中华人民共和国城市房地产管理法释义

中华人民共和国城市房地产管理法释义第一条【立法目的】为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。第二条【适用范围及概念解释】在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。［条文注释］本条第一款是本法适用范围的规定。本条第二款是房屋、房地产开发、房地产交易法律概念的规定。这里所指的城市和城市规划区，是指《城市规划法》第3条界定的概念，即所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。本法适用三种行为：（1）房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（2）房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。（3）实施房地产管理，房地产管理是法律规定的国家机关对管理相对人从事的房地产开发、房地产交易活动以及房地产权属等实施的行政管理行为。［参见］《城乡规划法》第3条第三条【土地使用制度及例外】国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。［条文注释］本条是关于国有土地有偿、有限期使用制度的规定。本法确定的国有土地有偿、有限期使用是国有土地使用的基本形式，划拨国有土地使用权是国有土地使用的特殊形式。所谓“有偿、有限期使用”，根据本法规定，是指国有土地使用权的有偿、有限期出让，具体讲，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据本条第二句和本法第23条的规定，除了对国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨外，其他使用国有土地都应当采取有偿、有限期使用的方式。第四条【发展目标】国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。［条文注释］本条是国家对居民住宅扶持政策的规定。居民住宅，是居民生活的基本保障。本条规定对居民住宅建设实行扶持发展的政策，逐步改善居民的居住条件。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号文）规定，国家对居民建设的基本政策是加快经济适用住房的开发建设，解决中低收入家庭的住房问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，并要求在以下几个方面予以扶持发展：（1）对经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应；（2）对经济适用住房建设项目，在 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持；（3）金融单位在信贷等方面予以扶持；（4）在房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上；（5）鼓励集资合作建房，充分发挥各方面的积极性，加快城镇危旧住房改造。［参见］《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》《城镇经济适用住房建设管理办法》《关于大力发展经济适用住房的若干意见的通知》《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》第五条【权利人权利和义务】房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。［条文注释］本条是关于房地产权利人义务和权益保护的规定。目前我国法律、行政法规要求房地产权利人履行的纳税义务，主要包括：（1）在城市、县城、建制镇、工矿区范围内以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，应当依照《城镇国有土地使用权暂行条例》缴纳土地使用税；（2）房地产权利人领取房屋所有权证书、土地使用权证书，应当依照《印花税条例》缴纳印花税；（3）房地产权利人有偿转让房地产，应当依照《土地增值税条例》缴纳土地增值税；（4）个人租赁房屋、转让房地产，应当依照《个人所得税法》缴纳个人所得税；（5）在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，房产所有人应当依照《房产权暂行条例》缴纳房产税，等等。［参见］《城镇国有土地使用权暂行条例》《印花税暂行条例》第2条《土地增值税暂行条例》第六条【征收补偿】为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。第七条【房地产管理机构】国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。［条文注释］本条是关于房地产管理机构设置的规定。本条第一款是对国家房地产管理体制的规定。依照该款规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。这里所指的国务院建设行政主管部门、土地管理部门，在当前是指国务院所属的国土资源部。本条第二款是对地方房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权的规定。依照该款规定，省、自治区、直辖市人民政府有权根据本地的实际情况，决定县级以上人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权。［参见］《宪法》第89条《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》第八条【土地使用权出让】土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家付土地使用权出让金的行为。［条文注释］本条是关于土地使用权出让法律定义的规定。国家将国有土地使用权转让给土地使用者，是国家作为国有土地所有权人将其所有权权能中的使用权分离出来转让给土地使用者的一种权利转移方式，其实质是国家行使对国有土地财产的处分权。土地使用权出让有以下几个特征：（1）土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分离为基础的；（2）土地使用权出让是有年限的；（3）土地使用权出让是有偿的，土地使用者取得一定年限内的土地使用权，须以向土地所有者（国家）支付土地使用权出让金为代价；（4）土地使用者享有权利的效力不及于地下之物。土地使用者对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等，不因其享有土地的使用权而对其享有权利。第九条【有偿出让】城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。［条文注释］本条是关于城市规划区内集体所有的土地出让的规定。根据本条规定，城市规划区内集体所有土地出让的必要条件是：经依法征用转为国有土地后，方可有偿出让。城市规划区内集体所有的土地在未经依法征用转为国有土地之前，不得出让。农村集体经济组织不得利用集体所有的土地直接开发经营房地产。这实际上是法律对集体所有的土地出让的一种限制性规定。征用权是一种专有的国家权力，行使征用权的主体是国家，也就是说，只有国家建设才能征用集体所有的土地。［参见］《民法通则》第74条《土地管理法》第45-50条《土地管理法实施细则》第23-26条《城乡规划法》第3条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条第十条【出让条件】土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。［条文注释］本条规定了土地使用权出让与土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的关系。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划。具体到出让的地块，必须符合当地市、县或者乡（镇）的土地利用总体规划。土地使用权出让，必须符合城市规划，具体包括以下方面：（1）土地使用权出让的投放量，必须与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应；（2）土地使用权出让地块的利用，必须符合城市规划的要求；（3）土地使用权出让的地块面积，必须符合城市详细规划的要求，不得超出详细规划所确定的各项建设的具体用地范围；（4）土地使用权出让地块上的建筑，必须符合规划设计条件。这些条件包括：建筑密度、容积率和建筑高度、绿地比例、须配置的公共设施、工程设置以及建筑界线等。土地使用权出让，必须符合年度建设用地计划，其含义包括两个方面的内容：（1）土地使用权出让，必须符合年度建设用地计划所确定的出让地块幅数；（2）土地使用权出让，必须符合年度建设用地计划所确定的出让土地总面积。［参见］《城市规划法》第29条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第10条第十一条【出让报批】县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。［条文注释］本条是关于对房地产开发用地实行总量控制的规定。根据本条规定，国家对县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的用地实行总量控制。具体措施包括以下两个方面：（1）房地产开发用地控制指标，是指省级以上人民政府根据国民经济和社会发展的需要以及房地产业发展对土地的需求，在保证土地供需平衡的基础上提出的房地产开发用地计划控制指标。（2）年度出让土地使用权总面积方案，是指市、县人民政府根据省、自治区、直辖市人民政府下达的房地产开发用地控制指标，结合当地房地产开发对土地需求的实际情况，分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。本条规定，年度出让土地使用权总面积方案须报国务院或省级人民政府批准。在一般情况下，省、自治区、直辖市人民政府拟定的年度土地使用权总面积方案，应当报国务院批准；市、县人民政府拟定的出让土地使用权总面积方案，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准。第十二条【出让步骤】土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9、10条《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》第十三条【出让方式】土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。［条文注释］本条第一款是关于土地使用权出让方式的规定；第二款是关于商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地的出让方式规定；第三款是关于协议方式出让土地使用权的出让金的规定。本条第二款所指的商业用地，是指为商业目的而占用的土地，包括商店、商场、市场、购物中心、饮食业、服务业等用地；所指的旅游用地，是指为旅游目的而占用的土地，包括旅游度假村、旅游度假区、旅游开发区、旅游度假中心、旅游景点等用地；所指的娱乐用地，是指为娱乐目的而占用的土地，包括娱乐园、娱乐场、娱乐宫、康乐宫、歌舞厅、赛马场等用地；所指的豪华住宅用地，是指别墅和其他建筑 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 大大高于一般普通标准住宅用地，如高档公寓用地。［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11-18条《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十四条【年限规定】土地使用权出让最高年限由国务院规定。［条文注释］本条是关于土地使用权出让最高年限的授权性规定。理解本条含义，应当注意把握以下几点：（1）本法颁布或者实施后，国务院根据本条规定，对土地使用权出让最高年限重新作出规定的，在确定土地使用权出让最高年限时，应当按国务院新的规定执行；（2）本法颁布或者实施后，国务院对土地使用权出让最高年限没有作出新的规定的，可以按国务院原有的规定执行；（3）土地使用权出让最高年限由国务院规定，而实际出让年限则应当由出让方与受让方在签订出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 时约定，两者不是完全等同的概念。在不超过国务院规定的最高出让年限范围内，出让合同约定的实际出让年限可以是最高出让年限，也可以低于最高出让年限。［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条第十五条【出让合同签订】土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。［条文注释］本条第一款规定了土地使用权出让合同的形式。合同是当事人确立、变更、终止权利义务关系的协议。合同的形式，是指订立合同的当事人之间所达成的协议的表现形式。通常，合同的形式有口头合同和书面合同两种。该款规定排除了口头合同形式，规定书面合同是土地使用权出让合同的法定形式。本条第二款规定了土地使用权出让合同的主体，即合同双方当事人。［参见］《合同法》第10、11条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8-18条第十六条【出让金支付】土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。［条文注释］本条是关于受让方合同主要义务和违反合同义务时出让方享有的权利的规定。土地使用权出让基于出让方与受让方订立出让合同，明确双方的权利义务。受让方未按出让合同约定支付土地使用权出让金是一种不履行或不适当履行合同义务的违约行为，作为合同一方当事人的土地管理部门享有解除合同和请求违约赔偿的权利。解除合同，原有合同关系终止，违约一方应当承担违约赔偿责任，通常情况下，是赔偿因违约造成的损失。本条规定有利于维护出让方的合法权益。从一般原理上讲，受让方未按出让合同约定支付土地使用权出让金的内涵，应当理解为未按出让合同约定的期限、方式、币种、金额总数等支付土地使用权出让金。但根据国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的出让合同文本第9条规定，其界定的含义是指受让方未按出让合同约定的期限支付全部土地使用权出让金。后者是适用本条时应注意把握的含义。［参见］《民法通则》第111、115条《土地管理法》第55条第十七条【出让土地的提供】土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。［条文注释］本条是关于出让方主要义务和违反合同义务、受让方享有的权利的规定。在土地使用权出让法律关系中，出让合同约定的出让方的义务也是多方面的，但最主要的是受让方按出让合同约定履行支付土地使用权出让金的义务后，及时提供出让的土地，以保证受让方取得土地，如期进行房地产开发经营活动。出让方违反合同义务，受让方享有解除合同和请求违约赔偿的权利，同时，出让方应承担返还已收取的土地使用权出让金的义务。本条规定体现了合同双方当事人权利义务对等的原则，有利于维护受让方的合法权益。第十八条【用途改变】土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。［条文注释］本条是关于土地使用权出让合同约定的土地用途变更的规定。本条所指的用途变更，是指城镇国有土地在下列用途之间的变更：（1）居民用地；（2）工业用地；（3）商业、旅游、娱乐用地；（4）教育、科技、文化、卫生、体育用地；（5）综合或者其他用地。［参见］《土地管理法》第56条第十九条【出让金使用】土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。［条文注释］本条是关于土地使用权出让金收入使用管理的规定。土地使用权出让金是国有土地资产的具体表现形式之一，应当归国家所得。因此，本条规定土地使用权出让金应全部上缴政府财政，作为政府财政预算收入的组成部分，用于城市基础设施和土地开发。为了加强对土地使用权出让收入的使用管理，本条授权国务院制定具体管理办法。［参见］《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行规定》《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》《财政部、国土资源部关于印发〈新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法〉的通知》第二十条【土地使用权的收回】国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。［条文注释］本条是关于提前收回土地使用权的规定。适用本条，需正确把握普遍原则与特殊原则之间的关系。特殊情况依照本条规定，是指出现因社会公共利益需要而收回土地使用权的情况。公共利益，可以认为是国家或者政府兴办的以公共利益为目的的事业，包括国防、交通、水利、教育、科研、公共卫生以及其他公共、公益事业。提前收回土地使用权的法律后果，是提前使土地使用者丧失土地权利，基于维护土地使用者的权益，必须考虑对此产生的损失并予以补偿，这也符合国际惯例。［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第39-42条《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》第二十一条【使用权终止】土地使用权因土地灭失而终止。［条文注释］本条是关于土地使用权终止的规定。依照本条规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失，是指土地作为自然和人工的物的绝对消灭，对于任何人而言，该土地均不复存在。土地灭失一般基于自然原因而发生，如湖泊淹没土地、洪水冲毁土地、河流改道淹没土地、地震使土地塌陷。土地灭失，基于土地而产生的权利自然终止。第二十二条【使用权续延】土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。［条文注释］本条是关于土地使用权年限届满的规定。依照本条规定，土地使用权年限届满，有以下三种情况：（1）土地使用者需要继续使用土地。在这种情况下，土地使用者应当在届满前一年申请续期；经批准准予续期的，须重新签订出让合同，支付出让金。（2）土地使用者申请续期未获批准的。土地使用权年限届满，土地使用者在主观上有续期使用土地的愿望，但在客观上由于发生了因社会公共利益需要收回该幅土地的法定事由，批准机关未予批准使用申请，在这种情况下，土地使用权由国家无偿收回。（3）土地使用者未申请续期的。在这种情况下，土地使用权由国家无偿收回。应当指出的是，国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第39-42条《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》第二十三条【使用权划拨】土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。［条文注释］本条第一款是关于土地使用权划拨法律定义的规定；第二款是关于划拨土地使用权有无使用期限的规定。土地使用权划拨，包括以下两个方面的含义：（1）土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用的行为。这种形式的划拨，具有两个最基本的特征：第一，须经县级以上人民政府批准；第二，土地使用者须缴纳补偿、安置等费用。（2）国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。这种形式的划拨，具有两个最基本的特征：第一，须经县级以上人民政府依法批准；第二，土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说，土地使用者取得土地使用权无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。［参见］《土地管理法》第54条《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十四条【划拨土地类别】下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。［条文注释］本条是关于划拨土地范围的规定。根据本条规定，国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，城市公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，由县级以上人民政府依照《土地管理法》的规定批准划拨。国家机关用地，是指行使国家职能的各种机关用地的总称，包括国家权力机关、国家行政机关、国家审判机关、国家检察机关、国家军事和警察机关等用地。军事用地，是指军事设施用地。根据《军事设施保护法》第2条规定，军事用地包括下列建筑、场地和设备用地：（1）指挥机关、地面和地下的指挥工程、作战工程；（2）军用机场、港口、码头；（3）营区、训练场、试验场；（4）军用洞库、仓库；（5）军用通信、侦察、导航、观测台站和测量、导航、助航标志；（6）军用公路、铁路专用线、军用通信、输电线路、军用输油、输水管道；（7）国务院和中央军事委员会规定的其他军事设施。城市基础设施用地，是指城市给水、排水、污水的处理用地，供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵用地等。［参见］《土地管理法》第54条《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《城市房地产转让管理规定》第11、12条第二十五条【开发原则和总体规划】房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。［条文注释］本条是关于房地产开发基本原则的规定。它明确了房地产开发与城市规划的关系，即出让土地的布局、用途必须符合城市规划，土地的使用性质必须根据城市规划来确定，出让的土地必须有规划地控制指标，在房地产开发的实施过程中必须严格执行城市规划。［参见］《城乡规划法》《城市房地产开发经营管理条例》第3条《关于 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 房地产开发企业开发建设行为的通知》第二十六条【出让开发条件】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第5、17、19条《城市房地产开发经营管理条例》第15条《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》《国家土地管理局关于非农业建设用地清查有关问题处理的原则意见》第二十七条【项目总体要求】房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。［参见］《城市房地产开发经营管理条例》第10-19条第二十八条【土地使用权处置】依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。［条文注释］本条是关于土地使用权作价的规定。以土地使用权出资入股，其出资作价必须由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核批准，并办理相应的土地使用证。［参见］《规范股份有限公司土地估价结果确认工作若干规定》第二十九条【国家扶持】国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。［条文注释］本条是关于国家对开发居民住宅的鼓励和扶持的规定。应当注意，这里的居民住宅是普通标准住宅，指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅；高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。此外，国家为鼓励经济适用住房的开发建设，还对开发者给予贷款等方面的优惠。［参见］《土地增值税暂行条例》第8条《土地增值税暂行条例实施细则》第11条《营业税暂行条例》《契税暂行条例》第6条《契税暂行条例细则》第12条《国家税务总局、国家土地管理局关于契税征收管理有关问题的通知》《财务部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》《关于个人出售住房所得税征收个人所得税有关问题的通知》《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》《建设部关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第三十条【企业设立】房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。［参见］《公司法》第6条《公司登记管理条例》第17-25条《城市房地产开发经营管理条例》第5-9条《建设部关于建设部机关直接实施的行政许可事项有关规定和内容的公告》第三十一条【注册资本和投资额】房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。［条文注释］本条是关于房地产开发企业注册资本与投资总额的比例的规定。根据《房地产开发企业资质管理规定》第5条的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级，注册资本分别不低于5000万元，2000万元，800万元，100万元。其中房地产开发企业是中外合资经营企业的，其注册资本与投资总额的比例应为：(1)总投资在300万美元以下的，注册资本至少应占其中的7/10;(2)300万以上、1000万以下的，至少应占1/2，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元；(3)1000万以上、3000万以下的，至少应占2/5，其中投资总额在1250万美元以下，注册资本不得低于500万美元；(4)3000万以上的至少应占1/3，其中投资总额在3600万美元以下的，注册资本不得低于1200万美元。应当注意，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。［参见］《城市房地产开发经营管理条例》第13条《房地产开发企业资质管理规定》《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第三十二条【房屋、土地所有权随转】房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。［条文注释］本条是关于房地产权利主体一致原则的规定。由于房产所有权与房产所占土地使用权是不可分割地归属一个权利主体，因此，除以出让方式取得的土地使用权可以单独设立抵押外，房地产转让、抵押时，其房产所有权和该房产占有范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。［参见］《城市房地产管理法》第34条《担保法》第36条第三十三条【地价确定】基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。［参见］《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》《经济适用住房价格管理办法》《经济适用住房管理办法》《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第三十四条【价格评估】国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。［条文注释］本条是关于房地产评估的规定。房地产价格评估，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。［参见］《城市房地产市场评估管理暂行办法》《房地产估价机构管理办法》《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》《建设部关于建设部机关直接实施的行政许可事项有关规定和内容的公告》第三十五条【价格申报】国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。［条文注释］本条是关于房地产成交价格申报的规定。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。［参见］《城市房地产转让管理规定》第14条《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》第三十六条【权属登记】房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。［条文注释］本条是关于房地产权属登记的规定。所谓房地产权属登记，是指法律规定的管理机构对房地产的权属状况进行持续的记录，是对拥有房地产的人的权利进行的登记，包括对权利的种类、权利的范围等情况的记录。第三十七条【房地产转让】房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。［条文注释］本条是关于房地产转让的定义的规定。房地产转让方式包括：(1)买卖；(2)赠与；(3)交换；(4)以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；(5)因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；(6)以房地产清偿债务的；(7)法律、法规和规章规定的其他方式。［参见］《合同法》第130-195条《城市房地产转让管理规定》《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《建设部关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十八条【禁止转让的房地产】下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。［参见］《城市房地产转让管理规定》第6条第三十九条【出让转让条件】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。［条文注释］本条是关于以出让方式取得土地使用权的房地产转让的规定。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。［参见］《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产转让管理规定》第9、10条《确定土地所有权和使用权的若干规定》第40-42条《建设部关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复》第四十条【划拨转让报批】以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。［条文注释］本条是关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的规定。本法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种方式：一是需要办理出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金；二是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金。《城市房地产转让管理规定》规定以下情况可以不办理出让手续：（1）经城市规划主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第23条规定的项目，即国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。［参见］《城市房地产管理法》第37、50、55条《担保法》第56条《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产转让管理规定》第11、12条《国家土地管理局关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》《国家土地管理局关于划拨土地使用权管理有关问题的批复》《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》《国家计委价格司关于土地收益有关问题的复函》《建设部关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》第四十一条【转让合同】房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。［条文注释］本条是关于房地产转让合同的规定。所谓房地产转让合同，是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房地产转让合同的主体须是房地产所有人；客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权以合法形式转给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方支付有关费用。［参见］《城市房地产转让管理规定》第7、8条《商品房销售管理办法》第16-23条《城市房地产开发经营管理条例》第28、29条第四十二条【合同权利义务转移】房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。［条文注释］本条是关于房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系的规定。具体表现为：（1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；（2）房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；（3）房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。［参见］《城市房地产转让管理规定》第9条第四十三条【出让转让使用权年限】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。［条文注释］本条是关于房地产转让后土地使用权的使用年限的规定。应当注意，房地产转让合同与国有土地使用权出让合同一样，都是要式合同，且法律明确规定合同登记是这两类合同生效之要件，故不适用《合同法》第44条第2款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条之规定。房地产转让，引发国有土地使用权出让合同权利义务随之转移。［参见］《合同法》第10条第2款、44条第2款、89条《城市房地产管理法》第14条第1款第四十四条【出让转让土地用途改变】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第四十五条【商品房预售条件】商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。［条文注释］本条是关于商品房预售的条件的规定。所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房屋价款的行为。［参见］《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》第6条《商品房销售管理办法》第3-35条《城市房地产开发经营管理条例》第23条《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》《建设部关于明确城市商品房预售管理主管部门问题的复函》第四十六条【预售再转让规定】商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。［条文注释］本条是关于商品房预售后的再行转让的规定。预售商品房的再行转让，是指商品房的预购人将其已购买的但尚未竣工的房屋转让给第三人的行为。商品房预售合同的双方当事人，经相关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续的，也可认定转让合同有效。［参见］《民法通则》第91条《合同法》第79、84、88条《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条第四十七条【房地产抵押】房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。［参见］《担保法》第33-62条《城市房地产抵押管理办法》第四十八条【抵押权设定】依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。［参见］《担保法》第53条《城市房地产抵押管理办法》第4-24条第四十九条【抵押办理凭证】房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。［条文注释］本条是关于房地产抵押登记的规定。房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记；对不予登记的，应当书面通知申请人。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。［参见］《城市房地产抵押管理办法》第6、7、30-35条第五十条【抵押合同】房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。［条文注释］本条是关于房地产抵押合同的规定。应当注意，抵押权人要求抵押房地产的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。［参见］《城市房地产抵押管理办法》第25-29条第五十一条【抵押权人优先受偿限制】设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。［条文注释］本条是关于以划拨土地使用权设定的房地产抵押权的实现的规定。划拨取得的土地使用权抵押的，抵押权人的优先受偿权后于土地使用权出让金。划拨取得的土地使用权之上的房屋以营利为目的出租的，应将其中的土地收益上缴国家。［参见］《城市房地产抵押管理办法》第40-47条《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》第五十二条【新增房屋处理】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。第五十三条【房屋租赁】房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。［条文注释］本条是关于房屋租赁的定义的规定。依据《城市房屋租赁管理办法》的规定，供出租的房屋应当具备以下条件：（1）有合法的产权证件，如是共有产权须提供共有人同意的证明；（2）将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；（3）将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；（4）房屋能正常使用，不属于违章建筑之列；（5）符合公安、环保、卫生等主管部门规定的安全、卫生等要求，不属于司法、行政机关查封或者限制房地产权利，不存在法律法规规定禁止出租的其他情形。同时，《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，有下列情形之一的房屋不能出租:（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律法规规定禁止出租的其他情形。［参见］《合同法》第212-236条《城市房屋租赁管理办法》《城市廉租住房管理办法》《建设部关于贯彻〈城市房屋租赁管理办法〉的通知》《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第五十四条【租赁合同的签订与备案】房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。［条文注释］本条是关于房屋租赁合同的签订的规定。《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第14条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”［参见］《合同法》第44条第2款、52条《城市房地产管理法》第40条《城市房屋租赁管理办法》第7-18条第五十五条【住房租赁】住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。［参见］《城市房屋租赁管理办法》第7条第五十六条【土地收益上缴】以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。［条文注释］本条是关于以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租的特别规定。《城市房屋租赁管理办法》第25条还规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地建成房屋出租的，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代缴。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45、46条规定，在用划拨方式取得国有土地上建成的地上建筑物、其他附着物出租，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按该条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，同当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金。对未经批准擅自出租的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。［参见］《城市房屋租赁管理办法》第25条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45、46条《国家土地管理局关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》《建设部关于贯彻实施〈城市房屋租赁管理办法〉的通知》《国家计委价格司关于土地收益有关问题的复函》《国家土地管理局关于划拨土地使用权管理有关问题的批复》《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》第五十七条【中介机构类别】房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。［参见］《城市房屋中介服务管理规定》《中介服务收费管理办法》《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》第五十八条【中介机构条件】房地产中介服务机构应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有必要的财产和经费；（四）有足够数量的专业人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。［参见］《城市房屋中介服务管理规定》第10-14条《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》第五十九条【价格评估资格认证】国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。［参见］《城市房屋中介服务管理规定》第5-7条《房地产估价师执业资格制度暂行规定》《房地产估价师注册管理规定》第六十条【登记发证制度】国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。［参见］《城市房屋权属登记管理办法》《国务院法制办公室对建设部“关于请求解释〈城市房地产管理法〉中房产管理部门的函”的复函》第六十一条【使用权登记申请与权证颁发】以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。［参见］《土地登记规则》《房屋测绘管理办法》《建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的规定》《建设部办公厅关于进一步认真做好房屋权属证书印制工作的通知》《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》《建设部关于进一步转变工作作风切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》《建设部关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知》第六十二条【抵押登记】房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。［参见］《城市房地产抵押管理办法》第6、30-35条《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》第六十三条【产权证书的颁发】经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。［参见］《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》《国土资源部关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》第六十四条【非法出让使用权处罚】违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。第六十五条【未取得营业执照从事房地产开发的处罚】违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。［参见］《行政处罚法》《城市房地产开发经营管理条例》第34条建设部关于转发国务院法制办公室“对建设部《关于请求解释〈城市房地产管理法〉中房产管理部门的函》的复函”的通知文号：　　发文单位：　颁布日期：1970-01-01　　执行日期：1970-01-01建设部关于转发国务院法制办公室“对建设部《关于请求解释〈城市房地产管理法〉中房产管理部门的函》的复函”的通知国法函〔２０００〕２５号各省、自治区建委（建设厅），直辖市、计划单列市房地产管理局，深圳市规划国土局，新疆生产建设兵团：现将国务院法制办“对建设部《关于请求解释〈城市房地产管理法〉中房产管理部门的函》的复函”（国法函〔２０００〕２５号）转发给你们，请贯彻执行。随着住房制度改革的深化及住房消费市场的启动，房屋权属登记发证工作越来越重要。县级以上人民政府房产行政管理部门要认真贯彻执行《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第５７号令），坚持依法行政，严格按照法定程序核发房屋权属证书，不得委托不具备房屋权属登记发证主体资格的单位发证。各级政府内设的机关事务管理机构、大型企事业单位内设的房产管理机构等非房产行政管理部门不得自行核发房屋权属证书，也不得要求房产行政管理部门委托其发放房屋权属证书。已经自行发证或委托发证的，其所发证书无效。房产行政管理部门不得以此作为产权依据办理房屋转让、抵押、出租等有关手续。各级房产行政管理部门要将上述精神向社会公告，以维护房屋权利人的合法权益。各级房产行政管理部门要加强对本行政区域内的房屋权属登记发证工作的监督检查。对非房产行政管理部门发证的要及时处理，以维护房屋权属登记发证的严肃性。在坚持依法行政的同时，各级房产行政管理部门要按照建住房〔１９９９〕１１９号文件精神，进一步转变工作作风，当前特别是要做好房改售房发证工作，增强服务意识，推行“一站式”服务，保证登记发证的质量，提高办事效率。附件一：对建设部《关于请求解释〈城市房地产管理法〉中房产管理部门的函》的复函建设部：你部《关于请求解释〈城市房地产管理法〉中房产管理部门的函》收悉。经研究，现函复如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”根据上述规定，核发房屋所有权证书的部门，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门。附件二：关于请求解释《城市房地产管理法》中房产管理部门的函国务院法制办公室：根据《城市房地产管理法》第五十九条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”；第六十条“……由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证”的规定，我部于１９９７年发布了《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第５７号令）。《办法》规定：“国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”；“证书由市、县房地产行政主管部门颁发”。我部认为，上述规定与《城市房地产管理法》的精神是相一致的，而且各地的执行情况总体上也是好的，因此有效地维护了房屋权属登记发证的正常秩序，保护了房屋权利人的合法权益。但是，最近个别地方对房屋权属登记发证机关产生了不同的理解，认为政府内设的机关事务管理机构或大型企事业单位内设的房产管理机构也是《城市房地产管理法》所指的房屋所有权登记和发证机关。我部对此表示异议。为此，特请求解释：《城市房地产管理法》规定的核发房屋权属证书的“房产管理部门”是指行使房产行政管理职能的政府部门，还是同时包括政府内设的机关事务管理机构或大型企事业单位内设的房产管理机构？请予函复。附件：《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第５７号令）（略）