城市土地利用论文：城市土地集约利用与土地供需关系研究

城市土地集约利用与土地供需关系研究 陈先伟1, 辜寄蓉2,杨海龙2 (1.成都市国土资源信息中心,四川成都 610072; 2.四川师范大学 西南土地资源评价与监测教育部重点实验室,四川 成都 610068) � � 摘要:用地供需矛盾在我国社会经济快速发展时代是一个突出的问题。伴随土地集约利用概念的提出, 城市土地的节约集约 利用成为化解建设用地供需矛盾的主要手段。但是由于土地的供给与需求影响因素较多,而且相互之间交错关联, 有必要将土地 供需与土地集约利用作为一个系统来考虑。在充分考虑各要素之间的局部关系与系统整体功能关系的基础上, 构建了土地供需与 集约用地的模拟系统。分析发现,城市建设用地的供给量由城市土地储备量、城市建设用地供需差、城市总体节约度共同决定。建 设用地供给量在土地储备足够的情况下是由建设用地供需差决定的,并与城市总体集约度呈现抛物线关系。通过分析验证,该结 果可为土地主管部门制定供地计划提供科学依据。 关键词:土地集约利用; 用地需求;预测 中图分类号: F293�2� � 文献标志码: A � � 文章编号: 1005- 8141( 2010) 10- 0924- 05 Relationship between Intensive Utilization Levels of Urban and Land Supply and Demand CHEN Xian- wei1, GU Ji- rong2, YANG Hai- long2 ( 1. Information Center of Chengdu Land Resources Bureau, Chengdu 610072, China; 2. Key Laboratory of Land Resources Evaluation and Monitoring , M inistry of Education in Southwest, Sichuan Normal University, Chengdu 610068, China) Abstract: China was rapid economic development.Meanwhile the contradictions between land supple and demand were remarkable. Many schol� ars used different methods to alleviate the contradiction.Accompanied the concept of land intensive use, the method became the primary means to solve the land supply and demand contradictions. The factors were crossing influence between them. It was difficult to analysis the main factor and the binds. The authors made awhole model including the land- use intensity and land supply and demand, studied the various elements of the relationship between the local and overall system. As well as researched the supply and demand restrict by land- use intensity. The prediction results showed that the land supply was mastered by urban land reserves, difference between supply and demand, urban use intensity. When the urban land reserves were sufficient, the land supply and demand was decided by the difference between supply and demand, and had the parabola relationship with urban use intensity. Key words: land- use intensity; land supply and demand; forecast � � 收稿日期: 2010- 08- 22;修订日期: 2010- 09- 19 基金项目:国土资源部百人计划支持项目。 第一作者简介:陈先伟( 1973- ) , 男,四川省泸州人,高级工程师, 主要从事国土资源信息化管理与建设工作。 � � 土地作为人类赖以生存的物质基础和生产资料, 承担着为人类提供生活资料以及生产空间的重任。我 国土地资源在过去几十年的建设和发展中存在严重的 资源高消耗现象,社会经济的发展在一定程度上是依 靠这种高投入获得的。这样的土地利用方式导致土地 资源供需矛盾日益突出。伴随社会经济的发展对土地 资源的需求越来越大, 有限的土地资源与几十年粗放 的土地利用方式导致如今土地资源的严重供不应求, 尤其是建设用地的供给矛盾非常突出, 由此引发了一 些社会矛盾。 土地节约集约用地作为解决土地供需矛盾的重要 途径之一,在化解土地供需矛盾中起到基础性和根本 性的作用[ 1- 3]。由于土地节约集约利用、用地供需矛 盾涉及到的影响因素广泛,既包括社会经济又包括自 然地理方面的因素, 且相互之间的关系非常复杂, 是相 互影响、相互依赖的系统。如何才能在如此复杂的系 统关系中找到相互影响的关键因素和主要问题,关系 到本研究成败的关键性问题, 其研究路径见图 1。 图 1 � 研究路径图 �924� �资源与环境� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 资源开发与市场 Resource Development & Market 2010 26(10) 1 � 土地供需影响因素分析 城市土地需求包括两个方面, 一是经济增长和人 口积聚引起土地需求总量的扩大; 二是经济、社会发展 以及产业结构变化导致土地需求性结构变化。城市用 地需求将随着城市化水平的提高而增加,随着社会、经 济发展发生需求结构的变化。值得注意的是,城市土 地利用、规划政策的变化直接影响城市对土地的需求, 土地的各种用途取决于价格及各种用途所带来的收 入,也取决于法律和约束条件。因此,决定城市土地需 求的因素包括社会、经济、政策等多个方面。我国现阶 段土地供需状况表现为城市用地规模过度膨胀、城市 土地大量闲置、商品房大量空置、普通住宅供不应 求[ 3- 5]的状况。 土地供需属于社会经济系统中的一个复杂子系 统,受多种因素的影响,不仅有来自市场因素的影响, 还包括社会、经济、区位等多方面因素的影响。城市土 地需求的四大决定因素为: 社会因素、人口增长、社会 演化趋势;经济因素,经济发展、城市物质环境更新、一 般经济因素;政策因素,城市规划、住宅政策、土地供应 政策; 区位因素[ 6]。影响城市用地规模的因素主要为 经济水平、人口规模、资源环境三个方面[ 7]。如何解决 城市总体规划中城市用地规模问题主要有三个方面的 观点: 产业需求角度。根据城市性质、职能预测用地 规模。! 制度建设角度。在经济转型期实现由规模到 制度的转变。∀ 市场角度。根据市场的需求确定用地 规模[ 9- 11] ,见图 2。 图 2 � 土地供需影响因素分析图 2 � 因素间的关系分析 2. 1 � 人口、GDP与建设用地需求量关系分析 在城市建设用地的需求预测方法中, 本文采用了 回归分析、自回归趋势模型、线性生产函数、灰色系统 模型、基于恩格尔系数和居民人均占地面积模型、时间 序列的 ARIMA模型等对建设用地需求进行预测。但 最终结果发现, 模拟的结果与实际偏差较少的方法为 回归分析法,因此本文以此构建经济、社会指标进行预 测。本研究选取了人口、GDP 作为预测指标进行回归 分析,其结果见图 3。图 3 中横轴为年份, 纵轴为人 口、GDP、建设用地需求量, 纵轴 3 个指标均为采用极 值法进行归一化处理后的无量纲数据, 极值法处理公 式为: y= x- MinValue MaxValue- MinValue 。 对建设用地需求进行多元回归, 经反复调整后确 定拟合方程为:建设用地需求量= 人口 # 8. 431+ GDP # 10. 156, 其中判定系数为 0. 992,调整后的判定系数 为0. 991,说明人口、GDP 这两个自变量已能够较好地 解释建设用地需求这个因变量。从图 3中可见,建设 用地需求与人口、GDP成正比例增长。 图 3 � 人口、GDP 与建设用地需求量拟合图 2. 2 � 集约度与建设用地供给量关系分析 伴随着城市发展, 人口不断增长和社会经济的发 展,城市建设用地需求量的硬性需求不断增长。但是 在我国提倡节约集约用地的前提下, 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 在单位用地 上有更高的产出率。由于多年累积的粗放式用地导致 我国的土地总体产出水平低,这就要求我们根据城市 的总体集约利用状况控制挖潜与供给的比例关系。当 城市的集约度处于不同阶段时, 土地部门满足城市用 地的需求比例是不同的。结合收集整理的建设用地供 给数据和各年度集约度变化情况, 并采用趋势分析等 方法,分析集约度对建设用地供给量影响系数的关系 见图 4。 图 4 � 集约度影响建设用地供给量关系 城市集约度在[ 0, 100]区间内变化时,城市建设用 地需求量越来越接近真实土地需求量。当整个城市的 �925� 资源开发与市场 Resource Development & Market 2010 26( 10) � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �资源与环境� 土地利用方式粗放, 即集约度较低时城市土地需求往 往超过其真实有效需求, 原因在于城市土地还有较大 潜力可挖。但是当城市土地的利用强度逐渐增加时, 现有的城市建设用地挖潜能力在不断下降, 而此时产 生的城市建设用地需求更接近城市发展需要的真实土 地需求,土地部门可依据这重情况调整城市建设用地 的供给量。 2. 3 � 集约度与建设用地需求量关系分析 土地集约对城市建设用地供需的调节是双向的, 既对供给有影响作用, 又对城市建设用地需求量有调 节作用。国内有学者在这方面做了一些相应的研究, 如徐霞在∃城市土地集约利用对城市土地供需的影响% 提出的提供容积率, 充分利用了城市土地空间,间接增 加了城市土地的供给量。而增加单位土地面积上的资 本和劳动力,可减少人均土地需求量。分析需求与集 约变化关系见图 5。观察需求曲线变化发现, 集约度 在提高前的需求量与提高后的需求量在同一点 Q1的 相对比例关系分别为 A、B两点。其中, A点为提高集 约度前的需求量, B点为同一集约度在提高集约度后 的需求量。图 5说明了在不同集约利用水平下需求的 变化情况。 图 5 � 集约度影响建设用地需求量关系 2. 4 � 用地需求量与供地价格的关系 本次研究中的经营性用地的主要包括住宅和商业 用地两大类。首先与用地量有关系的是供地的价格, 价格可在一定层面上控制土地的供应需求, 且经营性 用地的产出效益大多归属于第三产业的产值。而住宅 用地的供应则受到人均住房面积的影响, 人均住房面 积决定市场上对应住宅的刚性需求量。对比 1996 & 2007年经营性用地需求量与人均住房面积、第三产业 产值、经营性用地供地价格见图 6。分析第三产业产 值、人均住房面积、供地价格发现其与经营性用地需求 量基本呈现线性关系变化,采用多元回归的方法得到 其拟合曲线(图 6)。 2. 5 � 工业用地需求量耗电量、产值、地价的关系 城市工业用地需求主要来自工业用地产出的各个 指标值,年度耗电量、第二产业产值都直接说明了城市 工业用地需求量的变化情况;工业用地价格则在一定 程度上控制着工业用地的需求量。工业用地需求量、 第二产业产值、工业用地供地价格、工业年度耗电量之 间的关系见图 7。从图 7我们可见, 工业用地需求量 与第二产业产值、工业耗电量、工业地价成正比例增长 的关系。 � � 图 6 � 经营性用地需求与三产业产值、人均住房面积、地价格关系 � � 图 7 � 工业用地需求与第二产业产值、工业耗电量和用地价格关系 为了全面比较未来成都市建设用地可能的利用方 式,根据与城市建设用地利用密切相关的指标设计系 统动力学模型, 对模型数据做三个情景假设: 低集约 度发展情景。主要考虑城市在未来的发展模式出现低 集约度的发展模式, 城市总体集约度较低,人口发展模 式按照地方人口规划发展,土地储备量维持在较高水 平,人均住房面积增长较快而土地闲置率则出现上升 趋势。! 适度集约发展情景。在这种假设情景发展模 式下,总体集约度处于适度集约区间内,城市总体集约 度处于较合理的区间内。土地储备量相对于低集约度 发展情景则有所下降, 人均住房面积维持在现有水平 上的 5%范围内波动,城市土地的闲置情况较少,土地 总体利用强度较高。 ∀过度集约发展情景。主要考虑 城市建设用地供给出现低增长的情况。在不断的城市 挖潜过程中促使城市土地集约利用强度过高,城市总 体集约度不断提高, 人均住房面积出现略微下降趋势, 土地闲置率基本趋于 0, 供地价格相对增长较快,城市 用地供需紧张, 主要土地供应都来自城市内部挖潜。 以上三种情景具体参数设计见表 1。 �926� �资源与环境� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 资源开发与市场 Resource Development & Market 2010 26(10) 表 1 � 成都市∃ 十二五%规划 2011 & 2015年预测模型情景主要参数与特征 指标名 低集约度发展 适度集约发展 过度集约发展 总体集约度 介于[ 0 & 25]区间内, 假设其有逐年下降并趋于平稳的趋势,其假设变化曲线见图 5、图 6 介于 [ 25 & 75] 区间内, 并假设其由 25上升到 75并趋于平稳,其假设变化曲线见图 5、图 6 介于 [ 75 & 100]区间内,逐年上升并趋于平稳, 其假设变化曲线见图 5、图 6 土地储备量 维持在 500hm2 左右 300 & 400hm2左右 维持在 300hm2 左右 经营性用地闲置率 5%左右 1% & 3%之间 1%以下 人均住房面积 按照年度 1%的比例增长 维持现有水平 27. 89m2 下降 1% & 3% 经营性用地供地价格 每年下降 1% 保持现有水平 每年增长 8% 经营性用地结构指数 介于[ 0. 34 & 0. 4]区间 介于[ 0. 41, 0. 56]之间 介于[0. 45, 0. 56]之间 工业用地供地价格 保持现有水平 年均增长 1% & 3% 年均增长 3% & 5% 工业年度耗电量 保持现有水平 年均 6%增长速度 年均 3%增长速度 招拍挂比例 年均提高 1. 3% 同低集约度发展模式 同低集约度发展模式 工业用地闲置率 年均下降 0. 1% 同低集约度发展模式 同低集约度发展模式 工业用地结构指数 年均下降 0. 2% 同低集约度发展模式 同低集约度发展模式 3 � 土地集约利用与土地供需关系分析预测 根据设定的情景对模型进行参数调整预测,将获 取模型的主要预测结果及参数进行分析, 为城市建设 用地的未来发展提供依据。主要获取的指标包括集约 度、建设用地供给量、建设用地规模、经营性用地供给 量、经营性用地规模、工业用地供给量、工业用地规模 等指标数据,经反复修正后利用模型进行预测。 3. 1 � 建设用地规模预测 对比三种发展模式发现,低集约发展模式在预测 目标年 2011 & 2015 年间总体建设用地规模比适度集 约发展模式和过度集约发展模式用地水平高 (图 8)。 在 2015 年时达到最大值, 为 508. 313km2。其中, 在 2014年后建设用地规模增长水平趋于平稳。而适度 集约发展模式与过度集约发展模式在 2015年的建设 用地规模分别为 481. 287km2、480. 087km2。在 2014年 后的过度集约发展模式下,建设用地规模要比适度集 约发展模式下建设用地规模低 0. 28%, 2011 & 2015年 过度集约发展模式比适度集约发展模式高 0. 78%。 图 8 � 不同发展模式下建设用地规模对比 3. 2 � 建设用地需求量与有效需求量预测 建设用地的有效需求量是伴随城市集约化发展水 平的发展而不断变化的。在三种不同发展情景假设下 建设用地的有效需求量将发生变化(图 9)。观察有效 需求曲线图发现,在低集约发展模式下建设用的有效 需求量增长较快,呈现直线上升的趋势。201 & 2015年 低集约发展模式比适度集约发展模式和过度集约发展 模式平均增长率高 77. 15%, 说明低集约发展模式会 造成城市建设用地有效需求的迅速扩大; 而过度集约 与适度集约发展模式对控制建设用地规模都起到了相 应的作用,但如果是在过度集约的发展模式下发展会 导致城市居民的人均建设用地面积相对较低。 图 9 � 不同发展模式下建设用地有效需求变化曲线 3. 3 � 建设用地供给预测 建设用地供给量是在城市人口、GDP 产生的基础 用地需求上除去已经产生的建设用地规模, 并根据当 前城市集约情况换算的需求量在土地储备控制下的建 设用地供给量。该量的直接决定因素是建设用地有效 需求量、土地储备量、城市集约度。分析∃十二五%期间 建设用地供给量的预测结果见图 10。观察变化曲线 发现,在∃十二五%期间,供给量的变化与有效需求量的 变化是类似的变化方式, 但总量上减少,主要原因在于 集约对供需的影响是双向影响。既有对供给的影响又 有对需求的影响,而对供给的影响主要体现在土地主 管部门的主观能动性上。土地部门根据城市总体集约 度变化区间确定自己的土地供应计划, 一般情况为越 集约供给较多, 因为此时的需求能真实地反映城市发 展对土地这种特殊商品的需求。分析数据发现,在低 度集约、适度集约、过度集约三种不同的集约发展模式 �927� 资源开发与市场 Resource Development & Market 2010 26( 10) � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �资源与环境� 下,建设用地供给量将分别达到 25. 9064km2、11. 3132 km2、12. 1057km2。 图 10 � 不同发展模式下建设用地供给变化曲线 3. 4 � 三种不同发展模式下集约度与供需关系分析 低集约度发展模式下建设用地供给量占有效需求 量的比例见图 1。其中, 集约度与供给量占有效需求 的比例是经过归一化后的结果。分析图 11可见,在低 集约度发展模式下建设用地的有效需求量不断增加, 但伴随着整个城市的集约度越来越低, 城市建设用地 供给量占有效需求的比例越来越少。但由于总体产生 的需求较多, 所以城市土地的供给量有较大的增长。 在这种情况下, 城市用地容易进入恶性循环中。城市 的用地需求越来越大,土地的供给越来越多, 而土地的 利用水平则越来越低。在土地资源有限的情况下, 这 种发展模式无益于城市建设用地规模的控制,同时也 无法提高城市建设用地集约利用水平。 图 11 � 低集约度发展模式下的集约度与供需关系 在适度集约发展模式下,建设用地供给量占有效 需求量的比例见图 12。其中,集约度与供给占有效需 求的比例是经过归一化后的结果。分析图 11发现,在 适度集约发展模式下,建设用地的有效需求量较少,产 生这种变化的原因在于集约度对需求的影响。在这种 模式下,伴随集约度的变化供给占需求的比例越来越 大,但是由于总的有效需求量控制在一定范围内, 所以 并不会导致城市建设用地规模的迅速扩张。在这种发 展模式下,城市内部的建设用地利用效率越来越高,需 求量也越来越接近真实需求。在这种情况下,城市建 设用地将出现用地规模被严格控制, 但用地效率呈不 断提高的良性循环发展模式。 图 12 � 适度集约发展模式下集约度与供给需求关系 在过度集约发展模式下,建设用地供给量占有效 需求量的比例见图 13。其中,集约度与供给占有效需 求的比例是经过归一化后的结果。分析图 13可见,过 度集约发展模式与适度集约发展模式的变化类似, 且 供给量基本就是城市建设用地的有效需求量。在这种 情况下,由于城市过度集约利用产生的用地有效需求 量下降,导致在整个发展期间城市建设用规模的增长 较慢。但是伴随人口的增加以及社会经济的发展, 城 市土地的利用率过高, 在人口不断增加的情况下人均 建设用地面积不断缩小, 无益于人民生活水平的提高, 同时也不利于我国城镇化水平的提高。 图 13 � 过度集约发展模式下集约度与供给需求关系 4 � 结论 通过分析土地市场中矛盾较为突出的用地供需矛 盾,引入解决土地供需问题的关键因素 集约度,调 控土地管理的关键指标 用地规划, 在分析各因素 与集约度的关系及其在日常土地管理中的表现与作用 的基础上,模拟在不同集约度状态下用地规划与供应 量的变化情况, 构建成都市土地集约利用化解土地供 需矛盾模拟系统,预测了成都市∃十二五%期间在低度、 适度、过度集约三种情景假设下可能出现的用地状况, 为土地主管部门的科学决策以及用地考核提供了科学 依据与基础。 (下转第 936页) �928� �资源与环境� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 资源开发与市场 Resource Development & Market 2010 26(10) 考察该区的动植物组成特点及保护现状, 以及用来研究青海湖 湿地生物群落的发展与演化和进行科学实验, 普及教育, 开展 观鸟、赏鸟等旅游活动[10] , 以丰富人们的知识, 提高人们认识 自然、了解自然的兴趣, 使人们对保护湿地及湿地动物多样性 有更进一步的认识。 3. 2� 加强公众教育, 提高绿色保护意识 加大宣传湿地生态环境知识,让人们了解湿地生态环境的 特性,认识到湿地生态系统的重要性。在开发管理的过程中不 能急功近利给湿地生态环境带来严重破坏, 政府可选出一批具 有深加工和再生产能力的本土企业,从政策上和技术上给予支 持,规模化生产独具特色的旅游品牌产品。要对当地居民进行 教育,使他们具有绿色化行为, 对旅游者持友好态度, 以及对当 地发展旅游业有正确的认识和积极的态度, 并可让他们参与到 本土企业的发展中, 给当地群众的再就业提供机会与便利条 件。社会发展到现阶段, 精神需求、健康需求已经成为广大人 民群众生活的基本需求, 旅游已成为提升人们生活质量的标 志。以游客满意度为基准,以人性化服务为方向,提升从业人员 服务意识和服务水平。在科学合理接待游客的基础上, 借助导 游、路标等对游人进行教育,让游人的旅游行为∃ 绿色化% ,使他 们在休闲娱乐的同时学到知识并增强环保的使命感和责任感。 3. 3� 旅游与防治环境污染相结合 开展生态旅游特别要重视环境保护。政府要加大对生态 旅游的投入,加快旅游基础设施建设, 重点建设旅游道路、景区 停车场、游客服务中心、旅游安全和资源环境保护等基础设施。 依托青海湖湿地生态旅游资源禀赋, 依据保护性的基本原则, 设计好旅游区路线,在湿地生态旅游区内可划出一定面积作为 ∃ 野生动物保护小区%、∃ 珍稀濒危植物保护小区 % 等。旅游区 内的森林防火设施、环境保护设施应与其他建设项目同时设 计、同时施工、同时投入使用,确保生态旅游获取最好的生态效 益、最大的经济效益和最佳的社会效益。 3. 4� 加快旅游基础设施建设, 增加旅游客源市场 建设旅游道路、景区停车场、游客服务中心、旅游安全和资 源环境保护等基础设施, 健全旅游 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 体系, 抓紧制定并实施 旅游环境卫生、旅游安全、节能环保等标准, 重点保障餐饮、住 宿、厕所的卫生质量。加大对旅游宣传推广、人才 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 、公共服 务的支持力度。生态旅游是当今社会较高品位的生活享受, 越 是发达的地区和高收入阶层就越对其感兴趣。要加大宣传力 度,增加客源市场; 要制定周密的宣传计划, 不仅要宣传湿地资 源优势和生态旅游的特色, 还要宣传历史文化; 组织制作精美 的宣传物品,使用以电影、电视为载体的先进传媒手段, 并利用 各种经济文化活动, 努力打造青海湖湿地的生态旅游品牌; 发 挥文化资源优势,推出具有地方特色和民族特色的演艺、节庆 等文化旅游产品,充分体现自然与人文完美结合的原则。 3. 5� 设立生态旅游协调机构, 加强统一管理 1997年经国务院批准, 青海湖被列为国家级自然保护区, 政府对青海湖区域的生态旅游发展态度较积极。但旅游发展 需要各相关管理部门的共同合作, 明确各相关部门的职能职 责,在统一的管理下, 合理规划青海湖湿地生态旅游业的发展; 加大对青海湖生态旅游的监督和管理, 进一步规范行业, 并给 予政策上的支持和保障。此外, 要建立多方参与和协调、有效 规范各利益主体角色行为的管理机制, 为资源的有序利用和湿 地生态旅游的健康发展提供策略和依据。 参考文献∋ [ 1]国家林业局(湿地公约)履约办公室.湿地公约指南[ M] . 北京:中国 林业出版社, 2001∋1- 15. 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