恒大集团财务分析课件

恒大集团财务分析报告2015.12.0712恒大集团财务分析报告1.企业基本概况2.企业资金结构分析3.企业偿债能力分析4.企业盈利能力分析5.企业资产营运能力分析6.预测恒大未来的发展能力22020/6/231.企业基本概况32020/6/231.企业基本概况42020/6/23恒大地产集团房地产规划设计开发设计广东地产“五虎将”之一物业管理1.企业基本概况专注实施“规模＋品牌”战略，吸引国际战略投资者52020/6/23“恒大速度”迈入广州主流开发商行列高速发展1997-1999广受认可，跻身中国房地产企业10强。夯实基础2000-2003立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间。二次创业2004-2006稳健经营（2009-至今）迈向国际2007-20092.企业资金结构分析62020/6/2372020/6/232.企业资金结构分析资金结构指标分析资金结构分析201220132014流动负债率=流动负债/总负债76.21%70.01%74.08%长期负债率=非流动负债/资产总额19.63%23.15%19.77%自有资产率=所有者权益/资产总额17.44%22.78%23.68%流动资产占有率=流动资产总额/资产总额83.91%83.11%80.86%固定资产占有率=固定资产总额/资产总额3.58%3.27%3.27%其他长期资产占有率=其他长期资产总额/资产总额12.51%13.61%15.87%82020/6/232.企业资金结构分析流动负债率＝流动负债／总负债反映：一年内将要偿还的负债所占比重2012年76.21%2013年70.01%2014年74.08%三年说明恒大地产对短期资金的依赖性增强，企业近期偿债的压力相对于2013年略为增大。92020/6/232.企业资金结构分析长期负债率＝非流动负债／资产总额反映：简单衡量企业长期债务状况2012年19.63%2013年23.15%2014年19.77%说明恒大地产在经营过程中对长期资金的依赖性减小。企业的长期的偿债压力也在减小。102020/6/232.企业资金结构分析自有资产率＝所有者权益合计／资产总额反映：企业自有资金保障程度2012年17.44%2013年22.78%2014年23.68%自有资产率在增加，但是增加幅度降低。说明恒大地产自有资本增多，负债减少，其资本结构在慢慢发展得健全。112020/6/232.企业资金结构分析流动资产占用率＝流动资产总额／资产总额反映：企业能够直接变现获利的资产比重2012年83.91%2013年83.11%2014年80.86%固定资产占用率＝固定资产合计／资产总额反映：企业固定资产投资规模和长远发展2012年3.58%2013年3.27%2014年3.27%其他长期资产占用率=其他长期资产总额/资产总额反映：企业的其他资产占有状况2012年12.51%2013年13.61%2014年15.87%从右图可以看出，恒大地产三年的流动资产的比重在80%以上，说明该企业变现能力比较强而且相对稳定，企业的应变能力强，企业近期的经营风险不大，但是底子略为薄弱，长期经营存在一定的风险。122020/6/232.企业资金结构分析企业名称流动资产占用率固定资产占用率其他长期资产占用率恒大80.86%3.27%15.87%万科90.21%0.05%9.74%保利95.92%0.68%3.40%132020/6/233.企业偿债能力分析142020/6/23152020/6/23偿债能力分析指标指标201220132014营运资金50，165，827，000101，180，924，000115，413，227，000流动比率1.331.531.43速动比率0.350.560.51162020/6/23流动比率分析流动资产流动负债流动比率2014383，650，091，000268，236，864，0001.432013289，378，427，000188，197，503，0001.532012200，543，627，000150，377，800，0001.33通过比较可知，恒大集团2014流动比率处于近三年的平均水平；流动比率不到２，低于市场平均值。但是从报 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 得知恒大2014年的存货为2400亿元，仅次于万达地产，排名第二，但其他流动负债有所增加，导致流动比率下降，表明恒大其偿付能力较弱。企业所面临的短期流动风险变大，债权人安全程度较低。172020/6/23速动比率分析房地产行业主要依靠负债经营，产品建设周期长、存货价值大，从而导致了整个房地产行业速动比率处在较低的状态上。比较行业数据，恒大2014年速动比率高于万科、保利、招商。恒大现金余额595亿元全国第一，可动用资金1105亿元。说明恒大集团迅速偿还流动负债能力较强。在房地产企业中，存货在流动资产中占有很大比例，速动比率小于1：1是正常的，但还是有一定的流动性风险。2014年的比率低于2013年，说明2014年恒大的财务风险有所增加，恒大近几年受房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。182020/6/23偿债能力分析指标指标201220132014资产负债率82.56%77.21%76.31%产权比率4.733.393.22192020/6/23资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。它包含以下几层含义：资产负债率能够揭示出企业的内部资金来源中有多少是由债权人提供。从债权人的角度看，资产负债率越低越好。从投资人或股东来说，资产负债率高可能带来一定好处。从经营者角度看，他们最关心的是在充分利用借入资金给企业带来好处的同时，尽可能降低财务风险。企业的负债率应在不发生偿债危机的情况下，尽可能择高。202020/6/23资产负债率分析通过比较可知，恒大集团2014年资产负债率比2013年降低了0.9个百分点，但基本持平，本身数值就高。恒大集团资产负债率较高，可以通过扩大举债规模获得更多的财务杠杆利益；但是同样增加了恒大长期偿债能力的风险。资产负债率行业平均万科77.20%70.95%保利77.89%招商71.16%恒大76.31%根据同行业比较，恒大的资产负债率高于行业平均值，也超过了房地产资产负债率70%的警戒线。采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，致使房企负债的风险“攀上新高”。房企在高负债的基础上，财务运作极不灵活，万一出现资金链断裂，房企只能仓促甩卖股权。说明恒大长期偿债风险较大。212020/6/23分析总结恒大奉行“现金为王”的稳健财务策。2014年，恒大继续获得投资者与银行的全力支持，凭借与国内大型商业银行的稳定合作基础，年内新增借款人民币473亿元，资金较为充裕。同时，恒大在2014年度销售回款逾千亿，净利润180.2亿，核心业务利润率10.8%，确保了发展的稳健可持续性。但是，高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式下，恒大长期偿债风险还是很大的。222020/6/234.企业盈利能力分析232020/6/23242020/6/23项目/年份12年13年14年总资产额（单位：亿元）238.99348.14474.46利润总额（单位：亿元）164.9254.0311.9主营业收入（单位：亿元）652.60936.711113.98成本费用额（单位：亿元）470.50660.23796.144.企业盈利能力分析恒大的总资产额，利润总额和主营业收入在两年间实现的几乎翻一番的成绩，可看出其企业规模迅速扩大，这也与其“以量取胜，薄利多销”的运营模式是密不可分的。252获利能力指标/年份12年13年14年营业利润率=营业利润/营业收入25.32%26.74%25.63%营业净利率=净利润/营业收入14.07%14.64%16.17%净资产收益率=净利润/所有者权益平均余额26.15%31.57%36.14%总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/总资产平均余额3.84%3.62%2.66%获利能力指标恒大的一些获利能力指标，营业利润率基本持于平稳，净利率和净资产收益率稳定增长，总资产报酬率则呈现逐年下滑的趋势。262020/6/23营业利润率=营业利润/营业收入*100%营业利润率用来衡量企业营业收入获取营业利润的能力12年25.32%13年26.74%14年25.63%营业利润率和营业净利润营业净利润=净利润/营业收入*100%营业净利率用来衡量企业营业收入获取净利润的能力12年14.07%13年14.64%14年16.17%营业利润率和营业净利率越高表明企业盈利能力越强由图可知，恒大的利润率还是处于一个比较高的水平且能保持稳定增长的状态。272020/6/23净资产收益率净资产收益率=净利润/净资产平均余额·净资产收益率是用于衡量投资者投资的收益水平的指标。净资产收益率越高，表明投资者投资的收益水平越强。·净资产收益率又是衡量企业负债资金成本高低的指标。如果净资产收益率高于同期的借款利率，表明企业负债资金成本低，企业举债经营增加了投资者的利益。反之。。。。。。由图可知恒大的净资产收益率近年在较高的水平上仍保持了稳定的增长，高于万科万达，并远高于6%左右的银行中长期贷款利率，表明恒大的投资收益水平很高。282020/6/23总资产报酬率总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/总资产平均余额*100%总资产报酬率是反映企业资产综合利用效果的指标，也是衡量企业利用债权人资金和所有者权益总额所取得利益的重要指标。总资产报酬率越高，表明企业对总资产的利用效益越好，整个企业的盈余能力越强。由图可知恒大的总资产报酬率呈现逐年下降的趋势，而且恒大，保利，万科总资产报酬率均有逐年下降的趋势，结合我国房地产业的发展现状，可能是由三线，四线城市供过于求，导致房价下跌引起的。导致总资产收益率下降的主要原因有:1.产品售价下跌。2.成本上涨，而产品售价未能同步上调。3.生产效益下降或开工不足。4.管理费用财务费用等上升。292020/6/23从恒大近几年的发展来看，恒大的利润率和净资产收益率都能达到一个很高的水平，能保持稳定的增长，且将资本转化为盈利的能力很强，其盈利能力也较为稳健。盈利能力但其总资产报酬率明显下滑，由于举债过多大规模地投资三四线城市以增加销量显得有些盲目，所以恒大需要一个转型。（具体见后文）302020/6/235.企业资产营运能力分析312020/6/23322020/6/235.资产营运能力分析指标2012年2013年2014年总资产周转率0.270.320.31存货周转率0.370.400.38流动资产周转率0.330.380.37应收帐款周转率18.0623.9923.26应收帐款周转天数19.9315.0115.48存货周转天数976.40908.63949.87332020/6/235.资产营运能力分析流动资产周转率＝主营业务收入/平均流动资产总额①衡量：企业的流动资产占用和销售水平的配比情况②设计理由：流动资产和销售实现有密切关系③标准：周转率越大，企业流动资产的利用效率越高342020/6/235.资产营运能力分析由图可以看出从12年到14年恒大的整体的流动资产周转率是降幅最大的，主要是因为库存的数量增多，2014年恒大共有205个项目实现全部或部分竣工，分布在全国的27个城市，竣工面积合计2036万平方米。巨大的库存量，导致流动资产的回流速度减慢，导致流动资产周转率呈逐年下降的趋势。流动资产周转率2014年2013年2012年恒大0.330.380.37保利0.330.340.32万科0.320.340.32352020/6/235.资产营运能力分析应收帐款周转率=赊销收入-现销收入/应收帐款平均余额衡量企业应收帐款周转速度和管理效率周转率越大表明：资产流动性大，短期偿还债务的能力强，收帐速度快，坏帐少分析:图中可以看出恒大的应收账款周转率从14年到12年也是下降的，主要原因也是因为14年时恒大建成了大面积的房屋，创历史新高，销售团队的压力空前，还有就是许多客户采用按揭的方式，所以应收账款周转率也较之前有所减少。应收帐款周转率2014年2013年2012年恒大18.0623.9923.26保利38.3943.8546.91万科58.8754.5460.63362020/6/235.资产营运能力分析存货周转率=主营业务成本/平均存货额衡量存货变现获利能力与企业库存管理的效率存货周转率越大表明变现能力越强，速度越快，存货管理效率高三年中出现了波动，2013年明显上升，造成的原因是由于恒大新获取资源项目和开发在建产品的增加，导致存货总量增加，公司规模扩大，获取更多的地产资源，而14年的大多建成可以销售，所以14年的存货周转率较13年有所下降。存货周转率2014年2013年2012年恒大0.370.400.38保利0.290.290.26万科0.320.320.28372020/6/235.资产营运能力分析这是2012年上市房企的存货周转率数据分析图，从图像可知，恒大整体的存货周转率是处于中上水平，由此表明恒大集团的存货周转营运状态良好。382020/6/23报表结论：资金结构较为稳定，近期经营存在风险较小，长期经营存在一定的风险。短期偿债能力较强，但是偿债压力在增大。长期偿债能力较弱，存在一定的长期偿债风险。这三年恒大地产的流动资产周转能力、应收账款能力在控制内还是比较稳定的。存货周转营运状态良好。营业利润率和营业净利率高表明恒大盈利能力强。392020/6/236.预测恒大未来的发展能力402020/6/23恒大的运营模式：做民生地产，打造刚需产品从其年报上看，二、三线城市项目全年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。以量取胜，薄利多销拿到土地立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、全年有楼可售。恒大和其他大企业管理模式最大区别为，恒大是紧密型的集团化管理。412020/6/23国内房地产市场的现状：一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；北上广等一线城市地王频出，楼市成交量也明显上涨，然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，中国楼市泡沫出现破碎现象，三四线城市“鬼城”蔓延等。422020/6/23恒大将如何转型：在2012年，恒大54.4%的项目都位于三四线城市2013年恒大花520亿买了83块地，大概760万方，其中420亿都投资在了一二线城市，有39块地，420万方，包括了北京上海几块备受关注的地王、准地王。未来几年里，会逐步发展商业地产。432020/6/23存在的风险：恒大背负着高额负债，截止2013年6月30日，恒大负债率为58.4%，但公司自身降杠杆的努力仍显不足，买地也没有放缓，负债压力巨大。442020/6/23谢谢观看小组成员：马晓敏胡碧霞苏泊雅小林子焦芳纪安琪452