某地产项目价格定位策略
价格定位 定价原则 定价说明 整盘均价 价格参照 以公司开发成本和利润目标为底线紧密关注预备执行前后的政策动向同时参考外区域类似项目和本区域内主要竞争项目价格走势 市场原则 2009年秦皇岛房地产市场是扑朔迷离震荡巩固的一年产品价格要结合整体气候同时考虑回款速度早期产品入市使销售能有一定的价格优势 价格定位 定价原则 销控手段 由于本项目立项的特殊性为了降低政策风险无法进行人为的销控需要通过对不同品质产品的差异化定价进行销控 定价方式 利用加权法参考市场可比项目以及本项目二三期对比预判本项目当前可实现均价 依据2009年度市场整体市场起伏预判本项目最终可实现均价 静态 动态 价格定位 定价原则 定价说明 定价方式 利用市场比较法采用加权的方式参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价 样本选择 在水一方盛达鑫苑广顺现代城玉龙湾 价格定位 静态价格市场比较 项目 样本权重 根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定 价格定位 加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方 项目竞争权重 楼盘名称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套 10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数 加权因素 静态价格市场比较 项目 样本权重 根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定 价格定位 加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方 项目竞争权重 楼盘名
称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套 10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数 加权因素 静态价格市场比较 说明1k是权重系数表示加权因素在项目分析中的重要程度权重系数之和为100 2得分满分为5分每1分为一个等级5分为优1分为差 3加权值,k×得分 4ABCD为各项目代码 价格定位 定价说明 35 35 37 37 32 32 30 30 36 36 100 加权值和X 020 4 02 4 015 3 015 3 020 4 5 社区园林 10 03 3 04 4 04 4 04 4 04 4 10 工程进度 9 04 4 03 3 03 3 02 2 04 4 10 建筑外观 8 03 3 03 3 03 3 03 3 04 4
10 容积率 7 04 4 03 3 03 3 02 2 04 4 10 产品品质 6 03 3 03 3 03 3 04 4 04 4 10 周边环境 5 03 3 04 4 03 3 03 3 02 2 10 周边配套 4 03 3 04 4 04 4 03 3 03 3 10 道路交通 3 04 4 05 5 03 3 03 3 03 3 10 项目位置 2 06 4 06 4 045 3 045 3 06 4 15 规划设计 1 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 k E本案 D玉龙湾 C广顺厚 现代城 B盛达鑫苑 A在水一方 权重系数 加权因素 序号 静态价格市场比较 推导公式 PEXE XA×PA ×QA XE XB×PB ×QB XE XC×PC ×QC XE XD×P×QD 说明 1XA XB XCXD是各项目加权值和 2QAQBQCQD是参考项目与本案的可比项目权重性系数 3 PAPBPC PD是项目的实际市场均价 4样本的市场均价为2009年目前市场调查数据 价格定位 定价说明 100 合计 4302 35 E本案 30 4400 37 D玉龙湾 20 3800 32 C 广顺现代城 20 3900 30 B盛达鑫苑 30 4500 36 A在水一方 项目竞争权重 市场均价 加权值和 楼盘名称 静态价格 叠拼类产品定价说明 定价方式 利用市场比较法采用加权的方式参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价 样本选择 在水一方盛达鑫苑广顺现
代城玉龙湾 价格定位 大平层产品样本选取 静态价格 采取加权系数对项目进行评估静态均价 价格定位 定价说明 整体均价 4302元? 产品静态阶梯4087-4302-4518元? 动态价格 2009年下半年市场可能回稳预判本区域市场涨幅预判 产品 5 动态价格计算 产品 静态价格×15 价格定位 动态均价 产品 4518元? 第一期第三批目标均价为4518元? 销控策略 入市时机选取 价格销控安排 项目特征 项目于2009年5月18日正负零 项目体量较大2009年整体气候一般销售首先讲究的是安全销售 工程进度 2009年6月具备申请预售许可证条件 入市策略 入市时机选取 取证结点 影响因素 本项目通过价格进行销控采用逐步渗透的方式力争2009年能完成60销售同时价格上涨5 入市策略 入市价格策略 准备期 积累期 认购期 开盘期 持续期 二次强销期 稳定期 结案期 5,6月 6月 7,9月 9-10月 13月 46月 79月 10月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 售率 20 10 20 阶段均价 4088元平方米 4302元平方米 4518元平方米 表价 4188元平方米 4500元平方米 4618元平方米 入市价格 3998-4088元平方米 阶段涨幅为 5, 收盘价格 4518元平方米 20 30 10 2010年 入市策略 入市价格策略 价格折扣策略 1加大一次性付款的折扣力度刺激客户一次性付款 2增加分期付款的付款方式 3预留部分暗折扣加大今后谈判的法码及为活动预留折扣空间 制定折扣策略的目的 建议本项目底表价差为7, 折扣策略为一次性付款96折分期付款97折两个月期按揭付款99折 剩余3,用于折扣及促销活动预留 折扣策略 推盘策略 1批 第一批 推盘策略 2批 第二批
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