房地产开发项目策算详细描述

PAGE/NUMPAGES房地产开发项目策算详细描述1511242653.txt28生活是一位睿智的长者，生活是一位博学的老师，它常常春风化雨，润物无声地为我们指点迷津，给我们人生的启迪。不要吝惜自己的爱，敞开自己的胸怀，多多给予，你会发现，你也已经沐浴在了爱河里。本文由67896819贡献doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。房地产开发项目策算详细描述第一节开发成本概述房地产开发企业在其生产经营的活动中发生的费用有两部分：开发成本和期间费用。应当合理划分期间费用和成本的界限。一般来说，开发成本应适用配比性原则，把发生的各类开发成本经过归集和分配后，计入所开发的产品成本。期间费用由于很难分配到各个成本项目中，则应当直接计入当期损益。一、开发成本的构成房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，按照其开发的产品的类别而言，主要包括地产和房产，因此开发产品成本按其用途可划分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。1．土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2．房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3.配套设施开发成本。指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4．代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。按照成本支出的用途不同，房地产开发企业产品的开发成本可划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用。具体而言，各类成本主要包括以下的内容：1．土地征用及拆迁补偿费。此类成本包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2．前期工程费。此类成本包括规划、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通路、清理平整建设场地）等支出。3．建筑安装工程费。此类成本指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。如果企业以出包工程的形式进行施工建设，建筑安装工程费就是房地产开发企业支付给承包单位的建筑安装工程费；如果以自营方式进行，建筑安装工程费则是房地产企业为进行某一项工程的开发所发生的直接人工、直接材料、机械使用费、其他直接费用和间接费用的总和。4．基础设施建设费。此类成本包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。其中，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信照明工程，通常称为“七通”。5．公共配套设施费。此类成本指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6．开发间接费用。此类成本是指房地产开发企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。7．其他开发费用。此类成本包括企业为开发产品而发生的应诗篇开发产品成本的以上各项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金，在开发产品完工之前所发生的利息等借款费用，以及其他难以归入以上各个项目的开支等。房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，诗篇开发产品成本。但在实际工作中，除了周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界限。因此，除了周转房摊销列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则所发生的费用，可直接并入企业的管理费用。二、开发产品成本核算对象的确定合理确定成本核算对象，是正确组织企业开发产品成本核算的重要条件。开发产品成本的核算对象，就是在开发产品成本的过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。成本核算对象如果划分过粗，不能反映独立开发项目的实际成本水平；如果划分过细，则会增加许多间接费用的分配，增加核算工作量，并影响成本的准确性。由于房地产开发企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的，因此，在确定成本核算对象时，一般应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工联合体等因素来进行。其一般原则为：1．一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象，便于分析工程概算（预算）和施工合同的完成情况。2．同一处开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，以简化核算手续。3．对个别规模较大，工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。成本核算对象一经确定，不得任意变更，并应及时通知企业内部各有关部门，以统一成本核算口径。为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的房地产开发费用，企业财会部门应按每一成本核算对象分别设置成本明细账（卡），并按成本项目分设专栏，以便归集和分配各成本核算对象的房地产开发费用并计算其开发成本。三、开发产品成本计算期一般而言，房地产开发产品的成本计算期与其开发建设周期一致。也就是说，开发产品成本是在产品开发完成并验收合格后才结算出来，因而其成本计算是不定期的。对于开发小区的建设来说，开发产品成本计算期与开发小区的建设周期原则上应该一致，即各项开发产品的实际成本一般应于开发小区全部竣工后才进行计算与结转。但在实际工作中，一个住宅小区的开发建设，时间通常较长，有的需要几年的时间方能全部竣工，而房地产开发企业在开发进度的安排上，一般是先建住宅，后建配套工程，因而往往出现住宅已经建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已经销售，而道路、绿化尚未完工等情况，这种单口房与配套设施建设的时间差，使得那些已经具备使用条件，并已出售的商品房应负担的配套设施的建设费用，无法按照配套设施的实际成本来计算。为了及时结转小区内已出售的商品房的开发成本，以便与其销售收入相配比，就需要采取预提方式，将未完工配套设施的预计建设费用计入已销售商品房的开发成本。其计算方法一般是以经过主管财政部门审核批准的未完配套设施概算（或预算）为基数，计算出已出售商品房应负担的数额，作为预提费用计入已出售商品房开发成本。待开发小区全部正式竣工决算时，再调整预提配套设施费用，以保证整个开发小区成本计算的准确性。应该说明的是，房地产开发建设就其生产组织而言，属于单件、小批生产类型。开发产品成本计算是以每一项或每一小批开发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周期作为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成本核算，因而，房地产开发产品成本计算方法与分批（订单）法完全一致。四、开发产品成本的主核算内容开发产品成本的核算，就是将房地产开发过程中发生的生产费用，根据各有关部门提供的手续完备的凭证资料进行汇总，然后再直接计入或分配计入有关成本核算对象，计算出各开发产品的实际成本。为了总括核算和监督房地产开发建设过程中各项开发建设费用的发生、归集和分配情况，正确计算开发产品成本，房地产开发企业应设置下列会计科目：1.“开发成本”科目用于核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等，以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出。其中，企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和那片安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目借方有关成本核算对象的相应成本项目；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 分配计入有关的开发产品成本。企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包提出的“工程价款结算账单”承付工程款，借记本科目，“应付账款――贷记应付工程款”科目。企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用自营方式的发生的各项费用，直接借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目；如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，，再按实际成本转入“开发成本”科目。企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转，按其实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目；企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目组织明细核算。2.“开发间接费用”科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。期末，借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目，结转后本科目应无余额。本科目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。第二节自营开发工程成本的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等科目的借方和“银行存款”、“库存材料”、或“原材料“、“应付工资”等科目的贷方，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本贷：银行存款库存材料应付工资XXXXXXXXXXXX如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”科目，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。一、自营工程成本核算的对象和项目由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度 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的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：1．材料费。指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。2．人工费。指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。3．机械使用费。指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。4．其他直接费。指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。5．施工间接费。指施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”科目和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”科目，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。二、自营工程成本中材料费的归集和分配（一）材料费的概念及内容自营工程成本中的“材料费”项目，包括在施工过程中耗用、构成工程实体或有助于工程形成的各种主要材料、结构件的衬衫成本以及周转材料的摊销及租赁费用。（二）施工企业建筑安装活动中需要耗费大量的材料，材料品种非常多，大堆材料比重大，各工程往往在同一施工现场，同一时间进行施工。因此材料费的分配应按照材料费信用的不同情况进行归集分配，并建立健全材料物资的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。1.凡能点清数量和分清用料对象的，能直接用于工程的材料，如钢材、木材、水泥，通常都可分别按成本核算对象直接计入各工程成本的材料费项目中。2.凡能清点数量、集中配料或统一下料的，如油漆、玻璃、木材等，应在领料凭证上注明“工程集中配料”字样，月末由材料管理人员或领用部门，根据用料情况，结合材料消耗定额，编制“集中配料耗用分配表”，在各成本核算对象之间分配。3.凡不能点清数量，也很难立即分清用料对象的一些大堆材料，如砖、瓦、砂、石等，几个单位工程共同耗用，则先由材料员或领料部门验收保管，月末实地盘点数量，结合材料耗用定额，编制“大堆材料耗用计算单”，据以计入各成本核算对象的成本。4.对于其他不能点清数量的材料，也需要采用适当的方法分配计入各工程成本材料费项目。用于辅助生产部门、机械作业部门的各种材料应分别记入“辅助生产”、“机械作业”科目的借方。5.实行材料节约奖的，应按材料节约的数额，直接计入各成本核算对象。6.成本计算期内已办理领料手续，但没有全部耗用的材料，应在期末进行盘点，填制“退料单”，作为办理退料手续。施工过程中发生的残次料和包装物等，应尽量回收利用，并填制“废料交库单”估价入账，并冲减工程材料费。7.周围材料，应根据各个工程成本核算对象在用的数量，按照规定的摊销方法计提当月的摊销额，并编制各种“周转材料摊销计算表”。月末，财会部门必须严格审核各种领退料凭证，并根据各种领料凭证、退料凭证及材料成本差异，编制“材料费分配表”，计算收益对象应分配的材料费。（三）材料费用的分配材料费用的分配，就是定期地将审核后的领料凭证，按材料的用途归类，并将应计入工程成本的材料费用计入工程成本，将不应记入工程成本的材料费计入各自费用项目。周围材料应按受益的工程项目采用适当的方法计算摊销额计入各工程成本的材料费项目。租用周转材料的租赁费，应直接计入受益工程项目。低值易耗品的摊销可直接计入工程成本，应记入“工程施工”、“机械作业”等科目的借方，如摊销数额较大，则应先记入“待摊费用”科目，分期计入上述各科目。材料费用的分配一般是根据各种领料凭证按各个成本计算对象汇总编制“耗用材料分配表”，汇总计算各成本计算对象耗用材料计划成本和分摊的材料成本差异。据以计入各项工程成本的材料费项目。例1：2007年5月，安居房地产开发公司第一工程部根据审核无误的各种领料凭证、大堆材料耗用分配表、周转材料摊销分配表等汇总编制的“材料费用分配表”，见表1.根据“材料费用分配表”资料，作如下会计分录：（１）确认甲工程应承担的各种材料费用：借：工程施工――甲材料――材料费贷：原材料――主要材料原材料――结构件原材料――其他材料（２）对甲工程应该承担的材料成本差异进行调整：借：工程施工――甲工程――材料费贷：材料成本差异――主要材料材料成本差异――其他材料借：工程施工――甲工程――材料费贷：材料成本差异――结构件（３）确认乙工程应承担的各种材料费用：借：工程施工――甲工程――材料费贷：原材料――主要材料原材料――结构件原材料――其他材料205000132000700003000-3500-350031752775400543000185003500008000（４）对乙工程应该承担的材料成本差异进行调整：借：工程施工――乙工程――材料费贷：材料成本差异――主要材料21301980材料成本差异――其他材料借：工程施工――乙工程――材料费贷：材料成本差异――结构件三、自营工程成本中人工费的归集和分配-700150-700自营工程成本中的人工费，是指在施工过程中直接参加施工生产的建筑安装工人以及在施工现场直接为工程制作构件和运料、配料等辅助生产工人的工资、工资性津贴、职工福利费和劳动保护费等。具体包括：1.基本工资，也称标准工资。安是按照规定的标准计算的工资，在结构工资制下包括：基础工资、职务工资和工具津贴，是职工的基本收入，基本工资又可分为计时工资和计件工资两种形式。2.经常性奖金。安是指对完成和超额完成工作量以及有关经济技术指标的职工而支付的各种奖励性报酬。如超产奖、质量奖、安全（无事故）奖、考核各项经济技术指标的综合奖、提前竣工奖、年终奖、节约奖、劳动竞赛奖等。3.津贴。它是指为了补偿职工额外或特殊的劳动消耗，鼓励职工安心于劳动强度大、条件艰苦的工作岗位而支付给职工的各种津贴。如高空津贴、井下津贴、野外津贴、夜班津贴和技术性津贴等。4.补贴。它是指为了保证职工的工资水平不受物价的影响而支付给职工的各种物价补贴。5.加班加点工资。它是指按规定支付给职工的加班工资和加点工资。6.特殊情况下支付的工资。它是指根据国家法律、法规和政策的规定，在非工作时间内支付给职工的其他工资。（二）人工费的归集与分配人工费用计入成本的方法，一般应根据具体工资制度确定：1.如果施工企业采用的是计件工资制度，人工费的受益对象容易确定，根据“工程任务单”和“工程结算汇总表”，将所归集的人工费用直接计入到自营工程成本中去。“工程施工――合同成本――××工程――人工费”贷记借记。“应付工资”、“应付福利费”等科目。2.如果施工企业采用的是计时工资制度，如果能够正确区分工人劳动的服务对象，就可以采用和计件工资制度下同样的方法，直接将人工费计入“工程施工”科目中去。如果建筑安装工人同时为多项工程工作，就需要将发生的工资在各个核算对象之间进行分配。分配的方法是按照当月工资总额和工人的出勤日计算出平均日工资，然后乘以各工程当月实际用工数就可求得。分配人工纲的计算公式是：工人日平均工资＝当月全部计时工资总额/安装工人实际出勤日数应负担的人工费＝该成本核算对象当月实际耗费的工作日数×日平均工资例2：2007年5月，安居房地产开发公司第一工程部本年度有甲、乙两个单位工程，分别计算工程成本。本月发生的人工资料如下：（１）本月为折弯钢筋件支付的计件工资24000元，这批钢筋件甲工程耗用５吨，乙工程耗用３吨。工资分配标准＝24000/（3+5）＝3000（元）计件工资可以明确的归属到甲乙两个工程中，人工费分配见表２.（２）本月发生计时60000元，其中甲工程耗用２２００工时，乙工程耗用１８００工时。计时工资分配见表3根据上述“人工费分配表”，作如下会计分录：借：工程施工――合同成本――甲工程－人工费48000工程施工――合同成本――乙工程－人工费贷：应付职工薪酬――职工工资四、机械使用费的归集和分配3600084000工程成本项目中的“机械使用费”，指建筑安装工程施工过程中使用施工机械所发生的费用（包括机上操作人员人工费，燃料、动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及保管机械而发生的保管费等）和按照规定支付的施工机械进出场费等。（一）目前，对于施工机械的管理一般分为对中小施工机械和大型施工机械两种管理方法：1.一般中小型机械加小型挖土机、机动翻斗车、混凝土搅拌机、砂浆搅拌机等，由土建施工单位使用并负责管理。2.大型机械和数量不多的特殊机械设备如大型挖土机、推土机、压路机、大型吊车、升板滑模设备等，由机械施工单位负责管理，根据各土建施工单位施工的需要，由机械施工单位进行施工，或将机械租给土建施工单位，向土建施工单位结算机械台班费或机械租赁费。（二）施工机械的分类施工企业使用的施工机械可分为租赁的（包括向企业外部和向企业内部独立核算的机械供应站租赁）和自行管理的两种，它们的会计核算方法不同。对于施工企业各工程项目租赁施工机械而支出的租赁和进出场费，应根据结算账单直接计入有关各工程成本“机械使用费”项目，不通过“机械作业”科目。账务处理见如下分录。借：工程施工――合同成本――××工程（机械使用费）×××贷：银行存款×××对于自有施工机械，其使用过程中发生的费用应首先按机组或单机归集，计算每台班的实际成本，然后根据各个成本核算对象使用台班数，确定应计入各成本核算对象的机械使用费。进行机械作业所发生的各项费用的归集和分配，通过“机械作业”科目进行，并按照机械设备的类别设置明细账，按规定的成本项目归集费用。费用项目的确定通常应和机械台班预算定额的构成内容一致，以便计算出来的台班实际成本与定额相比较，费用发生计入该科目的借方；月末根据归集的费用和设备作业时间计算各类机械的台班成本或按适当的标准分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目，同时计入“机械作业”科目的贷方。（三）机械使用费包括的内容为了便于与预算数对比分析，机械使用费的内容要和机械台班费定额中规定的内容相同，一般包括：1．人工费，指机上操作人员的工资和职工福利费。2．燃料、动力费，指施工机械耗用的燃料、动力费。3．材料费，指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。4．折旧、修理费，指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。5．替换工具、部件费，指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。6．运输装卸费，指将施工机械运到施工现场、运离施工现场（若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担）和在施工现场范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，。7.辅助设施费，指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”、“递延资产”“长期待摊费用”或科目，然后按照现场施工期限，分次从“待摊费用”、“递延资产”或“长期待摊费用”科目转入“机械作业”或“开发成本——机械作业成本”科目，摊入各月工程成本。8.养路费、牌照税，指为施工运输机械（如铲车）交纳的养路费和牌照税。9．间接费用，指机械施工单位组织机械施工、保管机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费等。如果是内部独立核算单位，应设置间接费用明细分类账，进行明细分类核算。至于施工机械所加工的各种材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目。（四）机械使用费的分配方法1.按施工机械的实际台时（或完成工作量）分配机械使用费。月末，根据各类机械明细账借方发生额及实际作业台班数计算台班成本，编制“机械使用费分配表”（表5）并计入“工程施工――合同成本”科目借方及工程成本计算单的“机械使用费”项目内（表4、表5）；同时计入“机械作业”科目贷方；当月“机械作业”科目发生的费用一般当月分配完毕，月末没有余额。例3：2007年６月安居房地产开发公司第一工程部的一台吊车和一台铲车分别对本公司的甲、乙两处工程进行了机械作业。机械作业——吊车机械使用费明细科目的借方发生额为47380元，吊车实际作业情况为甲工程132小时，乙工程68小时。机械作业——铲车机械使用费明细科目的借方发生额为60000元，铲车实际作业情况为甲工程90小时，乙工程160小时。请编制机械使用费分配表，并进行相应的账务处理。（１）依据机械使用费分配表，对甲工程应分摊的机械使用费进行如下的账务处理：借：工程施工——合同成本——甲工程贷：机械作业——吊车机械作业——铲车52870.8031270.8024600.00（2）依据机械使用费分配表，对乙工程应分摊的机械使用费进行如下的账务处理：借：工程施工——合同成本——乙工程贷：机械作业——吊车机械作业——铲车54509.216109.238400.002.先按机械的计划台时费对机械使用费进行分配，然后依据计划机械使用费与实际机械使用费之间的比值调整为实际机械使用费的方法。为了简化计算手续，对于各种中型施工机械的机械使用费，可在月终先根据“机械使用月报”中各种机械的工作台时（或完成工程量）合计和该种机械台时费计划数，算出当月按台时费计划数计算的机械使用费合计，再计算实际发生的机械使用费占按台时费计划数计算的机械使用费计划数合计的百分比，然后将各个成本计算对象按台时费计划数计算的机械使用费计划数，按算得的百分比加以调整：公式1：按台时费计划数计算的机械使用费合计＝∑（机械工作台时合计×该机械台时费计划数）公式２:某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×（实际发生的机械使用费÷∑按台时费计划数计算的机械使用费合计）上述内容具体操作步骤如下：（1）确定各种施工机械每种台时费计划数；（2）求出各种施工机械按台时费计划数计算的机械使用费合计；（3）根据“机械使用费明细分类账”汇总计算实际发生的机械使用费；（4）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比；（5）将各项成本计算对象按台时费计划数计算的机械使用费，按算得的百分比加以调整；（６）作出相关机械使用费分配的会计分录。例4：安居房地产开发公司机械施工的情况如表6所示，2007年６月该有限公司“机械作业明细分类账”汇总计算实际发生的使用费为37560元。依据以上的数据，请先按机械的计划台时费对机械使用费进行分配，然后依据计划机械使用费与实际机械使用费之间的比值调整为实际机械使用费，并进行相应的账务处理。计算与处理的步骤如下：（１）各种施工机械按台时费计划数计算的机械使用费合计为31300元。（２）该企业“机械作业明细分类账”汇总计算实际发生的机械使用费为37560元。（３）机械使用费实际数占按台时费计划数计算的百分比＝37560÷31300＝1.20（４）各成本计算对象按台时费计划数计算的机械使用费，按算得的百分比加以调整后可得表7.根据表7，其机械使用费分配的会计分录为：借：工程施工——合同成本——甲工程工程施工——合同成本——乙工程工程施工——合同成本——丙工程贷：机械作业——挖土机机械作业——搅拌机机械作业——吊车五、自营工程成本中辅助生产费用的归集和分配施工企业一般都设置若干个非独立核算的辅助生产部门。辅助生产部门主要是为工程施工服务，包括机修车间、木工车间、供水站、供电站、混凝土搅拌站、运输队等。为工程施工、管理部门和企业内部其他部门提供产品（如材料、构件、水、电等）和劳务（设备维修、安装）等。由于新《企业会计准则》取消了“辅助生产”科目，辅助生产部门所发生的各项费用的归集和分配，产生通过“开发成本——辅助生产”科目进行，并按辅助生产车间、单位和产品、劳务的品种设置三级明细账，按规定的成本项目归集费用。对于辅助生产费用金额较大，业务发生频繁的企业，在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，也可以根据本单位的实际情况单独设立“辅助生产”科目，本书就采用了这种方式。辅助生产费用发生后，计入该科目的借方，月末根据归集的费用计算产品、劳务的总成本和单位成本，然后再按各工程和部门的受益数量分配计入各项工程成本、机械作业成本以及其他费用项目中，同时计入“辅助生产”科目贷方。期末若有借方余额，为在产品实际成本。261008760270023600250011460辅助生产费用常用的分配方法有：直接分配法、一次交互分配法、计划成本分配法和代数分配法等。由于施工企业辅助生产一般规模较小，品种比较单一，各辅助生产单位之间相互服务数量也较少，因此多采用直接分配法。所谓直接分配法，就是将各辅助生产单位所实际发生的全部费用，直接分配给辅助生产单位以外的各受益单位，而不考虑各辅助生产单位之间相互服务情况的一种分配方法。例5：安居房地产开发公司运输队本月发生各种费用共261900元，已根据在关凭证登记入账，如表8辅助生产费用明细账所示。该公司发生辅助生产费用时，进行的账务处理如下：借：辅助生产贷：原材料应付职工薪酬累计折旧工程施工——合同成本——其他直接费制造费用261910013450718005180016002200月末，根据各辅助生产明细账借方发生额及实际提供的产品、劳务数量，“辅编制助生产费用分配表”（表9）。根据分配表作会计分录如下：借：工程施工——合同成本——甲项目部工程施工——合同成本——乙项目部管理费用9290061900107100贷：辅助生产六、其他直接费的归集和分配261900其他直接费是指不包括在人工费、材料费、机械使用费项目内而在预算定额以外，在施工现场发生的材料二次搬运费、临时设施推销费、生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费及场地清理费等。施工企业发生的其他直接费，凡是能分清成本对象的，应直接计入各受益的工程成本核算对象下的“其他直接费用”项目中。当由于是几个工程共同发生，不能直接确定成本核算对象的其他直接费，可以先行汇总在“其他直接费”明细账中归集，并按照定额用量预算费用或以工程的工料成本作为分配基数，月末或时编制“其他直接费分配表”分配计入保成本核算对象。例6：安居房地产开发公司第一工程部，本月发生其他直接费19000元。其中分配给１号工程12000元，２号工程7000元。账务处理程序如以下分录。借：工程施工——合同成本——１号工程工程施工——合同成本——２号工程贷：工程施工——合同成本——其他直接费七、间接费用的归集和分配（一）间接费用的内容建筑安装工程成本中除了各项直接费外，还包括企业所属各施工单位，如工程处、施工队、项目经理部为施工准备、组织和管理施工生产所发生的各项费用。这些费用不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各个工程成本对象。为了简化核算手续，可将它先记入“工程施工——间接费用”或“开发成本——工程施工成本——间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它计入各项工程成本。12000700019000为了编制施工单位间接费用计划，组织间接费用的明细分类核算，以便据以考核费用预算的执行结果，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，降低工程成本，间接费用应按有关规定分设如下明细项目：1．临时设施摊销费，指为保证施工和管理的正常进行而建造的各种临时性生产和生活设施，如临时宿舍、文化福利及公用设施，仓库、办公室、加工厂，以及规定范围内道路、水、电管线等临时设施的摊销费。2．管理人员工资，指施工单位管理人员的工资、奖金和工资性津贴。3．职工福利费，指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。4．劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。5.办公费，指施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等的费用。6.差旅交通费，指施工单位职工因公出差、住勤补助费、市内交通和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费，以及现场管理使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。7．折旧费，指施工单位施工管理和试验部门等使用属于固定资产的房屋、设备、仪器，以及不实行内部独立核算的辅助生产单位的厂房等的折旧费。8.修理费，指施工单位施工管理和试验部门等使用属于固定资产的房屋、设备、仪器，以及不实行内部独立核算的辅助生产单位的厂房等的经常修理费和大修理费。9.工具用具使用费，指施工单位施工管理和试验部门使用不属于固定资产的工具、器具、家具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置，摊销和修理费。10.保险费，指施工管理用财产、车辆保险费，以及海上、高空、井下作业等特殊工程安全保险费。11.工程保修费，指工程竣工交付使用后，在规定保修期以内的修理费用。应采用预提方式计入。12.其他费用，指上列各项费用以外的其他间接费用，如工程排污费等。从间接费用明细项目中，可以看出它与材料费等变动费用不同。它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着工程量的增减而成比例的增减。但就单位工程分摊的费用来说，则随着工程数量的变动成反比例的变动，即完成工程数量增加，单位工程分摊的费用随之减少；反之，完成工程数量减少，单位工程分摊的费用随之增加。因此，超额完成工程任务，也可降低工程成本。（二）间接费用的归集和分配间接费用属于共同费用，难以分清受益对象。为了归集和分配间接费用，企业应在“制造费用”科目下进行核算，汇总本期发生的各种间接费用，并按费用项目进行明细核算。当间接费用发生时计入“制造费用”科目的借方；月末将归集的费用采用一定的标准全数分配，借记相应的工程成本项目，贷记“制造费用”科目，月末应该没有余额。其分配标准因工程类别不同而有所不同：1.土建工程一般应以工程成本的直接费用为分配标准。2.安装工程应以安装工程的人工费用为分配标准。在实际工作中，由于施工单位施工的工程往往有土建工程和安装工程，有时辅助生产单位生产的产品或劳务可能还会对外销售，所以施工单位的间接费用一般要经过两次分配，一次是在不同类的工程、劳务和作业间进行分配，一次是在同类的工程、劳务和作业间进行分配。间接费用的第一次分配是将发生的全部间接费用在不同类的工程、劳务和作业间进行分配。一般是以各类工程、劳务和作业中的人工费为基础进行分配，其计算公式如下：间接费用分配率＝间接费总额/各类工程（劳务、作业）成本中人工费总额×100%某类工程应分配的间接费用＝该类工程成本中的人工费×间接费分配率间接费用的第二次分配是将第一次分配到各类的工程间接费用再分配到本类的工程、劳务和作业中去。第二次分配是按各类工程、劳务和作业发生的直接费或人工费为基础进行分配的，其计算公式如下：（１）土建工程：以工程的直接成本（即人工费、材料费、机械使用费、其他直接费之和）实际发生数或已完工程直接费预算数为标准进行分配。间接费用分配率＝建筑工程分配的间接费总额/全部土建工程直接费总额×100%某土建工程应分配的间接费用＝该土建直接费×间接费分配率（２）安装工程：以工程实际发生人工费或已完工程人工费预算数作为标准分配。间接费用分配率＝安装工程应分配的间接费总额/各安装工程人工费总额×100%某安装工程应分配的间接费用＝该安装工程人工费×间接费分配率另外，在实际核算工作中，对于间接费用的分配，若已给出间接费用定额，也可采用先计算本月实际发生的间接费用与按间接费用定额计算的间接费用的百分比，再将各项建筑安装工程按定额计算的间接费用进行调整。即：某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的间接费用定额］×本期实际实际发生的间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的间接费用定额］例7：安居房地产开发公司道路工程处在2007年6月只有甲、乙两处建筑工程，没有安装工程和劳务。本月间接费用的发生情况如下表10间接费用明细账所示，该公司的间接费用采用直接分配法，按照各个工程项目所耗费的直接费用为依据进行分配，本月甲工程发生直接费用750000元，乙工程发生直接费用650000元。请编制间接费用分配表，并进行相应的会计处理。根据分配表作会计分录：借：工程施工——合同成本——甲工程工程施工——合同成本——乙工程贷：制造费用八、自营工程成本核算程序小结为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。7500065000140000工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等计入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”科目的贷方转入“开发成本”科目的借方。借：开发成本贷：工程施工××××××根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；3．分配机械使用费、其他直接费和施工间接费；4．计算各月施工工程实际成本；5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。第三节发包开发工程及其价款结算的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。一、工程价款结算的办法开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。1．按月结算。就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。2．分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。3．竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50％时，就可将超过发包工程价值50％部分的工程价款的50％，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25％（50％×50％）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，“应应在付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个科目进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”科目的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等科目的借方和“应付账款——应付工程款”科目户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”科目的贷方，“应付账款——应付工程款”科目的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为600000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账：借：预付账款——预付承包单位款150000贷；银行存款1500009月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35000元，用银行存款预付工程款时，应作：借：预付账款——预付承包单位款35000贷：银行存款3500010月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75000元，减去应扣回预付备料款18000元。月中预付工程款35000元，尚应支付工程款22000元（75000元-18000元-35000元），应作：借：开发成本贷：预付账款——预付承包单位款应付账款——应付工程款用银行存款支付应付工程款时，应作：借：应付账款——应付工程款贷：银行存款2200022000750005300022000第四节开发间接费用的核算一、开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：l．工资。指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。2.福利费。指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。3．折旧费。指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。4．修理费。指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。5．办公费。指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。6．水电费。指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。7．劳动保护费。指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。8.周转房摊销。指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。9．利息支出。指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。10．其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”科目进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”“应付福利费”、、“累计折旧”、“递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等科目的贷方转入“开发间接费用”科目的借方，作如下分录入账：借：开发间接费用贷：应付工资应付福利费累计折旧递延资产银行存款周转房——周转房摊销4160080001120100003500848010500必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。二、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为