商业综合体项目策划

商业综合体项目策划　　商业综合体项目策划1　　一、环境布置　　1、在门口以及堂内布置万圣节主题风格的装饰。南瓜灯、鬼模特、蜘蛛、骷髅头等。　　2、服务员统一换成万圣节主题风格的服饰，尽可能夸张、恐怖。　　3、给来店顾客发放道具，例如各种鬼脸面具，化妆颜料(自愿化妆)。　　4、在凳子座垫，或者其他地方准备整人小道具，被整蛊的顾客成为幸运顾客，将有福利发送(下文介绍)。　　二、前期宣传　　pop宣传：提前一周，利用店内的pop宣传活动主题，做到让消费者都能初步了解活动。　　短信营销：利用星野科技的八优短信通，给消费者群发活动短信。还可以将短信与g商通技术相结合，消费者通过点击短信里的网址链接，一键进入手机网站，就可以突破短信的限制，了解到更为详细的内容。例如：“吸血鬼、千年女妖、骷髅怪、还是性感女巫?今晚你究竟会是谁?酒吧万圣节大型party让我们一起释放所有的压力，尽情狂欢尽情尖叫吧。　　dm传单：利用g商通技术，在dm广告或者传单印上一个二维码，消费者通过手机扫描就可以进入手机网站，这样与短信营销形成整合，大大提高了传单的效果。　　如果有官方pc端网站，提前做好本次活动的网站宣传页面。　　三、活动内容　　1、在活动开始前暂时不准消费者入场，并且拖延入场时间，造成一个活动前的等待，这样可以利用人们的好奇心，达到更好的活动效果。　　2、入场后先有嘉宾的表演，表演内容符合节日主题，消费者在看节目的时候，可以进行点餐。菜单上将食品名字改成与节日主题相符的，在食物造型上也贴近主题。　　3、随后进行游戏环节，被事先安排好的道具整蛊到的顾客，成为幸运顾客参与游戏。游戏内容要让参与者感受到紧张恐怖的氛围，能让观众大声尖叫。　　4、揭下来是舞会，要通过音乐、灯光等引导出高潮，假面狂欢，群魔乱舞。中间可以利用一些小技巧来是舞会达到高潮，例如突然降低音乐，熄灭灯光，放出狼嚎鬼哭的声音，营造阴森的气氛，在突然又提高音乐回到狂欢。　　5、消费的顾客会获得大礼一份，所以参与的顾客都有一次抽奖机会。　　整个活动过程中，抽时间给客人们拍照，要来联系方式以便以后可以送照片。这样可以让顾客充分体会到主办方的诚意，要他们深深记着这次活动，为以后成为客源打下基础!　　1.对外宣传，我们主要针对天大、南大、师大的韩国留学生。宣传的方法很简单，是面对面的沟通交流，让他们对我们的万圣节产生兴趣。向其推销的重点就是中国风格的万圣节，并且要告诉他们可以通过这次活动交到中国朋友。但可能在沟通上会有些难度，不过应该可以克服。本阶段需要装备，仅是名片一盒100到200张即可，名片没有其他要求但一定要在背面印好唐会的交通路线，并用文字注明。如果觉得这样麻烦，还可用韩文印传单，以派单的方法把消息传达给韩国人。但如果这样，或许效果不会像面对面说服效果那么明显，而且费用会高出许多。面对面说服时还要注意一点，当他说想去时，给他在名片上安排一个座位号，这样会给他们内心造成一种已经预定的压力，这样当天去的可能性就会更大提高。韩国人不宜太多了，因为座位有限。不过反想其实人去的越多造成的轰动效应越大。　　2.对内宣传　　A、打出第一步的宣传概念，就是以宣传唐会将在万圣节创造出一个激情四射的万圣节，打出和外国人一起过万圣节的口号。宣传形式，派单。主要在滨江道新文化星巴克必胜客发。让人们初步了解唐会将准备一次与众不同的万圣节活动。什么样的活动不提，设悬念。　　B、狼的诱惑，本阶段是以故弄玄虚的方式吸引注意。从万圣节前一个星期开始，让唐会传出狼嚎声，能清楚的传入行人的耳朵。并印一份名为谁在嚎叫的宣传弹，再次给人们设下悬念，使拿到传单的人都想问到底是什么在唐会嚎叫，唐会到底要举办一次什么样的圣灵之夜。　　发单地点不变，但方式改变。在滨江道和新文化分别找一家或两家代理发单店，在卖衣服的同时给光顾他店的顾客发单，并且需要录音带配合制造意境。作为对他们的报酬，可以是对店员的一次免费PARTY酒水派送。即节约，效果也一定很好。　　C、血色箭头，这个点子较有轰动性，但绝对是处在法律的边缘，实施难度比较大，有一定的风险性。但要是真的事实起来，相信绝对会吸引到很多人。方案很简单，万圣节的前两或三天晚上在唐会正对着的卫津路段用红色的油漆画一个巨型的箭头出来，第二天早晨人们上班时，可以清楚的看到血红的箭头直指唐会。　　第二天下午开始发传单，传单内容是以一个局外人的口气夸张的描述箭头突然出现给人再次制造神奇诡秘的感觉，同时向上次的宣传一样要配相应的录音带以讲故事的形式向人们告知现象。所有活动展开前的宣传工作在此先告一段落，当然因为未来的不可欲知性，或许在活动进行的过程中会随着事情的演变而改变。　　当天的活动安排，可以分为活动前的等待中韩交友……　　五个阶段。活动前的等待，是指在活动开始前先有一个等待的概念，利用人们的好奇心。拖延入场时间，当晚的开门时间我觉得应调整到八点往后，万圣节十二点钟声敲想的时候才会是活动高潮所在，如果等待的时间过久，有可能客人的好奇心会逐渐减退，取代的是厌烦的情绪。进酒吧前先送给每个客人一个简易面具。　　进酒吧后，首先进入眼睛的是吧台四周裹着白色的布帘，里面传出和几天前一样的狼嚎声，声音处理一定要真实，而且从白色布帘上还隐约看到一只狼的影子。又一次给人们感觉到奇幻，好奇心加重!DJ宣布今天十二点前消费客人将((抱))走唐会精心准备的一份神秘礼物!　　中韩交友，韩国客人都拿有分发给他们的坐号，服务员领位时，直接带到事先确定的位置。中国客人进门可以把他们带到与韩国客人相邻的桌子，以方便其交流。　　桌子坐满客人都要酒水后DJ喊口号，让客人随意更换座位，DJ要强调今晚来到唐会的人都是朋友，都是兄弟姐妹，鼓舞大家换位子。放轻音乐，让客人自己交流。这时的灯光不要太暗。DJ要随时间的推移，报时并提醒大家唐会给大家的惊喜越来越进!　　神秘揭晓(高潮)十二点，DJ宣布大家屏住呼吸，神秘马上揭晓，停音乐，DJ这时说话的声音要处理的阴森一点!灯“逐渐”关闭!第一次开灯，吧台中还是空无一物，给人们心理制造一些起伏!　　DJ解释说纯属失误，要以滑稽的语气说，给场上造成一次爆笑。灯又开始逐个熄灭，当完全黑下来时从里屋逐渐射出数条细小的光线，黑暗的四周好象有很多白影浮动，光线向吧台移动，消失在吧台里。雷射灯突然打开，照射吧台方向，又马上熄灭，但已经看到吧台上站着好多做贞子打扮的东西。DJ放一段比较恐怖的音乐。吧台里的舞台下灯打开照射在站在舞台上的人身上，做特写。慢慢周围灯也亮了。看到舞台上的人都罩着部满血迹的白布。这时，音乐响起。舞台上的人撤下身上的白布，有的穿着较现代感的服装，有的穿着唐装礼服。DJ喊口号，舞台上一段比较个性化的热舞，热舞后走下舞台站在吧台周围。DJ宣布目前消费者，里屋走出美女一个。DJ宣布，今天的神秘奖品就是小姐。美女走上舞台，对获奖客人笑笑，在手提袋(大)里摸索。突然捧出一只小狗，它就是今晚的神秘奖品!　　商业综合体项目策划2　　一、活动时间：20年9月10日到12日　　二、活动目的：盛隆超市在这美好的秋季与您相约，9月12日“花好月圆人团圆、盛隆送礼礼连礼”与您共度中秋、国庆佳节。感受秋天带来收获与成熟的风韵。　　三、活动主题：花好月圆人团圆盛隆送礼喜连连　　四、卖场陈设：卖场内专设中秋礼品专卖区，按照月饼的品牌、保健品和酒的类别正气陈列，指定专人负责礼品的促销，策划部负责中秋礼品区的装饰，要求在卖场内醒目，能吸引顾客的目的。　　五、活动内容：　　一重喜　　一次性购物满30元，可抽“仲秋礼券”1张，60元2张，单张小票最多限5张;　　A.购指定几种月饼礼盒时，此礼券可抵3元;(此券限活动期间使用)　　指定月饼品种有：　　B.购保健品或酒(指定商品)可分别抵1元、2元、3元使用。(此券限活动期间使用);已买断的酒为使用品牌。　　中秋礼券　　A类保健品或酒此券可抵1元　　B类保健品或酒此券可抵2元　　C类保健品或酒此券可抵3元　　二重喜　　如果您中秋礼券右下角的文字能拼起“盛隆团圆奖”、“盛隆喜庆奖”、“团圆奖”、“喜庆奖”，祝贺您，您又中了我们的第三重奖。中奖条件和奖项设置如下：　　A.团圆奖集齐“团、圆、奖”3个字奖价值200元的奖品(礼券、现金)　　B.喜庆奖集齐“喜、庆、奖”3个字奖价值100元的礼品(礼券、现金)　　C.盛隆奖集齐“盛、隆、奖”3个字奖价值12元的礼品(礼券、现金)　　D.欢乐奖集齐“盛、隆、奖、团、圆、喜、庆”7个字任意一个　　奖价值3元月饼小礼包一份(9月28前)　　奖价值1元的盛隆购物券一张(9月28后)　　奖项预设置：A共100个;b共1000个;c共10000个;　　六、商场布置：　　总店：关于中秋节的吊旗、门口的条幅或者中秋的宣传画(一中秋节的活动内容为主)、陈列区的布置。　　连锁店：中秋节条幅、吊旗。　　七、费用预算：　　条幅：10米6元/条26条=1500元　　中秋礼券：0.1元/张10万=1万元　　吊旗：2.5元/张1000张=2500元　　DM快讯：待定;广告费用：报纸、电视，待定　　八、注意　　1、中秋礼券在外地定做印刷。策划部负责设计与联系印刷;　　2、中秋礼券的左联由收银员负责收取。　　3、吊旗、DM快讯策划部负责拍照、设计排版，联系印刷。配送中心和门店组织商品。　　4、连锁店负责各门店的条幅。　　5、在超市入口处专门设立奖品兑换专柜。　　6、各店的中秋礼券由超市专人负责管理、登记，下班收回保管好。　　商业综合体项目策划3　　前言　　广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商　　业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。　　因此，我们必须采取有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。　　一、背景分析　　一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。　　(一)、商街设计“先天不足”　　1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。　　2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。　　3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。　　4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。　　(二)、商街策划“后天失调”　　1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(很好)，后来又定位于“×”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。　　2、广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×路、×广场、×步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。　　3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。　　二、商街定位　　广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：　　1、街名：广场时尚丽人街　　2、概念：广场————街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×。　　3、广告语：广场/时尚丽人街————与相约，与同行　　4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐　　5、商品：主营国际国内服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。　　6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。　　7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。　　三、招商策划　　广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：　　(一)、发布招商公告　　我们计划于4月中旬在《晚报》、电视台发布招商公告，突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。　　(二)、举办招商信息发布会　　该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的饭店举行，出席的商户为及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：　　1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;　　2、×街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。　　(三)、整合店铺资源　　一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。　　为了使一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。　　对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 后再将该店铺纳入招商范围。　　(四)、有关租金政策　　一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，一期店铺比较合适的租金是：　　1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。　　如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)　　2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。　　如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)　　(五)、商户入驻优惠措施　　为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：　　第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;　　第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;　　第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;　　第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。　　四、商业氛围营造　　(1)、商街指示识别系统布置(详见广告公司设计效果图)　　(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×步行街雕塑照片)，以增添广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。　　(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。　　(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传广场。　　(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升广场的时尚品位。　　(6)、5月份起，争取举办几次《之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。　　五、商街硬件改造建议　　1、北广场实施改造，以适合举办大型活动。　　2、一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。　　3、临街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。　　4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。　　5、一期南侧花圃争取拆除，建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。　　上述方案，经董事长批准后组织实施。　　商业综合体项目策划4　　一、行业分析　　1、宏观环境分析　　国家成功的经济改革，灵活的市场推动政策，使得国内的服装市场如火如荼。GDP、国民消费指数不断攀升，人们消费意识的不断增强，为服装行业展示了一个广阔的发展空间。　　2、服装行业的发展趋势分析　　服装行业在中国自古以来就是一大行业，发展至今，随着政策的开放与经济的发展，中国现已成为全世界的服装加工基地与品牌发展的战略阵地。中国是服装消费大国，也是出口大国，我国的服装出口额占到整个纺织产品出口总额的2/3左右，世界上所有的品牌产品60%的生产和销售有与中国有关，而中国内地市场每年的消费额在1000亿左右，且有不断增长的需求，市场潜力巨大。这就为我们开展品牌经营提供了广阔的空间。　　服装行业是一个生活消费品行业，同时也是高利润行业。因利益的驱动与市场的需要，在整个业态的设计、加工、市场推广、直营、加盟等不同环节，已经发展成相对完善且专业的群体。近十年来，拥有庞大生产和消费规模的中国服饰市场，企业的经营模式和管理水平有了很大的提升，更加重视品牌的经营。　　3、市场容量　　拥有14多亿人口的中国在过去十年经济增长速度惊人。据国家统计局统计，20年国内生产总值达95,933亿元人民币，比较上年增长7.3%。国内社会消费品整体销售额为37,595亿元人民币。有专家估计到20年销售总额将达到10万亿元人民币。国内服装销售市场十分庞大，据中华全国商业信息中心表示在20年国内服装销售总量为5.7亿件，大型商场销售总量2.34亿件。随着经济高速发展和中国入世等利好因素，中国被视为现今世上发展潜力的消费市场之一。　　4、机遇　　1)中国经济增长强劲，随着WTO的推进和奥运的到来，将带动更多的外资品牌进入中国，需要与有实力的百货或品牌代理公司合作　　2)在许多消费品中，中国是“世界的工厂”，国内有大量的加工基地，为品牌开发的深入开展提供了条件　　3)消费者的消费观念日益成熟，商家的竞争最终是品牌的竞争，品牌运作的时机逐渐成熟　　4)品牌运作能加强对资源的控制，提高企业的竞争力和利润率　　5)国外高档服装品牌如：路易威登、克来斯汀。迪奥、杰尼亚、范思哲、阿玛尼、宝姿等成功登陆中国市场并在中国服装消费市场获得巨大成功。这也证明了中国消费者对国外的品牌有一定的认知度和相当大的购买潜力　　6)国家与服装品牌输出国欧盟的新一轮经济合作政策的启动　　7)欧盟轮值主席国意大利总理贝卢斯科尼10月30日与欧盟委员会主席普罗迪一起同中国领导人举行会晤，并达成经济合作共识，表示将出台相关政策鼓励国内中小企业与中国企业合作。从20年11月1起，欧洲十二国旅游对中国全面开放。　　二、合资公司合作背景　　充分利用双方的资源优势，强强联合，迅速占有市场资源。　　1、x百货集团优势　　1)x百货的品牌效应　　2)百货业运作的丰富经验，对百货业发展趋势的准确把握　　3)强大的销售渠道终端　　4)资金方面的支持和保障　　2、x公司优势　　1)企业核心产业珠宝业遍布在全国各地大型百货店的庞大网络，可以共享的客情资源　　2)雄厚的资金后盾　　3)丰富的行业管理经验　　4)灵活的管理机制　　三、战略目标　　(一)营销目标　　1、在20年获得总销售收入1000万元。　　2、三年内，经过市场的推广，品牌在国内得到迅速发展扩张。全国各大商场起码有100家品牌形象店，其中加盟式地铺式专卖店30家;　　3、建立科学管理体系及销售系统营运平台;　　4、建立分工明确能协同作战的营销团队。　　(二)财务目标　　1、在二年内获得20%的税后年投资报酬率;　　2、在20XX年净利润达到1000万元;　　(三)公司定位和品牌运作的方式　　1、公司定位　　合资公司将是一家专门经营国内外知名品牌的专业运营公司。经营品类包括服装、服饰、鞋、箱包、化妆品、家居用品等。　　2、市场定位　　公司采用贸易，零售，批发等多种经营模式，最终形成多品牌，多品类，多渠道的市场销售网络。　　合资公司的产品将以公司直接或通过二级分销或加盟商在国内各大百货公司、商业街等卖场设立专柜、专厅或独立专门店出售　　根据产品类别不同而有不同的定位，合资公司所经营的产品均注重品质，强调品味，价格相在同类产品中较高　　3、品牌运作方式　　1)做品牌的经销商　　引进国外品牌,由合资负责市场运作,产品按照贸易价格从品牌公司进口　　2)做品牌的代理　　引进国外品牌,全面负责产品的设计,采购,加工,市场和销售的工作,向品牌公司支付一定比例的品牌使用费，可以考虑与设计公司和加工公司合作。取得品牌在中国的使用权,需要有强有力的采购渠道和市场推广。　　3)共有国外品牌　　与国外服装设计室(或品牌公司)合作，成立利益共同体，由国外设计室负责服装风格与产品设计，合资公司则以网络资源及销售开拓管理成为对品牌共有的基础。　　4)自有品牌　　注册合资公司自有品牌,自行负责品牌的全部运作，形成多种品牌、多种项目的规模效益。　　四、销售渠道策略　　总体运作策略：　　1、以自营店作前期品牌网络发展开拓，再以二级分销及加盟店扩大市场占有率;　　2、初期以王府井百货零售网络为平台，再以此模式在国内各大城市、各大有影响力的百货店形式网络连结;　　二级代理商　　对城市消费力相对较低，公司客情资源欠缺城市，主要采用二级分销方式，可充分借助代理商网络资源快速渗入市场;　　特许加盟　　充分利用加盟者的资金，辅助以品牌资源与管理。利用加盟者的资金来拓展自己的品牌市场，有利于企业的资金周转。这是一快速扩张品牌的方法，可以尽快进行品牌点的建设。　　网络抢占策略：　　1.第一年以拓展王府井百货自有网点为主。条件许可，考虑在上海的华联、武汉的武百、广州的广百、天津的依势丹、深圳的西武、地王大厦等开设战策性网点;　　2.以一级城市开设自营地铺专卖店为主，二级城市以代理、加盟店为主;　　3.市场以华南、华东、华中为主，东三省暂不开发(王府井百货网络点除外);　　4.重点营销区域：　　a.一级市场所属省份或城市：上海、江苏、浙江、福州、北京、广州、武汉、重庆、成都、大连、深圳;　　b.二级市场所属省份或城市：天津、长沙、南京、山东、广西、江西、安徽、云南、四川;　　C.三级市场所属省份或城市：陕西、甘肃、宁夏、河南、河北、贵州。　　拓展目标：　　1.山东、河南、湖北、西北、江苏、贵阳先以二级分销代理模式推进;　　2.公司自营店拓展以北京、昆明、浙江、福州、北京、重庆、成都、大连、　　深圳为主。　　五、公司发展1-3年发展规划　　1、一年内，成功代理一至二个国外服装品牌，依托王府井百货网络平台，设立10个专柜;　　2、三年内，能成功代理三至四个国外服装品牌，网络开拓包括王府井百货在内的专柜、专厅100个;　　3、与国外服装设计室(或品牌公司)合作，成立利益共同体，由国外设计室负责服装风格与产品设计，项目公司负责国内销售网络的建立与管理;　　4、多种品牌经营同时展开，网络扩张到除了王府井百货之外的国内各省较有影响的百货。　　5、品牌的经营开始拓展二级代理及特许加盟商;　　6、在设计，生产，销售和市场推广等方面筹备创建自有品牌。　　六、项目公司的组织架构　　1、基本组织架构　　2、各岗位或部门的基本职责　　经理：　　对董事会负责，全面负责合资公司品牌的运作与日常事务的管理，制定企业中长期的战略，确认与落实中短期目标和计划。　　副总经理：　　对公司董事会、总经理负责，分管相关职能部门　　品牌引进部　　1)品牌市场调研，信息收集和分析　　2)制定选择品牌的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,筛选品牌　　3)实地考察品牌的市场情况,拜访相应的公司　　4)确定合作方式和条件　　5)展开谈判，签订合同，为启动品牌运营做准备　　市场部：　　1)广告和媒体　　2)公司品牌宣传策划，推广方案的制订　　3)VI设计、品牌形象店效果图的制作　　4)市场活动用品，POP，赠品等　　5)培训　　6)市场信息收集和分析　　零售部：　　1)市场的网络开拓　　2)掌握销售状况　　3)补货和调货　　4)拜访客户　　5)回收货款　　6)查访柜台　　7)导购管理　　8)销售数据分析　　物流及信息部：　　1)到货管理　　2)发货管理　　3)保管管理　　4)运送管理　　5)盘点管理　　6)信息系统的建立和运用　　财务部：　　1)融资，投资和资产管理　　2)日常管理：财务预算，现金，存货，应收账款管理，费用支出管理等　　3)制作资产负责表、损益表和资金变动表　　人力资源部：　　1)日常管理　　2)招聘和解聘，升降职，调动岗位　　3)培训管理　　4)目标管理方案的制定　　5)结合目标管理，建立绩效评估考核体系、激励机制　　建立及完善以上管理程序是开展业务和实现合资公司整体目标的基础。　　3、预算管理体系　　建立预算体系，以便于公司根据市场情况的变化，及时做出调整，保证公司预算的实现。　　A.财务预算 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 　　B.销售预算制度　　4、推行目标管理　　A.使公司全体员工理解公司的总体目标　　B.更好地明确每人的职责和细化目标，提高工作效率　　C.帮助员工学习达成目标的方法和步骤　　D.为人事考核和评估提供依据　　七、财务计划　　开发，投资与回报，资金使用计划及盈亏平衡预计　　1、启动资金的分配比例　　起始资金500万元人民币，后续视发展情况而追加　　1)50%用于:用于初期引进国外品牌　　2)20%用于:开办10家50平方米的王府井集团直属的百货专柜　　3)20%用于:人力资源　　4)10%用于：公司办公初期费用　　2、开办费　　公司注册费(按照500万元)50，000　　办公场所租金(1年)200，000　　办公设备及用品(电脑，传真机，复印机，桌椅等)200，000　　其他费用10，000　　合计460，000　　3、品牌经营的前6个月资金投入　　按照进口贸易形式引进国际知名品牌，首次同时进入10家门店计算，假设货品资金在六个月后可滚动使用，(每次订货要提前6个月)　　商场每月按时回款。　　货品(首次铺货)3，000，000　　柜台装修100，000×10=1，000，000　　管理人员工资5，000×10人×6月=300，000　　差旅及日常交通费200，000　　合计4，500，000　　4、损益及盈亏平衡预计　　方案A、以下预算按照3年只经营一个品牌，开10家自营的零售店计算：　　品牌运营的初期需要投入铺底货品，装修费，办公设备等，同时也是品牌的介绍期，预计前第一年的10个店的销售目标1000万元，达到盈亏平衡。以下预计是的损益表：　　损益表(预计)　　截至品牌运营第1年年末人民币元　　产品销售收入(应销售原价的零售额)10,000,000　　减;销售活动让利500,000　　产品销售净额9,500,000　　减：百货店扣率(产品销售净额的28%)2,660,000　　减：产品进货成本(应销原价零售额的30%)3,000,000　　产品销售毛利3,840,000　　减：库存折价成本(应销原价零售额的5%)500,000　　减：销售费用:导购工资360,000　　交通及差旅费500,000　　装修折旧费500,000　　管理费用：管理人员工资600,000　　办公设备折旧及办公用品费200,000　　市场推广费用1,180,000　　利润0　　损益表(预计)　　截至品牌运营第2年年末人民币元　　产品销售收入(应销售原价的零售额)15,000,000　　减;销售活动让利750,000　　产品销售净额14,250,000　　减：百货店扣率(产品销售净额的28%)3,990,000　　减：产品进货成本(应销原价零售额的30%)4,500,000　　产品销售毛利5,760,000　　减：库存折价成本(应销原价零售额的5%)500,000　　减：销售费用:导购工资360,000　　交通及差旅费500,000　　装修折旧及更新费500,000　　管理费用：管理人员工资600,000　　办公设备折旧及办公用品费200,000　　市场推广费用1,500,000　　利润1,600,000　　损益表(预计)　　截至品牌运营第3年年末人民币元　　产品销售收入(应销售原价的零售额)20,000,000　　减;销售活动让利1,000,000　　产品销售净额19,000,000　　减：百货店扣率(产品销售净额的28%)5,320,000　　减：产品进货成本(应销原价零售额的30%)6,000,000　　产品销售毛利7,680,000　　减：库存折价成本(应销原价零售额的5%)500,000　　减：销售费用:导购工资400,000　　交通及差旅费500,000　　装修折旧及更新费500,000　　管理费用：管理人员工资800,000　　办公设备折旧及办公用品费200,000　　市场推广费用1,500,000　　利润3,280,000　　汇总预测损益表(单位：万元人民币)　　年度20年20年20年　　销售收入100015002000　　营业利润0160328　　方案B、快速发展方案，此方案需要追加投资约1000万元　　以下预算按照：　　第一年经营一个品牌，开10家自营的零售店计算　　第二年经营两个品牌，共有20家自营的零售店，10家经销店计算　　第三年经营四个品牌，共有50家自营的零售店，50家经销店计算　　汇总预测损益表(单位：万元人民币)　　年度20年20年20年　　销售收入100025005000　　营业利润04001000　　七、资金需求计划　　以四期为一需求计共336万。　　一期时间：11月-12月(为期一个月)　　项目内容费用说明　　公司注册在北京注册成立服装代理公司5万注册资金500万，按要求交注册资金的1%　　商标注册在国内申请相应的商标注册1万注册相应商标主要是为今后自创建品牌时用　　办公场所办公室、办公设备、20万1、办公场所租贷2、办公设备电脑等购置　　人员配置总经理、副总、品牌开发经理等人到位3万工资及部分差旅费用　　合计：约29万　　二期时间：20年1月-2月(为期一个月)　　项目内容费用说明　　办公支出办公场所需承担的支出1万其中包括办公室租金、水费、电费、电话费　　人员配置部分管理人员到位3万人工资　　差旅支出品牌开发人员出差、品牌代理洽谈5万国外与国内的出差费用　　其他支出1万其他不可估费用　　合计：约9万　　三期时间：20年2月-3月(为期一个月)　　项目内容费用说明　　办公支出办公场所需承担的费用1万其中包括办公室租金、水费、电费、电话费　　人员配置相关管理人员到位4万人员工资　　差旅支出品牌开发人员出差费用5万国外国内出差费用　　服装FOB费用成功代理一个品牌200万主要是服装卖断费用　　合计：约210万　　四期时间：20年3月-4月(为期一个月)　　项目内容费用说明　　办公支出办公场所需承担的费用1万其中包括办公室租金、水费、电费、电话费　　人员配置职能部门人员基本到位4万人员工资　　差旅支出市场开拓人员出差2万主要是市场开拓人员出差费用及汽车费用　　品牌形象设计品牌的CI、专店的形象设计1万品牌形象设计、制作费用　　专柜、专厅装修王府井百货网络的专柜专厅装修80万以10个店为一阶段，每店8万　　合计：约88万　　八、行动时间计划　　第一年度运作第一个品牌，以进口贸易的形式引进一个国际知名的男装品牌。　　拓市场初期以王府井百货零售网络为平台，再以此模式在国内各大城市、各大有影响力的百货店形式网络连结。　　时间表：　　20.～20.组建品牌公司　　筛选品牌，谈判合作，确定第一个经营的品牌　　20.～20.制定品牌运作第一年的年度计划　　在货品，销售，市场，物流和人员等方面的准备　　20.～20.第一个品牌的运作第一个财务年度，执行第一年的年度计划　　同时联络筹备下一个合作的品牌　　九、附件：(待定)　　1、《合资公司 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 》　　2、《合资公司业务流程》　　合资公司立项可行性分析大纲　　一、行业分析1　　1、宏观环境分析1　　2、服装行业的发展趋势分析1　　3、市场容量1　　4、机遇2　　二、合资公司合作背景2　　1、王府井百货集团优势2　　2、周大生优势2　　三、公司定位和品牌运作的方式3　　1、公司定位3　　2、市场定位3　　3、品牌运作方式3　　四、公司发展1-3年发展规划5　　五、项目公司的组织架构5　　1、基本组织架构5　　2、各岗位或部门的基本职责5　　3、预算管理体系6　　4、推行目标管理7　　六、财务计划7　　1、启动资金的分配比例7　　2、开办费7　　3、品牌经营的前6个月资金投入7　　4、损益及盈亏平衡预计8　　七、行动时间计划12　　八、附件：(待定)12　　1、《合资公司管理制度》12　　2、《合资公司业务流程》12　　　　　　商业综合体项目策划