房屋交付法律评说研究与分析

PAGEPAGE1省人民政府水行政主管部门建立水土保持交房法律评说房屋交付法律评说作者梁桦水（梁鹏）在审判实践中对于商品房的交付使用的商定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋全部权证书。依据我国现行法律的规定不动产的全部权转移以办理权利转移登记为准，只有办理登记手续后，房屋全部权才发生转移。但是，最高人民法院关于审理商品房 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称司法解释）规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有商定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出依据《 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋全部权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋全部权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行，但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他商定的条件。案例一、崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方商定崔某购买该公司出售的商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为11800元，交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，双方商定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新商定若出卖人逾期交房，出卖人从2002年2月16日始依据总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司拖延交付应担当违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中，出卖人承认其逾期交房，但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙，应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼恳求。律师评析。合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行，不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先，崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件，构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的商定。其次，从双方签定的合同商定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。依据双方合同的商定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”（即两书一表）。这三个条件是同时具备方可办理接收手续，不是其中之一具有时交房条件具备。因此，出卖人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”，才使得交房条件全部满足合同的商定。因此，崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的时间作为出卖人的实际交房时间并依此恳求违约金是符合合同的商定的。依据《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的商定，而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。案例二、李某于2000年3月23日与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同商定：李某购商品房一套，总价款155万元，双方商定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为2000年12月18日。合同签定后李某依据合同商定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并取得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的回联上签字确认收到。2000年12月17日李某向出卖人提出开发商应当办理大产权证才能够交房，双方的合同商定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。要求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定，主见确认无效。要求出卖人担当违约责任，支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道：在合同中商定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，该商定是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应当是合法有效的。况且出卖人取得竣工验收合格证是在合同商定的交房时间前取得的，向买受人交房未构成逾期交房不存在违约的事实，不应当承当违约责任。一审法院经审理后驳回了买受人的诉讼恳求。律师评析。当事人依照法律的规定公平的行使自己的民事权利，承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循协商全都等价有偿的原则订立合同。充分体现及保障合同双方意思自治、契约至上。对于合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应当担当违约责任，由此给对方造成的损失应当予以赔偿。就本案来言，双方签定的合同是有效的，所付的交房条件不违反国家的法律法规的强制性规定。依据我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必需经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中商定高于此线的交付条件及 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。所以，当事人在本案合同商定的交房条件是满足于法律的规定，且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求依据大权证作为交房条件属于其对合同条款的变更，但是合同的变更要求当事人协商全都，未达成全都以前原合同的条款照旧对双方具有约束力。出卖人未依据合同商定交付房屋应当担当违约责任，在此案中出卖人未违约且合同合法有效，买受人拒绝收房则应当担当拖延领受的违约责任，并对该房屋所可能产生的风险担当责任。案例三、王某于2001年4月6日与某房地产公司签定了《商品房买卖合同》，合同中商定该商品房价值250000元，交房时间为2001年6月10日，商定的交房条件为该房屋必需取得综合竣工验收。房地产商于2001年10月5日完成综合竣工验收，2001年12月7日取得竣工验收备案表。出卖人于2001年6月10日向王某发出了入住通知书，王某于2001年6月12日办理了收房手续并领取了钥匙。买受人在入住后发觉该房有质量问题且设施与合同商定不符，于是向人民法院提出诉讼，恳求人民法院判令房地产公司承当拖延交房的违约责任及赔偿买受人的损失。房地产商辩称：出卖人已经向买受人如期交付了房屋，买受人领取了钥匙实际占有了该房产不存在拖延交房的违约责任，对于房屋质量问题同意在合同商定的保修范围内予以修缮并情愿赔偿买受人的相关损失。法院经过审理判决房地产商担当拖延交房的违约责任并赔偿原告的损失。律师评析。《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必需符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，阅历收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，阅历收合格后，方可交付使用；未阅历收或验收不合格的，不得交付使用。。。”本案合同双方已经在合同中明确的商定了交房的条件即该房屋完成综合验收后向买受人交付使用，而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。本案中房地产商的交付行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使买受人在收到入住通知后前往出卖人处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是出卖人在发出入住通知书为其办理入住手续时第一违反了合同的商定，重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效，应当担当拖延交付的违约责任。《司法解释》也规定当事人有商定的应当从其商定。案例四、业主陈某于2002年11月3日与开发商签定了《商品房买卖合同》一份。合同商定该房的价值为340000元，开发商应当于2003年5月10日将验收合格的房屋交付业主使用，陈某应当在接到入住通知书时办理收房手续，并一次结清剩余房款，并在合同中商定了违约责任。2003年5月10日开发商将已经办理竣工验收完毕的房屋向陈某交付，发出入住通知书要求其前来办理收房手续。而此时陈某正在外地旅游无法回来收房。直至2003年5月30日才前往办理收房手续。但因邻居不慎失火将其所购的房屋部分烧毁。于是陈某提出退房要求，开发商认为已经依据合同商定向其发出入住通知书，业主未依据合同商定领受房屋，房屋已经交付，发生的房屋毁损、灭失的风险应当由陈某自己担当。陈某诉至法院，恳求法院判令解除合同返还已付房款并支付利息。法院经过审理驳回了陈某的诉讼恳求。律师评析。本案的焦点是房屋的风险是否发生了转移。标的物的风险的转移随标的物全部权的移转而发生转移。对于动产因交付而发生全部权的移转，除当事人另有商定或法律法规另有规定。不动产应当以全部权的登记做为发生移转的标志。《司法解释》规定对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有商定的除外。房屋的毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人担当，交付使用后由买受人担当；买受人在接到出卖人的交房通知，无正值理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人担当，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。本案中双方合同商定的交房方式是收到通知书后办理收房手续，陈某因外出而不能够收房的缘由不属于正值理由，所以，该房屋的毁损、灭失的风险自双方商定的交房日2003年5月10日由开发商处转移至业主。案情简介五2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了《商品房买卖合同》（下称“合同”）。合同商定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价，买受人的付款方式准时间，同时商定被告的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》，交房时间为2004年5月31日。原告依据合同商定的付款方式准时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了《建设工程竣工备案表》，于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了〈入住通知书〉。“通知书中载明1，原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房；2，自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续，逾期视为本公司完成了交房义务，该房产的风险由买受人担当。物业公司将依据陈设于售楼处的物业收费标准计算物业费用；......”2004年5月31日部分业主依据通知书的要求前往售楼处办理收房手续，被告向原告出示了《建设工程竣工备案表》、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中，被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对，致使双方发生争吵。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“ 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纠纷”为由向人民法院提起诉讼，诉讼恳求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任；2，判令被告担当本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明白逾期收房所产生的后果，收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利，这一做法是目前房地产交房的通例，被告不存在违约行为不应当担当违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费，原告依据通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为，合同中未明确商定向被告交纳税费作为交房的条件，只要被告具备了合同中商定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙，至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿，原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示，原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同商定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的商定是双方意思表示不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力；被告应当依据合同商定时间、条件、方式向原告交房；被告不是上述税费的代征机关，原告也没有以明示的方式托付被告代收代交上述税费；被告应当担当逾期交房的违约责任。律师评析：在本案双方发生争议的缘由在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍，其缘由主要是业主入住后发觉房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是实行按揭方式付款的业主不乐观办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不消灭到办证时收不上钱的局面消灭而实行了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同商定的交房条件及收房的方式。依据合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、公平自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容实际上是双方订立一个新的合同，仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝，双方对于交接房屋一节也就未作出变更，被告就应依据原合同商定履行。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，商品房的交付以向买受人交付钥匙为准，双方另有商定的除外，房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的商定明显违反了合同理应担当逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成托付关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成托付关系也是应当遵循合同订立的规章。假如原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更，原告与被告之间也仅成立托付合同关系。所以，原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上，原告托付被告与否应当完全打算于原告，托付的表示应当由原告提出经过被告承诺后托付合同成立。依据《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋全部权发生转移时，承受的企业、 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当依据签定房屋买卖合同（包括预售合同）时的签约日期纳税。从今可见原告可以将交纳契税的事项托付与被告，也可以自行到税务部门交纳或向税务机关托付的代征机关交纳。所以，在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当，以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。