长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估说明

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查范围的资产类型主要有：流动资产、非流动资产（主要为车辆和电子设备）及流动负债和非流动负债。     上述资产评估前账面金额如下：     二、实物资产分布情况及特点     兆嘉公司为房地产开发型企业，其实物资产的种类主要为：开发中的房地产项目，日常办公管理用的电子设备和运输车辆。     实物资产的主要分布及特点：     (一)开发成本     兆嘉公司开发中的房地产项目名为湘橘华府，位于长沙市芙蓉区人民东路延长线两厢，浏阳河东岸，东邻隆平高科技园区、芙蓉区东岸乡望龙村，南至望龙、杉木村，西侧为旺德府建材市场，北至天国度假中心。     项目规划总用地面积387452平方米，总建筑面积1131142平方米；其中：地上建筑面积981142平方米（含住宅建筑面积738068平方米，商业建筑面积190337平方米，教育用房建筑面积28266平方米，文化娱乐用房建筑面积24471平方米），地下人防及车库建筑面积150000平方米（设地下车位5000个）。项目规划建筑容积率为2.53，建筑密度为26%，绿地率为40%。     根据兆嘉公司提供的中方•湘橘华府建设项目申请报告，项目预计2010年4月完成施工前前期准备工作；2010年12月完成所有基础工程；2013年6月完成所有主体工程；2013年12月底完成所有户外工程，配套设施等，全部收尾交付使用。目前整块项目用地还属于生地。     (二)电子设备及运输设备     1、电子办公设备为兆嘉公司办公区域内的电脑、打印机、复印机、空调、会议桌等设备。     2、运输设备为一辆广州本田生产的奥德赛和一辆长春一汽大众生产的迈腾。     三、影响资产清查的事项     本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：     （一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。     （二）纳入本次清查范围的房地产开发项目，土地以《土地所有权证》为准；未办理产权证的，评估人员只对较大面积的房屋进行了抽查复核，在抽查复核无误的基础上以产权持有单位提供的数据为准。     （三）纳入本次评估范围的开发成本湘橘华府项目用地目前还处于生地状态，还未全部完成拆迁和土地平整。在评估日2010年1月18日兆嘉公司正在和当地镇政府协商处理此事，土地完成拆迁平整成为熟地的具体时间不能确定。     由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。     四、资产清查的过程与方法     根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法律规定和公司 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化的要求，按照资产评估委托书所约定的事项，评估人员业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要求，评估负责人制订了资产清查 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，将评估人员按专业分成小组，分别负责流动资产和负债、机器设备和车辆的清查核实工作。     (一)清查组织工作     2010年1月15日评估组3人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。评估组清查核实工作从2010年1月15日开始，2010年1月18日结束。清查工作结束后，评估人员总结了清查核实及现场勘察作业工作成果。     (二)清查主要步骤     1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料；     指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。     2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表     评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。     3、现场实地勘察     依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的购置 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，并通过和设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；对于正在开发的房地产项目进行了现场勘查。     4、补充、修改和完善资产评估明细表     根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。     5、核实产权证明文件     对评估范围内的设备、土地的产权进行调查，以确认作到产权清晰。经过核实，所有土地都办理土地权证。评估是在调查核实房屋等产权的基础上进行的，被评估单位资产不存在产权纠纷的问题。     (三)清查的主要方法     在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。     1、实物资产的清查     (1)对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的全部清查、其他设备清查价值比例超过80%。评估人员查阅和复印了部分采购合同。     (2)对于存货中的开发成本，评估人员全部进行了现场勘查，并拍摄了照片留档保存作为评估的参考资料。     2、流动资产、负债的清查     主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、预付款项、其他应收款科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。     3、损益类会计科目     对于成本及费用的核实和了解，根据历史数据了解期间费用的构成项目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。     五、资产清查结论     经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值相符。     清查结果如下：                                            第五部分资产基础法评估技术说明     一、流动资产评估技术说明     (一)评估范围     本次评估流动资产包括兆嘉公司的货币资金、预付账款、其他应收款和存货。上述资产在评估基准日账面值如下所示：     (二)评估过程     评估过程主要划分为以下三个阶段：     第一阶段：准备阶段     对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表；     第二阶段：现场调查阶段     1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对，然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。     2、现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对2009年12月31日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。     第三阶段：评定估算阶段     1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；     2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定，有针对性地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；     3、提交流动资产的评估技术说明。     (三)具体评估方法     根据被评估单位提供的已经中天运会计师事务所审计审定的2009年12月31日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，按照资产评估准则和《资产评估操作规范意见》的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。     1、货币资金     货币资金全部为银行存款。     银行存款账面值987,505.40元，是兆嘉公司在评估基准日存入商业银行的各种存款，存放银行包括建设银行、工商银行和交通银行，均为人民币存款。     评估方法及举例：     评估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对全部银行存款进行了函证，回函均无疑议。     经核实，确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。     2、预付款项     预付账款账面值错误！链接无效。元，是兆嘉公司在2007年10月支付给中国航空工业第三研究院的规划设计费，因兆嘉公司和研究院之间还在核对之间往来，所以研究院还未给兆嘉公司发来发票。评估人员抽查了原始的付款凭证等资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，故以核实后的账面值确认评估值。     3、其他应收款     其他应收款账面值错误！链接无效。元，是兆嘉公司租赁房屋所支付的押金和员工电信话费、无线网费等零星支出的挂账。     评估人员查阅了原始入账凭证，经核实账面记录金额真实、准确。具体分析欠款性质、数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，据此估计出可能收不回的款项，再从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值。经核实有部分费用挂账性质往来款，在查核属实后，按零确定评估值。     4、存货     (一)评估范围     存货账面值518,772,096.82元，是兆嘉公司正在开发中的房地产项目。     (二)资产概况     ①项目经济技术指标     项目名为湘橘华府，位于长沙市芙蓉区人民东路延长线两厢，浏阳河东岸，东邻隆平高科技园区、芙蓉区东岸乡望龙村，南至望龙、杉木村，西侧为旺德府建材市场，北至天国度假中心。     项目规划总用地面积387454平方米，总建筑面积1131142平方米；其中：地上建筑面积981142平方米（含住宅建筑面积738068平方米，商业建筑面积190337平方米，教育用房建筑面积28266平方米，文化娱乐用房建筑面积24471平方米），地下人防及车库建筑面积150000平方米（设地下车位5000个）。项目规划建筑容积率为2.53，建筑密度为26%，绿地率为40%。    根据兆嘉公司提供的中方·湘橘华府建设项目申请报告，项目预计2010年4月完成施工前前期准备工作；2010年12月完成所有基础工程；2013年6月完成所有主体工程；2013年12月底完成所有户外工程，配套设施等，全部收尾交付使用。目前整块项目用地还属于生地。     项目的规划指标如下：     规划调整完成后，宗地用途为公建、住宅用地。     项目净用地面积：387454平方米     项目总建筑面积：981141平方米（其中：中小学托幼28266.4平方米属于配套设施，不能对外销售，实际可销售面积为952876平方米）     其中：住宅：738068平方米占总建面75.2%（用地：295227平方米）              公建：190337平方米占总建面19.4%（用地：48737平方米）              文化娱乐：24471平方米占总建面2.5%（用地：8157平方米）     可售建筑面积：952876平方米     教育：28266平方米占总建面2.9%（用地：35333平方米）     项目平均容积率：2.53     项目开发计划分三大期进行，其中一期1已拿到预售许可证，1期2预计2009年10月开始施工，预计2010年10月完工；二期预计2010年6月开始施工，2013年6月完工；三期预计2012年6月开始施工，2015年6月完工。至评估基准日，均未开始销售。     ②土地开发状况     土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)和宗地红线内场地大部分平整，尚有几户未拆迁，但不影响一期、二期的开发。     ③区域因素和交通条件     1、区位分析     东岸乡隶属长沙市芙蓉区，土地面积约占芙蓉区总面积的一半左右。过去因交通问题而开发滞后，成为距离中心城区最近的待开发土地，其地理上已处于现居长沙房地产领袖地位的东城片区的区域内。     在人民路拓宽、东延后，项目所在地区已经具备了与中心城区的紧密联系，这使得项目未来能够得以分享东城的较高发展速度和传统高房价地区的市场优势。     东城片区主要由三大组团构成，一是马王堆组团：二是芙蓉区政府组团，三是体育新城组团，及三大组团核心区域的周边辐射区域。地理范围初步形成了核心区：长沙火车站以东，西、北以浏阳河为界，南至劳动东路南厢的狭长区域，行政区域上跨芙蓉区、雨花区。     项目所处的芙蓉区政府核心组团在长沙房地产中占有重要的地位，是长沙楼市发展最快的区域之一。长沙商品房的品质之战是在该区拉开帷幕，长沙楼盘的品质时代也是由这里开始的。众多知名房产开发企业如长房、万科南都等已经进驻该板块。马王堆和万家丽路的专业市场，为该区域楼盘提供了大量的优质消费者，该组团核心现在已经成为长沙市较为成熟的高档住宅区域，并不断向外围发展和延伸。     2、片区经济     长沙市政府“西文东市”战略布局已实施多年，东城片区也发展已经成为一个成熟的批发市场商业区，成为长沙的交通中心、新型工业中心。     东城区总人口约占长沙市人口总量的1/3。经济总体格局为“开发区一市场群一交通枢纽”三位一体构架。其专业市场群落特色尤为突出，片区由16个大市场构成的市场群，如陶瓷建材市场群、汽车汽配件市场群、水果蔬菜批发市场和以高桥大市场为代表的综合市场等，年总交易额在1200亿元左右；长沙火车站、黄花国际机场、京珠高速公路枢纽坐落区内，三种运输方式的货运总量每年约6000万吨，客运量数千万人次。另外，武广高速铁路的新长沙站也将落户东城。武广铁路将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈。     3、区域交通     长沙城市核心路网：四纵六横，其中三纵六横布局东城片区。城际高速、机场高速、绕城高速、京珠高速和规划中的长株潭轻轨枢纽组成的高速路网均在或侧重于东城。     道路通达性较好：道路等级较高、连接快速干道便捷；     市政设施：随着人民路东延，项目用地的市政设施得以完善。目前给水、电力、燃气管线已经到达辐射到人民路东延线两厢。     ④产权状况     该项目已取得《国有土地使用证》，共12本证，土地使用权人均为长沙中住兆嘉房地产开发有限公司，土地总面积为415,195.85平方米，土地用途为综合，土地使用年限为50年，土地使用权终止日期均为2054年7月12日。     (三)市场背景分析     2009年长沙市（含四县市）完成房地产开发投资497.47亿元，同比增长5.95%。商品房施工面积6168.62万㎡，其中新开工面积1777.10万㎡，同比增长45.99%、8.50%；竣工面积1314.71万㎡，同比增长75.16%。     2009年全市新建商品房累计销售1715.84万㎡，同比增长80.97%，其中住宅销售1618.05万㎡，同比增长92.01%。分区划来看，市内五区新建商品房累计销售1276.04万㎡，同比增长87.44%，其中住宅销售1195.03万㎡，同比增长101.13%；四县市新建商品房累计销售439.80万㎡，同比增长64.49%，其中住宅销售423.02万㎡，同比增长70.19%。上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为16.55：1。其中，内五区比值为14.75：1，四县市比值为25.21：1。     新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）：2009年全市新建商品房供销比为0.85：1，其中新建商品房住宅供销比为0.81：1。分区划来看，内五区新建商品房供销比为0.78：1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：1；四县市新建商品房供销比为1.05：1，其中新建商品房住宅供销比为1.00：1。     新建商品房成交金额、成交均价：2009年长沙市新建商品房销售金额为643.46亿元，同比增长91.70%，其中住宅成交金额为574.83亿元，同比增长111.26%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为518.91亿元，同比增长94.19%，其中住宅成交金额为459.55亿元，同比增长117.48%。四县市新建商品房销售金额为124.56亿元，同比增长82.00%，其中住宅成交金额为115.27亿元，同比增长89.65%。2009年长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3750元/㎡，同比上涨5.93%，其中住宅3553元/㎡，同比上涨10.03%；内五区新建商品房（含经适等）均价为4067元/㎡，同比上涨3.60%，其中住宅3846元/㎡，同比上涨8.13%；四县市新建商品房（含经适等）均价为2832元/㎡，同比上涨10.65%，其中住宅2725元/㎡，同比上涨11.43%。     从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为4514元/㎡，环比下跌0.86%。其中，纯住宅挂牌均价为4513元/㎡，环比下跌0.64%。商住两用房挂牌均价为4555元/㎡，环比下跌13.68%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5672元/㎡，环比下跌2.69%；门面挂牌均价为13103元/㎡，环比下跌12.60%。（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。     新建纯商品房供应量分析：2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅各批准预售879.96万㎡、772.31万㎡，同比减少14.84%、13.63%，住宅占商品房批准预售总量的87.77%。     新建纯商品房销售量分析：2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅累计销售1097.66万㎡、1018.00万㎡，同比增长101.02%、119.74%，住宅销售占商品房销售总量的92.74%。从各月情况来看，上半年从2月起纯商品房销售量呈现稳步回升势头，到6月已超过110万㎡；此后纯商品房销售量基本稳定在100万㎡以上（除10月外），8月、11月、12月纯商品房销售量甚至超过了130万㎡，数次刷新长沙内五区月销售记录，下半年纯商品房销售已由回升转为持续火爆。     新建纯商品房销售价格分析     2009年长沙内五区新建纯商品房均价为4357元/㎡，同比上涨1.68%，其中，商品住宅平均售价为4123元/㎡，同比上涨5.54%。从各区情况来看，芙蓉区商品房均价最高，均价达到4960元/㎡；岳麓区商品房均价最低，均价为4076元/㎡。雨花区商品住宅均价最高，均价为4302元/㎡；天心区商品住宅均价最低，均价为3893元/㎡。     2009年12月总体市场商品住宅成交价格指数为173.29点，较上月增长3.48点，今年以来，指数月均涨幅为1.43点。从2009年12月住宅销售的价位结构来看，4000-4500元/㎡价位段住宅销售量居首位，占总销售量的24.30%；大于5000元/㎡价位段住宅销售量次之，占总销售量的20.87%；再次为3500-4000元/㎡、4500-5000元/㎡价位段住宅，均超过总销售量的15%。     整体来看，2009年长沙新建纯商品房月均价在2月达到最高，此后截止6月基本呈下行趋势；7月-9月纯商品房均价波动较小，10月后均价出现快速上扬。新建纯商品住宅上半年基本在4000元/㎡上下波动，7月上涨后，8月、9月有一个回调过程，10月后呈快速上扬态势。2009年下半年长沙房市出现量价齐升的火爆形势。     (四)最高最佳使用分析     最高最佳使用，是估价对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能给估价对象带来最高最佳的价值利用。     估价对象规划及现状用途，根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，与所处区域的配套设施功能及物业自身特点相符，本估价报告中以房地产实现最高最佳使用的方式为前提。     (五)评估程序     1、前期准备     (1)由被评估单位将参加评估的存货资产按评估要求填写清查评估明细表，我公司派人指导清查评估明细表的填写工作。     (2)由被评估单位提供委估资产的产权及其他相关证明文件和原始作价文件。     2、核查原始资料    根据企业提供的资产清查评估明细表，进行核查工作，对账面价值、土地四至、开发程度、建筑面积、结构类型、房地产证明文件等进行核对，发现有漏填或填的不清楚地地方请企业有关部门补齐、填写清楚。     根据申报的存货清查评估明细表，评估人员同企业财务人员、工程管理人员交谈了解工程实际执行情况及工程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性。     3、现场勘查     评估人员按企业提供的符合要求的清查评估明细表、存货清单及宗地状况调查表，由相关部门的管理人员及现场有关人员陪同，进行现场实地查勘。评估人员在现场对土地面积、开发程度进行了逐项详细的记录，并向有关人员深入了解情况。     4、评估测算     根据以上收集到的资料及数据进行分析，选取适当的评估方法进行测算，最后确定计算出评估值。     (六)评估方法     对于开发成本，因估价对象已具有经审定的规划建设指标，具备运用现金流折现法的条件；因估价对象现状为待开发熟地，近期有较多的类似交易案例，适合采用市场比较法。故本次评估分别采用现金流折现法和市场比较法，经分析后选取其中一种方法的结果确定评估值。     1、现金流折现法     现金流折现法是通过将被评估资产预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。计算公式为：     其中：P为存货资产价值              Ai为明确预测期的第i期的预期收益               r为折现率              i为预测期。     2、市场比较法     市场比较法是在评估一宗待估宗地价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该地产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时日地价的方法。     以市场比较法评估土地价格用以下公式：     V＝VB×A×B×D×E     式中：     V：待估宗地价格；     VB：比较实例价格；     A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数          ＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数     B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数     D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数     E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数     (七)现金流折现法计算过程     具体评估过程参见本说明第六部分收益法评估技术说明。     1、估算开发项目销售现金流入     估价对象为商业/住宅用地，规划建设指标是经长沙市规划部门初步审定后下达的控制指标，也符合项目所在区域的市场需要。此次即按照估价对象的规划建设指标及公司的开发销售计划安排估算其开发项目销售现金流入。     各年销售现金流入如下：     2、估算待开发房地产项目的开发成本现金流出     按照估价对象的规划建设指标及公司的开发计划安排估算其开发项目开发成本现金流出。     3、营业税金及附加的预测     营业税金及附加主要包括营业税及与营业税相关的城建税、教育费附加。营业税按预售款的5%交纳，城建税按应交营业税的7%交纳，教育费附加按应交营业税的3%交纳，土地增值税按预售款的1%预缴。预测时，先根据房地产销售款和上述交纳比例测出应交营业税额，然后再根据城建税、教育费附加占营业税的比例计算城建税及教育费附加。     按照税法规定，土地增值税按照预售额的1%预缴，在项目完成开发后需进行土地增值税汇算清缴。     土地增值税汇算清缴计算过程见下表：     注：部分数据预测过程见后文。     经测算，该项目增值额与扣除项目金额的比率小于20%，无需缴纳土地增值税，预缴的土地增值税会在项目结束时退还给公司。     据此预测主营业务税金及附加如下：     4、营业费用的预测     兆嘉公司主要是宣传推广费和销售代理费，根据一般房地产公司的水平进行预测。具体预测数据如下：     5、管理费用的预测     管理费用主要取决于企业管理层的管理模式，分析前三年管理费用的水平，管理费用的构成、及管理费用的增长情况。通过与公司财务经理进行访谈，预测年份由于物价、工资的上涨，管理费用也会随之增加，具体预测数据如下：                                                                                                                                单位：万元     6、财务费用的预测     一般企业的财务费用主要包括借款利息费用、利息收入及金融机构手续费。     兆嘉公司贷款为项目专项贷款，在项目开发期内均可以资本化，本次评估在开发成本中预测。费用化的利息金额很小，而且发生不均衡，本次预测不予以计算。     7、所得税的预测     所得税的计算根据《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定，2009年及以后年度按应纳税所得额的25%计取。兆嘉公司的所得税按照预售款的15%作为基数，按照25%进行预缴，在开发项目结束时汇算清缴。     所得税汇算清缴计算过程见下表：     兆嘉公司未来的预测所得税如下表：     8、折现率     1）企业自由现金流折现率的确定     按照收益额与折现率口相一致的原则，本次评估折现率选取国际上通用的加权平均资本成本（WACC）     公式：     计算过程详见下文，计算结果：WACC=11.80%     2）开发成本折现率的确定     根据资产、负债平衡的原则，我们可以得到下式：     营运资金+固定资产+无形资产=付息债务+所有者权益。     上述计算的WACC是根据付息债务和所有者权益估算的企业投资回报率，同时也可理解为企业全部资产包括流动资产、固定资产和无形资产的收益率。     但是企业单项资产或某类资产的投资回报率与整体资产的投资回报率是存在差异的，全部投资回报率应该等于各项资产回报率的加权平均值，即：     式中：     Wc：为流动资产占企业市值的比例；     Wf：为固定资产占企业市值的比例；     Wi：为无形资产占企业市值的比例；     Rc：为流动资产的期望回报率；     Rf：为固定资产的期望回报率；     Ri：为无形资产的期望回报率。     本次评估根据建设项目经济评价的方法与参数，并结合市场调查情况及房地产行业项目固定资产和流动资金的比例，确定固定资产的回报率为8.67%。流动资产的折现率计算结果如下：     9、评估结果     （八）市场比较法计算过程     市场比较法是在评估一宗待估宗地价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该地产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时日地价的方法。     以市场比较法评估土地价格用以下公式：     V＝VB×A×B×D×E     式中：     V：待估宗地价格；      VB：比较实例价格；     A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数          ＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数     B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数     D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数     E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数     1.选取可比实例     根据估价要求，估价人员调查周口市待估宗地周边地区的市场地价资料，并参照委托方提供的资料，在同一供需圈内，选择相同或相似的地块选取三个可比实例：     可比实例A：雨花区洞井镇牛头村、兴联村([2009]网挂037号)用地交易案例     本例宗地北邻湖南中锴置业有限公司，南临时代阳光大道、新兴村、长沙市国土局统征地，西邻长沙市国土局统征地、新兴村、牛头村，东邻长沙市国土局统征地、新兴村。宗地总面积为234984.80平方米（合352.477亩），其中：道路面积21777.71平方米（合32.667亩），公共绿地13733.75平方米（合20.601亩），出让面积199473.34平方米（合299.210亩）。宗地红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯，红线范围内土地未平整，已完成征地拆迁安置补偿。规划用途为住宅。出让年限为70年。规划指标要求：容积率≤2.0；建筑密度≤26%；建筑高度≤100米；绿地率≥40﹪。其他要求：满足长政发[2005]34号文要求；根据地势情况尽量沿山体坡脚线开发，90米以上等高线的山体严格保护，不可破坏；集中绿地面积不小于1.62公顷，最终位置在总图审查阶段具体确定，保留山体内较好树木；新建高层建筑须在基地范围内主要道路一侧或道路交叉口设置广场，广场面积不小于基地面积5%；套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例应在60%以上。详见长沙市规划管理局2008年11月24日的《规划设计条件书》。     交易价格包括：（1）统征地规划用途划拨价格（包含土地拆迁安置补偿费用、土地转用征收应课税费、规划、测绘、评估等前期费用）；（2）土地使用权纯出让金；（3）实际成本高于划拨价格部分；（4）城市基础设施配套费等。不包括：本次挂牌交易应缴纳的价外税费、挂牌交易服务费。     2009年11月18日，该宗地为湖南东宸智地房产开发有限公司取得。     可比实例B：开福区综合农场渔业分场([2009]网挂031号)用地交易案例     本例宗地北邻长沙市防汛抗旱指挥部、开福区农业林业水利局、综合农场，南邻湖南珠江实业投资有限公司，西邻综合农场，东邻当代置业（湖南）有限公司。宗地总面积为314561.09平方米（合471.841亩），其中：规划路幅面积33062.30平方米（合49.593亩），街头绿地35946.29平方米（合53.919亩），捞刀河风光带12576.17平方米（合18.864亩），有效面积232976.33平方米（合349.464亩），其中教育用地有效面积41679.27平方米，雨水、污水处理用地有效面积11066.32平方米，保留划拨不办理出让。本例为住宅用地面积180230.74平方米(合270.345亩)。宗地红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯，红线范围内已完成征地拆迁安置补偿。规划用途为住宅、教育、雨水污水处理。出让年限为住宅70年。     规划指标要求见下表：     其他要求摘要：建设前请到市文化局窗口办理地下文物保护评审手续     详见长沙市规划管理局2009年7月10日下达的编号为20091026XA2II的规划设计条件书。     交易价格包括（1）统征地的现划拨价格；（2）土地使用权纯出让金；（3）城市基础设施配套费；（4）实际成本高于划拨价格部分（含道路、绿化及教育和雨水、污水处理用地成本）。不包括：本次挂牌交易应缴纳的价外税费、挂牌交易服务费。     2009年10月13日，该宗地由湖南珠江实业投资有限公司取得。     可比实例C：高新区麓谷工业园([2008]网挂004号)用地交易案例     本例宗地东邻湖南科力丰新能源科技有限公司，长沙市土地储备中心高新区土地储备分中心；南临桐梓坡路；西临麓松路；北临长常高速公路。宗地总面积为790042.16㎡（合1185.063亩），其中：道路路幅面积43032.71㎡（合64.549亩）、绿化面积42249.45㎡（合63.374亩）、保护绿地面积154950.32㎡（合232.425亩），出让面积549809.66㎡（合824.714亩）。出让面积中商业用地面积为54980.97㎡（占10%），住宅用地面积为494828.69㎡（占90%）。     宗地现状：红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、供气，红线范围内土地未平整，约124亩土地未完成征地拆迁安置补偿。规划用途为住宅、商业金融、绿地；出让年限：住宅，70年；商业，40年。规划指标要求：容积率≤2.1；建筑密度≤30%；建筑高度<100米；绿地率≥35%。宗地内有一高压走廊控制用地面积11773.1㎡（高压走廊控制用地不得修建永久性建筑）。     其他要求摘要：     ①按划定的山体线保护山体，不得自行封闭，并按道路上线要求设置道路绿化带；     ②须按规划要求投资建设用地范围内道路、绿地和学校、幼儿园、社区管理用房、公厕、垃圾站等配套设施；    ③商业用地须控制在10%以内，并在C2（商业金融）用地范围内建设一家建筑面积不小于50000㎡的酒店。     详见长沙市规划管理局案卷号为20060046GXB2的《建设用地规划定点（要点） 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 书》。     交易价格包括:①储备地的现划拨价格；②土地纯出让金；③城市基础设施配套费；④实际成本（499612319元）高于划拨价格的差额146533563元。不含土地挂牌交易过程中所发生的价外税费、挂牌交易服务费和高压走廊拆迁费用。     2008年6月24日，该宗地由湖南保利房地产开发有限公司取得。     2.比较因素的选择     根据影响地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素     A、交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；     B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；     C、土地使用年限：指土地使用有效年限；     D、区域因素：主要有商业繁华程度、居住社区成熟度、交通便捷程度、环境及景观、公共配套设施完备程度、城镇规划和限制；     E、个别因素：主要有宗地位置、临街状况、地势、地质和水文、规划限制、面积和形状。     3.比较因素条件说明     4.因素修正说明及修正指数确定     交易情况修正：由于土地具有不可移动的特性，土地市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个可比实例，均为“招拍挂”交易市场上的成交价格，故不用对交易情况进行修正。     交易期日修正：若估价对象与可比实例的交易日期有较大时间差异时，随着时间的推移，土地交易价格有较明显的变化，市场价格水平有所波动，则必须进行交易日期修正。     区域因素修正：三个可比实例均为同类地区的交易案例，但所在区位及小环境有所不同，故根据产业聚集度、区域位置、交通通达状况、市政基础设施情况、环境条件等因素找出区位因