联排产品研究

ProductResearch&Townhouse·联排产品研究01经常会被KFS问到的问题02试图解答03从大到小去抠细节问题04联排别墅向何处去Content·要做的几件事情01经常会被KFS问到的问题最基础的问题：Q1.做多大的联排？实际上，我们会回答做什么样的联排！“90墅”经济型 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 款舒适型类独栋Q2.做什么标准的联排？面宽多大？上述问题中多大面积的联排匹配多大的面宽？Q3.功能空间呢？做几个房间？做几个卧室？几个套间？Q4.地下室做多大？采光怎么解决？半地下还是全地下？车位呢？深入下去的细节：Q5.客厅要挑高吗？做多高？Q6.做不做错层？客厅与餐厅高差多少为好？怎么样做夹层？Q7.中间套的暗卫是不可避免还是可以解决？各功能间采光怎么保证？比如餐厅要不要直接采光？Q8.车行入户，人行入户动线怎样设置？南北入户的区别？为什么要做南北入户？Q9.1F的洗手间放在哪里？1F该不该出现客卧或“老人房”？Q10.楼梯的种类和高度怎么做？……………02试图回答我们通常用的方法——“市场论证！案例罗列！”这样的方法是正确的，但大部分开发商不是傻子或者是小学生，我们研究的深度大部分仅停留在开发商的预期，能够解答基础的问题，细节问题却没帮开发商考虑到，而开发商没关注到的，没想到的，我们却没有提出来，提出来也不够深入，最怕的是，开发商关注到的问题，我们没想到，甚至是连在会议上周旋的知识储备也没有，于是需要第二轮、第三轮深化！当开发商问到我们次卧的房间面宽做3m还是3.3m的时候，我们的第一逻辑是找到案例来证明你应该做3.3m，回答的思路是“别人这么做，所以我们要这么做”而设计院的第一逻辑是3m和3.3m的区别，回答的思路是“做3.3m有什么好处”现在提出一个专业上的要求，不仅仅是案例特征的简单罗列，研究就做到底，“关注细节的研究！”才能体现专业03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计为什么要提到容积率？常规联排产品容积率：0.6-0.8两个情形：第一，越来越多的联排别墅存在于混合型社区（如联排+小高层），产品线自然的区分为低密度部分与高密度部分，常规情形下，低密度产品意味着单位价值越高，如何能够用低密度产品最大承担容积率，尽量使容积率做大，对于项目整体经济利润测算具有指导意义；第二，拔高产品品质，改变联排产品的形态，使其更像双拼或类独栋，比价系统向更高一级的产品靠拢，以此来拔高产品和整体社区的价值，低密度产品容积率可能会维持在较低水平，比如林语溪的0.65，再如纳帕尔湾的0.45类独栋产品打造。03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境一般，密度在独栋别墅里较大了。3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了，但组合不好可能适得其反。4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目，或出现多种物业组合形式，可能出现联排别墅。7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计1、0.5-0.8的联排别墅，有什么规划排布的类型？2、类独栋的规划排布类型？3、联排别墅的极限紧密型排布？突破0.8，达到0.8-1.0？03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例1—万科红郡容积率：0.82排布方式：传统行列式排布节点化设计：外围按地块形状围合排布，建筑布局紧凑车行体系：传统地面计零标高下社区车行道路外围布置，组团南北入户，减少车行组团次干道数量和占地03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例1—万科红郡容积率：0.82景观设计：1、两大集中景观2、建筑中央组团景观03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例2—红墅1858容积率：约0.75排布方式：传统行列式排布，双拼、4联、6联节地化设计：多采用阵列设计整体规划排与排的设计空间多明显错开车行体系：传统地面计零标高下社区车行道路外围布置，组团南北入户，减少车行组团次干道数量和占地03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例2—红墅1858容积率：约0.75景观设计：1、入口主轴景观2、组团景观03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例3—中宝格林威治容积率：1.02（不含商业0.92）排布方式：传统行列式排布，4联、6联节地化设计：社区主干道路6m、组团道路4.5m、传统兵营式紧凑排布车行体系：车行体系设计较差，社区道路除中央景观主轴外全部为车行道路，车行北侧入户03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例3—中宝格林威治容积率：1.02（不含商业0.92）景观设计1、入口、会所景观、中央主轴景观2、宅间景观、精装庭院景观03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例4—金地湾流域容积率：0.6排布方式：传统行列式排布，双拼节地化设计：兵营式布局，全地下车行系统车行体系：车行体系设计较差，社区道路除中央景观主轴外全部为车行道路，车行北侧入户03从大到小去抠细节问题龙湖、银亿复地北桥城、保利叶上海保利林语溪、雷丁小城、骊山国际、新浦江城、万科金域XX、龙湖优山郡第五园、产品部提案案例、03从大到小去抠细节问题成功案例借鉴：龙湖滟澜山——景观体系有效降低建筑密度感建筑前庭园地下车库下沉庭园入户桥步行系统组团绿化步行系统龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图步行及组团绿化系统从二层向组团绿化看下沉庭院立体景观车库理念平面示意庭院至车库入口车库至庭院入口地下车库03从大到小去抠细节问题别墅的细节别墅的尺寸综述123思维导示图别墅的细节客厅卧室卧室餐厅客厅餐厅卧室中厅客厅餐厅主卧无中厅的设计：受限于进深，如果进深过长，中间部分无法采光，并且较少面积赠送有中厅的设计：可以较大幅度增加进深，缩小面宽，解决中部采光问题，但是牵涉客厅高度、客厅与餐厅层差以及楼梯问题较多。层与层之间的标准层差为3米左右主卧露台主卧卧室有中厅的跃式设计：解决了楼梯过长与占地面积过大的问题，但是随之而来就是增加层数层与层之间的标准层差为1.5米左右别墅的细节南入户与北入户因为TH产品的特殊性，决定了TH中景观是客户选择的第一理由，所以一般TH的客厅是朝向景观面，但是车行道只从TH的一面通过，这样就决定了TH的入户方式分为两种。这里的南北并不代表方向，南入口一般是指从客厅方向入户，北入口一般是指从餐厅或者厨房方向入户。北入户：餐厅入户南入户：客厅入户北入户：起居室入户北入户：餐厅玄关入户别墅的细节客厅的高度6米或以上4米或以下4米—6米3米6米客厅的高度在4米以下，因为客厅的采光及通风都受到影响。并且客厅无法掉水晶灯。典型代表：凤凰谷别墅。坡地别墅易受到地形变化影响，所以容易产生4.5米的客厅高度，这样的客厅一般是下沉式客厅，综合 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 ，高度适中、使用感受较好，但是提供的改造空间较小6米高的厅高较受到客户喜好，并且未来的可改造空间较大，但是客厅如果做为下沉式设计，较多问题会集中在客厅与餐厅的高差，如果高差超过50公分，未来使用视觉干扰较大。典型代表：大山地客厅中部会出现一道横梁，在风水上不太好，但是提供客户改造的机会，属于折中 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。典型代表：森林一号别墅的细节客厅与餐厅的高差处于同一平面高差在50—150公分高差在50公分以下使用感受、空间感受、未来的改型空间较大，但是受单体面积限制较大建议选用空间感较好，但是使用感受极差，在客厅望去全部是家具腿部不建议选用使用感受，客厅空间较好，但是未来改造空间较小。建议选用餐厅客厅卧室餐厅客厅卧室餐厅客厅卧室别墅的细节一楼洗手间在哪里一楼洗手间的问题，决定了TH整体的整体面宽，所谓影响深远。核心原因是政府规定，洗手间必须有直接的通风及采光，并且TH不同于独栋别墅，有较大面宽及多面采光，设计的空间受限较大。厕所的开窗对着入户位置厕所的开窗对着中空厕所的开窗侧面对着玄关厕所的开窗对着车库建议选择建议选择不建议选择厨房厕所餐厅厕所直接采光不建议选择，浪费了采光面别墅的细节餐厅是否直接采光餐厅直接采光餐厅临中厅间接采光餐厅通过厨房间接采光不建议选择，受厨房的进深限制较大可以选择，未来可能会面临将中厅改造为电梯厅的可能，餐厅的采光会出现问题建议选择，采光良好别墅的细节楼梯的种类与高度单跑楼梯双跑楼梯楼梯的种类与客厅及餐厅的高度息息相关，所以随着客厅高度变化，楼梯的高度也由单跑楼梯变为双跑楼梯，甚至三跑楼梯。但是随着跑数的增加，楼梯的占地面积也随着增大。踏步的高度不宜大于210MM踏步的宽度不宜大于220MM楼段的最大坡度不宜超过38度3米3米3米楼梯的跑数受客厅的高度与面宽的限制别墅的尺寸2思维导示图部分TH面积区间一览表星河丹堤221.89㎡（四房两厅两卫）总进深总开间客厅主卧次卧备注开间进深开间进深开间14.56.56.55.86.54.53.5　星河丹堤248.89㎡（四房两厅两卫）总进深总开间客厅主卧次卧备注开间进深开间进深开间15.3776.675.13.7　中海大山地253.76㎡（五房三厅三卫）总进深总开间客厅主卧次卧视听室地下室开间进深开间进深开间面积面积168.15.75.65.74.84.517㎡约20㎡部分TH面积区间一览表公园大地275.29~277.45㎡（房厅卫）总进深总开间客厅主卧次卧备注开间进深开间进深开间17.486.15.885.83.3　圣莫丽斯286.48㎡（五房两厅五卫）总进深总开间客厅主卧次卧备注开间进深开间进深开间23.18.46.87.25.14.453.3　星河丹堤299.69㎡（四房两厅四卫）总进深总开间客厅主卧次卧备注开间进深开间进深开间18.210.510.56.96.65.13.9　京基东堤园315㎡（五房两厅五卫）总进深总开间客厅主卧次卧备注开间进深开间进深开间21.310.256.85.45.23.7　别墅的尺寸基地的面宽相对面宽与进深而言，面宽决定了项目的整体规划，所以在项目的整体规划中，面宽的大小是最需要斟酌。普通TH的最小面宽为6米。限制面宽的最大问题是TH二楼的布局，当二楼设置为两间卧室。厕所面对中厅采光，就决定了TH的最小面宽（不排除二楼只做一间卧室或者出现书房的可能，面宽还有可能缩小）。较为普遍的面宽选择为6米—7.9米，此部分面宽产品为市场主流产品，面积多集中在200平米—250平米左右。面宽超过8米的产品，即为奢侈，面积多集中在300平米左右及以上。并非面宽越大，产品越好。次卧次卧3米3米6米别墅的尺寸客厅的开间与进深客厅5米7米客厅的面宽与进深受基地与平面布局的影响较大市场200平米—250平米的主流产品，基本的开间为6米—7米。进深为6米左右。整体面积约在40平米左右。300平米左右的大户型，开间较为集中在7米—8米及8米以上，进深多为7米左右，整体面积约在50—60平米。开间与进深并非越大越好，受空间感影响与客厅的采光，选择适中的产品更为重要面积越大的客厅，家具的选择余地越小，装修时平面布置也越为困难别墅的尺寸主卧的面积主卧多数TH的主卧都为独立楼层设置，所以开间与进深对主卧的影响不大，适中的面积可以增加主卧功能的选择。市场200平米—250平米的主流产品，主卧面积约在25—35平米左右。300平米左右的大户型，主卧面积集中在35—40平米左右。主卧的尺寸部分体现在主卫的功能与空间中，罗列部分洁具的标准尺寸，以做参考部分洁具标准尺寸浴缸长度：1680、1520、2220浴缸宽度：720浴缸高度：450坐便尺寸：750*350洗手盆：550*410化妆台：1350*450*600别墅的尺寸次主卧的开间次卧市场200平米—250平米的主流产品，只有部分产品设置有双主卧的产品，但是受面宽的限制，大多数产品的次主卧都不带有独立的洗手间，次卧开间一般在3米左右，较少做到2.8米（空间感很差）大户型产品一般集中在4米左右，都设置有独立卫生间次主卧设置中必须考虑下列四种家具的摆放，此为客户实际需求床单人床：900*2000双人床：1500*2000高度：450左右床靠高度：850*950左右衣柜宽度：800~1200厚度:500以上床头柜宽度：500~800高度：500~700厚度：400~500写字台长度：1100~1500宽度：550~650高度：700~750别墅的尺寸思考厨房与餐厅的面积从人体力学的角度考虑厨房与餐厅的面积：室内的动作空间是以人和家具、人和墙壁、人和人之间的关系来决定的。例如人坐在餐桌前进餐时，椅背到桌边的距离约为50厘米，当其起身准备离去时，椅背到桌边的距离约为75厘米。人在室内行走时，一人横向侧行需要45厘米的空间，正面行走需要60厘米，两人错行，其中一人横向侧身时共需90厘米。两人正面对行时则需120厘米。根据上述尺寸我们就可以确定出餐厅的空间安排。当然，在实际设计时应采用稍有富裕的尺寸。餐厅的要求与它的功能有直接的关系，餐厅的功能最为单一，所以从家具的尺寸配合人的实际动作空间去出发考虑实际的空间尺寸，取得不错的效果。酒吧台高度：900~1050酒吧台宽度：500酒吧登高度：600~750圆餐桌直径：二人：600四人：900六人：1100~1250八人：1300十人：1500方餐桌直径：二人：700*800四人：1350*850八人：2250*850综述TH的定位TH的定位，决定了TH的整体规划与细部尺寸，TH为纯正舶来品，在国外多为自住需求。引入国内后迅速沾染上别墅血统，提高尊贵感，在TH产品中出现一个重要的分支，“渡假类型”，度假类型的产品在整体布局规划与细部尺寸及功能选择完全不一样。这点较为重要TH的选择借用一句广告语，“选择这里就是选择了一种生活”，TH的产品设计过程就是一个痛苦的选择过程，选择这个就必须放弃哪个，选择了提高客厅的高度，就必须增加楼梯的长度TH的现实TH产品在建筑设计中属于小产品，所以并没有完善的理论研究，现在多数设计院所参考的国外产品，并不符合中国的现状，而且TH受地形限制较大，易受到设计师误导，设计出的产品并不符合实际需求。户型单元Q1：舒适型、紧凑型和豪华型的二房的卧室的功能尺度分别是多少？面积范围分别是多少？户型单元人体尺度人体尺度几乎涉及建筑设计的每个方面，以人体平均身高为例（比平均值低的占2.5%，比平均值高的占97.5%）户型单元紧凑型户型使用面积：9.52㎡以人体尺度为基础户型单元舒适型户型使用面积：12.40㎡以人体尺度为基础户型单元豪华型户型使用面积：18.13㎡以人体尺度为基础Q2：每个房间具体多大面积适合，因此可以推得标准的二房、三房面积，包括卫生间的面积配置？户型单元人体与卫生设备组合尺度户型单元二房（三房）1卫1.5卫2卫相关技术问题Q1：多层、小高层和高层的得房率分别是多少？公摊除了大家知道的电梯过道，还有什么？相关技术问题多层--得房率建筑面积：10.61㎡---93%注：以上均为标准层得房率80㎡80㎡120㎡120㎡150㎡150㎡---95%---96%小高层--得房率建筑面积：20.29㎡相关技术问题---88%注：以上均为标准层得房率80㎡80㎡120㎡120㎡150㎡150㎡---92%---93%高层--得房率建筑面积：57.44㎡相关技术问题---73%80㎡80㎡120㎡120㎡150㎡150㎡---80%---83%注：以上均为标准层得房率相关技术问题公摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室设备间、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。Q2：面宽和进深的最佳的比例关系？相关技术问题面宽与进深面宽与进深1：2.5相关技术问题面宽与进深面宽与进深2:1相关技术问题结论：决定面宽和进深的最佳的比例关系取决于生活方式Q3：房型设计中，建筑的外立面如何考虑？之间的关系如何？相关技术问题立面平面立面平面附例紧凑型豪华型03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭Q1：什么样的面宽匹配什么样的面积段03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭经济型标准型舒适型180-220220-240240-260面积段范围与面宽范围以 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 形式体现03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭结论一：面宽与面积段呈正比关系03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭面积段增加或减少，这部分面积体现在面宽和进深的增加或减少Q2：进深与面宽之间的关系，有没有比例范围03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭我们先从设计方面入手 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 问题03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭平面上各个构件分析03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭平面排布上分析，充分利用土地03从大到小去抠细节问题二、建筑单体问题>平面>立面>面宽与面积段之间关系>面宽与进深之间关系>各个功能间面宽尺度>中庭大量案例找出一个面宽与进深比例范围