休闲度假基地。2030年镇区用地规模控制在6平方公里左右，备用地约5平方公里。《南京市绿地系统专项规划》确定了“一带两廊三环六楔十四射”的都市区绿地系统结构，其中“六合灵岩山→八卦洲”楔形绿地，是化工园和主城之间重要的污染缓冲地带。《南京市旅游专项规划》在全市确定了“一核两带十片”的市域旅游空间格局，八卦洲是扬子江国际旅游带的重要组成部分，被定位为农业特色旅游区。《南京市岸线利用专项规划》岸线利用规划功能分区（见图2）①洲头：规划为生态岸线；②洲头下400米－一二九圩：以湿地保护为主的生态岸线；③一二九圩－大同北圩：以饮用水源保护为主的生活岸线；④大同北圩－外沙村：为以湿地保护为主的生态岸线；⑤外沙村－贞利东村：规划为预留岸线；⑥洲尾：规划为生态岸线；⑦二桥－洲尾：规划为临水型装备制造业为主的生产岸线；⑧洲头—二桥：规划为生活岸线。图1八卦洲区位条件图2八卦洲岸线利用规划图2第二章现状概况一、镇域基本情况（一）地形地貌八卦洲为长江冲淤积作用形成的江中沙洲型平原，洲内地势低平，西北略高、东南略低，其地面高程在5.2-7.7m(吴淞高程)之间，大多在6.5m以下，6.5m以上部分主要分布在洲西北部小江河两岸。（二）气象栖霞区属北亚热带湿润气候。处于西风环流控制之下，季风显著，四季分明，冬季受欧亚大陆气团影响较深，天气晴朗、寒冷、干燥。夏季受欧亚大陆低压区影响天气炎热雨水充沛。春秋两季是冬、夏交替过程中的季节多以干燥凉爽天气为主。八卦洲作为长江中的第三大岛，在气候上属亚热带季风气候区，具有四季分明、温暖湿润、雨量集中的特点，常年盛行风向为东南风和东北风。（三）自然资源1、土地资源八卦洲土壤气候条件特别适合各类农作物的生长，尤其适合野生蔬菜的种植，经过多年的发展，八卦洲已成为江苏省最大的"野八鲜"生产基地;环八卦洲的沿江滩涂属原生湿地环境，具有较为典型的生物多样性特征，白鹭、野鸭、水葫芦等水禽在其间自由生长;此外，洲上时有野兔、野鸡、刺猬、蛇蟒出没，常见的鸟类有斑鸠、画眉、八哥、红嘴燕雀、灰喜鹊、大雁等;在环洲的长江水面上还常见珍贵的江豚出没。（图3）2、水资源长江在八卦洲处分为南北两汊，南汊为主流，最大水深35m，北汊为支流，最大水深约10m。根据江苏省水利厅长江南京站提供的水文资料，长江最低水位为1.54m，最高水位为10.22m(吴淞高程)。环八卦洲修有主次两道防洪堤，大部分江岸次堤在外，可抗御一般洪水，主堤防洪墙顶标高12.0-12.5m，可防御百年一遇的洪水。八卦洲内地表水系发达，有各类河塘水面9.744km2，占全洲总面积的17.5%，其中有大沟3条、中沟29条、小沟300多条;洲内地下水位埋深浅、地下水补给条件良好。3、岸线资源条件八卦洲岸线总长31.5公里。可利用生产岸线主要分布在南、北两汊的下游。北汊岸线稳定性较差，洲头和部分岸线有生态保护、通道控制等要求。（四）历史文化1、栖霞区在7000年前龙潭地区已有农业氏族聚落。约公元前20世纪至前17世纪区境内出现两大原始聚落其一为玄武湖聚落北起上元门及幕府山南麓经北崮山、迈皋桥至太平门外岔路口其二为东北沿江聚落西起幕府山和燕子矶北临长江东北至龙潭东南之花山。2、八卦洲八卦洲的成洲历史，最早可追溯到南宋时期。据考证，南宋著名的抗金战役--黄天荡大战之古战场黄天荡就在青州(八卦洲的雏形)下游，今天的八卦洲就是由南宋时期的青州演变而来的。，八卦洲为旗人放垦之地。后来，有大量来自安徽无为、江苏邳县等地的贫民陆续迁徙至八卦洲，芦苇遍地的八卦洲也就成了他们开垦耕作、安身立命的场所。至今日，八卦洲已拥有近3.3万人口，耕地面积近6万亩。图3八卦洲自然资源3（五）区位交通1、栖霞区道路网：环状水路:境内有84公里的长江“黄金水道”,沿江有25个大小码头，年吞吐能力达800万吨，货运现已辐射到长江中下游的10多个城市。公路:高速公路3条，“两横一纵”。铁路:境内有华东地区最大的铁路枢纽——尧化门编组站沪宁铁路。航空:沿绕城公路和机场高速公路35分钟即可抵达南京禄口国际机场。2、八卦洲通过南京长江二桥的连结，八卦洲可取得北与328国道、南与沪宁高速公路、312国道、绕城公路的联系，地理位置十分优越。对外交通：一条宁洛高速穿过八卦洲内部交通：环状道路网（主要以一条公交线为主）主干道：主要包括环州路、丽岛路、跃进路等次干道：主要有小江北路等若干条小道八卦洲内道路形成“两横一纵一环”的道路格局。（见图4）（六）行政区划与人口规模1、栖霞区栖霞区辖9个街道尧化街道：迈皋桥街道、燕子矶街道、马群街道、龙潭街道、栖霞街道、仙林街道、靖安街道、八卦洲街道。办事处81个社区居委会、37个村委会。面积355.34平方千米人口45.50万人。2、八卦洲八卦洲现有面积56.4km2，人口近3.3万人，岛内设有一个行政街道，隶属于南京市栖霞区管辖。下设12个行政村，2010年总人口约3.8万人。其中户籍人口33241人，暂住人口4846人（主要从事农业种植和造船业）。城镇化水平约18.3%（城镇人口6951）。2002年后户籍人口增长率约为3.8‰。截至2010年，八卦洲街道人口总数为31558人，口自然增长率为0.88%（见图5）。截至2013年，八卦洲街道户籍总人口32412人，外来常住人口7154人。（七）镇村体系八卦洲行政村人口情况见表1。村名（社区）户籍人口（人）暂住人口（人）农业从业人口（人）非农产业就业人口（人）永宁村220070600980大同村28902401200850长江村21805501200450新闸村30003002000750上坝村27823201700860七里村2602190400900东江村3350200020001000下坝村2210265850510光明村2812242720690外沙村32342807501000五四村1980300500560中桥村189689510680合计311364846124309230图4八卦洲道路网图5八卦洲人口增长图表1八卦洲人口情况4八卦洲于2005年撤镇改设街道，现辖1个镇区、12个行政村。详情见下表2镇区八卦花园社区行政村新闸村、大同村、永宁村、五四村、中桥村、外沙村、光明村、下坝村、东江村、上坝村、长江村、七里村自然村组小沙东村、大柳西村、双刘村、外沙七组、临江一组等40个。（八）社会经济1、八卦洲年份地区生产总值一产二产三产200325583159752204740420042386314960354853552005382351748658131493620064610018700830019100200753900201001280021000200870591209143401615661200988275228994794417432第一产业2010年，八卦洲街道实现第一产业2.93亿元，占总产值27.3％，比2009年增长41.54%。农民人均纯收入13520元，比2009年增加2329元。2010年创建八卦洲现代农业园区，2012年升级为省级现代农业园区。八卦洲是江苏省最大的"野八鲜"生产基地，其中以芦蒿最为著名，八卦洲同时也被誉为"中国芦蒿第一乡"。八卦洲芦蒿口感清香，绿嫩脆直，享誉全国，此前多次被评为省、市名牌产品。2014年成功申注"中国地理标志证明商标"。截至2015年，八卦洲芦蒿种植面积超过2万亩，产量4万吨，产值近1.6亿元。20世纪90年代，大规模的农业产业结构调整使八卦洲成了中国最大的野生蔬菜生产基地。2000年，野生蔬菜种植面积达3.3万亩，以"八卦洲芦蒿"为龙头的八卦洲野菜使八卦洲街道的知名度得到了很大的提高，并大大促进了八卦洲街道的社会经济发展水平。第二产业2010年，八卦洲街道实现第二产业5.75亿元，占总产值53.4％，比2009年增长20.04%。八卦洲街道依托岸线资源，引进民营船舶制造行业，先后有武家嘴船舶制造、华泰船业、蓝升船舶修造、江苏海企船舶重工、南江船业等9家企业来洲投资兴业。街道严格遵循市、区规划要求，不引进有污染的企业，并对行政村所属企业进行整合，统一到大同产业园，园区现有电子加工、食品生产加工、生物肥料、汽车配件、建材等行业企业28家。第三产业2010年，八卦洲街道实现第三产业2.08亿元，占总产值19.3％。比2009年增长19.54%。八卦洲街道服务业主要集中在规划建设的集镇区域，截至2012年有各类店铺210家，经营土特产、电子产品、日用百货、文化用品、建筑装潢 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 等项目。其中，餐饮业有29家。2013年，新增服务业企业21家，其中物流企业3家，批零企业13家，金融企业1家，专业技术服务4家。表2八卦洲镇村体系表3八卦洲2003-2009社会经济一览表5（九）公共设施镇域内服务设施较为完善（见表4），满足居民基本生活需求，但缺少文化、体育等公共服务设施。（十）总结和周围繁华嘈杂的城市化地区相比，八卦洲目前仍保持着农业经济占主导地位的自然田园特色，是南京都市圈中一块难得的“世外桃源”。其西南洲头与江南的幕府山、燕子矶隔江相望，向上游可远眺南京长江大桥，近可观南京长江二桥，是一个可尽览南京大江风貌恢弘气势的理想之地。然而八卦洲现状不是很理想，还需要大力规划改善，发挥它最大的作用。八卦洲地域广阔，但缺乏大型商业设施，交通不便限制人们出行与外部的经济文化交流。二、镇区基本情况表5八卦洲镇区建设用地平衡表类别代号用地名称现状面积（ha）比例（%）人均（m2/人）R居住用地16.7067.548.70R2二类居住用地10.2441.3829.86Rax其他居住用地（幼托）0.923.722.68Rb商住混合用地5.5422.416.16A公共管理与公共服务设施用地5.7523.1416.70A1行政办公用地2.0058.15.85A2文化设施用地1.1004.453.21A3教育科研用地1.7957.265.23A5医疗卫生用地0.8253.332.41B商业服务业设施用地0.441.781.28公共服务设施教育幼儿园1所， 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 2所，中学两所医疗乡级卫生院1个、村级卫生保健站7个；市政设施给水农民自来水普及率、生活用燃气普及率、有线电视入户率均达100%。自来水公司1所，水利服务站1所，天然气设施1座。通信燃气垃圾处理中桥村1个垃圾中转站道路交通设施乡村水泥化道路143公里，实现了"村村通"；表4八卦洲镇域公共设施6S道路广场用地1.85857.515.42U公共设施用地0.0180.070.05总计24.741510072.15（一）各类用地镇区位于八卦洲的南部，主要由郦岛路、五一河路、跃进东路、两横一纵形成镇区。总用地面积24.7415公顷。（见表5）1、居住用地居住用地总面积16.7公顷，占总建设用地的67.5%，人均48.70平方米。住宅分布：镇区居住区为新兴的城镇小区形式，建筑质量与居住环境好。部分沿街住宅为商住两用房屋。沿街、沿河仍多为城乡居民点，以多层住宅和独门独院形式为主，呈带状聚集。居住建筑立面过于单一，简陋。镇区内为居住配套的设施基本齐全，虽规模不大，但已满足居民日常生活需求，较为便利。八卦洲幼儿园（见表5）位于镇区，扩大招生正在筹划中，明年幼儿园班级将扩至24个班。2、公共管理与公共服务设施用地公共管理与公共服务设施总面积5.75公顷，占总建设用地的23.14%，人均16.7平方米。（1）行政办公用地行政办公用地总面积2.005公顷，占总建设用地的8.1%，人均5.85平方米。行政管理建筑主要有1处用地，包括乡人民政府、区人民政府、八卦洲办事处、派出所、司法局等。配套设施基本齐全，镇政府内主要建筑为3-4层，建筑质量好，其他行政管理部门用地零散且建筑层数以2-3层为主，质量一般；行政用地与居民用地混杂布置，造成一定干扰。（2）教育科研用地教育科研用地总面积1.795公顷，占总建设用地的7.26%，人均5.23平方米。教育设施主要有小学1所(见表7）。学校学校占地（m2）班级学生人数教师人数八卦洲中心幼儿园100001975090表6八卦洲幼儿园图5丽岛花园图6八卦洲幼儿园7八卦洲中心小学位于跃进东路，建筑质量好，学生人数也逐年增长。（3）文化活动用地文化活动用地总面积1.1公顷，占总建设用地的4.45%，人均3.21平方米。文化活动用地包括文化站、文化活动中心、全民娱乐、成人教育中心等5个。建筑质量中等，设施齐全。（4）医疗卫生用地医疗卫生用地总面积0.825公顷，占总建设用地的3.33%，人均2.41平方米。医疗卫生建筑有乡级卫生院1个。虽然足够满足人口的健康保证，但设施有待加强。此外，镇区还在跃进河畔设有一处疗养院。2、商业服务业设施用地商业服务业设施用地总面积0.44公顷，占总建用地的1.78％，人均1.28平方米。（1）商业用地商业用地均多分布在沿街两侧，有超市、餐饮、休闲娱乐、杂货店等。（2）零售、批发商业用地集贸市场1个，种类齐全，满足人民基本需求。4、道路与交通设施用地主干道一条：鹂岛路（集镇北路）全长4.1公里，道路宽度约30m。镇区公共交通便捷，有多个公共汽车站。五一河路和郦岛路两条横向道路、跃进东路和新闸村路两条纵向道路形成网状道路。停车场位于主干道集镇北路，有一个公交场站。5、公用设施用地公共设施用地总面积0.018公顷，占总建设用地的0.07%，人均0.05平方米。镇区建有集镇区、中桥村2个垃圾中转站。6、绿地广场用地道路广场用地总面积1.8585公顷，占总建设用地的7.51%，人均5.42平方米。街头绿地稀少，有小型市民活动广场，设有运动器械，满足市民日常活动需求。7、水域及其他用地镇区主要有跃进东路河道、五一河道、双流河道。一横两纵形成镇区的主要水域，部分边缘具有绿化带，但水质还是有待改善。学校学校占地（m2）班级学生人数教师人数八卦洲中心小学150002484060表7八卦洲中心小学图7八卦洲社区医院图4八卦洲道路网图8鹂岛路8第三章、SWOT分析一、优势（一）区位条件优越，交通可达性高八卦洲位于南京长江大桥下游约4km处的江中,南与南京市主城区、北与六合区一江相隔,距离南京市区中心地带约20km。南京长江二桥横跨八卦洲而过,通过二桥的连结,八卦洲可取得北与328国道、南与沪宁高速公路、312国道、绕城公路的联系,其区位条件十分优越。现南京市区有1条公交线路可到达州内（南洲线），约40分钟可到达。同时，六合区也有洲葛线可直达八卦洲。从南京市区通过长江二桥进入八卦洲仅需30分钟左右。在江北新区交通规建设规划中，八卦洲在2030年之前将会有一条有轨电车，联系浦口中心与八卦洲。（二）生态环境优良，气候宜人作为长江中第三大岛,八卦洲四面被长江活水所环绕,2000年长江南京段水质的主要指标均达到国家II类标准,由长江水补给的八卦洲水质也明显优于京市内的秦淮河、玄武湖。八卦洲全岛2002年的森林覆盖率为15%左右,其余则为绿色农作物覆盖。滨水和多绿色的环境特点造就了八卦洲优良的生态环境。八卦洲所在的南京地区气候上属亚热带季风气候区,其多年平均降雨量为1000~1100mm,多年平均气温为15.4"C,年日照总时数为2212.8小时,日照率为48%,干燥度为0.9。由于八卦洲处于长江环抱之中,而南京城区受城市热岛效应影响,气温偏高。因此,八卦洲全年平均气温及夏季气温明显低于南京城区,气候凉爽。（三）自然旅游资源占主体地位.优势突出八卦洲的旅游资源涵盖了《旅游资源分类、调查与评价国家标准(讨论稿)》中的8个主类,共有22个亚类和30个基本类型的旅游资源。在八卦洲37个主要旅游资源单体中,属自然旅游资源类的占21个,具有开发价值的也以自然旅游资源为主。对照国家风景资源分级标准,八卦洲旅游资源单体中属三级和四级的占89.2%,没有特级和一级旅游资源。八卦洲的4个二级旅游资源单体分别为长江三鲜、洲北沙滩地、南京长江二桥和八卦洲岛。二、劣势（一）旅游开发起步晚，影响小在过去,由于长期受长江天堑阻隔的影响,严重制约了八卦洲各方面的发展。八卦洲旅游开发起步于南京长江二桥建成通车后,而多方面条件与之类似的江心洲旅游开发较早,且已形成一定的影响力和知名度。江心洲旅游开发始于1996年,从1999年至今每年均举行一次“江心洲葡萄节”,经过广泛宣传已形成比较大的影响力和知名度。在编制八卦洲旅游发展总体规划过程中,我们发现南京本地就有不少人只知道江心洲而不知道八卦洲,或者错把八卦洲当成江心洲,表明目前八卦洲的知名度影响力相对较小。（二）旅游开发资金投入不足资金投入不足,一方面导致八卦洲目前的旅游开发程度低,现有的大部分景点游客参与性不强两只强调自然观光,不能满足生态旅游重在参与的需求。另一方面也导致八卦洲旅游基础设施不完备。旅游基础设施建设在旅游开发中占很重的份量,它是旅游开发活动的基础。八卦洲的外部旅游交通环境较为完善,连接岛内各景区间的内部旅游小环线还明显缺乏旅游饭店、旅游宾馆及旅游景区的其它配套旅游服务设施还远远没有达到应有的规模和水平。（三）旅游开发的自主性较差旅游开发涉及到计划、财政、旅游、建设、农林、土地、文物、经贸、交通等多个政府管理部门。但由于八卦洲是镇级建制,自身调控手段比较少,旅游开发的自主性较差。在旅游开发过程中需要与各上级政府及其相关职能部门协调的事较多,对一些具体问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,要达到上下一致、互相耦合,还需要一定时间的磨合期。（四）基础设施落后，制约旅游业发展现八卦洲基础设施不完善，如道路不平整，甚至出现断头路；对外交公共通不够便利；商业设施少，没有大型商业建筑；旅馆少，接待能力差等，这些都制约了了八卦洲的发展。9三、机遇（一）江北新区获批，八卦洲将得到大幅度发展酝酿已达4年之久的南京江北新区，正式获批进入“国家级”。八卦洲作为新区的一部分，八卦洲将被打造为打造南京江南、江北“中心花园”，生态旅游业发展潜力巨大。（二）南京地区城市化进程明显加快根据江苏省人民政府近期制定的“江苏省城镇体系规划(2001~2020年)”:今后全省城镇发展要以南京、徐州和苏锡常3个都市圈为战略重点,逐步使人口和产业向各级城镇合理集聚;到2020年全省城镇化水平达到60%左右。可以预见,届时南京地区的城市化水平将明显高于这一水平。南京及其周边地区城镇居民人数的不断增加,必将为八卦洲提供更多消费能力更强的客源。现代人热爱自然、回归自然的需求,以长江自然风光及江滨田园风光为依托,把八卦洲建设成为绿色遍野、环境优美、空气清新、生物多样、植被覆盖率和产氧率高、富有乡村野趣的生态旅游度假区。四、挑战（一）旅游业面临周边的同质竞争与合作为八卦洲带来经济效益的旅游业基础是良好的生态环境，但八卦洲的旅游业面临着同质竞争的危险。南京市拥有众多生态农业旅游资源，全市具有一定规模和接待能力的休闲观光农业景点（区）221个，其中国家级休闲观光农业与乡村旅游示范（区）、示范点15个，省级以上休闲观光农业园区6个、农家乐专业村20多个。其中发展势态良好的有南京建邺区江心洲，南京江宁黄龙岘景区、江宁区谷里街道周村等。能否在保持自身的特色的同时拓展产业方向，提高旅游业的效益，在同周边旅游业的竞争合作中获得稳中有升的地位，成为今后旅游业发展的一个问题。（二）周边城镇对人口吸引力的竞争周边大城市——南京主城的优越生活条件和更多就业机会对于八卦洲劳动力的吸引力必是巨大的，进而造成了八卦洲青壮年劳动力的流失。人口流向大城市这一问题也成为八卦洲今后发展的一大挑战。（三）经济发展和环境保护的挑战在工业化和城市化推进的过程中，发展经济和保护环境必要发生冲突。对于有着相当自然资源的八卦洲而言，可持续发展和生态化建设将是未来必然的发展方向。那么在此之前的工业化进程中，更需要平衡两者关系，在保证经济发展空间的情况下，尽量不对这些不可再生资源造成不可弥补的损坏，为未来发展留下空间和资源。尽管工业、制造业利润较高，但对生态环境和人体健康影响较大，不仅需要直接占用大量土地进行建设，也要间接占用大量绿化隔离用地，支付的环境治理成本高；其次，重化工企业吸纳就业人口少，产生的社会效益低，不利于镇区在较短时间内集聚人口。八卦洲滩涂部分可发展船舶业，但此地又为生态湿地，在处理生态保护和工业发展方面面临着巨大挑战。此外，八卦洲水资源丰富，并种有芦蒿等作为经济作物，但水体污染严重，也成为发展芦蒿种植的一大挑战。如何处理好类似以上矛盾，是八卦洲未来发展过程中必须面对的严峻挑战。10第四章功能定位一、宏观背景（一）国家层面《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》提出在城镇化的过程中要做到把生态文明理念全面融入城镇化进程，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，减少对自然的干扰和损害，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式。“美丽乡村”中国共产党第十六届五中全会提出的建设社会主义新农村的重大历史任务时提出。促进农业生产发展、人居环境改善、生态文化传承、文明新风培育。（二）长江三角洲层面《长江三角洲地区区域规划》以上海为区域中心、以南京和杭州为次区域中心的长江三角洲，通过梯度、跳跃式的推移使得身处其中的每个单元都成为浪潮的收益者。工业由大城市向中小城市迁移，为改善八卦洲环境，发展生态农业旅游业提供条件。（三）江苏省省域层面江苏省委一号文件确定了加大农村改革创新力度、推动现代农业建设迈上新台阶这一主题。构建现代农业产业体系，加快发展森林湿地生态旅游业。（四）南京市市域层面根据上轮《南京市总体规划》规划思路，随着长江二桥连接线、沿江高等级公路的规划建设，八卦洲将成为江北地区的门户之一。八卦洲在南京城镇体系空间中位置突出。二、功能定位（一）定位南京江南、江北“中心花园”，富有乡村野趣的生态农业旅游度假小镇。（二）分析1、南京江南、江北“中心花园”（1）上位规划随着国家及省市“十三五”规划的制定，南京栖霞区八卦洲作为江北新区新市镇，将保护好历史文化以及风土民俗，积极打造南京江南、江北“中心花园”。（2）发展基础酝酿已达4年之久的南京江北新区，正式获批进入“国家级”。江北新区由六合区、浦口区和栖霞区八卦洲街道共同构成，南临长江，北接苏中、苏北，西与皖江城市带相邻，总面积2438平方千米，占南京市域面积的37%。南京政府将江北新区定位为国内一流的转型升级和新型城镇化示范基地。江北新区的发展将为八卦洲带来新的商机和坚实的发展基础。（3）定位分析江北新区必将在未来20年发展为新型城镇化示范基地，从而推动八卦洲旅游生态也的发展。新区人口的增长必将为八卦洲提供更多消费能力更强的客源，成为新区乃至整个南京市人民工作之余休闲娱乐的好去处。2、富有乡村野趣的生态农业旅游度假小镇11（1）上位规划2010年《栖霞区总体规划》指出，将八卦洲发展为以旅游服务、生态农业功能为主的生态岛。（2）资源优势农业资源八卦洲芦蒿是江苏省南京市栖霞区八卦洲街道的特产。如今的八卦洲，赚得了“中国芦蒿之乡”的美誉。栖霞全区380多平方公里，人口不足40万，常年性蔬菜面积却不小，达8万多亩。栖霞蔬菜产业中，以八卦洲芦蒿最负盛名。八卦洲四面环江，气候条件非常适合芦蒿等野菜的生长。八十年代起，八卦洲开始种植芦蒿，2003年芦蒿种植面积已达3.5万亩，年产量达5000多万公斤，销往全国50多个大中城市。近年来，人们开始追求绿色食品，野菜消费成为时尚，在市场的驱动下，八卦洲芦蒿得到了不断的发展，芦蒿年产值达2亿多元，芦蒿已成为八卦洲的富民产业和安民产业。生态资源作为长江中第三大岛,八卦洲四面为长江活水所环绕。2000年长江南京段水质的主要指标均达到国家II类标准,由长江水补给的八卦潍水质也明显优于京市内的秦淮河、玄武湖。八卦洲全岛2002年的森林覆盖率为15%左右,其余则为绿色农作物覆盖。滨水和多绿色的环境特点造就了八卦洲优良的生态环境。旅游资源八卦洲的旅游资源涵盖了《旅游资源分类、调查与评价国家标准(讨论稿)》中的8个主类,共有22个亚类和30个基本类型的旅游资源。在八卦洲37个主要旅游资源单体中,属自然旅游资源类的占21个,具有开发价值的也以自然旅游资源为主。对照国家风景资源分级标准,八卦洲旅游资源单体中属三级和四级的占89.2%,没有特级和一级旅游资源。八卦洲的4个二级旅游资源单体分别为长江三鲜、洲北沙滩地、南京长江二桥和八卦洲岛。（3）现状基础八卦洲地处长江南京河段，拥有大量沿江滩涂湿地，这是周边其他镇区所不具备的优势。现已建成南京八卦洲湿地公园、八卦洲生态公园，八卦洲沙漠风情园等。八卦洲现已大力发展旅游服务业，并形成了以农家乐为特色旅游区。这些都为八卦洲进一步发展更大规模的生态旅游业创造了坚实的基础。（4）发展条件区位优势八卦洲位于南京长江大桥下游约4km处的江中,南与南京市主城区、北与六合区一江相隔,距离南京市区中心地带约20km。南京长江二桥横跨八卦洲而过,通过二桥的连结,八卦洲可取得北与328国道、南与沪宁高速公路、312国道、绕城公路的联系,其区位条件十分优越。现南京市区有1条公交线路可到达州内（南洲线），约40分钟可到达。同时，六合区也有洲葛线可直达八卦洲。从南京市区通过长江二桥进入八卦洲仅需30分钟左右。值得一提的事，在江北新区交通规建设规划中，八卦洲在2030年之前将会有一条有轨电车，联系浦口中心与龙袍，从而更方便市民、游客进入八卦洲。市场条件八卦洲所依托的南京市是江苏省的省会城市,其特殊的区位条件，可以为八卦洲发展旅游赢得广阔的客源市场：南京市和南京都市圈其他城市及长江三角洲的客源市场。该区域经济发展处于全国前列，具有良好的支撑条件。随着江北新区的建设，未来八卦洲与江北核心区域南京主城区的联系将越来越紧密，这也为八卦洲的发展创造了更好的条件，使八卦洲向生态旅游度假村发展成为可能。（5）定位分析农业生态游可成为其主要发展方向。八卦洲现有一个生态公园，多个生态农业园，农庄，农家乐，略成规模，有一定的基础。八卦洲所在的南京地区气候上属亚热带季风气候区,其多年平均降雨量为1000~1100mm,多年平均气温为15.4"C,年日照总时数为2212.8小时,日照率为48%,干燥度为0.9。由于八卦渊处于长江环抱之中,而南京城区受城市热岛效应影响,气温偏高。因此,八卦洲全年平均气温及夏季气温明显低于南京城区,气候凉爽，生态环境、气候远优于南京市区，因此八卦洲可以成为南京市民短假期出游度假的好去处。生态旅游1983年首次提出。十几年来，生态旅游的平均年增长率为20%，是旅游产品中增长最快的部分。与传统旅游相比，生态旅游的特征有：①生态旅游的目的地是一些保护完整的自然和文化生态系统，参与者能够获得与众不同的经12历，这种经历具有原始性、独特性的特点。②生态旅游强调有利于游人的观光质量，又不会对旅游造成大的破坏。③生态旅游可以让旅游者亲自参与其中，在实际体验中领会生态旅游的奥秘，从而更加热爱自然，这也有利于自然与文化资源的保护。八卦洲现有生态资源——滩涂湿地、万亩芦蒿等是保护完整的自然生态系统；其吸引的游客规模在环境承受能力范围之内；并且可以让旅游者亲自参与其中。因此八卦洲具有利用滩涂湿地发展生态旅游。（6）相关借鉴南京市建邺区江心洲江心洲，中国长江下游一河岛，位于南京市境内，面积15平方公里，人口1.2万人，现属建邺区江心洲街道办事处管辖，岛上有三村。被设定为全国农业旅游示范点.应形状像梅子，亦被称为梅子洲。从1997年开始，提出了把旅游业作为新兴产业发展的思路，即面向南京市民，以田园风光、大江风貌的资源为基础，以中低档消费层次为定位依据，以社会投入为主体，以政府搭台搞葡萄节为拉动，走农业和旅游相结合的道路。以发展都市农业来推动旅游业的发展，以旅游业的发展带动农业结构调整。功能定位在农旅结合，集生产与生态、观赏与休闲、民俗特色与娱乐参与为一体的现代农业旅游胜地。如今，八卦洲正被中国政府和新加坡政府合作开发为新加坡·南京生态科技岛。三、城镇发展目标（一）、指导思想牢固树立科学发展观，围绕全面建设小康社会这个根本目标，依托当地的资源条件，积极推进农业产业化、机械化，实现农业现代化。同时增加基础服务设施投入，整合村镇体系，形成布局合理的人居系统，达到经济发展和社会事业全面健康推进。1、产业升级战略大力调整产业结构，第一产业要突出调整农业内部结构，积极推进产业化进程，重点发展以生态种植为特色的农业，实现规模化经营，并开展农产品加工业，提高农产品的附加值；牢固造船业在八卦洲的工业经济主体地位，大力运用高新技术改造传统产业，加快高新技术产业化步伐，推进信息技术在工业领域的广泛应用，提高产品的市场竞争能力；积极培育多种商贸服务的第三产业，提升传统商业、服务业。2、环境立镇战略国务院正式批准的“中国二十一世纪议程”明确提出“可持续发展”的战略。八卦洲镇今后应坚持走“集约效益型”的发展道路，避免重复消耗资源、破坏环境的发展道路。应充分珍惜土地，保护环境，促进经济、社会、环境的协调发展。（二）、发展目标1、经济发展目标计划将八卦洲乡的国民生产总值在2015年—2020年间，年均增长8%，2021年--2025年间年均增长6%。2、社会发展目标2015--2020年人口自然增长率控制在年均5‰以内，2021--2025年控制在3‰以内；三大产业就业人口比例，近期为60∶25∶15，远期为40∶35∶25；逐步普及高中教育，适龄青年受高中教育和高等教育的比例，近期分别为50%和4%，远期分别为80%和6%以上；远期千人卫技人员大于4人，千人病床3张，千人拥有医务人员5人，平均期望寿命75岁以上，参加养老保险100%；规划期末自来水普及率100%。3、基础设施建设目标增强镇区的集聚与辐射功能，加大基础设施建设的投入力度，形成一套高效的管理体系，建成优质的城镇生态环境；13近期内实现100%行政村通油路的目标；镇区自来水普及率近期达到80%，远期达到100%；规划近期建设污水处理厂；规划近期建设垃圾处理设施；规划期末每个中心村设立邮政代办点一所；（三）产业发展规划1、第一产业发展规划按八卦洲乡当前的结构，应以种植业为主体，进一步发展多种经营，加大力度调整种植业内部结构，提高经济作物的比重，增加经济作物的品种和在农业收入中的比重，加强特种农产品的生产优势，进一步提高农产品的商品率。坚定不移地把服务壮大农业生态园作为重头戏。充分发挥八卦洲乡地域方面的优势，在重视发展农业的同时，还要积极发展其相关产业，农作物加工、储藏等产业也要加快发展。要重视技术创新，并根据地方的产品优势，发展蔬菜加工，水果加工等一批农副产品加工龙头企业，可以拓宽农民收入渠道，带动第三产业发展。同时结合农村建设用地的合理归并，对老宅基、废弃地进行复垦，使农田更加规整，以利于农业的规模经营和农村基础设施的发展。同时加强对基本农田的保护，规划严格执行国家保护耕地的政策，镇域村镇体系规划与基本农田保护规划协调一致。确保基本农田的数量质量，全镇基本农田做到定面积、定位置、定质量、定指标、定规划。2、第二产业发展规划洲内工业发展基本饱和，已有不少工厂、造船厂废弃，因顺应经济发展规律，维持原有工业发展，充分利用已开发工业用地。保证现有船舶制造业等工业为经济支撑的同时，减小工业对八卦洲生态环境的影响。3、第三产业发展规划坚持解放思想，放宽政策，市场拉动，吸引发展的原则，创造宽松环境，通过镇区基础设施的大力建设，用旅游业拉动八卦洲第三产业的发展，依据八卦洲诸多休闲山庄，沙漠风情园等景区，拉动旅游业蓬勃发展。同时鼓励境内外各界各类主体进镇开发和创办各类项目，大力发展餐饮业、娱乐服务业，适度发展中介、信息事业，以方便城镇居民生活。引导农村剩余劳动力从事第三产业，吸引农民进入生态园、农庄、农家乐工作。四、规模预测（一）未来八卦洲人口增长的主要影响因素八卦洲镇域人口增长因素按两大块分别考虑：一是镇域人口的自然增长态势及速度总体增长趋势；二是城镇人口的机械增长及速度。随着上位规划的变动，江北新区的发展，八卦洲机械增长率也逐步上升。综上所述，八卦洲镇区人口基数较小，前期进行基础建设，人口增长较慢。根据功能定位，未来多方因素将造成八卦洲人口和镇区人口的快速增加，城镇化水平的稳步提高。（二）镇域人口预测2010年，街道户籍人口总数为31558人。2013年，八卦洲街道户籍总人口32412人。设八卦洲人口年平均增长率为x，得31558·（1+x）³=32412解得x=0.86％八卦洲街道提供截至2010年人口自然增长率为0.88％。根据以上影响镇域人口增长因素的分析，我们预测：到2025年八卦洲人口增长率约为0.87％总人口为：32412·（1+0.87%）12=35962（人）14根据江北新区总规划预测，到远期2030年，随着江北新区的发展，江北新区人口将增长约100万。设江北新区人口年平均增长率为y，江北新区现人口为130万。130·（1+y）15=230（万人）解得y=3.8％随着江北新区人口的增长，处于江北新区范围内的八卦洲人口也应相应增长，增长速度低于新区，因此至2035年，八卦洲人口年平均增长率约为为3％，八卦洲总人口约为35962·（1+3%）10=48329（人）（三）镇域人口城镇化水平预测截止2010年底八卦洲八卦花园社区（镇区）有常住户787户2035人，其中租住户85户212人，2010年总人口约3.8万人。因此，人口城镇化水平为5.36％。截至2012年，八卦洲八卦花园社区（镇区）现已入住1326户，粗略估计城镇人口3429人。2012年，总人口约为3.3万人，人口城镇化水平为10.40％。因此，人口城镇化年增长率为2.52％。我们预测：到2025年八卦洲镇域人口城镇化率为：10.40％+2.52％×13=43.16％随着江北新区的发展八卦洲人口城镇化水平将进一步提高，因此，我们预测2025-2035年，人口城镇化年增长率为3％。截至2035年，八卦洲镇域人口城镇化率为：43.16％+3％×10=73.16％（四）镇区人口预测根据上述预测，得到规划镇域人口及规划城镇化水平：到2025年镇区范围内总人口为：35962×43.16％=15521（人）其中到远期2035年规划区范围内总人口为：48327×73.16％=35357（人）（五）镇区用地规模预测按《江北新区总体规划(2014-2030)》规划，新市镇人均城镇建设用地控制在130平方米以内。八卦洲现城镇村建设用地区为24.7415公顷，人平均建设用地为72.15/㎡预测：到2025年镇区人口为15521人，规划调整人均面积为80㎡，则规划镇区建设用地为124.17公顷。2035年，镇区人口35357人，规划调整人均面积100㎡，则规划镇区用地为353.570公顷。15第五章镇域规划一、镇域规划（一）镇村体系规划村镇体系现状如下表。（见表8）行政村总人数自然村平均人数永宁村227011206大同村313014224长江村273010273新闸村33008413上坝村31028388七里村27927399东江村53509594下坝村24759275光明村305410305外沙村35149390五四村228012190中桥村19857284总计359821141、镇村体系规划根据村庄布局原则，结合八卦洲现状分析，规划形成拥有镇区——中心村——基层村的镇域行政体系结构。根据镇区扩张发展需要，拟将邻近村落并入镇区发展。对纳入镇区规划建设用地范围内的村落，居民点布置在镇区建设中统一考虑，不再安排农村居民点。将现有的12个村根据就近、集中原则（图）调整合并为7个，具体如下：1、长江村七里村距离约1公里，两村总人数都少于3000人，因此将七里村和长江村整建制合并，组建新的七里村，办公地点设在原七里村部；受城镇发展、区位交通和沿江旅游业的开发的影响较大，人口的年均增长率会有所增2、大同村、上坝村相距约1.8公里，服务半径重合较大。人口都约3000。将大同村和上坝村整建制合并，组建新的上坝村，办公地点设在原大同村部；通过调整村级组织规模，减少小村数量，可以有效降低运行成本，也有利于工作组织协调，提高办事效率。3、下坝村和光明村相距1.6公里，整建制合并。组建新的下坝村，办公地点设在原下坝村部；村级组织管辖面积扩大后，不仅可以在更广的范围统筹安排资产盘活、资源开发、项目引进、配套服务，提高资源的利用效率，还有利于在土地流转、项目推进等工作中统一政策，减少矛盾纠纷。4、将永宁村和中桥村整建制合并，同时将五四村北部小江河南岸的1、2、3、4、12组并入（见图10），组建新的中桥村，办公地点设在原永宁村部；通过扩大村级组织规模，可以各展所长、以强带弱、优势互补，有利于加快壮大集体经济实力。5、五四村南部的5、6、7、8、9、10、11组（见图11）并入新闸村，办公地点设在原新闸村部；地处相邻优势，合并更有利于五四村南部的管辖，提高办公效率及使用完善设施的普及