大连合作项目访问提纲

大连合作项目访问提纲 1、当地政府运作的基本模式、各部门职责 答:详见附件一。 2、高新区域内五年及以上的建设和发展规划、七贤岭地区的总体规划以及可规划用地的总体布局和定位、以及各地块的详细情况(地块属性、用途、容积率) 答:详见区域产业规划和城市规划(已给季滨经理) 3、当地的土地资金的运转模式 答:属于保密内容，不方便作答。 4、当地土地收储和出让的审批流程 答: 详见附件一、附件二。 5、高新区土地动迁、收购以及出让的流程 答:(1)向园区土地储备中心提出申请报告，详细说明项目名称、位置、面积 等内容。 (2)由园区规划建设局下规划条件，沟通规划相关问题，给出规划批复。 (3)土地储备中心进行土地储备成本核定，由规划建设局出土地红线蓝图。 (4)园区土地储备中心向市国土资源和房屋局高新园区分局发函，由市国 土资源和房屋局高新区分局对该地块进行土地确权，土地交易中心对土地 信息进行确认。 (5)园区财政局对土地储备成本进行确认。 (6)进入土地招怕挂阶段。 6、当地土地出让现状、土地开发和出让的规模和进度 答:现状详见区域城市规划，目前区域土地基本保持现状，尚未进行大规模开 发和出让。 7、近半年高新区政府出让土地的详细情况 答:根据土地储备中心初步统计，近半年年来高新园区出让土地合计约150公 顷，具体详细情况尚未统计。 8、财政收支情况 答:2008年，高新园区实现地区生产总值410.58亿元，增长20.9,;完成固定 资产投资137.96亿元，增长37.5%;完成财政一般预算收入15.88亿元， 增长36.1,，增速居全市第一。今年一季度圆满实现经济开门红，上半年 成功实现“双过半”，特别是财政一般预算收入同比增长57.7%，增速居全 市第一。 9、区域发展定位 答:详见区域产业规划和城市规划(已考给季滨经理)。 10、未来招商设想 答:我们在具体地块开发过程中切实考虑对方利益，提出“多方共赢，综合效 益最大化”的开发原则。结合区域规划，采取地产开发与项目引进相结合的 开发方式，在地产开发的同时带总部经济项目入住园区，尽量利用外资进行 开发，实现多方“共赢”的目标。 11、基础设施建设以及市政配套总体情况及七贤岭地区详细情况 答:高新园区经过十多年的发展，已经形成成熟的产业环境和完善的基础设施 配套系统。周边以大连软件园、腾飞软件园、东软软件园和瑞安天地软件园 为代表，大连高新区已成为设施完备、服务完善的新城区。有着便利的交通 条件和完善的基础设施配套建设。具体内容详见区域城市规划(已考给季滨 经理)。 12、七贤岭地区拆迁建设进度安排以及资金来源、融资情况 答:属于保密内容，不方便作答。 附件一 大连市经营性土地储备交易一般流程 ( 试 行 ) 国有土地储备、交易，实行政府统一收购、统一储备、统一整理、统一供应的原则。 本流程涉及的主要相关部门有:规划行政主管部门(以下简称规划部门)、土地行政主管部门(以下简称土地部门)、房产行政主管部门(以下简称房产部门)、市土地储备交易中心(以下简称储备中心)。 本流程分三个阶段:第一、年度土地储备供应计划制定;第二、宗地收购储备;第三、交易前准备及交易。然后进入项目建设审批流程。 一、年度土地储备供应计划制定 年度土地储备供应计划信息来源有五个方面:A、险房拆迁函;,、计划申请函(请示);,、投资意向项目;,、结转上年度储备用地;,、往年未列入计划的申请。 “,、险房拆迁函”，按“险房拆迁程序”(见流程二)，储备中心收文后将拆迁宗地列入储备计划;房产部门下达拆迁批复，准予产权单位先行组织拆迁形成净地，房产部门对拆迁费用进行核定，形成拆迁费用审核报告。拆迁后净地交接给储备中心，按程序取得规划意见。若为划拨用地，办理相关手续转其他用地部门，由其他用地部门支付险房产权单位的拆迁费用;若为可出让用地，在综合地价中列支拆迁 费用，待用地出让后支付。 “,、计划申请函(请示)”一般包括以下几种情况:市内四区旧城区改造开发计划函;企业搬迁改造地块开发计划函;市内四区军用土地转开发用地计划函;其他开发计划函(请示)等。申请单位每年十月一日前来函或提出的申请可列入下年度计划。 “,、投资意向项目”是指在招商引资工作中掌握的投资意向信息。 储备中心收到,、,、,、,、,五个方面信息，随时初选出下年度拟安排计划的宗地，委托测绘部门测绘宗地面积，取得1:500现状实测地形图及电子文件(加盖测绘单位印章)。测绘部门以储备中心出具的《拟出让土地测绘委托单》(见附录二)为提供服务、计算收费的依据。 储备中心发函至规划部门窗口，取得《选址意见书》(规划条件及附图)，函附1:500 现状实测地形图及电子文件。规划部门在20个工作日内完成(见流程三“建设项目规划选址许可程序”)。 根据《选址意见书》的附图范围，向电业部门调查电网覆盖情况。对不能保证供电的宗地，供电公司应行文回复，并抄送规划部门。 提供《选址意见书》附图，从土地部门取得1:500土地确权图，土地部门以储备中心出具的《确认拟出让土地权属委托单》(见附录三)为提供服务、计算收费的依据。 提供《选址意见书》附图，从地籍信息部门取得宗地他项权利资料，地籍信息部门以储备中心出具的《查询土地登记资料及他项权利 委托单》(见附录四)为提供服务、计算收费的依据。拟储备土地存在他项权利，需要与有关单位洽谈或向人民法院提起诉讼的，由储备中心协调;需要解除抵押、查封的，由土地部门负责办理解除抵押、查封等手续。 对拟储备土地权属清晰，他项权利、利用现状和面积明确，符合储备要求的宗地，储备中心进行用地现状粗略摸底、宗地初步测算。在每年的十一月底前，依据市政府经济工作指标，汇总编制拟报土地储备供应年度计划(含经济测算)，报土地部门。土地部门依据城市总体规划和土地利用总体规划进行审核，组织听证，上报市政府审批，于十二月底前经市政府批准下达年度土地储备供应计划，并在《大连日报》、《中国国土资源报》、市政府网站和中国土地市场网站上发布《年度土地储备供应计划公告》。 根据年度计划，储备中心拟定拆迁计划，于一月中旬提供给房产部门作为编制《年度房屋拆迁计划公告》的依据。《年度房屋拆迁计划公告》要在《大连日报》和市政府网站上发布。 根据年度计划，储备中心针对计划2至3年后出让的非净地储备用地拟函至规划部门，实施规划限制。 对计划净地储备或供应的宗地，储备中心做好信贷资金前期准备工作，并有计划地组织招商活动。 二、宗地收购储备 储备中心依据土地部门的年度计划制定季度工作安排(上年度供应计划有未实施的宗地，则直接调整进入当年计划)。 根据季度工作安排，储备中心发函至规划部门提请《详规初案》(见流程十“详规 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 组织编制审核程序”)，规划部门以储备中心出具的《拟出让用地“编制详规方案”委托单》(见附录五)为计算经费的依据。。规划部门通过招标等形式组织编制《详规初案》，储备中心与规划部门针对《详规初案》进行讨论研究修改，形成《详规方案》，规划部门组织专家评审，公示听证，报请市政府批准，完成《详规方案》的初审和终审。储备中心收到已经市政府批准的《详规方案》，为交易前准备做好基础工作。 季度工作安排包括需拆迁的宗地和已为净地现状的宗地。对需拆迁的宗地，制定宗地收购资金准备计划，并按计划筹措资金。 (一)需拆迁的宗地。 需拆迁的宗地在本流程的“宗地收购储备”阶段涉及4个环节: 1、办理拆迁许可 储备中心发函至规划部门，取得《储备用地规划批复》及附图(土地出让后此批复自动作废)。规划部门在5个工作日内完成(见流程四“储备用地规划批复许可程序”)。 储备中心将储备用地基本情况函告人防部门，取得关于人防用地、安全保护范围、战备道路、人防设施、地面建筑等的保留要求或补偿意见函。 发函至土地部门，取得《国有土地使用权储备用地批复》。土地部门在10个工作日内完成(见流程五“储备用地批复许可程序”)。 在办理以上要件的同时，进行拆迁摸底。如委托拆迁公司摸底， 要签订拆迁地块摸底委托书，明确要求达到的准确度、交付时间及付款 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 等。 向房产、军队、铁路和其他单位调查宗地建筑情况、拆迁面积和建筑物权属情况(非住宅、住宅、直管公房、军产、路产、自管产等);向电信、有线电视、电业、燃气、供热、供水、排水等单位调查宗地内地上构筑物及其他公共设施和地下管网、线网情况。所有摸底资料要逐户审核、归类、汇总，制定统一规范的摸底材料汇总表。 以摸底资料为基础测算拆迁费用，制定拆迁计划和拆迁方案;报批拆迁费用;并与存款银行签订拆迁项目资金监管协议书，存款银行出具拆迁补偿安置资金证明。 组织招标选择拆迁和拆除公司。对拆迁(拆除)公司进行综合考评，包括公司概况、经营情况、人员素质构成等相关情况;召开招标大会，择定拆迁(拆除)公司，并签订《委托拆迁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 书》、《委托拆除合同书》。 储备中心整理以上工作所取得的文书资料，到房产部门办理拆迁手续，取得《房屋拆迁许可证》及《拆迁批复》。房产部门在10个工作日内完成(见流程六“储备用地拆迁许可程序”) 2、拆迁准备工作 土地、房产部门在《大连日报》、《中国国土资源报》、市政府网站和中国土地市场网站上发布《国有土地使用权收回公告》，并向宗地内原土地使用权的单位或个人下达《国有土地使用权收回决定书》(见附录六)。 储备中心发函至规划和土地部门，冻结审批新的临建手续，停止办理转让、租赁等手续，函附《拆迁批复》和《国有土地使用权收回公告》报纸复印件。 发函至城建部门，提供相关材料，办理城市道路占道、树木迁移、垃圾排放、拆除环卫、排水设施等手续，取得相关许可证。城建部门在7个工作日内完成(见流程七“储备拆迁涉及相关城建许可程序”)。 发函至建委和水务部门，办理拆改迁燃气、供热、供水设施许可。函附《拆迁批复》和《储备用地规划批复》。 提供相关材料，向综合执法部门办理拆迁执法备案，随时接受现场检查和拆迁后净地执法监管(见流程八“储备拆迁综合执法流程”)。 提供相关材料，向人防部门办理拆除人防工程及附属配套设施，占用、堵塞人防进出口及道路、碴场等的审批手续，缴纳补偿费或易地建设费。 做好拆迁地块内电业设施保护和迁移工作。由规划部门提出电力设施拆迁、移设(或下地)方案，并与供电公司、储备中心沟通，形成正式方案，供电公司与储备中心签订拆迁协议，拆迁时按协议办理。 书面申请迁移、拆除有线电视和电信设施，其运营单位在接到申请后,个工作日内给予答复，组织 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 ，所需费用由储备中心承担。 与邮政部门商定拆迁邮政局所、信筒(箱)及其他邮政设施的回迁安置方案，并予以补偿，或已有确定的补偿方案。 办理“三停”，即停气、停水、停电，提供拆迁地块图纸及拆迁明细，与各专业公司签定停供协议，拆迁时按协议办理停供，拆除计量 装置。凭项目预、决算书为付款依据，做到交接规范，付款清楚。 与巡警支队和拆迁宗地的派出所签订拆迁现场维持治安协议书;请交警支队给予支持，维持拆迁现场搬家车辆进出畅通。 储备中心在《国有土地使用权收回决定书》下达后，即与原土地使用权单位和个人对收回(购)补偿事宜进行洽谈，共同委托资产评估，根据宗地区位、用途、房屋建筑面积等因素，参照房地产市场评估价格确定收回(购)补偿标准。达成一致意见后签订《国有土地使用权收回(购)补偿协议书》(见附录七)，合同应写明土地的基本情况;收回(购)土地的位置、面积、房屋所有权情况;补偿费用及支付方式、期限等内容。 储备中心持已签订的《国有土地使用权收回(购)补偿协议书》，到土地部门办理储备用地登记备案。土地部门在25个工作日内完成(见流程九“储备用地登记备案程序”)。 3、实施拆迁 根据《大连市城市房屋拆迁管理办法》、《城市房屋拆迁纠纷行政裁决工作细则》及《城市房屋拆迁估价指导意见实施细则》等法律法规和政策做好宣传解释工作。 聘请法律顾问，随时准备配合做好行政裁决和法律诉讼。 在办理各项补偿手续前，与银行搞好付款衔接手续。 储备中心在取得《拆迁许可证》后90个工作日内组织拆迁。正式实施拆迁时要注意做好以下几项工作:抓好各拆迁工作参与单位的管理;监督各参与单位依法拆迁;抓好现场安全工作;处理拆迁现场 突发事件;督促拆迁进度，随时掌握拆迁情况;协调政府相关职能部门。 形成净地后做好收尾工作。与各有关单位结清费用，包括拆迁公司、拆除公司、评估机构、市公安局巡警支队等。与存款银行对帐，将拆迁地块剩余资金拨回存款帐户。形成拆迁项目结算报告，随时准备接受拆迁项目审计工作。将宗地拆迁资料按档案标准整理归档，并随时补充。 4、净地入库管理 由于城市规划和土地利用安排的需要，对于已储备的用地改规划为对外交通、道路广场、市政公用设施、绿地和特殊用地的宗地，或改规划为公共设施、工业、仓储用地且以划拨或协议出让方式供地的宗地，由其他用地部门办理相关交接手续。办理交接手续时要结算宗地先期投入成本，或由财政部门做出指标列支，其中涉及非财政资金来源的支付本息;或由用地部门支付先期投入成本。 形成净地的储备宗地有近期出让和暂不出让两种情况。 ?近期出让的宗地 对净地宗地进行现场管理，包括工地围挡、卫生、安全等工作，直到宗地出让后与中标人交接净地。同时按供应计划安排，适时提出《储备成本报告》(截止报告日)，为交易前准备做好基础工作。 ?暂不出让的宗地 对宗地进行建档造册，根据储备计划制定临时经营管理计划。根 据经营管理计划筹措资金，进行入库管理，包括:绿化、美化;临时经营;基础设施配套。根据入库管理的不同形式，到相关行政主管部门办理相应许可手续，如各种城建管理许可、临时建筑规划和土地许可、基础设施施工许可等等。 当根据土地储备供应计划安排，将原入库管理的宗地列入供应用地计划时，对临时经营的宗地适时恢复为净地，进行净地现场管理，直到宗地出让后与中标人交接净地。同时按供应计划安排，适时提出《储备成本报告》(截止报告日)，为交易前准备做好基础工作。储备中心发函至规划部门，确认选址意见及提请《详规初案》，如前所述，取得已经市政府批准的《详规方案》。 (二)已为净地现状的宗地。 对已为净地现状的宗地有两种计划情况:一是本年度继续储备宗地，二是本年度列为供应宗地。 1(本年度继续储备宗地:继续储备经营至以后年度。 2(本年度列为供应宗地:按供应计划安排，对临时经营的宗地适时恢复为净地，进行净地现场管理，直到宗地出让后与中标人交接净地。同时按供应计划安排，适时提出《储备成本报告》(截止报告日)，为交易前准备做好基础工作。储备中心发函至规划部门，确认选址意见及提请《详规初案》，如前所述，取得已经市政府批准的《详规方案》。 三、交易前准备及交易 储备中心依据《详规方案》和《储备成本报告》，对拟出让宗 地以招标或随机选择等方式委托评估，提出《宗地评估报告》。组织召开招标(拍卖、挂牌)委员会会议，确认宗地出让底价、方式等。 储备中心根据招标委员会议定结果，组织更有针对性的招商引资和意向宗地洽谈。 储备中心编制招标(拍卖、挂牌)文件，并在招标(拍卖、挂牌)时限的前20日，通过《大连日报》、《中国国土资源报》、市政府网站和中国土地市场网站发布国有土地使用权招标、拍卖、挂牌公告。 按公告时限发售招标(拍卖、挂牌)文件;依据评价体系审查竞标、竞买人资格，组织受理竞标、竞买登记;办理保证金及其他费用的收取入帐。 组织竞标、竞买工作，并确定中标人、竞买人。 办理土地出让金上缴业务(见流程十一“土地出让金上缴程序”)。 储备中心收到财政部门转来的《土地出让金缴库认定书》(附储备中心财务部和中标单位分别填制的《一般缴款书》第五联)，根据《认定书》反馈的缴款情况，待中标单位交清首付地价款后，在3个工作日内给中标单位签发《中标确认书》。 储备中心在签发《中标确认书》之日起3个工作日与中标单位办理净地交接，将储备成本报告期后费用列入专项成本。并在市政府网站和中国土地市场网站上公布成交结果。做好宗地项目档案的归档工作。 “土地储备交易流程”结束，进入“项目建设审批流程”。 附件二 土地交易招标拍卖挂牌具体工作流程 一、基本程序 (一)、成立挂牌交易委员会 (二)、发布挂牌交易公告 (三)、办理竟牌登记 (四)、编制竟牌文件 (五)、挂牌和竟牌 (六)、签订《国有土地使用权出让合同》 二、具体流程 (一)、成立挂牌交易委员会 1、确定挂牌交易委员会的人数和人员构成。挂牌交易委员会一般由5人以上的单数组成。挂牌交易委员会的主任、副主任从市开发办选定;其他成员从市规划和国土、监察、房产等部门中选定。 2、召开挂牌交易委员会会议，研究安排挂牌工作。挂牌交易委员会履行下列主要职责:审定挂牌交易文件;确认挂牌人提出的挂牌底价;审查竟牌人资格;确定摘牌人。 (二)、发布挂牌交易公告 1、公告发布人。挂牌交易公告由挂牌人发布。挂牌人指市开发办。 2、公告内容。挂牌交易公告的内容包括挂牌的目的;竟牌人的范围及资格;竟牌人认购挂牌交易文件的时间、地点;挂牌项目用地 的位置、现状、面积、用途及规划要求等情况。 3、公告发布媒介。挂牌交易公告通过《大连日报》等新闻媒体及挂牌人网站发布。 4、公告发布的时间。挂牌交易公告于挂牌交易开始日前20日发布。 (三)、办理竟牌登记 1、竟牌人按照挂牌交易公告指定的时间、地点办理登记手续，认购竟牌申请书及竟牌须知等资料。 2、竟牌申请书由挂牌人编制，为规范格式。 3、竟牌须知由挂牌人拟订，内容包括:挂牌地点和截止时间;竟牌人的范围及资格;竟牌申请书的内容及填写要求;竟牌人支付竟牌保证金的数额、方式和期限;竟得人缴纳地价款的给付方式和期限;其他需要竟牌人明了的事项。 (四)、编制竟牌文件 竟牌文件包括竟牌申请书及附件。竟牌人应按挂牌人要求认真填写竟牌申请书，并准备好附件，形成完整的竟牌文件。附件的内容包括股东会或董事会关于竟牌的决议及公司章程;公司营业执照副本、法定代表人证书、法定代表人的身份证影印件(个人竟牌的提供个人身份证影印件);法定代表人对委托代理人签署的委托文件及被委托人身份证影印件。 (五)、挂牌和竟牌 1、在挂牌公告或竟牌须知 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的挂牌起始日，挂牌人将挂牌地 块的位置、面积、用途及规划要求等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布; 2、符合条件的竟牌人填写竟牌报价单报价; 3、挂牌人确认该报价后，更新显示竟牌价格; 4、挂牌人继续接受新的竟牌报价; 5、挂牌人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定摘牌人; 6、挂牌人与摘牌人签订《竟牌成交确认书》、《履约保证书》，对摘牌人签发《中标通知书》;竟牌人应支付的地价款，按挂牌文件中挂牌人给定的支付方式和期限，由挂牌人与摘牌人在《履约保证书》中约定。 (六)、签订《国有土地使用权出让合同》 摘牌人取得《中标通知书》并签订《履约保证书》后，应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。