房屋买卖合同纠纷上诉状范本

第PAGE\*MERGEFORMAT1页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT1页房屋买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 纠纷上诉状范本房屋买卖合同纠纷上诉状范本【1】上诉人(一审原告)：林**，女，略被上诉人(一审被告)：张**，女，略原审第三人：福州市***房产代理有限公司，略上诉人因房屋买卖经纪合同纠纷一案，不服台江区人民法院20XX年12月19日做出的(20XX)台民初字第****号民事判决，现提起上诉。上诉请求一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判;二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由一、(20XX)台民初字第****号民事一审判决认定原告不得转让诉争诉争房屋是错误的，与事实不符，适用法律错误。一审法院依据国务院20xx年5月11日转发的建设部等七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续的规定，认定原告不得转让诉争房屋，该法律适用错误。庭审中已查明20XX年10月8日，上诉人申请按揭贷款30万元，付清了诉争屋全部购房款，20XX年4月15日上诉人与开发商福州***房地产开发有限公司办理了诉争房的交房手续，说明上诉人已付清该房屋全部购房款，该诉争屋已竣工交房，只是尚未办理房屋产权证书，上诉人的情形并不完全适用七部委的工作意见。即使适用七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条之规定也只说明上诉人在取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，并未违反法律的强制性规定不能说明原告不得转让诉争房屋更不会因此而影响合同效力。二、(20XX)台民初字第***号民事一审判决认定原被告双方约定于诉争屋甲方名下的《房屋所有权证》办出后再办理交易过户手续，该条款属附生效条件的条款，且所附条件符合法律规定，因此，应当认定原被告双方之间的房屋买卖合同时附生效条件的。目前，原告尚未取得诉争屋的房屋所有权证，条件尚未成就，故双方之间房屋买卖合同尚未生效。与法律规定及事实不相符。所谓附条件生效的合同，是指合同双方当事人在合同中约定某种事实，并以其将来发生或不发生作为合同生效或不生效的限制条件的合同。而结合该条款全部文字内容可以看出该条款只是对于双方的履行手续和工作日做相应的补充约定,并未对该条件成就与否的法律后果做说明，即没有约定所附条件如果成就或不成就对协议效力有何影响，因此不能认定是附条件生效的合同。另外，从房屋买卖合同整体内容来评判，该条款作为补充条款只是就双方合同的履行责任做进一步具体明确的约定，买卖双方对于房屋产权及交房责任在第三章违约责任当中已做具体约定，不需再另设限制性条款。即使该房屋买卖经纪合同依照一审法院所认定的为附生效条件的合同，依照合同法第四十五条之规定当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。被上诉人在房屋买卖经纪合同签订当天交纳定金1万元以后未按合同约定的20XX年6月21日18：00前再履行付款义务，第三人遂于20XX年7月2日、7月11日、7月19日发函通知被上诉人履行义务，但被上诉人没有支付定金，该事实已得到一审法院确认。合同不履行属于被上诉人的过错，属于为自己的利益不正当地阻止条件成就，因此，应认定合同条件成就、合同有效，被上诉人应当承担违约责任。该房屋买卖经纪合同符合物权法第十五条之规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。双方之间的房屋买卖经纪合同依法成立有效。三、(20XX)台民初字第***号民事判决一审判决认为认定被告构成违约，要求被告承担违约责任，则于法无据。与法律规定及事实不相符。上诉人与被上诉人双方在房屋买卖经纪合同第十八条中明确约定，本合同签订后乙方擅自变更或解除合同的，应支付甲方等同于定金数额的违约金，甲方擅自变更或解除合同的应支付给乙方等同于定金数额的违约金。被上诉人在交付1万元定金后不再履行付款义务，说明被上诉人擅自变更合同，应当承担合同约定的违约责任。双方签订的合同中约定定金数额为51万元，违约金的数额等于定金数额也应为51万元。定金数额仅作为双方确认违约金额的一种计算方式应适用合同约定的定金数额而非适用定金有关法律规定所确认的实际定金数额1万元。依据合同法第一百一十三条之规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即使按照一审法院认定的违约金数额按照实际交付定金数额1万元来赔偿也是无法补偿给上诉人造成的实际损失。一审法院即没有考虑上诉人合同履行后可以获得的利益也未考虑因被上诉人迟延不履行合同近半年的时间福州房价打折降价而给上诉人造成的房价下跌损失。被上诉人在明知上诉人预期获利情况下仍拒绝履行合同，给原告造成巨大经济损失，因此上诉人要求被上诉人按照购房总价103万元的20%支付20__(请自填)00元的违约金完全符合法律的规定及给当事人造成的实际损失。依照双方买卖经纪合同中二十条之规定，被上诉人自20XX年6月22日起逾期未付款直至上诉人20XX年9月19日书面通知被上诉人解除合同时止应按成交价款每日万分之三向上诉人支付滞纳金27810元。为维护上诉人的合法权益，根据国家法律法规和事实，特上诉来贵院，请依法裁判。此致福州市中级人民法院上诉人：年月日房屋买卖合同纠纷上诉状范本【2】上诉人：于某，女，19XX年7月28日生，汉族，##软件有限公司 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 师，住##市##区##镇6号楼4单元602号被上诉人：蔡某，男，19XX年5月5日生，汉族，北京##医疗器械有限责任公司法定代表人，住北京是海淀区##镇##号楼##单元##号上诉人因蔡某诉于某房屋买卖合同纠纷一案，不服昌平区(20XX)昌民初字第##号判决书，现提出上诉。上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定按照合同约定上诉人于某应承担个人所得税的事实是错误的。首先，要查清本案的事实部分，我们需要了解上诉人和被上诉人以及居间公司之间就房屋买卖交易过程中一系列细节约定。20XX年8月21日上诉人通过鑫尊置业居间公司和被上诉人签订房屋买卖合同，签订合同时，上诉人多次反复向居间公司和被上诉人核实税、费项目，得到肯定的答复是，卖方只有一套房产，并满五年，不存在个人所得税，并且居间公司经纪人国红吉亲笔列出清单(证据四)，及上诉人对国红吉做的录音证据三，以及《房屋买卖合同》第六条(二)项关于出卖人承担的税、费中都清楚的表明，出卖人应该承担的税费中不包括所得税，也就是讲，不会有个人所得税发生，这是出卖方以及居间公司给买受人的真实的意思表达，上述证据足以让买受人相信，买卖合同中时产生的所有费用中不包括个人所得税，在此信任的基础上，买受人在第六条(四)项买受人愿意承担出卖人应当承担的税、费这一项的约定下，买受人愿意承担的税、费就是第六条(三)项下指明的第8项契税，和第六条(二)项下指明的第9项土地出让金或土地收益，这才是上诉人签订合同时的真实意思表达，也是买卖双方关于《房屋买卖合同》达成合意的前提条件之一，也不存在约定不明的情况。该份《房屋买卖合同》第六条关于税、费相关规定第(一)项之所以用罗列的方式清晰的表达所有应该缴纳的税、费，并在(二)、(三)项缴纳义务主体栏中通过填表或的形式约定清楚，就是为了防止合同出现歧义，如果关于个人所得税真的如被上诉人所言，应该有上诉人缴纳，那签订合同时就应在买受人承担的税、费一栏中通过填表打的形式写清楚。通过对上述买卖双方意思和语境的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ，以及相关证据的佐证，可以清晰的看到，一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表达，错误的机械套用《房屋买卖合同》相关条款，做出错误的裁判。其次，一审法院认定，上诉人违约日期应该从20XX年10月26日起算至20XX年2月9日房屋实际过户之日止是错误的。我们认为在争议没有解决之前，上诉人有理由不履行相应的义务，真实情况是，20XX年10月26日下午，交易双方和中介在昌平建委开始办理过户手续时，中介拿出一些过户材料要求卖方签字，卖方拒绝签署《满五年唯一生活用房》，并借口上厕所，离开过户大厅，后始终没有出现，当天无法完成过户。10月至11月，买方多次催促中介(国红吉)解决问题，并曾到中介店找中介协商，中介说卖方应当签字，不应该产生个税，另外签署合同时，中介讲，如果有清单之外的其他税费，中介会承担，因此，买方没有同意支付个人所得税。20XX年11月11日卖方在明知买方已经交付一半购房款，并将另一半购房款汇入卖方账户的情况下，为了获取不法利益，隐瞒不止一套住房并需要缴纳个人所得税的真实事实，采取欺骗手段，骗骗取中介和买方的信任，称其房屋不需要缴纳个人所得税，达到促成交易的目的，至此引发矛盾后，卖方不是采取积极的方式解决矛盾，而是通过律师来歪曲合同签订的原意，蒙骗一审法院，骗取违约金和律师费达13万多元，而一审法院根本没有深入了解案件背后的真实交易意思，且没有认真分析研究合同约定的条款内容，草率做出错误判决。在本案开庭审理过程中，卖方诉请的违约金是五万二千一百六十二元五角，而律师费却高达8万元。在中国，当事人为了5万多元利益，却承担8万元的律师费案件是不是就这个案件出现了。而且一审法院根本没有考虑到案件背后的真实交易情况，做出极其荒唐的判决，本案的判决结果，我们认为完全是一起卖方恶意不履行合同，律师参与挑起诉讼，法官极其不负责的草率错误判决。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定上诉人违约的事实有结婚证、《存量房屋买卖合同》、《公积金贷款补充协议》、查询单、详情单、收条、证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。我们认为，这些证据并不能证明上诉人有任何过错，从上述内容我们可以清晰的知道，在本案的交易过程中，上诉人始终积极严格履行合同交易义务，并完成了高达162.5万的付款义务，(其中50%首付款按时付给卖方，剩余50%尾款也通过资金监管方式按时汇入卖方账户)，其主客观善意交易非常明显，上诉人如此善意行为，不可能也不会为了4400元的个人所得税而使自己产生无法过户的风险，因此一审法院认定在证据不足的情况下，对案件事实做出错误的认定。三、一审法院适用法律错误一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，做出错误判决。我们认为在违约责任没有划清的情况下就适用《房屋买卖合同》第九条的规定是错误的，上诉人在整个交易过程中都是积极和善意的，由于被上诉人的欺骗行为，为了促成交易，才导致过户失败，责任不在上诉人。编辑推荐房屋买卖合同纠纷这篇房屋买卖合同纠纷由整理提供，希望对大家有所帮助！！！房屋买卖合同纠纷　一、涉案的基本事实、判决结果及目前情况本案的被告是一位没有专门的固定工作，以在自己的住处利用星期天办英语辅导班获取收入的教师，已经离婚。因前妻与儿子在新加坡因生活遇到困难，急需用钱向一个体业主原告借钱。原告没有借给，提出购买被告房屋。被告情急之下表示同意，双方约定价款29万元，3月11日原告向被告交付房款10万元，被告书写了“收到房款10万元”的收条。20__(请自填)年3月12日由原告提供，双方签订了建设部印制的《房地产买卖契约》制式合同一份。契约约定原告购买被告私产房(处于抵押中)一处，面积150平方米，总价款29万元。契约上定金一栏由原告填写“壹拾万元”，契约还约定房款于4月21日前分两期付清，被告于4月21日交房。契约中违约责任条款约定，“乙方(注：买方)中途悔约，乙方不得向甲方索要定金。甲方(注：卖方)中途悔约………将定金退还给乙方，另给付乙相当于定金数额的违约金。”如迟延履行，“违约方每日赔偿对方总价款千分之一的违约金。”契约第九项为：“契约由双方签章并经房产买卖主管机关审查批准后生效”。3月15日，原告妻子又交付房款1.5万元。被告用原告先期交付的10万元中的一部分偿还了银行贷款。此时，被告前妻发现后以被告已经将房屋抵给自己为由不同意卖房;被告亦感到房价太低。便于3月18日通知原告房子不卖了，同意赔偿部分损失。原告要求被告赔偿10万元违约多，被告认为其要求过高，双方未形成一致意见。原告于4月2日向法院以“自己已经交付定金10万元，被告将房屋更名”为由申请诉前保全，查封被告房屋并于4月14日以“其他权利及相关权益”案由起诉，要求返还购房款11.5万元，赔偿违约金10万元，承担全部诉讼费用。法院于20__(请自填)年5月29日以“其他所有权及与所有权相关的权得纠纷”案由组织交换证据交换。庭审中原告将双方的契约和被告出具的收到11、5万元的两个收条做为证据提交法庭。一审法院于20__(请自填)年6月2日正式开庭。庭上法官询问原告起诉请求有无变化，原告明确没有。庭上，原告再次向法庭举证。当庭被告同意返还房款，并按11.5万元房款的赔偿至判决生效之日的银行贷款利息并加罚30%。合议庭进行了调解，原告坚持赔偿10万元。因双方对赔偿数额意见分岐太大，未能达成协议。在开庭后等待判决时，原告于6月23日以“另行起诉”为由申请撤回对被告的“房屋买卖合同纠纷”起诉。一审法院同日裁定准许撤诉。原告在第二天又以“继续履行合同”为由再次向法院起诉。被告以法院关于“当事人撤诉或者人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再起诉的，人民法院应予受理”和“变更诉讼请求应该在举证期限届满之前”为由认为一审法院对原告变更诉讼请求再行起诉予以受理违法为由拒绝对原告提供的证据进行质证，并要求法院裁定驳回原告的起诉。一审法院经审理没有采纳被告的意见，以法院“没有规定当事人撤诉后变更诉讼请求再行起诉就不受理”和原告又以“继续履行合同”起诉“是对自己民事权利的选择”以及双方买卖合同合法有效、没有履行障碍、继续履行为先的原则，判决被告继续履行合同，由原告交付尾欠房款，由被告为原告办理房屋产权证，双方按规定承担相关费用，并由被告承担一切诉讼费用(含诉讼保全费)。被告提出上诉。此间，被告委托相关部门对房屋价格进行鉴定，鉴定价格为48万元。被告又以“显失公平”为由向原一审法院起诉撤销合同，审理中办案法官多次调解，让被告承担部分赔偿，但原告坚持原赔偿要求，一审法院以所谓“不能戕害法律原则”为由又驳回被告的撤销之诉。，现被告已提出上诉。原二审案件已经中止审理。二、对此案一审二个判决的意见和看法。关于该案的分岐主要有二个方面：一是程序方面;二是实体处理。关于当事人撤诉后是否可以以不同的诉讼请求再次向法院起诉，法院应否受理主要是对院司法解释的认识不同。本文不作论述。主要是对本案的实体处理，特别是对判决“继续履行”谈谈看法。一审法院的主要观点是“当事人是成年人，有完全的行为能力和认知能力，合同是真实意思表示，合法有效”、“合法有效的合同应以履行为先”，“被告用原告的予付房款付清了贷款，合同没有履行障碍”、“原告自己不对市场进行了解应该自己承担后果”、原告要求被告“继续履行合同”是原告“对民事权利的选择”等。对于一审判决，笔者不敢敬苟同，提出以下商榷意见。第一、该合同是否生效，即是否已经发生法律效力。一审法院只是笼统地认定了双方签订的契约合法有效，但并没有认真细致地对合同本身的内容进行审查。原、被告双方签订的契约第九项规定“本契约经双方签章并经房屋买卖主管机关审查批准后生效。”该条约定证明，双方的契约是一个附生效条件的合同。这个生效条件包括两个方面：一是双方签章，即双方当事人签字划押;另一方面是由房屋买卖主管机关审查批准。本案的契约，双方虽然签章，但没有经过房屋买卖主管机关的审查和批准，合同生效条件没有成就。因而，双方的契约没有生效。没有生效的契约不具有对当事****利义务的约束力，更不具有要求对方履行的效力。原告的部分交付房款，只是一种先期行为，做为被告顶多是缔约过失责任。有人会说，房屋买卖不需要经过批准，该约定无效，既然无效，就没有约束力，双方的合同就自然合法有效。但是，房屋的买卖涉及物权的变动，不允许场外私下交易，双方必须到房地产交易中心办理，且应由房产主管部门授权的部门进行审查。一是要审查双方的真实身份，二是要审查出卖人的所有权状况，是否有权处分，是否出卖了代管或共有房屋等。于此同时也会对交易价格进行适当审查。因为房产交易部门往往受税务部门的委托代收契税，要以鉴定部门鉴定的市场价格收取契税，以避免买、卖双方串通故意压低价格，少交契税。如果双方真的到房产交易部门，被告必然会了解到市场的行情。如果在了解行情的情况下还同意以低价交易，那才说明是其真实意思表示。然而，双方还没有没有如此办理，而是在只交了少部分房款仅6天的时候就反悔了。这样，就说明双方约定的合同生效的条件还没有成就。合同没有发生效力，原告即无权要求继续履行，也无权按契约的约定要求被告承担违约责任。第二、双方的买卖契约是否已经终止，原告是否还有继续履行合同的请求权。笔者认为，即使认定合同已经成立并生效，原告已经以自己的行为终止了原合同，也无权要求被告继续履行房屋买卖合同。因为，退一步说，即使合同生效，双方在房屋买卖合同履行过程中，被告在3月11日和3月15日收到原告11、5万元房款款后的第3天即已经正式通知不再出卖该房，实际上就是明确地做出了不卖房、终止合同的意思表示。原告在被告表示不再出卖房屋后，至契约约定的4月21日交房的时间内可以交清购房余款的情况下，第一没有交清购房余款17、5万元或将此款依法提存;第二在合同约定的交房期限4月21之前没有向被告主张要求继续履行合同，交付房屋，相反是向被告要求以定金数赔偿10万元，在其主张未能奏效的情况下，仍是在合同约定的履行期限内的4月2日向法院提出诉前保全，并于4月14日起诉要求返还房款11、5万元，赔偿定金10万元。原告的行为充分证明原告在合同约定的履行期限内选择了要求对方承担违约金的金钱给付之诉。而此后又要求被告承担违约责任后又撤诉的事实进一步证明原告已用行为表明承认终止了房屋买卖合同;同时也因其在合理期限内没有主张要求继续履行合同的事实证明其已经丧失了要求被告继续卖房，即要求继续履行合同的权利。之所以这样认为，是有法律依据的。首先，虽然《合同法》赋予了当事人在一方不履行非金钱债务的情形下，对方可以要求继续履行合同，但同时《合同法》第110条对非金钱债务的违约责任也做出三种除外情形：…(三)债权人在合理期限内未要求履行的。对此，《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……..(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。这一规定表明只有当合同当事人在合同中约定履行期限不明确的情况下，债权人才享有随时要求履行的权利。而在本案的买卖合同中已非常明确地约定了履行时间是当年的4月21日。从3月12日到4月21日有将近40天的时间。这个履行时间，就是合理履行期间。而原告并没有在合同条款明确约定的这个合理期限内提出“继续履行合同”的请求。所以，原告已经丧失了要求继续履行合同的权利。也就是说原告已经对自己的民事权利和诉讼权利均做出了选择，即放弃了要求被告继续履行合同的民事权利，也放弃了向法院起诉要求被告“继续履行合同”的诉讼权利，而只选择了向被告要求承担违约金的民事权利和向法院起诉要求被告承担违约金的诉讼权利。第三，法院判决继续继续履行是否合法的问题。笔者认为，就是不考虑合同未生效、合同已经终止等因素，而是认定合同有效的情况下，判决被告必须继续履行合同，将房屋出卖也是错误的，起码是不公平的。这是为：1、原告亦未全部履行合同。按照合同的约定，原告应该在4月21日前分两次交清全部房款。但实际上原告虽然交了两次房款，但只是交付了11、5万元，只占全部房款的39、6%，尚不足40%。就是被告表示不卖房了，原告也没有对剩余房款进行提存。也就是说原告也没有全部履行合同。2、该房被告已经与前妻于20__(请自填)年约定将此房抵给前妻，房子的所有权从某种意义上说，已经归前妻所有，只是没有办理过户更名手续。被告的前妻享有的是物权请求权，而原告享有的是债权请求权。3、在房屋的买卖过程中原告对被告有欺骗行为，违反了“诚实信用”原则。一是在被告不了解市场行情的情况下，原告向被告介绍一平方米不到20__(请自填)元，而实际上被告所处位置的公房价格尚在2500元左右一平方米，原告给被告的私有商品房才出价不到20__(请自填)元;二是开始双方已经书写了买卖协议，协议中并没有约定定金的内容，也没有定金条款。而原告却用制式契约代替了书写的协议，并自行在协议上填写了定金10万元，并在被告决定不卖房时索要10万定金。发生纠纷后，又欺骗法院说自己交付了10万定金，要求法院进行诉前保全。虽然被告表示同意赔偿部分损失，但原告却坚决不同意，充分反映出其企图通过买空卖空房牟取暴利的动机。4、从物权法的角度看，在原告未交足房款，房屋未交付，产权证未更名时，被告仍然享有物权。所谓物权，就是占有、使用、处分的权利。被告可以出卖，在物权没有变动之前也可以不卖。至于违约要承担违约责任则是另一回事。5、整个案件是一起“房屋买卖合同纠纷”。对于这个案由是显而易见的，任何稍有民法和民事诉讼常识的人都不会产生岐义。令人不解的是原告却以“其他权利及相关权益纠纷”起诉，并以此案由进行证据交换，而在开庭时，却又变成了“房屋买卖合同纠纷”。既然是买卖合同纠纷，就必须审理原告和被告签订的房屋买卖契约，也就是房屋买卖合同。法院也必须以双方在合同中的约定做为判断是非和处理违约行为的根据。在原告与被告签订的屋买卖契约中第五项明确约定：“乙方(注：买方)中途悔约，乙方不得向甲方索要定金。甲方(注：卖方)中途悔约………将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。”如迟延履行，“违约方每日赔偿对方总价款千分之一的违约金”在这里，违约责任就是两项：“悔约”的赔偿定金;迟延履行的承担千分之一违约金。被告反悔，在收取部分房款后不再出卖房屋，就是“悔约”。“悔约”就是对契约反悔了，就是坚决地不再履行合同了。即使不谈显失公平、重大误解、乘人之危、出卖了与前妻约定不得出卖的房屋，悔约的违约责任就是合同约定的责任。新《合同法》的一条十分重要的原则叫“意思自治”，也就是当事人双方的约定高于法定。既然契约约定了悔约要赔偿定金，法院不应该也不能够自行决定适用法定的“履行为先”。况且法院于1990年2月17日在答复一起关于买卖房屋在未办理产权证前反悔的请示的答复中认为，“此种情况下，房屋的买卖关系尚未成立，是可以反悔的。”6、从司法实践看判决“继续履行合同”有失公平。在本案中诉争的是一处公民的私有正在使用的住房，并非开发商的商品房。如果是开发商的房屋，又是空房，判决后能够执行。如果是私房，购房款已经付清，房屋已经交付，判决继续履行也能执行。但如同本案，房款未交清，原告有条件和能力交款，也未交清房款。在这种情况下是否可以判决继续履行呢?答案应该是否定的。试想一下，如果反过来，原告在只交付少部分房款后坚决不同意继续交房款买房，法院判决其承担违约金或判决不返还定金，应该是合理合法的，也是能够执行的。但是，却不能强行判决其必须购买房屋。因为，如果判决其必须买房屋，就必须判决其继续交房款，如果其不愿交，或钱少不足以交清房款，又如何执行。难道能对买房者强制执行，将其原有住房拍卖，执行卖房款吗?显然不能。所以，反过来判决卖房一方非卖不可，不卖就强行判决，即不符合法律，也不符合人之常情，更是适用法律错误。被告是否可以悔约，在什么情况下应该判决继续履行，应该区分不同情况。在本案中强行判决“继续履行合同”，是对《合同法》的“意思自治”原则的破坏，背离了公平裁判的精神。7、判决“继续履行合同”不利于社会的安定，不利于和谐社会的构建。被告现在正以此房做教室办英语补习班服务社会，维持生活，且为其与前妻及儿子的居住之所，如果卖出将使其教学受阻，居无定所。有人说被告是成年人，有民事行为能力和民事责任能力，其自己不去了解市场，就应该自行承担损失。如果此说成立，《民法通则》规定了“等价有偿”、“诚实信用”等一系列原则以及撤销权等都是给未成年人、精神病等无行为能力和限制行为能力的人规定的吗?一个有多处房屋且财力雄厚的人要购房就必须履行，一个势单力薄的弱势的人就必须出卖，我们的法律到底是在保护什么?房屋买卖合同纠纷起诉状范本最新原告：住址：身份证号码：被告：住址：身份证号码：诉讼请求：风险提示：诉讼请求必须具体﹑明确，该写的一定要写，因为其事关法院审查的范围。但千万不可不加思考地乱要求，如果无相应的证据来支持你的主张，势必遭到败诉的后果，通常还会因此而向法院支付相应的诉讼费。另外，诉讼请求应提出具体的数额，不能笼统地说“赔偿原告的一切损失”之类。虽然这是没有争议的，但并不等于在提出诉讼请求时多多益善，比较切合实际的请求数额，不仅可以减收诉讼成本，降低诉讼风险，而且有利于法院的调解和双方当事人的和解，减少讼累。一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币_________元，违约金_________元/天，（由____年___月___日至____年___月___日）逾期7个月，（按银行同期贷款利率计算）。三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照_____元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币____________元。四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失____________元。（按银行现利率执行）。五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：风险提示：诉状是个利剑，挑起战争。如果没有写好，那么势必倒过来伤到自己。因此，要摆事实，讲明道理，引用有关法律和政策规定，为诉讼请求的合法性提供充足的依据。摆事实，是要把双方当事人的法律关系，发生纠纷的原因、经过和现状，特别是双方争议的焦点，实事求是地写清楚。讲道理，是要进行分析，分清是非曲直，明确责任，并援引有关法律条款和政策规定。原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于_____年____月____日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的______区____楼____门____________号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于______年____月____日将首付款人民币____________元，于______年____月____日将贷款人民币____________元付于被告账户，合计总房款____________元全部支付到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定，该商品房应于______年____月____日将前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《_____市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今_____年____月____日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“_____市国土资源和房屋管理局”《关于发布____年房屋租赁市场指导租金的通知》中《______住宅房屋指导租金》_______区_____元/月/建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自______年____月____日至______年____月____日的违约金为人民币____________元。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》______年____月____日执行版的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。此致____________人民法院具状人：__________________年____月____日风险提示：提起民事诉讼的原告负有举证责任，要能够举出证明案情事实，支持自己诉讼主张的各种证据等等。注意，列书证，要附上原件或复制件，如系摘录或抄件，要如实反映原件本意，切忌断章取义、并应注明材料的出处；列举物证，要写明什么样的物品，在什么地方由谁保存着；列举证人，要写明证人的姓名、住址，他能证明什么问题等。另外，证据和证据来源，虽然法律规定必须提交，但提交时的说明应能简就简，尽可能在法律许可的范围内保留自己的杀手锏，在庭审辩论中占据主动。附：起诉状副本____份；证据材料副本____份。房屋买卖合同纠纷如何处理本文是为大家整理的关于房屋买卖合同纠纷如何处理的文章，希望大家能够喜欢！房屋买卖合同纠纷如何处理　一、逾期交付的违约责任。出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?【处理方法】按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理?【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些?【处理方法】买受人采取的补救措施有：(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。(4)违约侵权责任。五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：【处理方法】(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。转让合同:房屋买卖合同纠纷案一、如何理解人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示 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》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。二、房屋买卖合同应采取何种形式《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。房屋买卖合同纠纷案件的审理我为大家收集20__(请自填)年最新的房屋买卖合同的相关知识解读，希望这些房屋买卖合同案件能够帮助到你解决问题。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。房屋买卖合同纠纷案件的审理房屋买卖纠纷是十分常见的纠纷之一。研究房屋买卖纠纷对于正确处理这类纠纷具有一定意义。一、房屋买卖合同双方的主体必须合法在房屋买卖合同纠纷中经常发生的一类纠纷是房屋买卖的双方主体不合法或者不合格。主要有以下几种情况：1、卖房者主体不合法或不合格。所谓卖房者不合法或不合格包括这样几层含义：(1)卖房者没有所有权，将租赁、借用、代管、占用或者他人委托办理房产证照的他人的房屋以自己所有为名出卖。还有的人伪造房证，指鹿为马，谎称对某房屋有所有权，意欲卖给他人，以达到骗取定金或购房款的目的，这种情况未达目的的是诈骗未遂;达到目的，数额较大的构成诈骗罪，不应以合同纠纷审理，应该将案件移送公安机关以刑事案件处理。(2)卖房者只有部分所有权，如夫妻一方或者是兄弟数人的共有房屋，或者是只是家庭成员之一，没有征得共有人同意私自出卖共有房屋。特别是在夫妻离婚过程中夫妻一方为了独自得到房款，将共同居住的房屋出卖的情况较多。(3)没有取得合法所有权而出卖房屋。主要是在商品房开发中虽然取得了建筑的有关手续，但是还没有取得商品房预售许可而出卖房屋，或者是在进行了房产的交易后，还没有办理房屋产权的转移手续，没有取得合法的产权证照又出卖房屋等。(4)建筑的房屋质量不合格，不可能办理房产证照的房屋进行出卖。(5)违法建筑房屋，没有取得全部合法建筑手续而建设的房屋。(6)出卖房屋人没有行为能力，处于精神病的发作期，或者是限制行为能力人。2、买房主体不合法或不合格主要是买房人不符合某些规定或者本人行为能力受到某种限制。(1)在某些城市中规定不具有本市户口的不得购买商品房;(2)有的城市规定没有大陆户口的不得购买本市商品房;(3)单位购房以个人名义办证，意在规避某些税收。(4)购房人为无行为能力或限制行为能力人。(5)不是单位的法定代表人也没有被授权而为购买行为或者承诺行为。如某服务公司法定代表人李某与某贸易公司法定代表人姜某签订一份购房协议约定贸易公司从服务公司购买一处房屋，价格为6万元，姜交付了房价款。之后，李某又与贸易公司工作人员闫某签订一份协议，约定双方解除原协议，将房价款改为12万元，后发生纠纷。该案中，闫某并非贸易公司的法定代表人，又没有得到法定代表人的授权，无权签订购房合同。二、因买卖房屋的性质发生纠纷由于我们国家目前正处于市场经济的初期阶段，各种房屋由于其建设的时间、建设的单位不同，是否经过房改和房改的时间不同，加之我国幅员辽阔，各省甚至各市的政策都有不同，因而在是否允许自由买卖和是否允许上市上都有不同的规定。因而，因房屋的性质不同，也往往发生纠纷。对于房屋买卖的合同的效力也产生不同的影响。1、军队、铁路和某些未经过房改的单位的房屋一般不允许买卖，特别是不允许卖给外单位、外系统。2、某些地方规定公房房改后的一定年限内不允许买卖，如果买卖，必须首先卖给原单位，或者经过原单位的批准。3、各地对公房使用权的买卖规定不同，有的地区允许买卖，有的地区不允许买卖。三、因房屋买卖合同的效力发生纠纷因房屋买卖合同的效力发生纠纷的很多，造成房屋买卖合同无效的情况也比较复杂。其中比较常见的是：1、房屋买卖合同的主体不合格或不合法而无效，此节前面已有专述不再赘述。2、买卖房屋的客体即房屋本身的性质决定合同为无效合同。不允许买卖和在一定期限内不允许买卖的房屋不能成为房屋合法买卖的客体。不允许买卖包括房屋从所有权的角度不允许买卖和房屋本身的质量不合格不允许买卖两种情况。在处理这类买卖合同纠纷时，应该注意的是，有些房屋的买卖在双方签订合同或交付房屋时，政策不允许对该房屋买卖，但是，在发生纠纷时政策发生了变化，已经允许买卖。在这种情况下，如果房屋已经交付，买房者已经入住多年，为了稳定社会，稳定买卖关系，一般应该认定买卖合同有效。如某市陆某于1996年9月按房改政策以6000余元的成本价从本单位购买一处住房，并与单位签订公有住房买卖契约，约定5年内不得上市转让。1998年陆与吴某签订该房转让协议，约定以4万元将该房卖给吴，并约定“在房款付讫，有关房产证卡移交妥当后，双方在协议签名画押，该协议即为双方认可，生效”双方在协议上签字，吴交付了房款。在移交清单上注明“房屋产权证(尚未发放，待发放后委托移交)。陆向吴出具了委托书，委托吴直接向自己单位领产权证。吴入住该房。20__(请自填)年8月单位发放产权证时，陆到单位领取了产权证，并向法院起诉房屋买卖合同无效，要求吴倒出房屋。吴则起诉法院要求确认房屋转让协议有效，判令陆履行合同义务，帮助自己办理房屋产权证。在此案中，如按买卖当时的政策，该房是不允许买卖的。但是，在发生纠纷时，一是时间已经将近5年，基本到了可以转让的约定，二是，当时在全国对原来规定的房改房上市的时间已经由原的5年改变为可以不受5年的限制。特别是当时新的合同法已经实施。新合同法的基本精神是发行尽量保护交易安全，缩小了无效合同的范围，除非是违反法律、法规的强制性规定。最后法院一审判决陆与吴的房屋转让协议有效，双方应该继续履行，陆应该协助吴办理房屋产权过户手续。3、如何认定和处理买卖房屋的买卖关系是否有效。在一些房屋买卖中有的时候房屋虽然早已交付，房款也基本结清或已经结清，但由于卖房人不配合或购房人拖拉或因需要交纳税费而未及时办理转移产籍手续。在这种情况下，由于房价发生变化，买卖一方反悔，企图以未办产籍为由主张买卖关系无效。在这种诉讼中，一般是房价上升时，卖房者易反悔，房价下降时，买房者易反悔。按照我国关于房地产买卖的有关规定，不动产买卖的产权变动确实是以产籍的转移为准。但是，是否没有办理产籍转移的一律视为无效呢?在八九十年代，法院在审理这类案件时，出于僵化的思维，基本上都是“一刀切”，凡是没有办理产籍变更的一律视为买卖无效，如发生纠纷一推到底，全部视为无效，不管你是否已经实际占有房屋多长时间。就象对待机动车的买卖一样，只要没有办理转籍手续，就视为买卖无效。实际上这样处理往往太机械，也不符合法理。对于这种情况应该区别对待。(1)房屋已经交付，价款已经结清，产籍已经办理的，如无主体不合格或不合法的应该认定买卖关系有效。如存在主体不合格或不合法情况，需要认定买卖关系无效返款退房同时，过错方应该赔偿对方损失。(2)在以上情况下，当事人一方认为买卖合同存在欺诈、显失公平等情况应在一年内行使撤销权，但对符合撤销条件的应认定为可撤销的合同，也不再认定为无效。(3)如不存在前述两种情况，即应主要审查是否当事人的真实意思表示。如属真实意思表示，应该首先认定合同是否有效。在合同有效的基础上再去判断合同是否已经开始履行，履行到什么程度，应否继续履行和能否继续履行以及谁违约。在确定了合同是否有效的情况下，判断应否继续履行和能否继续履行。如应该继续履行又能够继续履行的，应该判决继续履行。如已经不能继续履行，要在确认合同有效的情况下，对违约方应该给予制裁。如果双方已经开始履行合同，实施了买卖行为，则应该在确认买卖合同是否有效的基础上再判断买卖关系的效力。合同无效，当然买卖关系亦无效。买卖合同有效，再进一步判断买卖行为是否有效。《最高法院在1993年2月17日关于李杰与符文海房屋买卖纠纷案如何处理的复函》中指出“从报告材料看，此案双方当事人买卖房屋出于自愿，李杰交付了房屋款，有符文海所立具有房屋买卖内容、收取房屋费的字据，符文海将产权证交给了李杰，由李杰实际管理使用该房屋多年，只是由于“文革”期间，当地房管部门停办买卖私房买卖登记业务等原因，未能及时办理产权转移登记手续。据此，我们研究认为，依照最高人民法院一九八四年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定和有关法律规定精神，以认定符文海与李杰的房屋买卖关系有效为宜”。实际上最高法院的这一批复与后来的《民法通则》解释第85条“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不