商品房销售和物业管理服务中的受托收费亟待规范

《中国物价)2004．12 商品房销售和物业管理服务 中的受托收费亟待规范 随着房地产行业的快速发展，消 费者的投诉也不断攀升，其中一种新 的现象值得关注，目口在商品房销售和 物业管理服务中．商品房开发企业和 物业管理服务企业接受有关方面委 托．代理收取有关费用 (以下简称 “受托收费 )，这一代收过程中存 在诸多不规范现象，直接引发乱收 费。对此，消费者反映强烈，若不加 以规范将加剧房地产市场的混乱．阻 碍房地产市场的发育．最终影响到房 地产业的发展。本文试图对受托收费 进行相关 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 提出规范意见。 一 、 受托收费的界定 受托首先是一种接受委托的行 为，委托又是一种代理行为。商品房 销售和物业管理服务中的受托收费， 是指商品房开发企业和物业管理服务 企业受有关方面的委托，在销售商品 房过程中和物业管理服务过程中代理 收取有关合法费用。实际工作中通常 称之力代理收费。 从理论上讲，房地产开发企业本 来是不存在代收国家行政机关收费 的．因为购房者办理有关税费是向国 家行政机关交纳的，但 《商品房销售 办法》 (2804年6月l El建设部修订 发布，下同)第34条第3款规定： 口 衷建红 “房地产开发企业应当西助买受人办 理±地使用权丧更和房屋所有税登记 手续”．因存在 “协助”关系，受托 (代理)收取国家行政机关收费在现实 中才实际存在。 受托收费具有如下特征：一是收 费的主体是委托单位。二是具有委托 与被委托的合同关系，应签定委托协 议。三是一旦委托成立，受托方以委 托方名义代理收费．委托方承担相应 的责任。 二、受托收费的分类 1按受托收取费用的性质划分主 要有以下4类：①税 (契税、印花 税)；②基金 (商品房公共部位维修 基金)；③经营性服务收费 (如电 费、水费、有线电视收费、管道燃气 收费、供暖费、住房交易手续费 等)；④行政事业性收费 (如房屋产 权登记收费、房屋他项权利登记收费 等)。 2，受托代理收取的行政事业性收 费主要有：①房屋产权登记收费 (含 初始登记、变更登记、转移登记、注 销登记)，其中：对住赛，全国都按 套收费 80元；对住房以外其他房 星+按宗定额收取，分省制定．在江 西省分7档，收费lOCI～2000元。② 房屋他项权利登记收费 (含抵押权、 典权等)，收赞 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 同房屋产权登记 收费。 3．受托代理收取经营性服务收费 《价格)主要有：①水电费、供暖供 气费。主要是住宅小区的物业管理服 务企业受供电供水供暖供气等企业的 委托收取。②有线电视方面收费，主 要是指有线电视初装费和收视费．初 装费一般是房地产开发企业受有线电 视暇务企业委托收取的，收视费是物 业管理服务企业受有线电视服务企业 委托收取的。③房屋交易手续费 (包 括房屋转让手续费和骋屋租赁手续 费)：a．住房转让手续费按建筑面积 收取，其中，新建商品住房每平方米 3元，由转让方承担，不存在代收的 问题，已经代收了的是违法收费；至 于存量住房每平方米6元．和住房租 赁手续费 (按套收取，每套100元) 属住房二级市场的收费，不属于本文 讨论的范围。b．住房以外其他房屋交 易手续费分省制定下达，也不属于代 峻范围。 三、受托收费中存在的主要问越 在商品房销售和物业管理服务过 程中，消费者经常遇到并反映强 {的 乱收费主要集中在以下方面： 维普资讯 http://www.cqvip.com t中国物价)2004 12 1受托收费没有履行委托手续。 目前绝大多数商品房开发企业和物业 管理服务企业在实施 t理收费过程 中，没有被代理单位的委托．更没有 履行严格的委托手续．存在较太的随 意性，因而容易导致诸多乱收费的发 生。一旦出现乱收费投诉，被代理单 位就把责任推给商品房开发企业稚物 业管理服务企业，而商品房开发企业 和物业管理服务企业则把责任推给被 代理单位 这样一种贵任不明确的 关系．又导致双方均从各自利益出 发，唯我所用，尤其是商品房开发 企业和物业管理服务企业借助国家 机关和事业单位的权威，行搭车收 费、自行收费之实，在实际经济生 活中影响很坏。 2受托收费没有做到公开、透 明。受托收取哪些项目，什／厶标准， 向什么范围收取，依据什么等，交费 者一概不知．这就为受托者借机乱收 费提供了可能。如收取已经取消了的 收费，擅自扩大收费范围．擅自将本 应由商品房开发企业交纳的收费转嫁 给购房者承担等屡见不鲜 不公开、 不透明的受托收费往往引发纠纷，导 致购房者投诉不断．无形中叉增加了 社会矛盾舔。 3．收费时间上不规范。主要表现 为任意提前收费。如：①有线电视初 装费、收视费，应在业主人住之后办 理使用手续之时收取，实际操作中未 人住、未使用就要提前交费，购房者 反映强烈。②房屋产权登记等收费， 有的商品房开发企业在签定购房合同 时就收了，这在商品房预售普遍存在 的情况下相当于提前了至少半年以 上。按照 《商品房销售管理办法》第 抖条第2款规定： “房地产开发企业 应在商品房交付使用之 日起 60日 内。将需要由其提供的办理房屋权属 登记的资料报送所在地房地产行政主 管部门”按此规定，房屋产权登记费 最早收费时间也只能是房星交付使用 之时 4．转嫁收费。按规定应由商品房 开发企业交纳的费用，商品房开发企 业借代收之机转嫁给购房者。如：① 房产交易手续费，新建商品房每平方 米3元应由转让方即商品房开发企业 晕捱，实际操作中却转嫁给购房者。 ②房屋勘丈费．袁应商品房开发企业 霹拒．实际操作中却转嫁给购房者。 《商品房销售管理办法》第 条规 定： “房地产开发企业应当在商品房 交付使用前按项目委托具有房产测绘 资格的晕位实施测绘，测绘成果报 房地产行政主管部门审核后用于房 星权属登记”。说明这是商品房开 发企业的应尽义务，其费用不应由 购房者承担。 5．扩大范尉收费。如：①房屋安 全鉴定费．本来是针对有可能是危房 的情况下而且应在房屋所有者或使用 者提出申请后才收取的，代收中任意 扩大延伸到了新建商品房装修之中也 收取。②房星查档收费。按国家规 定．涉及房屋档案利用收费，正确的 概念应是 “出具房地产证明费 ，本 来是针对历史鲁产实施的，结果扩大 到新建商品房也收，新建商品房连档 案都未没有．何来查档费，此为其 一；其二，出具房地产证明费的收费 主体直是经过各级政府批准成立的综 合性、专业性档案馆，而不是国家行 政机关，国家行政机关为购房者提供 涉及房屋产权登记服务除按规定收取 房屋产权登记费之外不得收取其它任 何费用，实际执行中许多国家行政机 关收取了查档费；其三，许多房产交 易市场收取了房基交易手续费后．本 应提供包括查档在内的 “一条龙”服 务，却又收取了所谓的查档费，实属 乱收费。 6．费外加收费用 (或拆分项目变 相增加收费) 如国家 2002年规范 后的住房所有权登记赞每套80元， 含l本产权证．但有些商品房开发企 业却对只发 1本产权证的购房者在8O 元之外叉加收 l0元1本的产权证工 本费。 7．明令取消的项目仍在牧 如 2002年国家发展 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 委员会和财政部 对房屋产权登记收费方式和收费标准 进行规范后，有的地方仍然按规范前 的收费项目收取，无形中增加了许多 乱收费项目。 8不按规定标准代收费 如房屋 产投登记收费在国家 2002年规范后 仍然按规范前的标准执行，严重超标 准收费。再如代收装修垃圾收费，在 一 些地方存在大大超过规定标准收赘 的现象。 9．房屋他项权利登记过程中不规 范收费较多。①房屋他项权利登记过 程中收取了每套＆o元的登记费，另 外叉加收抵押费，这是违反规定的． 因为每套 8O元的登记费已含抵押 权、典权登记。另外还加收他项权证 工本费也是违反规定的，因为每套80 元的登记费已含一本他项权证。⑦房 匿他项权利登记费，按规定应由贷款 银行和房屋所有权人双方承担， <城 市房屋权属登记管理办法》 (1997年 1O月27日建设部发布)第l1条第4 款规定 房屋他项权利登记，由权利 人和他项权利人共同申请 。因此． 费用至少是双方各承担50％，而银行 单方面确定的不平等条款通过代收轻 而易举地实现了。 四、规范受托收费的几点建议 对房地产行业的受托收费．目前 管理 E存在政簧真空，[下转第27页) 日 维普资讯 http://www.cqvip.com ‘中国物价’2004 12 (上接第33页)还没有专门的规范意 见，客观上形成了一个模糊地带，因 此规范这一领域的收费行为已~IJT,容 缓，笔者提出如下意见： 1．严格实行受托收费的书面委托 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 考虑到房地产行业的特殊性 在新建商品房销售过程中和新建住宅 小区物业公司进驻后．许多收费需要 代收．因此需要代收的各类收费要完 善委托手续，建立书面委托制度。书 面委托的主要内容包括：委托代收的 项目、标准及依据，委托收取的范 围，委托收取的掰限 2 严格实行受托收费公示制度= 受托收费者必须在收费地点公布书面 委托书，公布受托的收费项目、标准 及依据。委托收取的范围．委托收取 的期限 这也是髓码标价制度在这一 环节的实际体现。 3．严格实行受托收费许可制度。 根据现行收费许可证制度的要求，凡 实施行政事业惶收费的必须凭收赞许 可证方可收费。因此．受托收取行政 事业性收费，其受托者磐须凭委托者 的书面委托书办理收费许可诬，持收 费许可证方可实施代收。并将代收费 许可证悬挂于收费场所。 4 严格受托收费 收取时点 受托 收取的收费项目的具体收取时点必须严 格规范，受托者不附墟意提前收取。规 5．规范受 -~5o／z赞的具体行为 受 托者不能在委托的项目之外加收项 目，在受托项目的i击定标准之外提高 标准，具体代收行为必须严格限定在 受托范围之内 6．加强受托收费的资金管理。受 托收费的赍金一定要及时进人委托者 的帐户上，不能在受托者的帐户上． 更不能存在个人的存折上。要对受托 收费的资金制定严格的管理制度。 7．加强对受托收赞管理的珐制建 设 房地产行业的受托收赞是一个新 的收费领域，在销售商品房和实施物 业管理服务过程中存在的受托收费也 是一个新的收费环节，应当纳人【陡费营 理的范畴，要制定相关的法规予以规 范。近期可制定一个受托收费方面的管 理规定，长远可通过法律法规规章的修 订予以落实 同时加强对受托收费的管 理监督，价格、财政、房管、±地等部 门强化各自 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 范围内的监管，落实各 项行之有效的管理制度。 (作者单位：南昌市物价局) 西 维普资讯 http://www.cqvip.com