房地产资产评估报告

房地产财富评估报告导语：为接你介绍房地产财富评估报告,欢迎阅读!XXX评估报告ZX评估有限责任企业接受QS股份有限企业的拜托(注:大家能够虚构拜托人),依据国家相关财富评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,依照公认的财富评估方法,对拜托方委估的房地产市场价值进行评估工作.本企业评估人员依照必需的评估程序对拜托评估的财富实行了实地勘察、市场检查与询证,对委估财富在2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反应.现将财富评估状况及评估结果报告以下:一、拜托方与财富据有方简介名称:QS股份有限企业住处:XX区XX大道1154号法定代表人:XXX注册资本:4500万经营范围:饮食供给,国内商业,旅店,舞厅,浴室服务,美容美发,商务服务,礼仪服务,模拟游戏机.二、评估目的为对外投资供给价值参照依照.三、评估范围和对象本次归入评估范围的财富为QS股份有限企业拥有的21幢房产和2块土地使用权.除储运部16幢库房位于XX区XX新村外,委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路订交处,现用于商业经营.委估财富的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”.四、评估基准日本评估项目基准日是2004年7月1日;本评估报告所采用的全部取价 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 均为评估基准日有效财富价钱标准,与评估目的的实现日靠近.五、评估原则依照客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则.在对所有财富进行现场勘探的基础上,合理确立财富的技术状态和参数,力争正确估量委估财富的现时公允价值.六、评估依照1、《土地管理法》和《房地产管理法》;2、国务院1991年第91命令《国有财富评估管理方法》和《国有财富评估管理方法实行细则》;3、中国财富评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范建议(试行)》;4、《财富评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企号《财富评估准则—基本准则》及《财富评估职业道德准则—基本准则》;5、W市政府拟订的基准地价资料;6、W政39号《市人民政府对于宣布W市里土地出让金、租金标准的通知》;7、拜托方供给的产权证明:“W国用(2003)字第157号、第158号、”,“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;8、财富评估业务商定书和财富据有方法人营业执照;9、工程造价信息及房价信息;10、评估人员现场勘查 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 等.七、评估方法依据本次财富评估目的和委估财富种类,采纳不一样的评估方法,对QS企业商业经营用的房子建筑物采纳市场比较法,对储运部库房采纳重置成本法,对土地使用权采纳重置成本法和基准地价修正系数法.八、评估过程本次评估于2004年7月15日至2004年7月21日,包括接受拜托、现场检查、评定估量、评估汇总、提交报告等全过程.主要步骤为:1、接受拜托:我企业于2004年7月15日接受QS股份有限企业的拜托,正式受理了该项财富评估业务.在接受评估后,由项目负责人先行认识拜托评估财富的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的,与拜托方、财富据有方共同商定评估基准日、拟订评估 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 并签署“财富评估业务拜托商定书”,明确两方各自担当的责任、义务和评估业务基本领项.2、现场检查:在财富据有方财富清点的基础上,评估人员依据其填制的财富评估申报明细资料,检查土地的坐落位置、所处的繁荣程度等各项指标,填写现场勘探记录,检查、核实、考证其产权证明文件等资料.3、评定估量:评估人员针对财富种类,依照评估现场勘察等状况,选择评估方法,采市集场信息,评定估量拜托评估财富的评估值.4、提交报告:依据评估人员对委估财富的初步评估结果,进行整理、汇总、剖析,撰写财富评估报告草稿,并与拜托方、财富据有方充分互换建议,进行必需改正,依照程序经本公司内部三级审察后,向拜托方供给正式财富评估报告书.九、特别事项说明1、本次评估结果,是反应评估对象在本次评估目的下,依据公然市场原则确立的现行公允市价,没有考虑未来可能担当的特别交易方式可能追加付出的价钱等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其余不行抗力对财富价钱的影响.2、本次评估结果,未考虑此刻或未来委估财富发生或可能发生的抵押对评估值的影响,提请报告使用者关注.十、评估报告评估基准日期后的重要事项评估基准往后,在有效期内财富数目发生变化,应依据评估方法对财富额进行相应调整.若财富价钱标准发生变化并对财富评估价值产生显然影响时,拜托方应邀请评估机构从头确立评估值.十一、评估报告的法律效劳1、本报告所称“评估价值”是指所评估财富在现有不变并持续经营或变换用途持续使用,以及在评估基准日的状况和外面经济环境前提下,即财富在市场上能够公然买卖的假定条件下,为本报告书所列明的目的而提出的公允估价 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 .2、本报告的附件是构成报告的重要构成部分,与报告书正文拥有同样的法律效劳.3、本评估结论按现行规定有效期为一年,即评估目的在评估基准往后的一年内实现时,能够此评估结果作为底价或作价依照,超出一年,需从头进行评估.4、本评估结论仅供拜托方为评估目的使用和送交财富评估主管机关审察使用,评估报告书的使用权归拜托方所有,未经拜托方允许,评估机构不得任意愿别人供给或公然.5、本次评估是在独立、公然、科学、客观的原则下作出的,我企业参加评估人员与拜托方无任何利害关系,评估工作置于法律监察之下,评估人员遵守职业道德和规范.6、报告所波及的相关法律证明文件,由拜托方供给,其真切性由拜托方负责.7、本报告仅用于为拜托方对外投资供给价值依照,不得用于其余用途,也不视为对被评估单位往后偿债能力作出的保证.拜托人或其余第三者因使用评估报告不妥所造成的后果与注册评估师及评估机构没关.十二、评估结论列入本次评估范围的财富经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元).此中:房子建筑物评估值73,774,378元,土地使用权评估值50,341,179元.十三、评估报告提出日期本报告提出日期为2004年7月21日十四、附件1、房子建筑物评估明细表2、土地使用权评估明细表3、财富评估拜托方许诺函(复印件)4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(2003)字第157号、第158号”5、委估房子所有权证(复印件)“W房字第200205765号,第200205766号,第200205855号,第9900103号”6、财富据有方营业执照(复印件)7、评估机构营业执照(复印件)8、评估机构资格证(复印件)9、注册评估师资格证(复印件)注册财富评估师:XX注册财富评估师:XXZX评估有限责任企业OO四年七月二十一日评估说明及结论剖析一、评估说明(一)对于土地使用权W国用(2003)字第157号的评估1、委估物简介该宗土地位于W市XX大道1542号,北临XX大道,东靠路,西面、北面均紧临商场其余建筑物,地号E-03-17-08-02,无偿划拨,面积7,349.79㎡,属商业三类用地,七通一平,地处XX区商业繁荣地段,交通便利,基础配套设备完美,周边环境优秀.2、基准地价修正系数法 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 :待评估土地使用权评估值=基准地价×时间要素修正系数×个别要素修正系数×节余使用年限修正数×容积率修正系数基准地价:依照W市土地管理局2001年7月拟订的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定,该块属叁级地价,其基准地价为3,330元/㎡.时间要素修正系数:经过对宗地所在地区2001年以来地价变化的检查剖析,从2001年起到现在,委估宗地所在地区地价上升6%,即时间要素修正系数为1.06.个别要素修正系数个别要素标准值要素状况评分面积1较大1.3形状1多边形0.9地势1平展1.2地质1一般0.8一般1适合1临街深度1宽1进深度=7.2÷7=1.031一般1共计77.2个别要素修正系数(4)节余年限修正系数:该地属无偿划拨,取修正系数为1.(5)容积率修正系数:该宗地容积率较高,取修正系数为1.36.(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元3、重置成本法公式:土地价钱=土地获得费+土地开发费+投资利息+投资收益+土地出让金土地获得费:A.土地赔偿费和布置补贴费:该宗地所处地区耕地以蔬菜栽种为主,经过对近几年W市前三年蔬菜亩产值检查,当前年产值为4,500元/亩,依照土地赔偿费和布置补贴费总和不超出土地前三年均匀产值的30倍计算,即4,500×30=135,000元/亩.B.青苗赔偿费:依据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定,青苗赔偿费按单季赔偿,即1,500元/亩.C.土地管理费:依照W价房地字(1995)44号,按土地补偿费、布置赔偿费、青苗赔偿费收取2.6%的土地管理费.土地管理费=(135000+1500)×2.6%=3,549元/亩D.耕地占用税:依照W政(1987)98号文件规定,取耕地占用税为10元/㎡(6,667元/亩).E.新菜地开发基金:依照W政(1994)30号文件规定,取新菜地开发基金为60,000元/亩.F.不行预示费:依照W价房地字(1996)403号文件规定,按征地花费的2%计取不行预示费.不行预示费=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/亩G.土地获得=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646费元/亩=315.97元/㎡(2)土地开发费A.城市基础设备80元/㎡B.商业网点配套费22元/㎡C.公共消防设备配套费3元/㎡D.人防易地建设费14元/㎡E.城市规划管理费1元/㎡土地开发费=80+22+3+14+1=120元/㎡投资利息:土地开发期为2年,利率取6%土地获得费利息=315.97×=39.05元/㎡土地开发利息=120×=7.2元/㎡投资利息=39.05+7.2=46.25元/㎡投资收益:依据待估宗地所在区位,取投资收益20%.投资收益=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡土地出让金:依照W政(2004)39号规定,该宗地属商业三级地段,其出让金标准为1,215元/㎡(40年),考虑该地容积率较高,取容积率修正系数2.99;则土地出让金=1,215×2.99=3,632.85元/㎡土地单价评估值=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85=4,202.26元/㎡(7)土地总价评估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元4、委估宗地综合评估值评估值=(重置成本法评估值+基准地价修正系数法评估值)÷2=(36,341,331+30,885,729)÷2=33,613,530元(二)对于红三楼的评估说明1、委估物的概略红三楼位于XX区XX路西侧,北面与XX商场营业大楼相邻,框架六层,总建筑面积7590.36㎡,1997年建成并投入使用,房产权证号W房字第200205765号,一至三层水磨石楼面,四至五层地面砖楼面,外墙铝塑幕墙,顶棚吊顶,内设中央空调.2、评估方法红三楼现用于商业经营,采纳市场比较法评估比较事例取自2004年7月8日W晨报6月份商务楼价钱信息表A商住两用4000元/㎡XX区B商住两用4000元/㎡XX区C商住两用4300元/㎡XX区要素比较修正系数委估房产与事例比较要素与内容评估对象实例A实例B实例C交易状况交易时间地区要素距商业服务中心距离100979896距公共设备距离100989997道路状况1009810097距对外交通设备的距离个别要素临街地点100999998房子结构资料临街深度100989997(3)装饰及设备比准价钱100676767房子成新率A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,2元/㎡B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,元/㎡C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,5元/㎡评估单价确实定评估单价=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡综合整体土地容积率,设定容积率为3分摊的地价=土地单价÷容积率=4,204÷3=1,401元/㎡不含地价的评估单价=4,296-1,401=2,895元/㎡评估总价确实定评估总价=7,590.36×2,895=21,974,092元(三)各项财富评估值详见评估明细表二、结论剖析委估财富为国有财富,因为历史原由,委估财富原有账面成本不祥或未入账,故本次评估没法联合委估财富原有账面成本进行结论剖析.