土地供给对房地产市场的影响

null土地供给对房地产市场的影响土地供给对房地产市场的影响 null第一节 土地供给及其类别 第二节 国有土地供给方式及现状 第三节 土地供给对房地产市场的影响 第四节 完善土地供给方式第一节 土地供给及其类别第一节 土地供给及其类别一、 土地供给含义 指地球所能提供给社会经济已经利用的各种生产和生活用，以及人类尚未利用和难以利用土地总和null二、土地供给类别 土地供给分为自然供给和经济供给 （一）土地自然供给 1、定义 ：土地自然供给又称为土地的物理供给或实质供给，是指地球供给人类可利用的土地的数量，这个数量包括已利用的土地资源和未来可利用的土地资源，即后备资源。 2、制约因素：适宜于人类生产生活的气候条件；适宜于植物生长的土壤质地和气候条件；具有可供人类利用的生产资源；具有一定的交通条件。 nullnullnull（二）土地经济供给 1、定义： 在土地自然供给和自然条件允许的基础，在一定的时间和地区，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。 null 2、特点：土地经济供给是变化的，有弹性的，但其供给量是有限的。土地在一定范围内也遵循商品的供给规律，即价格上升，土地的供给增加；但必须在土地自然供给限度范围之内。nullnull（3）影响因素： 影响土地供给因素很多，大致可以归纳为四个方面：自然限制因素，经济因素、技术因素和 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 因素。 政府规划对土地供给影响：城市规划对地块的使用有限制、建筑密度、用途的限制等都影响土地供给。第二节 国有土地供给方式及现状第二节 国有土地供给方式及现状一 、国有土地供给方式 （一）划拨供应：在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用无偿交给土地使用者使用行为。 （二）出让供应：将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式有： 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 、招标、拍卖、挂牌。 null 土地市场中国有土地供给曲线 在土地市场中，政府是国有土地唯一的土地供应者，无偿划拨、有偿划拨和土地批租，三种方式土地供给共同构成了土地的总供给。QOP土地自然供给Q1Q2Q3目前，我国房地产用地基本上采用单一的土地出让，一次性支付一大笔出让金。null二、国有土地出让弊端 （一）不利于构建合理的土地价格体系 由于让房地产企业一次性支付完土地出让金，这样必然会增加房地产企业资金压力，而且由于我国土地稀缺性，必然使土地价格大幅上涨。 （二）不利于盘活存量土地 由于历史原因，目前城镇现有国有土地大多数还是原来的无偿划拨，如果现在让这些企业一次性交清土地出让金，是不现实的。因此，要盘活城镇存量土地，单单依靠土地出让一种形式是难以实现的。 null （三）不利于房地产企业持续发展 首先，出让机制不利于盘活城镇的存量土地，使得城镇现有的，能连续出让用于房地产开发建设的土地资源非常有限；加之我国耕地保护、生态保护的形势严峻，单靠“征用—储备—出让”模式，对于解决城镇土地不足问题是不行的。其次，出让机制也在一定程度上抬高了房价，而且也放弃了因城市扩容社会进步带来的级差地租的增加额。第三节 土地供给对房地产市场的影响第三节 土地供给对房地产市场的影响一、土地价格与房地产价格的关系 （一）土地价格 1、含义： （1）在马克思主义经济学和古典经济学中，被认为是地租的资本化。土地价格是为购买土地而支付的货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 （2）土地价格，是指公开市场条件下形成的土地价格，包括土地估价和土地交易两种形式。现实中由于土地市场的特殊性，这种公开市场条件很难完全具备，这种价格也就很难形成。但是，它是一个很好的参照物，为各种价格的比较建立标准。 null 2、特点： （1）土地价格是资本化的地租，是土地权益收益 土地价格通常是由地租和比率的比确定，即： 土地价格=地租/利率 （2）土地价格总体呈上升趋势 由于社会经济发展、人口增加，人地比例不断增大，社会对土地的需求日益扩大，这时土地价格也会不断上涨。 （3） 土地价格有强烈的地域性 由于土地具有不可移动的属性，因此使土地市场具有强烈的地域性，土地价格一般是在地域性市场根据供求关系，形成各自的市场价格。null（二）地价对房价的影响 根据房地产估价理论中的成本法来确定房地产价格的构成。 P=P1+Pc+Ps+Pr+T+R 其中：P——房地产价格 P1——土地取得成本 Pc——开发成本 Ps——管理费用 Pr——投资费用 T——销售的税费（包括营业税、所得税等） R——开发利润null北京、上海土地在房地产总造价中所占比重(%) 从上个表我们可以大致看出来，土地在房地产总造价中所占比重也越来越大。因此，地价上涨时也是导致房价上涨一个因素，房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格，从房地产价格形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。对开发商来说，土地成本是房地产价格主要组成部分。 二、土地供给方式对房地产市场的影响 二、土地供给方式对房地产市场的影响（一）房地产总量不足 目前随着我国工业化和城市化进程不断加快，使大量农民涌入城市，在加上城市居民住房需求，这样我们可以预计在未来几十年里，房地产业必然处于高速发展的趋势。但是，目前我国现行、单一的土地出让机制，在盘活存量土地，不可能对房地产持续、快速的发展提供充足的土地。因此，房地产发展总是处于一种抑制性发展。null （二）房地产结构失衡问题 土地出让制要求房地产开发商一次性缴纳十几年的地租，房地产开发商在开发好后，又会将地价及其时间价值和预期升值一起摊销到每个购房者身上，从而大大增加了房价。一些开发商为了提高利润，有意多开发高档住宅。目前，中等收入者对住房需求比较大，但是开发商热衷于高档住宅开发，使着部分住宅供给较少，结果造成房价不断上升。导致在房地产销售市场上出现高档住宅积压，空置越来越多，经济适用房一抢而空的现象。因此，房地产结构性矛盾是土地出让制度，地价过高逼出来的null （三）土地垄断造成开发商的垄断 由于目前我国大多数地区实行“招、拍、挂”土地出让方式，实际上政府成为土地唯一土地“供应商”然而一些政府为了增加财政收入，不断提高土地出让价格，最后土地使用权就会落入象“万科、SOHO、中海地产”等这样大型开发商手中，在房地产市场中形成垄断，从而不断提高价格，获取巨大的利润。第四节 完善土地供给方式第四节 完善土地供给方式一、实行不变的土地供应政策 一个城市供给，其实可以根据一段时间里居民收入与需求的增长状况与城市扩张的可能，制定出稳定的土地投放 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，并公之于众，这样就可以将由土地政策带来的不稳定因素下降到最低限度。 null 二、土地供给与行政部门适度分开 通过土地供给与行政部门适度分开，使土地供 给行为摆脱财政增加收入因素的干扰。 三、完善土地租赁体系，丰富土地供给方式 完善土地租赁体系（批租、出租和转租）对于营业性质用地尽量使用批租方式；对于原划拨土地改革以及降低普通住宅建筑成本，拉动普通住宅消费。因此，这样不仅解决人地之间矛盾，也有利于国家从源头上引导和调控房地产市场健康发展。