房地产调查并购方法

1 调查并购方法 2 内容提要 „ 本课程主要分为两个部分：1、资产并购方法；2、尽职调查技术。 „ 资产并购方法主要介绍了资产并购的概念、方式及法律等问题做 了分析说明，以及对交易结构的设计阐述。 „ 尽职调查是资产并购实务中的重要环节。本次首先对尽职调查的 渊源与其在并购交易中的常见的陷阱做了介绍，并对其在PAM中 的实际应用做了详细介绍。 3 第一章 资产并购方法 4 第一节 资产并购的概念 5 一、并购(M&A)系指合并(Mergers) 与购入 (Acquisitions) „ 理论上,并购的主要用途是增进企业在某一领域保持或增强行业 竞争地位。 „ 实际上,HI-AMC的项目发展就是通过不断的并购获得不良资产 的重整权利和利益。 „ 如果不需买断资产即可进行资产管理并获益,HI-AMC何乐不 为？ „ 这是HI-AMC与一般开发商之间最大的区别。 6 二、并购的方式和要点 1.股权并购 2.资产并购 1）资产边界和内部问题复杂，交易程序复杂，周期长； 2）HI-AMC付款压力大，资产重整后需再次转手，税费高。 因此，合理付款条件及能否实现杠杆收购是决定大型资产并 购的关键因素。 3.资产并购转化为股权并购 1）股权转让程序相对简便可提高交易效率； 2）先期以股权介入可控制交易过程。 7 三、与并购有关的几个国际概念 „ PE （Private Equity Fund）投资于非上市公司股权或上市公司 非流通股权，通过公司重整（资产或业务重组）在股权增值后 获利退出的生意模式。通常资金来源于私募或公募基金。 „ LBO （Leveraged Buy-out）即杠杆收购，又称融资并购，举 债经营收购（美）,是一种企业金融手段,就是收购方按照杠杆原 理，以少量自有资金，依靠债务资本为主要融资工具来收购目 标公司。 „ VC (Venture Capital)风险投资或创业投资，简称“风投”或“创 投”，生意模式与PE类似，以股权方式投资介入未上市的创业 型企业，并在上市后获利退出。 8 第二节 项目并购法律问题 9 一、关于区域和土地性质问题 „ 区域问题 开发区商业地产有的几乎是零地价，估价法可以为我们的定价提供 信心，说明潜值地区应是我们的选择，而在显值地区的潜值项 目，要么法律关系比较复杂，要么成本偏高，应该慎重对待。 „ 产品问题 SOMOCO以商业地产为专家，特点在SOMOCO产品将项目规模 扩大从而综合降低了成本。而容积率在1.0以下的适合作单纯商铺 的项目在各地以区域业务为主的发展商都可应对，所以也不是 SOMOCO的收购对象。所以，SOMOCO必须以综合体为目标项 目，而不会出现单纯MO的情况。 „ 土地性质问题 尽管SOMOCO以商业地产为专家，土地性质可以是商业服务业大 类内的大多数细项，但也应注意不适合零售的土地性质定位。 关于项目并购与开发相关名称标注影响研究.doc 10 二、关于周期和法律问题 „ SOMOCO追求快速度，也要避免过分追求单个项目的绝对快速 度。只要项目交替启动的 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 衔接安排得当，每个项目都在18 个月以内完成就很好了，不一定非追求6个月就可以完成的项目。 „ 而处理法律问题的原则应是可以保证简便处理和迅速启动，带 有不确定性和似是而非问题的法律风险绝对不能盲目收购项目。 11 第三节 项目并购交易结构 12 一、资产并购中面临问题 1、资产收购必须解决法律、技术、经济三个方面的节点问题； 2、SOMOCO理论体系日益健全，对项目经济分析和市场判断可 快捷、清晰地获得结论，影响收购的关键其实是技术、法律方 面的结点问题； 3、受项目普遍存在复杂而各异的各种技术、法律结点问题的影 响，目前各地在项目拓展中交易速度较慢，应该通过设计科学 的交易结构，达到提高效率之目的。 13 案例分析—凯罗酒店 一、项目概况 1、土地部分 土地使用人：天津凯罗房地产开发 有限公司 土地面积为13090.17平 米， 转让部分10000平米。 2、建筑物部分 主楼18803.85平米，已取房产证。 附属楼：原批复方案与对方表示的 方案存在差异。 对方表示转让部分总建筑面积 26124平米。 二、交易结构安排 14 二、参与交易各方 „ 目标公司：资产项目公司 „ 转让方：原股东 „ 受让方：HI-AMC 及合作伙伴 „ 金融机构：银行或其他金融中介机构 „ 咨询公司：HI-AMC下属专业咨询公司 „ 专业顾问：律师、会计师、工程师等专业人员或机构 15 三、一般交易结构 协议一、股权转让框架协议 /项目合作框架协议/合作意向 书 协议二、资金共管协议/资金托管协议 协议三、项目技术咨询/前期委托管理 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 /协议 协议四、股权转让合同/增资入股协议 协议五、公司重组法律/财务及其它专业顾问协议 HI-AMC在完成资产管理目的后获利退出，转让价格原则 可参照净资产值，HI-AMC退出公司 . 16 第二章 尽职调查技术 17 第一节 尽职调查概念及分类 18 尽职调查的概念 （一）起源与概念 起源：尽职调查（Due Diligence）这个概念起源于英美法。最 早是用于对证券市场上投资人（股东）的保护。 演变：后来被移植到企业并购等交易中来，而在并购交易中， 如果当事人没有进行或没有做好尽职调查，则要自己承担未彻底 了解企业状况所产生的风险，也就是说，和在证券法中的原始含 义不同，这里“尽职”的对象，不再是第三人（投资者），而是买 受人自己。到目前为止，尽职调查已经广泛地应用在并购交易实 践中。 常见的尽职调查有：1）财务与税收调查；2）法律关系调查；3） 市场与战略调查。 在PAM中不同的并购方式、侧重点不同。 19 尽职调查的种类 1、根据执行调查的主体进行分类 a、买受人执行的尽职调查； b、出卖人执行的尽职调查 区别： 买受人执行尽职调查的目的在于了解和避免风险以及确定价 格；出卖人执行尽职调查的目的则往往在于了解企业的现状以 及控制将向买受人提交的信息的内容及形式，其中也可能不乏 粉饰的目的。 2、根据调查的时间进行分类 a、缔约前的尽职调查；b、缔约后的尽职调查 20 尽职调查的种类 区别：前者的目的主要在于风险调查和确定合同价格；后者的 主要目的在于对买卖价格的调整和变更。 困境：但是在PAM并购中有很多风险在缔约前很难解决、或者 出卖人拒绝买受进行尽职调查、或者尽职调查需要很长的时间解 决（如土地变性，产权细分等）。 解决措施：我们在设计交易结构时运用了项目建设（前期）委 托管理合同/协议，提前介入项目并购，在正式股权收购前进行 前期技术、法律问题开展工作。 21 尽职调查的种类 3．根据调查的内容进行分类 a、法律关系调查；b、税务调查； c、财务调查； d、商务调查； e、环境调查； f、人力资源调查。 但是不同的并购交易，除了基础性的尽职调查外，还各有不同的 侧重点，调查的具体内容，也会随交易的形式、企业的经营领域 等而有差异 22 第二节 尽职调查功能 23 特别强调的几项功能 1、瑕疵调查 房地产在开发过程中的环节复杂，在形成低效前或者低效后存在 着的瑕疵。房地产所涉及的法律、政策问题比较复杂，而且房地 产的地域性很强，不同区域的政策也有差异。如：土地政策、规 划政策等。 2、风险调查 通过尽职调查最大限度地了解并购对象，减少 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 执行后买 受人的不确定风险。企业买卖中的风险不仅包括并购对象可能具 有的瑕疵，其他的方面，如a、项目是否符合海贸综合体；b、在 今后操作过程中是否存在政策障碍，c、项目并购是否存在其他风 险（如政治、政策、未来发展方向的变化）等等，都是我们事先 应明确的。 24 尽职调查的功能 3、价值确定 房地产的价值构成比较复杂，只有通过详尽尽职调查才能准确做 出报价。如，土地出让金交纳 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，补交土地价格标准，在建工 程中的配套费用交纳情况，与项目建设有关的合同、付款情况及 并购后是否继续履行情况等等。 而往往在交易意向阶段的最终价款一般是在确定了议价基础后通 过协商来确定，但交易价款往往不是一个固定的金额，而且也往 往无法在签订收购合同时就准确地定出最终的金额。 4、证据保存 尽职调查主要是“书面审”，对有关的文件、单据进行调查。其过程 是一个保存和整理证据的过程。另外，在具体操作上，通常如果 尽职调查的人员对有关的调查事项有疑问，也应当一律以书面形 式提出问询。而同时也应当要求有关的回答以书面的形式作出。 25 拍卖法中关于瑕疵的基本规定 1、瑕疵请求原则 竞买人在参与竞买前或参与竞买时,有权知道他应该知道的拍卖标 的的缺陷,如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了,当他成为实际买受人 时,就可以因此为自己所受到的欺骗和损失主张权利。 解释说明：在拍卖前拍卖人有权要求委托人应如实向拍卖人说明 拍卖标的瑕疵，拍卖人应如实向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，竞 买人对已告知的瑕疵丧失请求权。如果瑕疵是显而易见，买受人 可以自己发现的，委托人、拍卖人对此不负担保责任。 2、瑕疵请求权的障碍 a、委托人、拍卖人无过错；b、买受人的过错；c、声明不保证。 3、瑕疵请求规则的效力范围 a、谁知晓谁负责；b、拍卖人先行负责。 26 第三节 常见陷阱 27 企业并购中常见的陷阱 （一）信息陷阱 买卖双方在信息了解程度存在较大的不对称，这是在中国实施并 购的最大陷阱，信息的收集和分析是十分必要的。 （二）或有负债陷阱 如，行政、工商、税收、土地、环保等各种行政机关的规费和税 收，临水、临电、设计、工程费等帐上都没有的欠费也会出现。 其他隐性的债务和项目之外股东本身的债务。 28 企业并购中常见的陷阱 （三）财务陷阱 由于会计政策具有可选择性，企业财务报告往往具有局限性，不 能反映或有事项与期后事项，不能反映企业所有理财行为，如相 互抵押担保融资、债务转移、债务重组。 （四）制度陷阱 房地产资产管理行业与制度密切相关，而且我国在制度上立法不 完善，各地区立法存在差异性，同时我国兼并立法滞后的问题非 常突出，目前尚无企业兼并的基本法，相关法律立法的角度不 一，缺乏应有的权威性。目前对企业并购中的尽职调查没有相应 的制度约束。 29 第四节 尽职调查实务 30 尽职调查的具体操作 （一）准备阶段 在尽职调查前通常要完成以下几个方面的工作： 1、保密约定 在具体的调查进行之前，我们首先要做的就是作保密约定。通 常我们是承担保密义务的人，包括具体执行尽职调查的专业人 员，如律师、会计师等。 2、调查内容和相关规则的确定 根据不同的并购对象确定我们尽职调查的主要内容，起草目录 以便出卖人提供具体的材料。不同的并购对象有针对性提出调查 内容，既要详尽，又要有侧重点，以便提高工作效率。 3、专业机构的选择 31 尽职调查的操作阶段 根据我们的投资发展部工作手册，在实际工作中我们的尽职调查 一般分三个阶段。 a、调查项目基本情况： 我们在搜集项目信息时所要调查的基本资料，主要有： 1）历史背景及低效形成的原因； 2）项目所有人状况及其企业股权结构； 3）土地的基本概况，如：土地面积、用途、性质、主要经济指 标等。 4）建筑物的基本情况，如：建筑面积、建成年份、结构形式、 设计用途、使用状况及手续状况等。 5）合作方式，包括合作条件，转让形式，付款方式等。 32 尽职调查的操作阶段 根据项目基本资料情况对项目收购价值进行初步判断，确定是否 具有继续跟踪的价值，在此基础上对项目详细资料进行调查。 b、详细调查项目的情况 我们在此阶段可根据不同的并购对象有针对性设计调查内容，主 要调查内容： 1、公司设立文件； 2、土地相关资料； 3、建筑物相关资料； 4、财务资料。 33 1）公司设立文件； „ 股东协议及其所有修订版本 „ 公司注册资本金缴纳证明(公司的验资报告、资产评估报告) „ 公司章程及其附件、章程的修改或补充 „ 房地产开发企业资质文件（包括资质证书及资质年检表） „ 《企业法人营业执照》 „ 公司税务登记证 „ 公司为其他单位提供的担保（保证、抵押、质押）的清单 „ 项目公司贷款卡信息； „ 公司的税务登记证（国税及地税） 34 2）土地资料； „ 政府部门对该土地利用的规划条件 „ 土地利用要求，包括该主体建筑物的性质、附属建筑物的性质及 平面布局、建筑密度、容积率、建筑物层数、高度、建筑间距、 建筑退后要求、停车场的大小、停车场建设要求、绿化比率、建 筑体型、色彩与周围环境的协调、主体建筑的装饰要求、建筑场 地平整标高、出入口方位、基础设施完成年限、建筑项目完成年 限等。 „ 国有土地使用权出让合同 „ 《国有土地使用证》 „ 缴付土地使用权出让金及契税的发票、证明 „ 土地的抵押情况或其他性质的他项权益 35 3）在建工程资料或房屋建筑物资料 „ 项目审批及现状之情况说明 „ 投资计划及立项的政府文件 „ 审定设计方案通知书 „ 规划部门对各阶段（方案/单体）设计的批复 „ 项目工程设计图/蓝图/平面图 „ 与工程相关的各类合同和合同履行情况 „ 工程质量检测报告 „ 建设用地规划许可证 „ 建设工程规划许可证 „ 建筑工程施工许可证 „ 销售许可证 „ 房屋产权证 „ 大配套证明 „ 其他，如：工程抵押、担保情况 参照工程师尽职调查技术 36 4）财务资料； „ 公司应付帐款清单，包括单位名称、金额、期限、担保方式等 „ 公司应收帐款清单，包括欠款单位名称、金额、期限、担保方式 等 „ 公司最新的财务报表：资产负债表、损益表及现金流量表 „ 年度审计报告 37 C、组织尽职调查 2.1成立调查小组，投资发展部总监任组长，成员有：受委托的律师 和会计师、投资发展部全体人员、工程部门资深经理； 2.2委托律师和会计师事务所； 尽职调查是现代企业并购环节中重要组成部分，直接关系到并购 的成功与否。在实际操作中，寻找“信得过”的中介机构是防范陷阱 的首要一步。 2.3明确调查内容 因此，律师尽职调查的工作范围必须明确。我们应当根据具体项 目和交易的性质、交易目的、交易时间表、工作成本、对被调查 对象的熟悉程度等具体个案因素，与律师共同协商明确调查范 围，并在律师聘用委托协议书中约定调查范围、委托目的、工作 时间、委托事项或调查范围变更等内容。 可根据我们的问卷针对不同的项目列出有侧重点的内容。 38 C、组织尽职调查 2.4调查过程 第一步，是一个求证的过程， 假定被调查对象或委托人所提供的资料是准确、真实和完整 的； 第二步，对或有事项进行调查的过程； 第三步，提供风险评价和其中不能事项提供解决方案。 2.5将尽职调查中间结果即时统计分析，确定下一步调查计划，同 时汇报调查进展。 2.6汇总调查成果 尽职调查工作结束后，由受委托律师和会计师分别出具尽职调 查报告，其中内容包括调查的结论，调查的方法、调查的具体 内容、所存在的疑问。并购发展部根据其中要把问题分类一一 列出，分析每个问题的风险，提出自己的 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 和结论。 泰华项目律师调查报告 泰华项目会计师调查报告 39 四、小结 尽职调查技术是房地产并购业务中的重要环节，尽职调 查的好坏直接关系到项目并购成功与否。 今后要进一步完善我们尽职调查技术，主要有几个方面： 1、尽职调查的内容； 2、尽职调查的组织； 3、尽职调查的效率。 40 第三章、项目收购案例 ----“约定条件收购（Conditions Agreed Acquisition，CAA）” 41 青岛项目收购案例分析 一、交易各方 1.目标公司：青岛亿达置业有限公司 2.转让方：济南泺非房地产开发有限公司/深圳华银达投资有限公 司 3. 受让方： HI-AMC 4.咨询公司：HI-AMC下属天津公司 二、“约定条件收购”方案的主要内容 青岛项目主要是销售许可证及工程债务情况的落实，再按照事先 约定的条款交易股权、解决债务，在转让方对目标公司资产和权 益先行整理达到受让方要求的同时，双方共同委托银行进行资金 托管约定受让方的收购义务。 42 青岛项目收购案例分析（续） 三、“约定条件收购”的交易结构 1、股权转让框架协议 (已签署) 2、资金托管协议 (已签署) 3、技术咨询及项目委托管理协议(已签署) 4、转让方承诺函(已签署) 5、抵押担保合同(待签署) 43 四、“约定条件收购”的交易程序 1、初步调查，搜集资料----投资发展部进行技术调查并提出交易方 案； 2、尽职调查，清产核资——律师、会计师、工程师进场出具相应专 业报告； 3、签订股权转让框架协议----同时签订资金托管协议； 4、签订技术咨询及委托项目管理协议----咨询公司开始项目方案设计 /产权测量/工程检验/规划报建，尝试解决结点问题； 5、转让方出具担保承诺函，对或有债务风险进行担保； 6、在框架协议约定条件具备后签署正式合同报批及实现股权交割； 7、在受让方继续向目标公司提供债务清偿借款时办理房地产权证的 它项权登记手续。 44 青岛亿达置业有限公司股权收购交易路径图 股权转让约定 交易节点 风险分析 对应约定 第 一 步 框架协议： 清产核资 节点问题的约定 股权转让条件和 付款 缔约方各自行动 管理交接 表外事项的承诺 其他 4个月 约定股权转 让对价的共 管时间 1、提前介 入的费用 2、压缩复 工时间 3、政策风 险 技术咨询及 项目管理 合同： 明确费用 明确承担 派驻人员， 45 股权转让约定股权转让约定 交易节点交易节点 风险分析风险分析 对应约定对应约定 1、销售许可 证成功领取 2、工商变更 3、管理交接 触发条件 签署80％部分的 股权转让协议 （工商进件） 并支付100万定金 z在债务未明确金 额的情况下收购了 公司 z支付了购买剩余 20％股权的定金 z现场完整风险 z重要文件没有交 接 z其他实物资产交 接 z证照交接不全， 影响施工进展 z债务清理不及时 z表外资产 1、约定首付股权 转转让款多推 少补 2、约定债务清理 启动时间 3、各方认定的工 程检验报告 4、各方认定的文 件交接清单 5、各方认定的资 产清单 6、各方认定的建 设手续清单 7、表外资产归属 约定 第 二 步 46 股权转让约定股权转让约定 交易节点交易节点 风险分析风险分析 对应约定对应约定 股权转让结算协 议收购20％股权 并支付全部结算 款 债务清理 达成三方 协议 触发条件 新生债务 和解困难 涉诉事项发 生 z对亿达大厦 设定它项权 z对方保证不 因债务影响施 工的约定 z优先支付新 生债务的约定 （包括工程、 税务等等） 第 三 步 投资后管理 或有债务 或有诉讼 母公司担保 个人担保 第 四 步 47 谢谢